中壢簡易庭107年度壢小字第1669號民事判決

臺灣桃園地方法院小額民事判決　　　107年度壢小字第1669號
原　　　告　 陳文秀
被　　　告　 曾韋儒
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國108年1月9日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告新臺幣17,502元，及自民國107年11月20日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔新臺幣209元，餘由原
告負擔。
四、本判決得假執行。但被告如以新臺幣17,502元為原告預供擔
保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、本件原告原起訴聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）58
,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5
％計算之利息。嗣於本院調解程序更正請求金額為83,591元
（見本院卷第48頁），核屬民事訴訟法第255條第1項但書
第3款規定擴張應受判決事項之聲明，應予准許。
二、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無
民事訴訟法第386條所列各款情形， 爰依 原告聲請，由其一
造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：被告經訴外人大總管地產股份有限公司中原直營
店（下稱大總管公司）仲介，向原告承租門牌號碼桃園市○
○區○○○○街○○○○號4樓房屋（下稱系爭房屋），約定租
賃期間自民國107年4月2日至108年4月1日，租金每月
15,000元，押租金為30,000元，並簽立租賃契約在案（下稱
系爭租約）。詎被告竟於107年10月31日以LINE通訊軟體向
原告表示無意願再承租，而於107年11月6日逕將鑰匙交還
系爭房屋所在社區總幹事，隨即離去。是被告無正當理由提
前終止系爭租約，依約應給付違約金15,000元，又被告亦未
繳付11月當月租金15,000元，並積欠水費604元、電費4,92
5元及天然氣費4,112元；另被告搬離系爭房屋後，未維持
出租時之狀況，依約應給付清潔費7,500元，又被告承租期
間未善盡善良管理人之注意義務，致系爭房屋木地板、浴室
門、臥室門及臉盆落水管毀損，原告因而支出修理費66,450
元，扣除押租金30,000元後，被告應給付原告83,591元（計
算式：15,000元＋15,000元＋604元＋4,925元＋4,112元
＋7,500元＋66,450元－30,000元＝83,591元）。爰依系爭
租約及租賃法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給
付原告83,591元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按年息5％計算之利息。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書
狀為任何聲明或陳述。
三、原告主張被告被告向其承租系爭房屋，約定租賃期間自民國
107年4月2日至108年4月1日，租金每月15,000元，押
租金為30,000元。被告復於107年10月31日以LINE通訊軟體
向原告表示無意願再承租，而於107年11月6日逕將鑰匙交
還系爭房屋所在社區總幹事隨即離去；系爭房屋收回時木地
板有發霉、浴室門、臥室門及臉盆落水管有破損等情事，業
據其提出系爭租約、兩造間line對話紀錄及現場照片等件為
證（見本院卷第5頁至第19頁、第29頁至第33頁、第60至第
65頁），又被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期
日到場，亦未提出任何書狀作聲明或陳述，依民事訴訟法第
280條第3項準用同條第1項之規定，視同自認，堪信原告
上開主張之事實為真。
四、原告復主張被告提前終止系爭租約，應依系爭租約給付違約
金15,000元、當月租金15,000元、水費604元、電費4,925
元、天然氣費4,112元、清潔費7,500元及系爭房屋修理費
用66,450元，扣除押租金30,000元，共計83,591元。是本件
爭點厥為：㈠被告有無提前終止租約？原告依約請求違約金
15,000元，有無理由？㈡原告請求積欠租金15,000元、水費
604元、電費4,925元、天然氣費4,112元，有無理由？㈢
原告請求清潔費7,500元，有無理由？㈣原告請求系爭房屋
修理費用66,450元，有無理由？
㈠被告有無提前終止租約？原告請求違約金15,000元，有無理
由？
按當事人約定租賃期限者，固應受期限之拘束，然若約定當
事人之一方，得於期限屆滿前終止契約者，是即終止權之保
留，法律所許可之。惟一方終止契約時，亦須依民法第450
條第3項之規定，負先期通知之義務，使他方得預作出租或
使用之準備，以期公允。依系爭租約第2條約定：「租賃期
間自107年4月2日起至108年4月1日止」；第11條約定
：「本契約於期限屆滿前，租賃雙方不得終止租約。依約定
得約止租約者，租賃之一方應於一個月前通知他方。一方未
為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方1個月租金額之
違約金」，是系爭租約為定有期限之租賃契約，雙方於租賃
期間內本不得任意提前終止租賃契約，惟依系爭租約第11第
2項條之設計，使雙方當事人均取得提前終止租賃契約之權
利，惟提前終止之一方如未於一個月前通知他方而逕行終止
