裁判字號：臺灣桃園地方法院94年訴字第708號民事判決
裁判日期：民國95年10月26日
裁判案由：返還價金等
臺灣桃園地方法院民事判決94年度訴字第708號原告丁○○訴訟代理人 鄒玉珍 律師被告甲○○訴訟代理人巨克安律師複代理人廖忠信律師被告北區房屋仲介股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 邱秀珠 律師
參加人丙○○上列當事人間返還價金等事件，經本院於民國95年10月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告甲○○應給付原告新台幣壹佰柒拾萬元，及自民國九十四年六月二十日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣伍拾陸萬柒仟元為被告甲○○供擔保後，得假執行。但被告甲○○如以新台幣壹佰柒拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告甲○○應給付原告新台幣（下同）1,868,496元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。
二、被告北區房屋仲介股份有限公司（下稱北區房屋公司）應給付原告1,868,496元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。
三、前開2項給付，如其中1項被告已履行給付，他項被告就該已給付部分免給付之義務。
四、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告於民國93年5月12日間經由被告北區房屋公司所屬經紀人員之仲介，與被告甲○○簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向其購買所有坐落桃園縣桃園市○○段埔子小段8879建號，門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○○巷○○號3樓之房屋（下稱系爭房屋）及其基地持分（下合稱系爭房地），並於93年6月30日依約付清價金180萬元（下稱系爭價金）後，被告甲○○即將系爭房地交付並移轉所有權予原告所有。惟原告搬入系爭房地居住後，經鄰居即第三人 鐵建宇 告知，並查證報紙報導系爭房屋曾於87年2月間發生「原屋主 韓秀美 夥同男友預藏在屋內，趁丈夫熟睡時將其亂刀砍死，死者身中10多刀，頸部氣管及動脈割斷」之兇殺案件（下稱系爭兇殺案），始悉系爭房屋為兇宅，因而心中畏懼，即行搬離系爭房屋，另行在他處租屋居住。
二、按物之瑕疵擔保責任係屬特殊責任型態，非屬債務不履行責任，其目的在於平衡買賣契約之對價關係，因此，若標的物出現瑕疵，不論瑕疵發生在契約訂定前或後，亦不論該瑕疵之發生是否可歸責於出賣人，出賣人均應負物之瑕疵擔保責任。且物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬物之瑕疵認定，而一般民間購屋，無論其為自住或置產投資，倘其房屋曾有人在內橫死，依我國民間習俗，均多退避拒買，是房屋是否曾發生「非自然身故」之情事，自屬房屋交易之重大資訊，影響買受人之承購意願及交易價值甚鉅，此參被告北區房屋公司於其網站公示之資料亦承認「凶宅」係屬房屋之重大瑕疵即明。本件系爭房屋於原告購買前曾發生系爭凶殺案，既如前述，自屬有物之重大瑕疵，且被告甲○○於訂定系爭買賣契約，將系爭房地出售予原告時，業已知悉其情，此由鐵建宇告訴原告之內容，及被告甲○○購買系爭房屋搬入居住後，常於屋內誦經念佛或請相關法師到場作法，其誦經方式及人數超過一般宗教儀式，且系爭兇殺案曾經媒體報導數日，縱事隔多年，鄰里及社區管理員仍應有傳聞，原告於搬入系爭房屋居住數月即獲悉其情即明。