裁判字號：臺灣桃園地方法院107年訴字第1793號民事判決
裁判日期：民國108年11月06日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣桃園地方法院民事判決107年度訴字第1793號原告城豪投資有限公司法定代理人 余采蓉 訴訟代理人 謝心味 律師被告 鐘西凉 輔佐人 鐘燕婷 訴訟代理人 魏雯祈 律師訴訟代理人 陳永來 律師訴訟代理人 陳郁仁 律師複代理人 蔡孟遑 律師訴訟代理人 林家琪 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國108年9月27日辯論終結，判決如下：
主文被告應將其所有坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地上未辦理保存登記之建物，即如附圖所示編號A部分、B部分、C部分、D部分、E部分、F部分（包含鐵皮建物、雨遮）面積共計九十點五七平方公尺，予以拆除，並將上開占用土地騰空返還予原告及其他全體共有人。
被告應給付原告新臺幣陸佰零捌元，及自民國一百零七年八月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零七年六月一日起至返還上開土地時止，按月給付原告新臺幣捌佰玖拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項、第三項於原告以新臺幣捌拾柒萬伍仟伍佰壹拾元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳佰陸拾貳萬陸仟伍佰參拾為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款、第256條分別定有明文。本件原告起訴時之聲明為：㈠被告應將坐落於桃園市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上之未辦保存登記之建物拆除（實際位置、面積依地政事務所測量為準），並將系爭土地騰空返還於原告與其他全體共有人。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）41,376元，並自民國107年6月1日迄返還系爭土地之日止，按月給付原告20,688元。㈢就第1項及第2項前段之請求，原告願供擔保請求宣告准予假執行（見本院卷第2頁）；嗣經本院會同兩造及桃園市大溪地政事務所就系爭土地為勘驗測量後，原告於108年6月5日具狀更正訴之聲明為：㈠被告應將座落於系爭土地上，如附圖即桃園市大溪地政事務所土地複丈成果圖所示，編號A（面積64.50平方公尺）、B（面積5.78平方公尺）、C（面積5.45平方公尺）、
D（面積8.57平方公尺）、E（面積4.39平方公尺）、F（面積1.88平方公尺）之鐵皮建物、雨遮等予以拆除，並將土地騰空返還予原告與其他全體共有人。㈡被告應給付原告14,275元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。並自107年6月1日起返還前揭土地之日止，按月給付原告20,890元。㈢就第1項及第2項前段之請求，原告願供擔保請求宣告准予假執行（見本院卷第150頁）。核原告上開請求金額所為變更係減縮應受判決事項之聲明，依前開法律規定，尚無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴之主張：
㈠、原告於分別經拍賣、買賣分別取得系爭土地應有部分為8分之1，合計取得應有部分為4分之1。被告則持有系爭土地應有部分為2分之1，然被告未經系爭土地各共有人同意，於系爭土地上搭建鐵皮屋、雨遮，並出租予他人供作市場攤位使用以收取租金，排除其他共有人使用系爭土地之權能，且共有人間未有分管契約，被告逕占有系爭土地並搭建鐵皮屋、雨遮，爰依民法第767第1項、第821條規定，請求被告拆除鐵皮屋、雨遮並騰空返還系爭土地。
㈡、原告於107年4月20日取得系爭土地應有部分8分之1，嗣於107年5月22日再經買賣取得系爭土地應有部分8分之1，合計原告取得系爭土地應有部分4分之1，然被告竟擅自將上開鐵皮建物及雨遮部分予以出租，分別為炸雞攤15,000元、魚攤30,000元、菜攤5,000元、貢丸攤15,000元、衣服攤15,000元，每月共可收取8萬元之租金。是原告向被告請求自107年4月20日至107年5月31日止相當於租金之損害共608元【計算式：90.57×4,720元×10%÷12÷8×（
1＋11/30）】及請求該期間被告出租攤位所得租金之不當得利13,667元【計算式：每月8萬×1/8×（1+11/30）】，共計14,275元，及自起訴狀繕本送達起至清償日止，按年息5%計算之利息。又原告因於107年5月22日再取得系爭土地應有部分8分之1，故請求原告自107年6月起至系爭土地騰空返還予全體共有人止，按月給付890元【計算式：
