臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
106年度板簡字第230號
原 告 南雅邑品公寓大廈管理委員會
法定代理人 丁鳳英
訴訟代理人 陳篤章
訴訟代理人 林契名 律師
複代理人 何勇良
被 告 葉瓊月
訴訟代理人 呂聿雙 律師
上列當事人間請求排除侵害事件，經本院於民國107年1月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將其所有門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號一
樓建物前平台外牆上之建物即落地門窗（如附圖所示之「589-1
⑴」）拆除。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告得假執行。但被告如以新臺幣壹萬貳仟元為原告預供
擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件原告新家坡社區管理委員會法定代理人原為陳篤章，嗣
於起訴後變更為丁鳳英，丁鳳英並具狀聲明承受訴訟，經查
核無不合，應予准許。
二、原告主張：
（一）被告為門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號1樓（下
稱系爭13號1樓建物）之所有權人，亦為原告所屬南雅邑
品公寓大廈社區（下稱系爭社區）之住戶，自應遵守系爭
社區住戶規約（下稱系爭住戶規約）及公寓大廈管理條例
、建築法等相關法令，合先敘明。
（二）詎料，被告擅自於其所有系爭13號1樓建物前平台外牆上
搭建落地門窗（下稱系爭落地窗），與原先系爭13號1樓
建物竣工圖說與使用執照不符。按，「建築物非經申請直
轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執
照，不得擅自建造或使用或拆除」，建築法第25條第1項
規定甚明。
（三）又按，「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專
有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物
、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該
公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經
向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規
約或區分所有權人會議決議之限制」，公寓大廈管理條例
第8條第1項定有明文。經查，系爭住戶規約第15條第1
項有載明：「區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用
之使用，應依使用執照所載用途為之。」另第18條第4項
亦載明：「…有違反使用執照及規約時，應予制止，並報
請直轄市、縣（市）主管機關處理，要求回復原狀」從而
，被告擅自於其所有系爭13號1樓建物前平台外牆上搭建
落系爭地窗，與原先該建物13號1樓竣工圖說與使用執照
不符，違反公寓大廈管理條例第8條第1項及系爭住戶規
約第15條第1項約定，原告自得依系爭住戶規約第18條第
4項要求被告拆除回復原狀，至所當然。
（四）故而，被告擅自於系爭13號1樓建物前外牆加設系爭落地
窗已違反系爭住戶規約，原告依公寓大廈管理條例第6條
第3項「住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶
、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關
或訴請法院為必要之處置」規定及南雅邑品社區住戶規約
第18條第4項要求被告拆除回復原狀，請求被告應將其所
有系爭13號1樓建物前平台外牆上之建物即系爭落地窗，
實有所據，然經住戶大會決議通過要求其改善，並寄發存
證信函通知，被告皆置若罔聞，原告不得已始提出本件訴
訟。並聲明：被告應將其所有爭13號1樓建物前平台外牆
上之建物即系爭落地窗（如附圖所示之589-1⑴）拆除。
（五）被告辯稱系爭落地窗之裝設，係經原告第五屆第四次管委
會決議通過云云，惟查：
1、按管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區
分所有權人會議決議，公寓大廈管理條例第37條定有明文
。縱然管委會於95年3月19日之因一時失察而決議通過「
中庭1樓住戶在其所有權範圍內得裝置落地門窗」，惟該
決議違反系爭住戶規約第15條之約定，應屬無效。
2、再者，被告裝設落地門窗之舉除已有妨害建築物之正常使