被告甲○○既係於89年間購買系爭房地，迄其於92年間轉售予原告時止，期間達4、5年之久，自不得諉為不知其情；其明知上情卻故意隱瞞而不告知原告，自應對原告負物之瑕疵擔保責任，原告乃以本件起訴狀繕本送達被告甲○○，作為解除與其所訂系爭買賣契約之意思表示，並依民法第259條規定，請求返還原告支付之系爭價金180萬元。另因被告甲○○違反系爭買賣契約之約定，未依債之本旨為本件給付，致原告因系爭買賣受有仲介費36,000元、契稅12,348元、房屋油漆費用20,000元及地價稅148元之損害，合計損害金額為68,496元（計算式：36,000＋12,348＋20,000＋148＝68,496，下稱系爭費用），則原告自得依民法第260條、第227條第1項關於不完全給付準用給付不能之規定，請求被告甲○○賠償原告所受系爭費用之損害。爰請求被告甲○○返還系爭價金及賠償系爭費用損害而請求其給付原告1,868,496元（計算式：1,800,000＋68,496＝1,868,496）及自本件起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之遲延利息。
三、另按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與其委託人交易之相對人解說，不動產經紀業管理條例第23條定有明文。本件原告既付費委託被告北區房屋公司為本件系爭房屋之買賣仲介，原告並曾表明所買受標的物不得為法拍屋，則被告北區房屋公司自應盡善良管理人之注意義務，就原告所買受系爭房屋是否曾發生系爭兇殺案或為法拍屋等通常交易觀念認為重要之瑕疵為瞭解，並向原告解說。參以被告北區房屋公司於其網站公示資料亦承認「凶宅」會造成買方財產與精神上重大損失，及現今大眾傳播媒體蓬勃發展，關於「凶宅」之訊息如經媒體披露，一般人即得輕易知悉，而不動產經紀業者多屬區域商圈經營，對於區域內不動產概況應有深入掌握等情，則被告北區房屋公司自應竭盡所知向原告誠實揭露足以影響原告買受意願之上開重要訊息，縱出賣人即被告甲○○未誠實告知系爭房屋為兇宅或法拍屋，亦應以系爭凶殺案業經媒體以前揭報導加以揭露為據而善盡查證義務，否則仍屬違反其應盡之善良管理人注意義務，應認係因可歸責於被告北區房屋公司之事由而債務不履行，且因而致原告在不知情之情況下花費畢生積蓄購買系爭房屋，受有支出系爭價金及費用之損害，原告自得依民法第227條第1項關於不完全給付準用給付不能之規定，及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告北區房屋公司賠償原告所受支付系爭價金180萬元、系爭費用68,496元，合計1,868,496元之損害及其遲延利息。且其對原告所負之損害賠償責任與被告甲○○所負上開損害賠償責任係不真正連帶債務，故就上開2項給付，如其中1項被告已履行給付，他項被告就該已給付部分即免給付之義務。
參、證據：提出系爭房地登記謄本、系爭買賣契約書、94年3月15日桃園民生路郵局第570號存證信函、桃園縣政府稅捐稽徵處93年度契稅繳款書、地價稅納稅證明書、油漆費收據、87年2月3日聯合報剪報各1件為證，並聲請調閱桃園地檢署93年度發查字第3080號、94年度偵字第6368號詐欺案件偵查卷宗。
乙、被告甲○○方面：
壹、聲明：
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、系爭房屋固於87年2月間發生系爭兇殺案，惟被告於購屋之初全然不知系爭房屋曾發生該件命案，且自被告於89年間購買系爭房屋並搬入居住後，迄出售予原告之日止，均未曾發生任何不順遂事端，亦未經他人告知系爭房屋曾發生系爭兇殺案而屬「凶宅」。又系爭房屋曾數次易主，上開「非自然身故」之發生時間亦屬久遠，早已被人淡忘，若以其曾發生系爭兇殺案而強令完全不知情之被告就系爭買賣契約對原告負物之瑕疵擔保責任，顯與公平正義原則不符。是被告依民法第354條規定負本件物之瑕疵責任範圍，自應以被告享有系爭房屋所有權之期間，即自被告買受系爭房屋起至被告出賣系爭房屋予原告之日止，為被告應負上開物之瑕疵擔保責任之期間，始符誠實信用及公平原則。且本件若准原告解除系爭買賣契約，將使被告難以銷售系爭房地，是參酌民法第