90.57×4,720元×10%÷12÷4】及請求該期間被告出租與上開攤位所得租金之不當得利2萬元【計算式：每月8萬×1/4】，共計20,890元。為此，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：如上開程序事項中原告聲明所載。
二、被告則以：
㈠、桃園市○○區○○段○○○號建物（門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○巷○號，下稱260建物）及桃園市○○區○○段○○○號建物（門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○巷○號，下稱261建物），均係由系爭土地及桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地之地主與建商合建而成，然因上開261號建物使用之基地面積顯較260號建物小，故建商與地主約定該261號建物旁之空地即系爭土地，交由261號建物之所有權人使用，是260建物及261建物之所有權人就系爭土地之使用已有分管契約之存在，故原告購入260號建物
4樓時，即應受該分管契約之拘束，且被告於系爭土地上搭建鐵皮屋、雨遮迄今已有數十年之久，均未有人向被告主張權利或要求被告拆除，由此可證確有分管契約之存在。原告主張被告應返還系爭土地，應屬無據。
㈡、按土地法第97條第1項、第105條之規定可知，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，並為租用基地建築房屋所準用。本件被告雖於系爭土地上搭建鐵皮建物、雨遮，然被告係用於存放家中雜物，雖有部分提供攤商擺攤使用，然其並未收取租金，而僅有向攤商收取管理服務之費用，故被告並無不當得利之情。且系爭土地附近為菜市場，環境並非整潔，僅有傍晚時較有人潮，鄰近道路窄小，停車不便，尚難稱生活機能完善，是本件原告以10%計算相當於租金之不當得利，顯屬過高。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、經查，原告係260號建物4樓之所有權人，被告則為261建物1、2樓之所有權人，且原告及被告均為系爭土地之共有人（見本院卷第11至14頁、第29至30頁、第91至92頁），被告占有使用系爭土地上如附圖所示編號A部分、B部分、C部分、D部分、E部分、F部分（面積共計90.57平方公尺），搭建鐵皮建物、雨遮，其所使用系爭土地之面積與範圍均如附圖所示等情，均為兩造所不爭執，復有系爭土地登記第三類謄本（見本院卷第29頁），且經本院會同桃園市桃園地政事務所人員至現場履勘測量，並有勘驗筆錄及土地複丈成果圖（即附圖）等件在卷可憑（見本院卷第63至第69頁），均堪信為真實。
四、本件爭點如下：
㈠、被告占用系爭土地，並在其上搭建鐵皮建物及雨遮，是否具有正當權源？系爭土地上是否有默示分管契約存在？
㈡、如系爭土地並無分管契約存在，原告依不當得利請求權向被告請求之金額為何？
五、得心證之理由：
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有規定。是以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號、88年度台上字第1164號著有裁判意旨可資參照。被告抗辯兩造間就系爭建物與系爭土地間有分管契約關係存在，故其占用系爭土地具有正當權源乙節，為原告所否認，揆諸前揭舉證責任分配原則之說明，自應由被告就此有利於己之事實負舉證責任。再按，單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意使用（最高法院105年度台上字第13號民事判決意旨參照）。
㈡、被告就系爭土地搭建鐵皮建物及雨遮，占有使用之面積及範圍如附圖所示編號A部分、B部分、C部分、D部分、E部分、F部分（面積共計90.57平方公尺）等情，均不否認，惟辯稱：因其購買之初，仲介 曾貴鑾 已明確告知，如購買
261號建物1、2樓，即附贈系爭土地，雖僅有口頭約定，然已生債權拘束力，故系爭土地已存有分管契約。經查，證人即負責辦理被告購買上開建物之代書曾貴鑾到庭證述：被告是向地主李先生購買房屋。但其對於上開建物週邊土地有無約定如何使用，並不知情等語（見本院卷第125至127頁），再酌以證人即桃園市○○區○○路○○○巷○號1、2樓之住戶 王娟 亦證稱：其家門口及後方的空地並無約定由何人使用，該空地之權利屬何人所有，其並不知情。其於76年農曆年前入住。被告比其約晚一個月入住等語（見本院卷第
129至130頁），均核與被告上開所辯稱顯不相符，是被告辯以系爭土地存有分管契約一事，已為原告所否認，被告復未能舉證證明，且無論係為被告辦理房屋過戶事宜之代書曾貴鑾，甚或較被告更早入住之鄰居王娟等人，均未曾聽聞系爭土地曾有分管契約存在乙情，自難認系爭土地上有何分管契約存在。是被告上開辯詞顯屬無據，委無足採。
