臺灣桃園地方法院民事簡易判決 99年度壢簡字第581號
原 告 吳春燕
許清 和原名 許清禾 .
共 同
訴訟代理人 紀亙彥 律師
被 告 林錦田
訴訟代理人 陳俊翰 律師
被 告 葉清妹
上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院於民國100
年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用參仟貳佰元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之
基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明
文。經查，原告起訴時，原聲明：一、確認原告就坐落桃園
縣平鎮市○○段第1440地號土地（下稱系爭土地）上，第10
86號建物（下稱第1086號建物）權利範圍1萬分之938之優
先承買權存在。二、被告林錦田應於原告給付新臺幣（下同
）7萬2000元後，將第1086號建物權利範圍1萬分之938所
有權移轉予原告吳春燕、 許清和 權利範圍各1萬分之469。
嗣於民國99年11月25日以民事準備狀就聲明二、變更為：被
告林錦田與葉清妹間就第1086號建物權利範圍1萬分之938
，於98年11月6日以買賣為原因所為所有權移轉登記應予塗
銷；被告葉清妹於原告給付7萬2000元後，應將第1086號建
物權利範圍1萬分之938所有權移轉予原告吳春燕、許清和
權利範圍各1萬分之469，核其變更係屬請求之基礎事實同
一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依前開規定，應予
准許。
二、被告 葉春妹 經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場
，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，
准由其一造辯論而為判決，均合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告等2人於92年間向鈞院民事執行處，拍
定取得原係被告葉清妹所有權利範圍為1萬分之409之系爭
土地，及其上1066、1087建號，及其增建部分，其中1066建
號即門牌號碼為桃園縣平鎮市○○街○○巷○○號房屋，1087建
號則是共同使用部分，並取得不動產權利移轉證書在案，原
告等並於93年2月10日完成所有權移轉登記。詎於99年初，
被告林錦田突向原告等2人表示已取得被告葉清妹所有之地
下室產權（即第1086號建物，權利範圍為1萬分之938），
因而禁止原告使用地下停車場之停車位，惟第1086號建物主
要用途登記為防空避難室、停車場，而其使用執照之用途亦
為「防空避難室兼停車場」，是第1086號建物確為全棟建物
之共同使用部分，依法不應與主建物分離而為不同所有人。
此外，第1086號建物不可能單獨立於基地之外，而其相對應
之基地持分，本即包含在被告葉清妹所有之系爭土地持分內
，而於葉清妹所有系爭土地持分被拍賣，並由原告等2人拍
定取得該持分時，即發生土地及土地上之房屋同屬一人所有
，而僅將土地讓與他人，依民法第425條之1之規定，推定
原告等2人與被告葉清妹間有租賃關係，又因房屋出賣時，
基地所有權人依土地法第104條第1項規定有優先承買權，
是被告葉清妹欲出售第1086號建物之所有權時，原告等2人
自得行使優先承買權，然被告葉清妹於出售第1086號建物之
所有權時卻未為優先承買權之通知，則其與被告林錦田間之
契約，自不得對抗原告等2人。為此，爰依民法第425條之
1第1項、土地法第104條第2項規定提起本件訴訟等語，
並聲明：一、確認原告就第1086號建物權利範圍1萬分之93
8之優先承買權存在。二、被告林錦田與葉清妹間就第1086
號建物權利範圍1萬分之938，於98年11月6日以買賣為原
因所為所有權移轉登記應予塗銷；被告葉清妹於原告給付7
萬2000元後，應將第1086號建物權利範圍1萬分之938所有
權移轉予原告吳春燕、許清和權利範圍各1萬分之469。
二、被告方面：
（一）被告林錦田以：第1086號建物於80年9月3日竣工，並不
受內政部80年9月18日台內營字第8071337號函釋之拘束
，應得獨立買賣。且第1086號建物是有獨立相對應的土地
權狀，被告葉春妹當時就第1086號建物之所有權及其相對
應的土地持分一併讓與被告林錦田，並無原告所稱土地及
土地上之建物同屬一人所有，而僅將土地或土地上之房屋