359條規定之立法意旨所示，應認為原告主張解除系爭買賣契約顯失公平而不得解除契約，僅得請求減少價金，俾同時保護買受人即原告之利益，並兼顧出賣人即被告之損失。
二、另被告買受系爭房屋並搬入居住後，固於屋內擺設佛堂誦經念佛，惟此係被告個人宗教信仰，與原告所指系爭兇殺案無關，原告據以指稱被告知悉系爭房屋曾發生系爭兇殺案，自屬無稽，被告否認之。另依第三人鐵建宇於桃園地檢署94年度偵字第6368號詐欺案件偵訊時證稱伊未曾與被告談及系爭房屋曾發生系爭兇殺案之事，亦未曾見被告於系爭房屋內作法事或祭拜等語，且系爭房屋之前手所有人即參加人丙○○於89年間出售系爭房屋予被告時，於其所填寫之標的物現況說明書中，就系爭房屋「是否發生非自然身故之情事」乙欄，明確勾選「否」並簽名確認，及依卷附報紙所載，國內報紙雖曾於87年間報導系爭房屋發生系爭兇殺案，惟其報導時間並非如原告所指係數日連續報導，亦未載明其明確地址，且被告當時住於台北縣，購買系爭房屋之時間並距系爭兇殺案發生時間達2年之久，在無人告知之情形下，自無從得知系爭房屋曾發生過兇殺案，自無須就系爭房屋對原告負物之瑕疵擔保責任，且被告就系爭兇殺案之發生及系爭買賣契約之履行亦無可歸責之原因，自無須對原告負不完全給付之債務不履行賠償責任。原告既未舉證證明被告與其訂定系爭買賣契約時，確知悉上情而故意不告知，或證明被告有何過失未告知上開瑕疵之情形，是其逕以前詞指稱被告故意或過失未告知系爭房屋為凶宅，主張被告應依民法第359條規定，對其負本件物之瑕疵擔保責任，或應依同法第227條第1項關於不完全給付準用給付不能之規定，對其負債務不履行之賠償責任，據以解除系爭契約，請求被告返還系爭價金180萬元及賠償其所受系爭費用之損害68,496元，自無可採。退萬步言，縱認被告應負上開賠償責任，惟本件共同被告北區房屋公司前既已給付原告10萬元慰問金（下稱系爭慰問金），作為本件損害賠償金額之一部分，則原告本件得請求被告賠償之金額自應扣除上開10萬元。綜上，原告提起本件訴訟，請求被告返還系爭價金及賠償其所受系爭費用之損害而請求被告給付1,868,496元及其遲延利息，自無理由，應駁回其起訴。
參、證據：提出桃園地檢署94年度偵字第6368號詐欺案件檢察官不起訴處分書1件為證。
丙、被告北區房屋公司方面：
壹、聲明：
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、被告固曾與共同被告甲○○訂定不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），受甲○○之委託而仲介兩造買賣系爭房屋，惟甲○○與原告簽訂系爭契約前，並不知系爭房屋曾發生系爭兇殺案，被告與甲○○訂定系爭委託銷售契約時，並曾要求甲○○親自據實填載系爭房屋之標的現況說明書（下稱系爭標的現況說明書），經甲○○在系爭房屋「是否曾經發生『非自然身故』之情事」乙欄填寫「無」並簽名蓋章確認其情，被告所屬經紀人員即憑以依不動產經紀業管理條例之規定，向原告提出解說，自已盡善良管理人之注意義務而無過失。
二、原告雖以鈞院另件91年度訴字第1066號民事判決曾引用桃園縣不動產經紀人公會函，據以指稱買賣標的物是否凶宅，如委賣方未誠實告知，則應以該凶宅事件是否已經大眾傳播媒體揭露為據，作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準，並稱系爭兇殺案既曾經媒體披露，被告即難諉為不知。