，需賠償他方1個月之租金作為損害賠償。經查，被告於10
7年10月31日向原告表示：不想承租了，將於11月6日搬離
等語，並於同年11月6日前將系爭房屋鑰匙逕自交付至社區
總幹事而逕行搬離乙情，有兩造Line通訊軟體對話紀錄在卷
可參，可知被告已向原告通知其將於107年11月6日提前終
止租約，原告並已收受上開通知，應認系爭租約於11月6日
即經被告提前終止，依系爭契約之約定，被告未於1個月先
期通知原告而片面終止租約，被告自應賠償原告1個月租金
額之違約金，是原告請求被告給付違約金15,000元，為有理
由，應予准許。
㈡原告請求積欠租金15,000元、水費604元、電費4,925元、
天然氣費4,112元，有無理由？
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有
明文。又依系爭租約第3條約定：「承租人每月租金為15,
000元，每期應繳納1個月租金，並於每月2日前支付，不
得藉任何理由施延或拒絕……。」。查，被告向原告承租系
爭房屋，兩造既於系爭租約約明每月租金額度及各期租金給
付之日期，被告自有依約給付租金之義務，而被告未給付10
7年11月之租金，系爭租約復經被告提前於107年11月6日
終止，業如前所述，是被告於11月使用系爭房屋之期間僅為
當月1日至6日，於該段期間應繳納之租金應為3,000元（
計算式：15,000x6/30=3,000），故原告請求被告繳付積欠
租金3,000元，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由。原
告雖辯稱依系爭租約之附約約定：「租賃期間若不滿1個月
，租金以1個月計算。」云云，固據其提出附約在卷可參（
見本院卷第8頁），然按「依照當事人一方預定用於同類契
約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失
公平者，該部分約定無效：二加重他方當事人之責任者。」
亦為民法第247條之1第2款所明定。又所謂加重他方當事
人之責任，乃係指一方預定之契約條款，為他方所不及知或
無磋商變更之餘地者而言，所稱按其情形顯失公平者，則係
指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合
判斷，有顯失公平之情形而言（最高法院94年度台上字第23
40號判決意旨參照）。觀諸上開租約附約內容，係屬事先印
妥者，為一方預定用於同類之契約甚明，而租金乃使用收益
租賃物之對價，本應於使用收益終了後，為對價之支付，如
係分期支付者，於每期屆滿時支付之，是縱使契約約定租金
以分期方式支付，亦未變更租金為租賃物使用收益對價之性
質，因此如租賃契約於分期之期中經合法終止，承租人於租
約終止後原約定分期到期前之部分，自不再有給付租金之義
務，惟前開條款卻約定租賃期間不滿1個月均以1個月計算
租金，違背租金為承租人使用收益租賃物之對價之基本原則
，且參諸系爭租約第11條有明文約定契約當事人得隨時終止
系爭租約，如前所述，並未限定終止時僅能以月為單位終止
之約定條款，卻以附約之約定加諸承租人不論契約終止之時
點，均須按月計算租約之負擔，可見明顯為不對等之約定，
完全偏向出租人之權益，而未顧及承租人。另參諸被告即承
租人相對於原告即出租人之地位，處於經濟上之弱勢，就租
約具體內容絲毫沒有與原告磋商之機會，僅有締約與否之權
利，足見上開租約附約第6條之約定，顯失公平，並已加重
被告之責任，應認為無效，是原告以此主張請求整月之租金
，自屬無據，應予駁回。
⒉原告另主張被告應給付承租期間之水費604元、電費4,925
元、天然氣費4,112元等情，業據其提出台灣自來水公司各
項費款繳費憑證、欣桃天然氣股份有限公司繳費憑證及台灣
電力公司繳費憑證等件為證（見本院卷第27頁至第28頁）。
依系爭租約第5條約定：「租賃期間，使用房屋所生之相關
費用：二、水費由承租人負擔。三、電費由承租人負擔。四
、瓦斯費由承租人負擔。」（見本院卷第7頁），可知租賃
期間內發生之水、電及瓦斯天然氣費用應由承租人即被告負
擔至明。且經本院查核各該繳款單據發生期間，均係發生於
被告承租系爭房屋至原告取回該屋期間，是該段期間內系爭
房屋之水費、電費及瓦斯費既係為被告使用所生，自應由被
告負擔，故原告請求被告給付水費604元、電費4,925元、
天然氣費4,112元，均屬有據，應予准許。
㈢原告請求清潔費7,500元，有無理由？
按違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償總額預定之
性質者。如為懲罰性質之違約金約定者，債務人於債務不履
行時，債權人除得請求違約金外，如另有其他損害，尚得依
其他法律關係請求賠償其他之損害；如為損害賠償總額預定
性質者，則應視為就債權人所受之損害，業已依契約預定其
賠償，自不得更行請求其他之賠償損害；賠償總額預定性之
違約金，乃以該違約金作為債務人於債務不履行時之損害賠
償總額之預定（或推定）。當事人有損害賠償總額預定性違
約金之約定時，如債務人不於適當時期或不依適當方法履行
債務時，債權人除得請求債務人履行原債務及支付違約金外
，不得再請求債務人支付或賠償因債務不履行而生之其他債
務，此觀民法第250條第2項之規定甚明（最高法院99年度
台上字第1257號判決、102年度台上字第1563號判決意旨參
照）。又約定之違約金過高者，法院得依職權酌減至相當之
數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般
客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌
之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思