所有權讓與他人之情形，原告據以主張優先承買權，容有
誤會，況且，就基地而言，原告並非地上權人、典權人或
承租人，就房屋而言，原告亦僅為基地共有人之一，顯與
土地法第104條之規定不符，原告主張優先承買權顯無理
由等語置辯，並聲明：駁回原告之訴。
（二）被告葉清妹則未於言詞辯論期日到場，亦未提出答辯書狀
作何聲明或陳述，僅於本院99年7月22日調解程序稱：以
30萬元出售第1086號建物之所有權予被告林錦田。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告等2人於92年間向本院民事執行處，拍定取得原係被
告葉清妹所有權利範圍為1萬分之409之系爭土地，及其
上1066、1087建號，及其增建部分，其中1066建號即門牌
號碼為桃園縣平鎮市○○街○○巷○○號房屋，1087建號則是
共同使用部分，並取得不動產權利移轉證書，原告等並於
93年2月10日完成所有權移轉登記等情，業經本院依調閱
本院91年度執字第20057號清償債務執行卷查核無誤，且
為兩造所不爭執，應堪採信。
（二）被告葉清妹於98年11月2日將其所有第1086號建物之所有
權，出售予被告林錦田，並於同年月6日辦妥所有權移轉
登記等事實，復有第1086號建物登記謄本在卷可憑，且為
兩造所不爭執，亦堪認定。
四、原告主張被告葉清妹所有第1086號建物之所有權，不得與主
建物分離出售，縱使得為分離出售，原告等2人亦應有優先
承買權等情，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點為
：（一）被告葉清妹所有第1086號建物之所有權，得否與主
建物分離出售？（二）原告等2人依拍定取得被告葉清妹所
有系爭土地之持分，其等與被告葉清妹間是否有成立租賃關
係？（三）被告葉清妹出售所有第1086號建物持分時，原告
等2人得否依土地法第104條規定，主張有優先承買權？茲
分述如下：
（一）被告葉清妹所有第1086號建物之所有權，得否與主建物分
離出售？
1、按凡經中央主管建築機關指定之適用地區，有新建、增
建、改建或變更用途行為之建築物或供公眾使用之建築
物，應依建築技術規則建築設計施工編第141條附建標
準之規定設置防空避難設備；又建築物依規定應附建防
空避難設備或停車空間，為建築技術規則建築設計施工
編第140條、建築法第102條之1所明定，是建築物依
上開規定設置之避難設施，為「法定」防空避難設備。
該法定防空避難空間原依登記主管機關即內政部以72年
6月16日(72)內地字第159690號函釋，建築物地下層供
防空避難設備或停車位使用，如使用執照記載「非屬共
同使用性質」，或由使用執照之起造人依民法合意協議
分配並具結確屬非共同使用性質，且已取得該號門牌地
下室之證明者，得依修正前土地登記規則第73條規定，
就該法定防空避難設備，視同一般區分所有建物另編建
號，辦理建物所有權第一次登記，故建商請領建造執照
建築完成，依區分所有之意思將建物各部區分後，其中
法定避難設備，依使用執照記載或由當事人合意認非屬
共用性質並領有門牌號碼者，得依修正前土地登記規則
之規定辦理建物所有權第一次登記。直至80年9月18日
內政部作成台(80)內營字第8071337號函釋，將法定停
車空間認定應屬共有部分，並於81年5月30日訂定「建
物所有權第一次登記法令補充規定」，其中第11點規定
：「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停
車空間應為共同部分」，嗣於85年6月4日增訂第11點
之4：「區分所有建物依公寓條例第3條第4款所稱共
用部分及第5款所稱約定專用部分，除法令另有規定外
，於登記時應以共用部分為之。前項以共用部分登記之
項目如下：…（三)法定防空避難室。…」將法定防空
避難室空間明定係公寓大廈管理條例（以下簡稱公寓條
例）第3條第4款及第5款所稱之共用部分及約定專用
部分之範圍，且應以「共用部分」辦理登記。是法定防
空避難設備在登記簿上自80年9月18日後因不能獨立編
定建號、且嗣後強制規定僅能依「共用部分」登記，始
無法公示成為獨立之交易客體，但區分所有建物若是完
成於80年9月18日前，其法定防空避難設備因獨立編定
建號，完成所有權保存登記，大樓住戶於買受時，又無
反對之意思表示者，足認該法定防空避難設備區分之意
思已為公眾所認識，應不礙於其為獨立所有權的客體成
為區分所有建物之專有部分，而得為單獨交易之標的。
2、本件原告主張第1086號建物主要用途登記為防空避難室
、停車場，而其使用執照之用途亦為「防空避難室兼停