惟依卷附原告所提聯合報所載，其報導時間為87年2月3日，距系爭契約於93年5月12日訂定之時間已逾6年，且該報雖報導第三人韓秀美夥同男友 黃義昌 在「桃園市○○街住處」殺害其夫 莊文松 ，惟台灣地區之命案並非少見，上開3人均屬一般平凡百姓，即令該報紙或相關傳播媒體曾報導其事，依經驗法則，對於原來不認識該3人之第三者而言，於其報導後自不致留存如何印象，況上開報紙僅揭露系爭兇殺案之「兇殺事件」，又僅記載「桃園市○○街住處」，並未揭露係敬三街內之何戶房屋，顯未揭露系爭房屋為「兇宅」，被告自無從據以查知系爭兇殺案之確實發生地點，或系爭房屋是否系爭兇殺案之發生處所而屬所謂兇宅，加以系爭房屋之前手所有人甲○○已在系爭標的現況說明書為上開填載，自無從責由被告另為如何查知，應認被告於本件仲介過程未發現系爭房屋為兇宅，並將其情告知原告，並無可歸責之處。原告指稱被告未盡善良管理人之查證義務，自無可取，是其依民法第227條第1項或不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告賠償其所受損害，亦無依據。
三、另依鈞院上開另件民事判決所載，其發生上吊事件之時間為88年11、12月間，買賣房屋之時間則為89年4月5日，其間相距未及半年，其仲介經紀人復未要求出賣人填載「不動產現況說明書」轉交買受人以了解房屋狀況等情，顯與本件系爭兇殺案距系爭契約之簽訂時間已逾6年，被告所屬經紀人並曾要求系爭房屋之出賣人甲○○填載系爭標的現況說明書，並已將該說明書轉交買受人即原告收執之情形不同。且依上開判決所載，並無從確認其上吊死亡之房屋是否經媒體揭露明確或具體位置，此與本件前揭報紙僅刊登系爭兇殺案之大概地點，未明確揭示系爭房屋係屬兇宅之情形不同，該件判決於本件自無從予以比附援引。
四、再查，原告於本件購屋過程雖曾表示其不買法拍屋，惟並未明確表示所謂法拍屋係指系爭房屋之前一手或所有前手所有人均係因法拍取得所有權之房屋，且被告所屬承辦人員於本件仲介過程曾出示系爭房地登記謄本予原告確認，其上載明所有人為被告甲○○、登記原因為買賣，原告當場即表示無意見，自應認為其已同意系爭房屋不屬於其所指法拍屋之範圍而同意買受系爭房地。且本件原告據以主張解除系爭買賣契約之依據係其所買受之系爭房屋為凶宅，此與系爭房屋是否法拍屋並無關係，是原告以系爭房屋為法拍屋，據以對被告甲○○主張物之瑕疵擔保或不完全給付之損害賠償責任而解除系爭買賣契約，或指稱被告應對其負不完全給付之損害賠償責任，均屬無據。退萬步言，縱認被告應負上開賠償責任，惟被告前既已給付原告系爭10萬元慰問金，作為賠償原告本件所受損害金額之一部分，則被告自得主張以系爭10萬元慰問金與原告本件得請求被告賠償之金額為抵銷；如認本件原告所受損害應由被告甲○○負責賠償，被告則無須賠償原告所受損害，則被告即以系爭10萬元慰問金作為被告甲○○應賠償原告損害金額之一部分，原告本件得請求賠償之金額自應扣除上開10萬元。
五、綜上，被告就本件買賣仲介所應履行之查證義務業已盡善良管理人之注意義務，並無原告所指可歸責之原因，原告依民法第227條第1項關於不完全給付準用給付不能之規定及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告賠償其所受支出系爭價金及費用之損害，並無理由，應駁回其起訴。
參、證據：提出系爭標的現況說明書、桃園永安郵局第755號存證信函、桃園10支郵局第709號、第710號存證信函、系爭10萬元慰問金收據各1件為證。
丁、參加人方面：參加人丙○○未於本件最後言詞辯論期日到庭，惟據其前到庭所為陳述略以：
其係經由法院拍賣程序取得系爭房地所有權，其於買受系爭房地時，並不知系爭房屋曾發生系爭兇殺案，且在其居住系爭房屋之1年期間內，亦未曾發生任何事端。
理由
壹、程序部分：
一、按「就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。」民事訴訟法第58條第
