臺灣臺北地方法院小額民事判決 107年度北小字第4794號
原 告
即反訴被告 太平洋頂好綜合商業大樓管理委員會
法定代理人 謝君實
訴訟代理人 吳欽祥
被 告
即反訴原告 石其璋
石晉身
石兆身
共 同
訴訟代理人 周金城 律師
陳曉雯 律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國108年4月
2日言詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣肆萬零陸佰零陸元，及自民國一百零六年
四月一日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣肆萬零陸佰零陸元為原
告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明
文。而稱反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係
者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之
間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張
之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之
法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之
法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關
係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之
法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽
連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁定要旨參照）。
被告即反訴原告石其璋、石晉身、石兆身主張原告即反訴被
告太平洋頂好綜合商業大樓管理委員會怠於公共部分之修繕
，未盡管理之責，致反訴原告受有租金損失，請求反訴被告
賠償新臺幣（下同）96,000元，核與本訴之標的及其防禦方
法有牽連關係，是其提起反訴，核無不合，應予准許，合先
敘明。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告主張：被告為太平洋頂好綜合商業大樓之區分所有權人
，自民國106年4月份起即拒交社區管理費，至107年3月
份止，共計積欠管理費40,606元，經多次通知仍拒不繳交，
爰依公寓大廈管理條例第21條規定、太平洋頂好綜合商業大
樓住戶公約（下稱系爭規約）第15條約定起訴請求，並聲明
：被告應給付原告40,606元，及自106年4月1日起至清償
日止，按週年利率10%計算之利息。
二、被告則以：被告為門牌號碼臺北市○○○路○段○○號（即太
平洋頂好名店城）地下之10房屋（下稱系爭房屋）之所有權
人，系爭房屋坐落於臺北市○○區○○段0○段地號659、
663地號土地之使用分區屬「第四種商業區」，依據臺北市
土地使用分區管制自治條例規定，可經營「飲食業」與「餐
飲業」等項目之地區，系爭房屋於原承租人之租約於106年
3月到期後，自106年4月起即陸續有經營餐飲業之業者向
被告洽詢承租事宜，考量經營餐飲業需要裝設排煙管路設備
，被告乃於106年4月向原告詢問裝設排煙管線之事宜，同
時亦請欲承租之業者向原告洽詢相關事宜，惟原告概以103
年9月24日管理委員會決議為據，稱該地下一樓（即系爭房
屋所在樓層）不可再經營餐飲業，上開決議顯侵害被告使用
系爭房屋之權利，且與臺北市土地使用分區管制自治條例相
悖，被告乃於106年5月5日與同年6月16日委請律師發函
原告，詢問如何安裝排煙管線等相關應注意事項，惟未獲具
體回應，乃與專業承作風管人員勘查裝設排煙風管之可能作
法，發現原本地下一樓之中央排煙管路設備因故障而遭廢棄
，目前於地下室經營餐飲之業者，均係利用地下一樓輕鋼架
以上至樓板間之空間自行安裝排煙管線，其中三家業者之排
煙管線佔據原有的公共排煙管線，已無可容納別家排煙管線
的位置，甚且有一家於地下一層自行鑽洞接室外排風機將室
內的熱煙排出；再原告擅自於103年9月24日未經區分所有
權人會議而私下決議：「①B1地下一樓美食街因建築物主體
的結構安全考量；無法承擔排煙管路打洞的破壞性施工。為
了整體建築物主體的結構安全考量；禁止此項破壞建築物主
體結構安全的施工作業。②…由B1地下一樓各房東、店家之
區分所有權人集資自費拆除原有美食街之中央排油管路設備
…，改變為商店街型態經營。並不得再自行改變經營小吃餐
飲業。」，顯已違法越權，應屬無效，原告不思修繕，反任
由少數住戶自行裝設排煙管線，導致地下一樓欲經營餐飲之
住戶無法使用原有之中央排油煙管路設備，嚴重影響其他住
戶權益，顯失管理之責，而被告於106年11月16日召開第30
屆區分所有權人會議中提案恢復地下一樓公共排油煙管線，