車場」，是第1086號建物確為全棟建物之共同使用部分
云云，被告對於原告該部分之主張則以：第1086號建物
是於70年間取得建造執照，並於80年9月3日竣工，是
於內政部公佈台(80)內營字第8071337號函釋前竣工，
並不受該號函釋之拘束，應得獨立買賣等語置辯。經查
，第1086號建物是在80年9月3日竣工，於同月17日發
使用執照，此有原告所提使用執照存根在卷可參（本院
卷第10頁），又第1086號建物不僅有其獨立的建號1086
，且是由有停車位之區分所有權人所共有，亦為兩造所
不爭執，是足認該建物當時有基於單獨區分的意思，為
建商申請登記並獲政府登記機關之允准，且全體住戶於
購買當時亦逐一表示同意，由有停車位使用權者共有，
依上揭規定意旨，自應依其獨立建號之登記認定為獨立
之不動產物權（所有權客體）而得為買賣交易之標的，
是原告主張第1086號建物應為全棟建物之共同使用部分
，不得與主建物分離而為買賣，顯有誤會。
（二）原告等2人依拍定取得被告葉清妹所有系爭土地之持分，其
等與被告葉清妹間是否有成立租賃關係？
1、原告主張：第1086號建物不可能單獨立於基地之外，而
其相對應之基地持分，本即包含在被告葉清妹所有之系
爭土地持分內，而於葉清妹所有系爭土地持分被拍賣，
並由原告等2人拍定取得該持分時，即發生土地及土地
上之房屋同屬一人所有，而僅將土地讓與他人，依民法
第425條之1之規定，推定原告等2人與被告葉清妹間
有租賃關係等語。被告就此，則辯以：第1086號建物是
有獨立相對應的土地權狀，被告葉春妹當時就第1086號
建物之所有權及其相對應的土地持分一併讓與被告林錦
田，並無原告所稱土地及土地上之建物同屬一人所有，
而僅將土地或土地上之房屋所有權讓與他人之情形云云
，並提出被告林錦田所有第1086號建物、權利範圍1萬
分之956之建物所有權狀，及系爭土地、權利範圍1萬
分之468之土地所有權狀影本各1份為憑（本院卷第76
、77頁）。經查，被告林錦田就系爭土地之持分，自80
年11月買受系爭土地後，均為1萬分之468，此有系爭
土地登記謄本在卷可憑（本院卷第47頁），是被告林錦
田就系爭土地之持分，並未因買受被告葉春妹所讓與之
第1086號建物持分，而有所增加，是其辯稱：被告葉春
妹當時就第1086號建物之所有權及其相對應的土地持分
一讓與被告林錦田云云，洵屬無據，不足採信。本院審
酌該社區區分所有權人就系爭土地之持分，均會因是否
有第1086號建物之所有權（即是否有停車位），而有所
不同，例如區分所有權人 莊德才 並未有第1086號建物之
所有權，其就系爭土地之持分僅有1萬分之250、但區
分所有權人 梁景寶 、 梁秀玉 、 江長雄 、 林聰慶 、 葉木清
、 溫仁彥 、 張宸熏 、正陽營造有限公司、 黃文宜 、張麗
君、 楊文英 、 陳龍聖 、 古豐明 、 李秀子 、 張善行 、歐陽
怡、 許駿逸 、 鍾蓉珍 等人就第1086號建物均有1萬分之
386之權利範圍，其等之土地持分亦相對應的增加，或
為1萬分之333、或為1萬分之378、或為1萬分之46
4，至於原告等2人及區分所有權人 陳月梨 之土地持分
，雖分別為1萬分之409及1萬分之443，但並未有第
1086號建物之所有權，乃是因為其等是依拍賣取得系爭
土地，並不知情尚有相對應的獨立第1086號建物未被聲
請執行所致，此有原告所提第1086號建物登記謄本、系
爭土地登記謄本在卷可參（本院卷第42~59頁），是原
告主張第1086號建物相對應的的土地持分，是包含在被
告葉清妹原所有之系爭土地持分內，應為可採。
2、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或
僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後
讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間
或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限
內，有租賃關係。民法第425條之1第1項定有明文。又
強制執行法上之拍賣，是買賣之一種，亦即以拍賣機關
代替債務人立於出賣人地位，與拍定人即買受人成立之
買賣契約。本件被告葉清妹所讓與之第1086號建物持分
，相對應的的土地持分，是包含在被告葉清妹原所有之
系爭土地持分內，已如前述，是原告主張：被告葉清妹
所有系爭土地持分被拍賣，並由原告等2人拍定取得該
持分時，是發生土地及土地上之房屋同屬一人所有，而