1項定有明文。所謂有法律上利害關係，係指參加人之法律上地位，因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法院就訴訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關係存否之判斷）將直接或間接受不利益，若該當事人勝訴，則可免受不利益者而言。本件原告主張系爭房屋曾於87年2月間發生系爭兇殺案，乃依民法關於物之瑕疵擔保責任及不完全給付準用給付不能之規定，向出賣人即被告甲○○主張解除系爭買賣契約，請求返還系爭價金並賠償其所受支出系爭費用之損害。而參加人丙○○為系爭房地之前手所有人，於89年
8月13日將系爭房地出售並移轉所有權予被告甲○○，是若原告本件主張屬實，被告甲○○因此受敗訴判決，則參加人將可能因而需就系爭房屋對甲○○負物之瑕疵擔保責任，亦即參加人將因被告甲○○敗訴而受不利益，其於本件訴訟顯有利害關係。則被告甲○○在本院審理中於94年7月27日具狀對參加人告知本件訴訟，並經參加人於本件94年12月29日準備程序期日當庭表示參加本件訴訟，於法均無不合，自應准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴原請求：（一）被告甲○○應給付原告1,928,496元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息；（二）被告北區房屋公司應給付原告1,928,496元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息；
（三）前開2項給付，如其中1項被告已履行給付，他項被告就該已給付部分免給付之義務。嗣於本件95年9月1日準備程序期日，當庭變更請求金額為如前揭聲明所示，核屬減縮其應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張其於93年5月間經由被告北區房屋公司之仲介而於同年5月12日與被告甲○○簽訂系爭買賣契約，向甲○○購買系爭房地，經其付清系爭價金180萬元，取得系爭房地所有權搬入居住後，始知悉系爭房屋曾於87年2月間發生系爭兇殺案而有物之重大瑕疵，且被告甲○○於訂定系爭買賣契約時已知其情，卻故意隱瞞不告知原告，應對原告負物之瑕疵擔保及不完全給付之損害賠償責任。另被告北區房屋公司於仲介本件買賣交易時，未善盡其查證義務，應對原告負不完全給付之損害賠償責任，其等所負上開賠償責任為不真正連帶債務。爰提起本件訴訟，並以起訴狀繕本送達被告甲○○，作為解除與其所訂系爭買賣契約之意思表示而依民法第
259條規定，請求被告甲○○返還其所支付系爭價金180萬元，依同法第227條第1項準用關於給付不能之規定，請求被告甲○○給付其所支出系爭費用68,496元之損害，另依上開關於不完全給付準用給付不能及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告北區房屋公司賠償原告所受上開價金及費用之損害等語。
二、被告甲○○以：對於原告主張兩造曾於前揭時地簽訂系爭買賣契約及其履約過程，且系爭房屋曾於87年2月間發生系爭兇殺案，原告並曾支出系爭費用68,496元等情，其均不爭執，惟其不知系爭房屋曾發生系爭兇殺案，未曾隱匿不告知原告，且關於系爭房屋曾發生系爭兇殺案實非其所能得知，自無可歸責之原因，且被告北區房屋公司業已給付系爭慰問金10萬元予原告作為賠償，自不應再令其就系爭房屋對原告負物之瑕疵擔保或不完全給付之損害賠償責任，且原告就系爭買賣契約應僅得請求減少價金，不得主張解除契約並請求被告返還系爭價金及賠償其所受系爭費用之損害；被告北區房屋公司以：其曾與被告甲○○訂定系爭委託銷售契約，受甲○○委託仲介兩造買賣系爭房屋，惟甲○○與原告簽訂系爭契約前，並不知系爭房屋曾發生系爭兇殺案，其亦不知其情，並曾要求甲○○據實填載系爭標的現況說明書，已善盡相關查證義務而無過失。另其於本件仲介過程曾出示系爭房地登記謄本予原告確認，經原告當場同意而與被告甲○○簽訂系爭買賣契約，應認原告已同意系爭房屋不屬於其所指法拍屋之範圍；參加人則以：其係經由法院拍賣取得系爭房地所有權，且於買受系爭房地時，並不知系爭房屋曾發生系爭兇殺案，在其居住系爭房屋之1年期間內，亦未曾發生任何事端等語，資為抗辯。