，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返
還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院
79年台上字第1915號判例意旨可參）。經查，系爭租約附約
第4條之規定：「退租時，租賃房屋應維持原有之乾淨度，
若有髒亂之情況，需扣押金7,500元」，有該約定在卷可考
（見本院卷第18頁）。此係規範承租人未保持承租物之清潔
時，應賠償出租人損害之約定，然其並未記載該違約金係屬
懲罰性質，揆諸前開說明，自屬損害賠償總額預定性之違約
金甚明。又本院審酌系爭房屋出租前、後之彩色照片（見本
院卷第60頁至第65頁），可見系爭房屋出租前極為整潔，惟
原告取回系爭房屋時，系爭房屋之流理臺存有食物殘渣及垃
圾，屋內地板亦有床墊、衣物等雜物，桌面尚有棄置之餐盤
、紙張及已開封之飲料罐等情，應認原告確受有耗費相當時
力整理系爭房屋之損害，兼衡酌現行僱用他人清潔之費用約
以1小時300元至500元計之，而系爭房屋之髒亂情狀大約
須耗費6至8小時，應認原告因此所受損害額為4,000元（
計算式：500x8=4,000）為適當，是原告主張之違約金於4,
000元之範圍應屬適當，逾此範圍之請求，為無理由，應予
駁回。
㈣原告請求系爭房屋修理費用66,450元，有無理由？
⒈按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生
產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃
物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第432條第1項、
第2項前段定有明文。是被告承租系爭房屋應以善良管理人
之注意，保管租賃物，若傢俱有所毀損，被告應負損害賠償
責任。原告主張被告於承租期間未盡善良管理人之注意義務
，致系爭房屋之木地板、浴室門、臥室門及臉盆落水管毀損
，業據其提出出租前、後之彩色照片為證（見本院卷第29頁
至第31頁、第60頁至第65頁）。經查，系爭房屋之木地板掀
開隔板上有明顯污漬，該處並有發霉之情；另浴室內之臉盆
落水管為P型排水管組，惟該排水管轉彎連結處斷裂；又臥
室及浴室門亦有多處破裂凹陷孔洞之情狀，有上開彩色照片
附卷足憑，可見系爭房屋之木地板、浴室門、臥室門及臉盆
落水管等件確實已達難以使用之狀態，且該等狀態均非一般
正常使用下所生之自然耗損，顯見被告未盡注意管束之責，
自有違善良管理人之注意義務，是依上規定，被告當應負損
害賠償責任。
⒉按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，
應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者
，自損害發生時起，加給利息。第1項情形，債權人得請求
支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條
定有明文。原告主張修復木地板支出58,000元（含工資6,50
0元、材料51,500元）、浴室門及臥室門支8,000出元（含
工資3,500元、材料4,500元）、臉盆落水管修復則耗費45
0元（連工帶料），業據其提出估價單影本4份為證（見本
院卷第34頁至第35頁），應信為真實。而依損害賠償之基本
原則，一方面在於填補被害人之損害，一方面亦同時禁止被
害人因而得利，是原告本件請求之修理費用，自應扣除按上
開傢俱設備使用年限計算折舊後之費用。而依行政院財政部
發布之「固定資產耐用年數表」規定，木地板乃屬木材加工
設備（含木片、單板、合板、木器、木材防腐、人造板及其
他製造及加工設備），耐用年數為7年；房屋附屬設備（含
給水、排水、煤氣、電氣、自動門設備及其他），耐用年數
為10年；另依營利事業所得稅查核準則第95條第6項規定「
固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以1年為計算單位，
其使用期間未滿1年者，按實際使用之月數相當於全年之比
例計算之，不滿1月者，以1月計」，同部發布之營利事業
所得稅查核准則第95條第6款並有明文規定。查，木地板部
分，原告自承已使用14年（見本院卷第58頁），至其收回系
爭房屋之日即107年11月6日，已使用逾7年，據此，上開
木地板零件扣除折舊後估定為5,167元（詳如附表之計算式
），加計工資6,500元，共計11,667元（計算式：5,167元
＋6,500元＝11,667元）；臥室、浴室門以及水管部分，原
告已自承門已使用24年、水管則使用6年（見本院卷第58頁
），至其收回系爭房屋之日即107年11月6日，分別使用24
年及6年，據此，上開門板零件扣除折舊後估定為449元（
詳如附表二之計算式），加計工資3,500元，共計3,947元
（計算式：449元＋3,500元＝3,947元）；至水管部分，
上開估價單並未載明工資及零件費用各為何，衡諸一般經驗
法則，應以1：1比例計算為適當（臺灣高等法院101年度
重上字第821號判決意旨參照），是落水管零件部分之計算
折舊後估定為22元（計算式詳如附表三），加計工資225元
，總計為247元（計算式：22+225=247）。是原告因上開物
品毀損，總計受有損害15,861元（計算式：11,667元＋3,94
7元＋247元＝15,861元）。是原告請求系爭房屋修理費用
於15,861元之範圍內，為有理由，逾此範圍之請求，則無理
由，應予駁回。
㈤按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交
付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額