用外，倘被告此行為不予排除，則於原告大廈內尚有其他
住戶將群起效尤，如此一來，將違反區分所有權人之共同
利益（影響樓梯口出入），故該決議既已違反公寓大廈管
理條例第5條有關「區分所有權人對專有部分之利用，不
得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益
之行為」及建築法規有關竣工圖、使用執照之規定，是以
該決議應屬無效。此部分亦經當時臺北縣政府函示在案。
3、承上，該決議既屬無效，則被告援用無效之同意決議進行
落地窗之裝設顯屬於法無據。且事後，原告發覺有誤時，
亦即刻通知被告，被告卻一意孤行，置之不理，同樣情形
19號住戶經勸導後，即拆除違建回復原狀。因此倘若被告
行為未經制止，則整體社區秩序顯無法維持。
4、再者，被告搬進社區時，原告即有給予被告被證八之會議
記錄，依會議記錄第貳條第三項所載，被告裝修時本應依
法令規定辦理，不能將責任推與管委會。
（六）又被告一直辯稱系爭落地窗之裝設業經主管機關認定並不
屬於陽台違建情形，不需申請建造，並未違反建築法第25
條第1項，亦未違反公寓大廈管理條例第8條第1項云云
，惟查：
1、依新北市政府工務局106年12月8日新北工施字第10624088
03號函文說明中，即可知本案取得使用執照時，並無落地
窗存在，顯見系爭落地窗是被告事後所增建，已與原使用
執照不符，彰彰甚明。且依建築法第70條規定必須依法變
更設計。
2、從而被告已變更原先使用執照竣工圖樣，違反系爭住戶規
約第15條規定，應予以拆除，與系爭落地窗是否違建並無
關連。
3、而就被告於答辯狀中所陳新北市政府工務局於103年10月
13日函覆認定：有關建築物原有外牆未拆除，僅在陽台
範圍內加裝落地窗，……非屬上開變更使用行為乙節，惟
查，早在95年臺北縣政府所函覆之函文中已明確說明：社
區中庭及1樓平台處之利用，應依原核准使用執照竣工圖
所載為準。擅自加設落地門窗之行為，業已涉及建造行為
，且於被告所提出之新北市政府工務局於103年10月13日
函覆說明三中亦同時載明：有關是否屬與原核定使用不合
之變更，則應由中央主管機關認定項目之變更，始得辦理
變更使用，是故，就被告裝設落地窗之行為，依前揭新北
市政府工務局之函覆，是否屬與原核定使用不合之變更，
仍應由中央主管建築機關認定項目之變更，故被告援引前
函即據以認定不構成陽台違建，實有認知之錯誤。
（七）被告應遵守系爭住戶規約，被告亦不否認：
1、規約之定義，依照公寓大廈管理條例第三條第十二款之規
定是：「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良
好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
」揆其性質係數個區分所有權人為一致的目的而作成之合
同行為，對各區分所有權人及住戶具同一意義及利害關係
，即所謂「居家憲法」性質。依私法自治及契約自由原則
，其內容得由區分所有權人透過集會自行訂定，但不得違
反強制、禁止規定，亦不得違背公序良俗及排除或變更區
分所有權之本質。為落實公寓大廈自律管理精神，第二十
三條規定，「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用
及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定
之。被告為系爭13號1樓建物之所有權人，亦為原告所屬
系爭社區之住戶，自應遵守系爭住戶規約及公寓大廈管理
條例、建築法等相關法令。
2、經查，系爭住戶規約第15條第1項有載明：「區分所有權
人及住戶對專有部分及約定專用之使用，應依使用執照所
載用途為之。」，另系爭住戶規約第18條第4項亦載明：
「…有違反使用執照及規約時，應予制止，並報請直轄市
、縣（市）主管機關處理，要求回復原狀」。
3、被告擅自於其所有系爭13號1樓建物前平台外牆上搭建系
爭落地窗，與原先該建物13號1樓竣工圖說與使用執照不
符，依建築法第25條第1項規定係屬違建，亦違反公寓大
廈管理條例第8條第1項及系爭住戶規約第15條第1項、
18條第4項約定，應予以拆除，至所當然。
4、原告社區最高意思機關「區分所有權人會議」亦決議通過
訴請法院執行被告拆除系爭落地門窗，此有原證四可證。
6、本件被告違反住戶規約如上所述，從而，系增設落地窗是
否違建？是否不妨害建築物正常使用？皆無礙於原告依規
約請求被告拆除系爭落地窗，彰彰甚明。
三、被告則以下情詞置辯，並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請
均駁回。訴訟費用由原告負擔。⑵如受不利判決，願供擔保
，請准宣告免為假執行。
（一）系爭落地窗之裝設，係經系爭社區第五屆第四次管委會即