三、原告主張其於93年5月間經由被告北區房屋公司之仲介而於同年5月12日與被告甲○○簽訂系爭買賣契約，向甲○○購買系爭房地，經其於同年6月30日付清系爭價金180萬元，並取得系爭房地所有權搬入居住後，始獲悉系爭房屋曾於87年2月間發生系爭兇殺案，及原告因買受系爭房地及搬入居住，共支出系爭費用68,496元等情，業據其提出系爭房地登記謄本、系爭買賣契約書、94年3月15日桃園民生路郵局第
570號存證信函、桃園縣政府稅捐稽徵處93年度契稅繳款書、地價稅納稅證明書、油漆費收據、87年2月3日聯合報剪報各1件為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。而被告北區房屋公司主張其與共同被告甲○○訂定系爭專任委託銷售契約書時，曾由甲○○親自填寫系爭標的現況說明書，並曾於本件仲介過程出示系爭房地登記謄本予原告確認，經原告當場表示無意見後，與甲○○簽訂系爭買賣契約，另其於本件糾紛發生後，曾給付系爭10萬元慰問金予原告收受等情，業據其提出系爭標的現況說明書、系爭10萬元慰問金收據各
1件為證，並為原告所不爭執，亦堪信屬實。惟原告主張被告甲○○因故意或過失未告知系爭房屋曾於前揭時間發生系爭兇殺案，係屬其物有重大瑕疵之兇宅，應對原告負物之瑕疵擔保及不完全給付之損害賠償責任，及被告北區房屋公司於仲介本件買賣交易時，有未盡前揭查證義務之過失，應對原告負不完全給付之損害賠償責任，爰解除其與被告甲○○所訂系爭買賣契約，依民法第259條規定，請求被告甲○○返還其所支付系爭價金180萬元，並依同法第227條第1項準用關於給付不能之規定，請求甲○○賠償其所受支出系爭稅費68,496元之損害，另依上開關於不完全給付準用給付不能及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告北區房屋公司賠償原告所受上開價金及稅費之損害，則分別為被告以前詞所否認。是本件關於原告與被告甲○○之部分，其應審究之爭點為：（一）被告是否應就系爭房屋對原告負物之瑕疵擔保責任？是否負有將系爭價金180萬元返還予原告之義務及其應返還之金額？（二）被告就系爭買賣契約有無因歸責於自己之事由致為不完全給付之情形而應對原告負不完全給付之損害賠償責任？另就原告與被告北區房屋公司之部分，其應審究之爭點為：被告就其於本件買賣仲介過程所應履行之查證義務，及其對原告應盡之告知義務，是否已盡善良管理人之注意義務？有無因歸責於自己之事由致為不完全給付之情形而應對原告負不完全給付之損害賠償責任？爰分別判斷如下。
四、原告與被告甲○○部分：
（一）按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，民法第354條第
1項前段、第359條前段分別定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，業經最高法院著有73年台上字第1173號判例，可資參照。且出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。本件系爭房屋既曾於87年2月間發生非屬於自然身故之系爭兇殺案，已如前述，而就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵。從而，原告依民法第359條之規定，以本件起訴狀繕本送達被告，作為解除系爭買賣契約之意思表示，自屬有據，則系爭買賣契約自已經原告合法解除。被告以其不知系爭房屋曾發生系爭兇殺案，且發生之時間久遠，該屋又數次易主，其所負本件物之瑕疵擔保責任範圍應以其本身享有系爭房屋所有權之期間為限，或本件若准原告解除系爭買賣契約，將使其難以銷售系爭房地，據以辯稱其無庸就系爭房屋對原告負物之瑕疵擔保責任，或原告本件僅得請求減少價金，不得主張解除契約，核與上開規定及判斷不符，均無可採。另被告甲○○之前手所有人即參加人丙○○於89年間出售系爭房屋予被告時，縱曾立具前揭標的物現況說明書，載明系爭房屋未曾發生「非自然身故」之情事，惟該項記載僅得作為被告是否得對參加人主張物之瑕疵擔保責任之依據，仍無從據以解免其應對原告負本件物之瑕疵擔保責任，所辯自無可取。