，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號
民事判決參照）。查，被告已給付押租金30,000元乙節，業
已認定如前，而依首揭判決意旨，該押租金應予抵充。從而
，本件原告得請求之金額為17,502元（計算式：違約金15,0
00元＋租金3,000元＋水費604元＋電費4,925元＋天然氣
費4,112元＋清潔費4,000元＋系爭房屋修理費用15,861元
－押租金30,000元＝17,502元），逾此範圍之請求，即無理
由，應予駁回。
五、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應
付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利
率為百分之5，民法第229條第1、2項、第233條第1項
前段、第203條分別定有明文。本件就積欠租金部分屬有確
定期限之給付，依前揭規定，被告應自期限屆滿時起負遲延
責任；然原告就該債務與其他請求之利息部分一併聲明為「
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利
息」（見本院卷第3頁），即原告自行限縮其利息請求範圍
，自應依原告之主張為判決基礎。而查本件起訴狀繕本係於
107年11月19日補充送達被告，有本院送達證書1紙在卷足
憑（見本院卷第43頁），是被告應於107年11月20日起負遲
延責任。
六、綜上所述，原告依系爭租約及租賃之法律關係，請求被告給
付17,502元，及自107年11月20日至清償日止，按年息5％
計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍，則屬無據，
應予駁回。
七、本件係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法
第436條之20規定，應依職權宣告假執行。並依同法第436
條之23、第436條第2項、第392條第2項規定，依職權諭
知被告如以主文第3項所示之金額為原告預供擔保後，得免
為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定訴
訟費用額如主文第3項所示。
中華民國108年1月30日
中壢簡易庭法官陳幽蘭
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年1月31日
書記官龍明珠
附表一
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折舊時間金額
第1年折舊值51,500×0.28=14,420
第1年折舊後價值51,500-14,420=37,080
第2年折舊值37,080×0.28=10,382
第2年折舊後價值37,080-10,382=26,698
第3年折舊值26,698×0.28=7,475
第3年折舊後價值26,698-7,475=19,223
第4年折舊值19,223×0.28=5,382
第4年折舊後價值19,223-5,382=13,841
第5年折舊值13,841×0.28=3,875
第5年折舊後價值13,841-3,875=9,966
第6年折舊值9,966×0.28=2,790
第6年折舊後價值9,966-2,790=7,176
第7年折舊值7,176×0.28=2,009
第7年折舊後價值7,176-2,009=5,167
附表二
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折舊時間金額
第1年折舊值4,500×0.206=927
第1年折舊後價值4,500-927=3,573
第2年折舊值3,573×0.206=736
第2年折舊後價值3,573-736=2,837
第3年折舊值2,837×0.206=584
第3年折舊後價值2,837-584=2,253
第4年折舊值2,253×0.206=464
第4年折舊後價值2,253-464=1,789
第5年折舊值1,789×0.206=369
第5年折舊後價值1,789-369=1,420
第6年折舊值1,420×0.206=293
第6年折舊後價值1,420-293=1,127
第7年折舊值1,127×0.206=232
第7年折舊後價值1,127-232=895
第8年折舊值895×0.206=184
第8年折舊後價值895-184=711
第9年折舊值711×0.206=146
第9年折舊後價值711-146=565
第10年折舊值565×0.206=116
第10年折舊後價值565-116=449
附表三
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折舊時間金額
第1年折舊值225×0.206=46
第1年折舊後價值225-46=179
第2年折舊值179×0.206=37
第2年折舊後價值179-37=142
第3年折舊值142×0.206=29
第3年折舊後價值142-29=113
第4年折舊值113×0.206=23
第4年折舊後價值113-23=90
第5年折舊值90×0.206=19
第5年折舊後價值90-19=71
第6年折舊值71×0.206=15
第6年折舊後價值71-15=56
第7年折舊值56×0.206=12
第7年折舊後價值56-12=44
第8年折舊值44×0.206=9
第8年折舊後價值44-9=35
第9年折舊值35×0.206=7
第9年折舊後價值35-7=28
第10年折舊值28×0.206=6
第10年折舊後價值28-6=22
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。