原告會議決議通過允許一樓住戶可裝設落地窗，並非被告
擅自裝設：
1、查被告於遷入系爭13號1樓建物前，基於安全防盜之顧慮
，擬於專有部分陽台範圍內加設落地窗，被告為求慎重，
特地檢附設計圖提請原告討論裁示。原告則於95年3月19
日召開第五屆第四次管委會會議，決議通過：「中庭1樓
住戶在其所有權範圍內得裝置落地門窗」，足證被告裝設
系爭落地窗，係經原告之同意而為，並非擅自裝設。此外
，原告曾更於95年7月18日發函表示：「本社區1樓住戶
在其所有權範圍，於1樓前設置落地門窗以維護門禁時，
本會係認在其所有權範圍內施作，故無異議」等語，益證
原告確實同意被告裝設系爭落地窗，且係出於維護門禁之
正當理由，而為原告所認可。
2、按系爭住戶規約第5條第1項規定：「為處理區分所有關
係所生事務，本公寓大廈……組成管理委員會。」可知就
系爭社區區分所有關係之管理事務，係由全體住戶授權管
委會即原告決議處理，管委會即原告就社區管理事務，依
上述規約及公寓大廈管理條例第36條，有決定准否之權限
。準此，原告既早已決議通過一樓住戶可裝設落地窗，即
係原告合法代表全體住戶同意之，被告裝設落地窗自無違
反規約之情形。
3、更有甚者，原告於93年至95年間之主任委員為陳篤章先生
，即原告提起本件訴訟時之同一位主委，陳篤章主委當初
自己決議通過一樓住戶可裝設落地窗在先，如今復起訴要
求拆除於後，昨是今非，理由何在？誠信何在？懇請鈞院
明察。
（二）原告業已自認系爭落地窗之裝設並不妨害建築物之正常使
用：
1、查原告95年3月19日第五屆第四次管委會會議決議中明白
記載：「中庭1樓住戶在其所有權範圍內得裝置落地門窗
；惟11、15、19號等3戶因涉及樓上住戶出入，需與管委
會協調或提供對等之公共空間交換使用」，另參系爭社區
平面圖可知，系爭社區門牌11號、15號、19號等3戶1樓
之陽台專有部分鄰近電梯出入口，管委會認為有不宜裝設
落地窗之顧慮，而被告之13號1樓則無此情形，故原告審
查後認為可裝設落地窗。
2、原告代理人陳篤章於106年5月1日庭期中自認：13號1樓之
落地窗並不影響樓上住戶出入，但15號1樓會影響，而15
號1樓也想做落地窗，這令原告十分困擾，原告乃要求13
號1樓拆除落地窗，因為13號1樓住戶為高級知識份子，
理當做為社區之模範表率云云。原告所述，不僅自認本件
並無妨害建築物正常使用之情形，更明白顯示原告提起本
件訴訟之原因，竟然係因其無能善盡管委會職責，無能落
實95年3月19日第五屆第四次管委會會議決議事項，缺乏
魄力決斷力，無能勸阻15號1樓住戶違規，便反過來要求
經管委會同意合法裝設落地窗之13號1樓拆除落地窗，邏
輯實為荒謬。
（三）系爭落地窗之裝設，業經主管機關認定並非陽台違建，並
未違反建築法第25條第1項、公寓大廈管理條例第8條第
1項或系爭住戶規約第15條第2項：
1、本件前經新北市政府工務局公寓大廈管理科及拆除大隊前
於103年9月25日共同現場會勘，會勘結果指出，陽台違
章建築係指：「在陽台擅自拆除外牆並加窗封閉以增加室
內樓地板面積者」（即俗稱之陽台外推），然而本件卻係
：「建築物原有外牆未拆除，僅在陽台範圍加裝落地門窗
」，不符違建之要件，不構成違建。
2、新北市政府工務局嗣於103年10月13日函覆：「有關建築
物原有外牆未拆除，僅在陽台範圍加裝落地門窗，……非
屬上開變更使用行為」，認定本件不構成陽台違建。
3、新北市政府工務局復於103年10月14日函覆指出，由於系
爭住戶規約並未對外牆設置落地門窗或類似行為有所限制
，故本件並無公寓大廈管理條例第8條第1項、第49條第
1項第2款之適用，從而認定本件並未違反公寓大廈管理
條例或住戶規約。
4、本件經鈞院函詢新北市政府違章建築拆除大隊，拆除大隊
以106年7月12日新北拆認二字第1063169397號函覆：「
陽台外推需視有無拆除外牆增加室內面積，若有則必須計
入建築面積即為擅自增建行為將以違章建築論處，……貴
興路106巷13號1樓平台設置落地窗但並無拆除外牆，故
無涉及違章建築」，再次詳細說明本件不構成陽台違建之
法規及理由。
5、本件經鈞院函詢新北市政府工務局，工務局以106年12月8
日新北工施字第1062408803號函覆：「倘使用執照核發後
，經查獲於陽臺區域設置圍牆或落地窗，……若住戶僅於
平臺範圍加裝落地窗而未拆除外牆，非屬違章建築範疇」
，再次說明本件未違反建築法規。
6、綜上，系爭落地窗之裝設並未違反建築法第25條第1項、
公寓大廈管理條例第8條第1項、第49條第1項第2款或
住戶規約第15條第2項，業經主管機關多次函覆認定在案
，原告猶置若罔聞，漠視法制，一意孤行，提起無意義之
訴訟，實非理性。
（四）系爭落地窗之裝設，並未違反系爭住戶規約第15條第1項
，亦未違反原使用執照所載之用途：
1、按系爭社區住戶規約第15條第1項規定：「區分所有權人