經討論後決議通過，嗣原告於107年2月13日第30屆第3次
會議通過承包廠商，地下一樓於107年5月5日完全完工，
至此距被告委請律師第一次於106年5月5日發函予原告，
已整整一年的時間，系爭房屋完全沒有租金收入，原告怠於
公共部分之修繕，違反公寓大廈管理條例第10條第2項、第
36條第2款規定，致被告所有之系爭房屋無法使用收益，已
違反保護他人之法律並侵害被告合法使用系爭房屋之權利，
被告自無給付管理費之義務等語，資為抗辯，並聲明：㈠原
告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執
行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：太平洋頂好名店城商場出租之行情，以三樓
或四樓之3坪或4坪房屋為例，每間每月有12,000元至18,0
00元之出租行情，而反訴原告之房屋面積為12.60平方公尺
約為3.63坪，如順利出租每月至少有12,000元之收入，然因
反訴被告之不作為，致反訴原告受有1年無任何租金收入之
損失，爰依公寓大廈管理條例第10條第2項、第36條第2款
規定，請求反訴被告賠償每月8,000元之租金損失，自106
年4月至107年3月止，共計12個月之租金損失96,000元，
並聲明：反訴被告應給付反訴原告96,000元，及自反訴起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、反訴被告則以：本件B1-8、B1-10、B1-12，於106年5、
6月間共同提出該三個店面有可能租予飲食業者，並要求於
天花板與輕鋼架間之公共外牆鑽一約50cm平方之洞以便於安
裝對外之排油煙管，反訴被告立即研究如何化解無公共排油
煙管之缺點，但據了解，本名店城於約10年前由當屆主委召
集全體B1住戶開會，決議通過除當時飲食業者（美景與紫琳
）外不再加入飲食業者並決議廢除不使用相關排油煙設備，
並去函反訴原告說明現有飲食業者排油煙管之現況，但因本
案屬重大修繕且金額約600,000元，依公寓大廈管理條例第
11條規定，應經全體區分所有權人會議核准，非反訴被告之
權限，應於106年11月區分所有權人會議討論與決議，且於
106年11月26日之區分所有權人會議決議通過600,000元額
度內安裝公共排油煙管與附屬設備，並於107年3月間完成
裝設，反訴被告於反訴原告提出請求後，即立即召開管理委
員會，並在區分所有權人會議做成決議，並無怠於修繕的情
事，已盡善良管理人之責，反訴原告縱有損失發生亦與反訴
被告並無因果關係，況並無確切證據可以證明有飲食業者要
跟反訴原告簽約造成反訴原告實際損失等語，資為抗辯，並
聲明：反訴原告之訴駁回。
參、得心證之理由：
一、本訴部分：
㈠按公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公
寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價
一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會
議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入，公寓大廈
管理條例第18條第1項定有明文。又系爭規約第10條第1項
約定，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向
管理委員會繳交公共基金、管理費（見本院1卷第369頁）
，是依公寓大廈管理條例第18條第1項第2款規定及系爭規
約約定，區分所有權人有依區分所有權人會議決議繳納管理
費的義務，被告既為系爭社區之區分所有權人，則原告請求
被告繳納管理費，洵屬有據。
㈡次按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或
其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催
告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給
付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條亦定有
明文。經查，被告積欠106年4月至107年3月之管理費共
40,606元，原告並已催告被告於函到15日內繳納管理費，有
欠繳管理費明細表、催告存證信函可稽（見本院107年度司
促字第12074號卷第11-13頁），且被告自陳，金額沒有意
見，也確實沒有繳納等語（見本院2卷第36頁），故原告請
求被告繳納管理費40,606元，洵屬有據。
二、反訴部分：
㈠反訴原告主張於106年4月向反訴被告詢問裝設排煙管線之
事宜，至107年3月反訴被告始完成公共排煙管線設備設置
，因反訴被告怠於修繕致其整整一年無租金收入，反訴被告
應賠償其每月8,000元，共計12個月96,000元之租金損害云
云，然查反訴被告所提出之103年8月27日太平洋頂好名店
城管理委員會103年度第26屆8月份例行會議紀錄（見本院