僅將土地讓與他人，應推定原告等2人與被告葉清妹間
有租賃關係等語，應屬信而有徵。
（三）被告葉清妹出售所有第1086號建物持分時，原告等2人得否
依土地法第104條規定，主張有優先承買權？
1、民法第425條之1第1項規定：「土地及其土地上之房
屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他
人，或將土地或房屋同時或先後讓與相異之人時，土地
受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受
讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期
限不受第449條第1項規定之限制。」其立法理由在於
土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。
惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地
上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權
讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時
，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但
應支付相當代價，該法律關係之性質，當屬租賃，且是
法律推定當事人間之不確定期限租賃關係。至於土地法
第104條第1項規定：「基地出賣時，地上權人、典權
人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，
基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登
記之先後定之。」旨在使基地與基地上之房屋合歸一人
所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於
基地上根本未為房屋之建築者，當無該條項規定之適用
（最高法院65年台上字第530號判例意旨參照），換言
之，必須具備「租地」與「建屋」二要件，始能主張該
條項之優先承買權。是民法第425條之1推定當事人間
有不確定期限租賃關係之規定，與土地法以租用基地建
築房屋之規定，其立法律意旨及構成要件均有別，不確
定期限租賃不應適用基地租賃之相關法律效果。
2、經查，原告等2人與被告葉清妹間，依民法第425條之
1之規定，是推定有不確定期限租賃，已如前述，而被
告葉清妹是於80年11月11日因買賣，自訴外人 楊仲伯 買
得系爭土地之所有權，而第1086號建物之所有權則是於
同年12月17日因買賣，自訴外人即起造人 林江西處 取得
，分別有系爭土地登記簿、第1086建號建築改良登記簿
在卷可考（本院卷第144、155頁），是被告葉清妹並
非是因建築而取得第1086號建物之所有權，至於原告等
2人則係以拍賣方式取得系爭土地所有權，亦非自行興
建坐落其上之第1086號建物，是本件顯未有於系爭土
地興建房屋之情形，原告於被告葉清妹出售第1086號建
物之所有權時，自無得主張優先承買權之餘地。
五、綜上所述，原告本於土地法第104條、民法第425條之1第
1項等規定，主張就第1086號建物所有權具有優先承買權，
既屬無據，則其據而請求：一、確認原告就第1086號建物權
利範圍1萬分之938之優先承買權存在。二、被告林錦田與
葉清妹間就第1086號建物權利範圍1萬分之938，於98年11
月6日以買賣為原因所為所有權移轉登記應予塗銷；被告葉
清妹於原告給付7萬2000元後，應將第1086號建物權利範圍
1萬分之938所有權移轉予原告吳春燕、許清和權利範圍各
1萬分之469。均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，於
本件判決基礎已不生影響，無庸一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，又本件訴訟費用額確定
為3,200元，依民事訴訟法第78條之規定，由敗訴之原告負
擔。
中華民國100年5月11日
中壢簡易庭法官何宇宸
上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺灣桃園地方法
院中壢簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年5月11日
書記官沈艷華