（二）次按契約解除時，當事人雙方應互負回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，如其所受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，此參民法第259條第1款、第2款、第260條之規定即明。且依系爭買賣契約第10條第2款約定：「乙方（即被告甲○○）若有不賣或不照約履行應盡義務，經甲方（即原告）催告通知後仍不履行時，甲方除得逕行解除本契約外，乙方並應將已收價款退還甲方。」本件系爭房屋既有前揭重大瑕疵，經原告催告被告甲○○依約履行未果而予以解除，已如前述。則原告請求被告甲○○返還其所收取之系爭價金180萬元，自屬有據。
另原告所支出之系爭費用68,496元，既非被告甲○○因系爭買賣契約所受領之給付物，自無從依上開規定請求被告甲○○返還。
（三）另按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」民法第227條第1項定有明文。是債務人須依該項規定對債權人負不完全給付之損害賠償責任者，自以其所為給付係因可歸責於自己之事由致為不完全給付為其要件。經查，本件系爭兇殺案係發生於00年0月間，此距兩造於93年
5月12日訂定系爭買賣契約之時間已逾6年，時間相隔久遠。而依卷附原告所提87年2月3日聯合報剪報（參本院第1卷第164頁）所載，其僅報導第三人韓秀美夥同男友黃義昌在「桃園市○○街莊文松住處」殺害莊文松，或「桃園市○○街○○○巷一社區3樓發生命案」，而我國台灣地區之命案並非少見，上開命案之相關當事人均屬一般民眾，是即令該報紙或相關傳播媒體曾報導其事，依經驗法則，對於原不認識其等3人之第三者而言，於其報導後自不致留存如何印象，且上開報導顯僅揭露系爭兇殺案，並未明確揭示其發生地點係位於上開巷道所在社區之何戶房屋內，或明確報導系爭房屋即為該兇宅，而當時被告係住於台北縣，且其於89年8月13日與其前手簽約買受系爭房地（參本院第1卷第100頁）時，距系爭兇殺案發生時間已逾2年，在無人告知系爭房屋曾發生系爭兇殺案之情況下，自無從據以查知系爭兇殺案之確實發生地點，亦無從得知系爭房屋曾發生系爭兇殺案，加以系爭房屋之前手所有人丙○○已於前揭標的物現況說明書明確記載系爭房屋未曾發生非自然事故，並簽名確認其情，自無從責由被告另為如何查證。另參酌住於系爭房屋附近之第三人鐵建宇於桃園地檢署93年度偵字第6368號原告對被告甲○○所提詐欺案件偵訊時到庭結證略稱伊未曾與被告甲○○談及系爭房屋曾發生系爭兇殺案之事等語（參該件卷第81頁），則被告甲○○於買受搬入系爭房屋居住後，於屋內擺設佛堂誦經念佛之舉，既與我國一般民間宗教信仰並無不合，自不得遽指為被告係因知悉系爭房屋曾發生兇殺案所為，原告據以指稱被告知悉系爭房屋曾發生系爭兇殺案，自無依據。此外，原告既未舉證證明被告甲○○明知或因過失不知系爭房屋曾發生系爭兇殺案之情事。從而，被告甲○○抗辯其未發現系爭房屋為兇宅，並將其情告知原告，並無可歸責於己之事由，依上引法文規定，其無須對原告負不完全給付之損害賠償責任，自屬有據。原告主張被告甲○○有故意或過失不告知系爭房屋存有前揭重大瑕疵之過失，核無可取，是其主張被告甲○○應依民法第227條第
1項規定對其負不完全給付之損害賠償責任，請求被告甲○○賠償其所受支出系爭費用68,496元之損害，自無可採。