1卷第101頁），其所為「…決議：⒉①B1地下一樓美食街
因建築物主體的結構安全考量；無法承擔排煙管路打洞的破
壞性施工。為了整體建築物主體的結構安全考量；禁止此項
破壞建築物主體結構安全的施工作業。②B1地下一樓美食街
由於當時地下一樓的各房東、店家之區分所有權人因經營管
理上的不善和冷氣不足與環境衛生及排油煙設備的超載無法
負荷，而開會同意將原有已向政府申請已核發小吃執照的店
家留下，但須自費增設合格靜電排煙、排熱及油水分離及各
項符合環保局規定之設備。和火災防火規定之設備，其餘全
部改變為商店街。向當時的管理委員會報備申請。由B1地下
一樓各房東、店家之區分所有權人集資自費拆除原有美食街
之中央排油管路設備，廢除室內水溝，挖除地板，改變為商
店街型態經營。並不得再自行改變經營小吃餐飲業。…」（
見本院1卷第101頁），係由當時的B1地下一樓各房東、店
家之區分所有權人所召開之「太平洋頂好名店城管理委員會
」所為，而地下一樓之排油煙設備，乃屬地下一樓專用之設
備，屬公寓大廈管理條例第3條第5項之約定專用部分，依
同條例第10條第1項規定，專有部分、約定專用部分之修繕
、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用
人為之，並負擔其費用，尚難認上開會議有何違法之情。
㈡又按共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依
區分所有權人會議之決議為之，公寓大廈管理條例第11條第
1項定有明文。又系爭規約之肆、財務收支及管理辦法五、
「本大廈除經常費用外單一事件之費用核定權限為：區分所
有權人會議，貳拾萬元（含）以上者。…」（見本院1卷第
383頁）。經查，反訴原告於106年5月5日、106年6月
16日函詢反訴被告關於裝設排煙管路設備事宜（見本院1卷
第77-85頁），反訴被告即於106年5月24日、同年8月16
日、106年9月8日分別函覆反訴原告處理進度（見本院1
卷第87、385、387頁），而恢復B1地下一樓之公共排油管
與必要設備經專案廠商估價約600,000元，依上開財務收支
及管理辦法規定，應經區分所有權人會議決議始可動支，反
訴被告即於同年11月26日第30屆區分所有權人提案決議通過
（見本院1卷第279頁），嗣反訴被告經招標與施工，於10
7年3月完成設置，反訴被告於反訴原告函詢開始，即積極
處理相關排煙管路設備事宜，尚難認反訴被告有何怠於修繕
地下一樓之公共排油管與必要設備之情事，反訴原告又未提
出其他證據證明反訴被告有怠於修繕地下一樓之公共排油管
與必要設備之事實，故反訴原告主張因反訴被告於106年4
月至107年3月間因怠於修繕地下一樓之公共排油管與必要
設備至其受有損害云云，尚非可採。
㈢再反訴原告固於地下一樓之公共排油管與必要設備恢復設置
前，無法出租予飲食業者，然非不得出租於其他業者，此觀
反訴原告於另案（本院107年度北小字第4447號言詞辯論筆
筆錄，見本院2卷第49頁）自陳之前係將系爭房屋出租予訴
外人當店舖、倉庫可明，即反訴原告仍能將系爭房屋出租予
飲食業者以外之其他業者，則反訴原告受有於106年4月至
107年3月間未能出租之租金損失，與反訴被告是否怠於修
繕地下一樓之公共排油管與必要設備間，顯無相當因果關係
，是反訴原告主張反訴被告怠於修繕地下一樓之公共排油管
與必要設備，致其無法順利出租予飲食業者而受有租金之損
害云云，亦非可取。故反訴原告請求反訴被告賠償每月租金
8,000元，合計12個月共96,000元之租金損失，自屬無據。
肆、綜上所述，原告請求被告給付40,606元，及自106年4月1
日至清償日止，按週年利率10%之利息（見本院1卷第371
頁）為有理由，應予准許。而反訴被告請求反訴原告給付96
,000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週
年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
伍、本件本訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所
為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應
依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依聲請
宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文第2、4項所示金額。
中華民國108年4月24日
臺北簡易庭法官葉藍鸚
訴訟費用計算書（本訴部分）
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
訴訟費用計算書（反訴部分）
項目金額（新臺幣）
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師
提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年4月24日
書記官林錫欽