及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照
所載用途為之。」而所謂之「使用執照所載用途」，依內
政部頒布之「建築物使用類組及變更使用辦法」第二條及
附表一，係指：住宿、商業、工業、文教、辦公、衛生福
利、公共集會等用途類別而言。準此，被告從來不曾變更
系爭房屋之「使用執照所載用途」，始終都是住宅使用，
原告對法規顯有誤解。
2、再者，被告僅於陽台加設落地窗，並未拆除建築物原有外
牆，亦未將陽台變更為室內使用而增加樓地板面積，該陽
台現仍作為陽台使用（種植植物、庭院造景、開放通風、
放置鞋櫃），有鈞院現場勘驗照片（105年11月8日勘驗
筆錄照片13、14）可證，本件陽台之使用，顯然符合執照
所載之住宿用途，要無疑義。
3、原告另稱本件應由中央主管機關認定是否有與原核定使用
不合之變更云云，顯屬誤會。蓋新北市政府工務局業已敘
明：「有關建築物原有外牆未拆除，僅在陽台範圍加裝落
地門窗，……非屬上開變更使用行為」，已清楚說明本件
不構成「變更使用行為」，並附帶指明：若欲「變更使用
」必須經中央主管機關審核同意之意旨，其文義並非指本
件必須交由中央主管機關認定有無「變更使用」，原告所
指顯有誤會。
4、綜上，系爭落地窗之裝設並未違反使用執照之用途或系爭
住戶規約第15條第2項，業經主管機關多次函覆認定在案
，要無疑義。
（五）原告之主張違反誠實信用原則，不應准許：
1、查系爭落地窗之設置，係經原告決議通過准許，被告始為
設置，不容原告昨是今非；此外，依據系爭社區第四屆第
一次區分所有權人暨住戶大會會議記錄（被證八）可知，
系爭社區也容許二樓以上住戶在陽台裝設鐵窗，維護門禁
安全，則同樣基於門禁安全之正當目的，在不違背建築法
令也不影響社區之正常使用之前提下，原告又有何理由禁
止一樓住戶裝設陽台落地窗？何以厚此薄彼、差別待遇？
原告之主張實為無理。
2、原告代理人陳篤章於106年5月1日庭期中自認提起本件訴
訟之原因，係因其希望勸阻15號1樓住戶不要違規裝設落
地窗，便反過來要求經過管委會即原告同意合法裝設落地
窗之13號1樓拆除落地窗，原告之動機與訴求顯然荒謬，
完全為圖自己方便，與社區公共利益無關，恣意浪費社區
管理資金，專為損害被告為目的。
3、況系爭落地窗對於大樓之結構安全、環境或衛生，並無任
何不利影響，原告竟無理蠻橫要求被告拆除，顯係專以損
害他人為目的，違反誠實信用原則，與民法第148條之規
定不符，不應准許。
（六）綜上，本件未違反建築法第25條第1項、公寓大廈管理條
例第8條第1項、第49條第1項第2款、住戶規約第15條
第1、2項，並經主管機關現場會勘及多次函覆說明在案
，自無公寓大廈管理條例第6條第3項之適用，原告之訴
顯無理由。
四、兩造不爭執事項：
（一）被告為門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號1樓即系
爭13號1樓建物之所有權人，亦為原告所屬南雅邑品公寓
大廈社區即系爭社區之住戶。
（二）被告於系爭13號1樓建物前之專有部分陽台即如附圖所示
之589-1⑴位置，搭建落地門窗即系爭落地窗，與系爭社
區中庭阻隔。
四、法院之判斷：
（一）原告主張被告搭建系爭落地窗之行為已違反系爭住戶規約
，其得依公寓大廈管理條例第6條第3項規定及系爭住戶
規約第18條第4項規定，請求被告拆除等語，為被告以前
詞置辯，查：
1、規約乃係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良
好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，
公寓大廈管理條例第3條第12款規定可參。又「區分所有
權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及
違反區分所有權人共同利益之行為。」、「住戶應遵守下
列事項...五、其他法令或規約規定事項。...住戶
違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人
或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為
必要之處置。」「住戶應依使用執照所載用途及規約使用
專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」同前條例第
5條、第6條、第15條第1項亦有明文。而系爭住戶規約
第15條第1項亦規定：「區分所有權人及住戶對專有部分
及約定專用之使用，應依使用執照所載用途為之。」，有
系爭住戶規約在卷可稽，此規定既屬系爭社區之全體區分
所有權人間所為約定，復與公寓大廈管理條例第6條之規
定無違，系爭社區全體區分所有權人即有遵守之義務。