（四）依上所述，原告主張被告甲○○應就系爭房屋對其負物之瑕疵擔保責任，據以解除系爭買賣契約，請求被告甲○○返還系爭價金180萬元，自屬可採；惟其主張被告甲○○應依民法第227條第1項規定對其負不完全給付之損害賠償責任，請求被告甲○○給付系爭費用68,496元，則屬無據。又原告前既收受被告北區房屋公司給付之系爭慰問金10萬元，並經北區房屋公司主張以該項金額抵充原告本件得請求被告甲○○給付金額之一部分，則原告得請求被告甲○○返還之系爭價金180萬元自應扣除上開10萬元，而僅得請求被告甲○○給付170萬元。
五、關於原告與被告北區房屋公司部分：
（一）按不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應盡相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。本件依前揭關於被告甲○○部分之論述，及被告北區房屋公司與甲○○訂定系爭委託銷售契約時，曾要求甲○○親自據實填載系爭標的現況說明書，經甲○○在其上關於系爭房屋「是否曾經發生『非自然身故』之情事」欄填載「無」並簽名蓋章確認其情（參本院第1卷第50頁），且本件係因系爭房地前手所有人即參加人丙○○未據實填載前揭標的物現況說明書，致被告甲○○不知其情而於系爭標的現況說明書為上開記載，自無從責由被告北區房屋公司得為如何探究或查證，亦即依上開事證所示，縱被告北區房屋公司盡善良管理人之注意義務，仍屬無從查知系爭房屋曾發生系爭兇殺案之情事，是被告北區房屋公司抗辯其未能將上情告知原告，難認有何可歸責之處，尚屬可取。原告以系爭兇殺案曾經媒體以前揭內容之報導加以披露，據以指稱被告北區房屋公司不得諉為不知，及依不動產經紀業管理條例第23條之規定，被告北區房屋公司負有前揭查證義務，據以指稱被告北區房屋公司有未盡查證義務之過失，自無可取，是其依民法第227條第
1項或不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告賠償其所受支出系爭價金及費用之損害，自無依據。
（二）另查，原告於本件購屋過程曾表示其不買法拍屋，固為被告北區房屋公司所不爭執，惟原告既未明確表示其所謂法拍屋係指系爭房屋之前一手為法拍屋，或歷次前手均不得為法拍屋，且被告北區房屋公司所屬經紀人於本件仲介過程曾出示系爭房地登記謄本予原告確認，其上載明所有人為被告甲○○、登記原因為買賣，原告當場已表示無意見，自應認為其已同意系爭房屋不在其所指法拍屋之範圍而同意買受系爭房屋，其於本件自不得指稱系爭房屋為法拍屋，據以主張被告北區房屋公司應對其負不完全給付之損害賠償責任。原告主張依民法第227條第1項關於不完全給付及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告賠償其所受上開損害，自無依據。
六、綜上所述，原告提起本件訴訟，依民法第359條關於物之瑕疵擔保責任之規定，解除其與被告甲○○所訂系爭買賣契約，請求被告甲○○返還經扣除系爭10萬元慰問金後之系爭價金餘額170萬元及自本件起訴狀繕本送達被告甲○○之翌日即94年6月20日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息為有理由，應予准許；其請求逾上開範圍之部分，則均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及未經援用之證據，經核均與本件判決基礎之事實無影響，不足影響本件判決之結果，爰不另一一論述，併此敘明。
八、原告及被告甲○○均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之，至於原告敗訴部分，其假執行之聲請自無依據，爰併予駁回。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國95年10月26日
民事第一庭審判長法官郭琇玲
法官范明達法官陳勇松以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年10月26日
書記官蔡佳玲