㈢、被告又辯稱其於系爭土地搭建鐵皮建物迄今已逾20餘年，建商、地主及前屋主均未有人表示任何異議，可推論已為默示同意被告管領使用系爭土地云云。然縱依被告所陳而認地主、建商或其他屋主均未曾對被告占用使用系爭土地之舉，表示任何、異議，然揆諸上揭裁判意旨，可知縱渠等對被告占有使用系爭土地未加以異議，僅屬單純沈默而未為制止，不生任何法律效果，故難以此推論渠等間具有分管契約之存在，亦難認渠等有默示同意被告占有使用之意思。綜上，被告既無法證明系爭土地確有分管契約存在，亦無其他土地共有人確有明示或默示同意其占有使用之事證，要難認被告已取得占有使用系爭土地之正當權源。
六、原告依據民法第179條請求被告給付原告相當租金之不當得利，是否有理由？金額應如何計算？
㈠、按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例要旨可參）。再建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言，又法定地價依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例要旨可資參照）。
㈡、被告無權占有使用系爭土地上如附圖所示編號A部分、B部分、C部分、D部分、E部分、F部分（面積共計90.57平方公尺），搭建鐵皮建物、雨遮等情，已見前述，則被告顯受有使用該占有上開土地之利益，而原告則受有無法使用該土地之損害，且原告所受之損害與被告因而獲取之利益顯有因果關係，則原告主張依民法不當得利法律關係，訴請被告給付相當於租金之不當得利，自屬有據。經查，系爭土地係位於○○區○○路○○○巷內之崎頂黃昏市場內，距介壽路約50公尺，本院於下午3時20分至現場勘驗測量時，大部分攤商已開始營業，市況熱鬧等情，此有本院勘驗測量筆錄1份在卷可查（見本院卷第63頁），再依原告所提出之系爭土地攤商擺攤之照片觀之（見本院卷第53至57頁），系爭土地係處崎頂黃昏市場攤商眾多、人聲鼎沸、商業活動興盛之處，是本院審酌系爭土地之利用目的、附近土地利用狀況、所受經濟利益等情，認為依上開土地當年度每平方公尺申報地價年息之10%，計算被告無權占有上開土地所受相當於租金之利益為適當。
㈢、系爭土地之申報地價自107年1月起為4,720元，此有系爭土地土地登記第三類謄本附卷可稽（見本院卷第29頁）。原告自107年4月20日取得系爭土地應有部分8分之1，是原告向被告請求自107年4月20日至107年5月31日止相當於租金之損害共608元【計算式：90.57×4,720元×10%÷12÷8×（1＋11÷30），元以下無條件捨去】及自起訴狀繕本送達起至清償日止，按年息5%計算之利息。又原告於
107年5月22日再取得系爭土地應有部分8分之1（合計取得應有部分4分之1），故被告於107年6月起至系爭土地騰空返還予全體共有人止，原告每月得向被告請求相當於租金之損害共890元【計算式：90.57×4,720元×10%÷12÷4，元以下無條件捨去】，自有理由。
㈣、原告另主張被告將在系爭土地上搭建之鐵皮建物及雨遮，分別出租與炸雞攤15,000元、魚攤30,000元、菜攤5,000元、貢丸攤15,000元、衣服攤15,000元，每月共可收取8萬元之租金，故原告得請求該租金總額之4分之1云云。然該租金總額為8萬元亦經被告否認，而本院至系爭土地為勘查測量時，僅查得系爭土地上僅有擺設炸雞攤及魚攤，與原告上開主張，尚有未合，而原告亦無法提出被告確有出租上開攤商及被告收取租金之金額為何等事證，實難認原告主張為真實。再查，依據桃園市大溪地政事務所土地複丈成果圖可知，該魚攤位除有部分座落在系爭土地如附圖所示編號B、E之位置外，尚有部分占用桃園市○○區○○段○○○○號（下稱
710地號）之土地；而該炸雞攤位除有部分座落在系爭土地如附圖C、F之位置外，尚有部分占用710地號土地，是上開魚攤位及炸雞攤位既已使用710地號土地，渠等給付之租金應已包含使用系爭土地及710地號土地兩部分，要難認原告有何得以請求被告給付上開攤商繳付之租金之權。此外，原告既已就被告占用系爭土地附圖所示編號A部分、B部分、C部分、D部分、E部分、F部分（面積共計90.57平方公尺），請求相當於租金之不當得利請求權（見本判決六㈢部分），自無再重複請求被告給付出租與攤商之租金。是此部分之請求，不應准許。
七、綜上所述，被告所舉之證據，不足證明其係有權占有使用系爭土地，則原告主張被告為無權占有，依據民法第767條、第821條及第179條等規定求為判決如主文第1項、第2項、第3項所示，為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據暨調查證據之聲請均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
九、原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；並依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國108年11月6日
民事第五庭法官游璧庄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年11月6日
書記官張琬青附件附圖：桃園市大溪地政事務所土地複丈成果圖