2、又依系爭社區建造執照設計圖說之壹層平面圖及使用執照
竣工圖說之壹層平面圖及竣工照片，可知1樓建物前之陽
台區域均屬一開放而與社區中庭相通之空間，未有圍牆或
落地窗之設置，且經主管機關於系爭社區建築工程完竣後
，查驗與設計圖說相符後發給使用執照在案，此有新北市
政府工務局106年10月31日新北工施字第1062108664號函
及所附相關設計圖說及竣工照片附卷可稽；又按「建築法
第70條規定，起造人會同承造人及監造人申請使用執照時
，其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣
相符者，發給使用執照，另若與設計圖樣不相符者，得依
法辦理變更設計，或拆改現場以符合設計圖樣，再依憑繪
製竣工圖並發給使用執照。」，亦有新北市政府工務局10
6年12月8日新北工施字第1062408803號函附卷佐參，是
知被告所有系爭13號1樓建物前方之陽台位置，雖屬其專
有部分，惟依系爭社區建照執照之設計圖說及使用執照之
竣工圖說，均未有落地窗之設置，而屬須與中庭相通之開
放性質空間，併得供為社區住戶之經過通行，此為主管機
關核准發給使用執照之系爭13號1樓建物關於陽台之正常
使用狀態。因此，被告於系爭13號1樓建物前之陽台設置
系爭落地窗而與中庭阻隔之使用情形，已該當於使用執照
所載用途之違反，並違反系爭住戶規約第15條第1項規定
事項。
3、又被告前開違反規約規定事項之行為，前既經區分所有權
人104年12月27日第14屆第1次區分所有權人暨住戶大會
決議，先以書面催告限期3月改善，若仍未改善，再請原
告逕行訴請法院執行，並經原告於105年1月12日以存證
信函通知被告於文到三個月內拆除，此有該會議紀錄及板
橋南雅郵局33號存證信函影本在卷可稽，而被告迄今仍未
履行其依系爭住戶規約所應遵守之事項，拆除系爭落地窗
，回復使用執照所核准得併供社區住戶經過通行之用途，
原告依公寓大廈管理條例第6條規定，請求被告拆除系爭
落地窗，即屬有據。
4、被告於系爭13號1樓建物前之專有部分陽台設置系爭落地
窗，係屬其對系爭住戶規約應遵守事項之違反，此與系爭
落地窗是否屬於新北市政府違章建築拆除大隊所認定之違
章建築範疇無涉；而規約乃係經區分所有權人會議決議之
共同遵守事項，管理委員會會議決議之內容不得違反公寓
大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議，亦為公寓
大廈管理條例第37條所明定，是就95年3月19日第5屆第
4次管理委員會所作決議「中庭1樓住戶在其所有權範圍
內得裝置落地門窗」既違反系爭住戶規約第15條第1項規
定，亦未經區分所有權人會議決議，自屬無效，被告援為
抗辯其未違反系爭住戶規約，要無可採。
（二）原告請求被告拆除系爭落地窗，是否權利濫用？
1、按民法第148條規定權利濫用之禁止，原則上係以權利人
有無損害他人的意思作為衡量權利濫用之標準，必須權利
人主觀上有損害他人之意思，並且以此為主要目的，始構
成權利之濫用。而權利人是否有此意思，仍應參酌其權利
的行使行為，依社會一般觀念認定之。亦即權利人在主觀
上有無以損害他人為主要目的外，尚須在客觀上綜合權利
人因權利行使所能取得之利益，與其權利之行使對他人及
整個社會國家可能予以之損失，加以比較衡量。
2、依前述，被告係違反使用執照所載用途及系爭住戶規約，
擅自於應屬開放性質且與社區中庭相通之陽台搭建系爭落
地窗，阻隔社區住戶之經過通行，並影響社區中庭之景觀
，原告係為維護系爭社區之共同利益，使全體住戶享有原
有之良好居住環境，請求被告拆除系爭落地窗，非單以損
害被告權利為目的，被告主張原告權利濫用云云，顯無可
採。
（三）從而，原告依公寓大廈管理條例第6條規定，請求被告拆
除系爭落地窗，為有理由，應予准許。
（四）本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權
宣告假執行。被告 陳明 願供擔保，請求免為假執行，經核
無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
（五）本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之
證據，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論
駁，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年2月5日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官葉靜芳
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年2月5日
書記官劉春美