臺灣士林地方法院民事簡易判決 110年度士簡字第349號
原 告 芝園別莊社區管理委員會
法定代理人 梁珊華
訴訟代理人 林詠善 律師
被 告 李怡萱
上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國110年5月12日
言詞辯論終結，本院判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬肆仟元，及自民國一百一十年一
月六日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟陸佰陸拾元由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣壹拾伍萬肆仟元為原告預供
擔保，得免假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告為原告所管理芝園別莊社區（下稱系爭社區
）區分所有權人，原告於民國107年8月5日召開系爭社區
區分所有權人會議通過社區規約（下稱系爭規約），約定自
107年9月起管理費調整為每月每戶新臺幣（下同）5,500
元，詎被告自107年9月起至109年12月止（下稱系爭期間
）管理費154,000元迄今未給付，屢經催討，未獲置理。為
此，爰依公寓大廈管理條例第21條及系爭規約之規定，提起
本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告154,000元，及自
支付命令狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之10計算之
利息。
二、被告則以：被告為門牌號碼為臺北市○○區○○路0段000
巷0弄0號房屋（下稱系爭房屋）所有權人，依據公寓大廈
管理條例第28條規定，成立管理委員會需召開區分所有權人
會議，並達一定人數始得報備，被告為一般所有權人，故原
告不具當事人能力，且被告所有之系爭房屋為一般建物，與
原告社區無共用部分，亦無約定共用部分，依據公寓大廈管
理條例第10條規定，公共基金（管理費）為共用部分及約定
共用部分產生，故無管理費，另原告所依據收費之社區規約
，被告並無收到社區規約也無收到開會通知，所以認為社區
規約無效等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回，如受不
利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠本件原告主張被告為系爭房屋所有權人，另被告並未繳納系
爭期間管理費之事實，為兩造所不爭執，並有原告所提出之
催告存證信函及系爭房屋建物第一類建物謄本等在卷可查（
分見支付命令卷第18至22頁及第34頁），前開事實堪認真正
。原告固主張被告為系爭社區區分所有權人，自應給付系爭
期間管理費等情，然此為被告所否認，並以前詞抗辯，故本
件所應審究者為：原告有無當事人能力？若有，其主張依系
爭規約請求被告應給付系爭期間管理費及遲延利息，有無理
由？茲論述如下：
㈡原告應具當事人能力：
按管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第38條第1
項定有明文。經查，原告於起訴前即已成立並檢附系爭社區
區分所有權人會議記錄、區分所有權人名冊、簽到資料及系
爭社區社區規約等資料送請臺北市政府報備，經臺北市政府
於99年10月5日同意備查等情，有臺北市建築管理工程處11
0年4月7日函文及檢附同意備查資料等附卷可參（見本院
卷第76頁及第146至170頁），揆諸前揭規定，原告自有當
事人能力，被告此部分所辯，非可採信。
㈢原告依系爭社區系爭規約請求被告給付系爭期間管理費154,
000元及遲延利息，為有理由：
⑴本件被告所有之系爭房屋係在系爭社區申請報備範圍內，且
經臺北市政府同意准予備查等事實，有前開報備資料在卷可
查，雖被告抗稱：系爭房屋為一般建物，與原告社區無共用
部分云云。然按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其
共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其
管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條（
按102年5月8日修正前為第41條）定有明文。參酌該條於
84年6月28日制定時立法理由︰「整體不可分性之集居地區
，其管理及組織準用本條例之規定，以利共同事務之推展及
自主性管理」。可知為利於有整體不可分性集居地區之共同
事務推展及自主性管理，其管理及組織應準用公寓大廈管理
條例之相關規定。另公寓大廈管理條例施行細則第12條亦明
定：「本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體
不可分性之集居地區，指下列情形之一：一、依建築法第11
條規定之一宗建築基地。二、依非都市土地使用管制規則及
中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法
申請開發許可範圍內之地區。三、其他經直轄市、縣（市）
主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之
地區」，可徵如合於上揭規定具整體不可分性之集居地區，
其管理及組織即有公寓大廈管理條例之適用，並不以公寓大
廈管理條例第3條第1款所規定「構造上或使用上或在建築
執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其
基地」之公寓大廈為限，亦不以具有同條第3款所規定「數
人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應
有部分有所有權」之區分所有關係為必要。
⑵依被告所提出系爭房屋之建物所有權狀、所坐落土地之土地
所有權狀及地籍資料（見本院卷第66至70頁），雖可徵系爭
房屋並無與他人共有之其他建號，且所坐落土地被告持分亦
為全部，非與他人共有。然觀諸前開報備資料，被告所有之
系爭房屋與其他23座2層樓房屋係領有同一建築物使用執照
，且當時此24間房屋係坐落在同筆地號土地（見本院卷第15
1至153頁），可知系爭房屋所坐落土地係與原告所管理系
爭社區其他建物所坐落土地屬建築法第11條所稱之一宗建築
基地。況系爭社區其他建物所坐落土地及系爭房屋所坐落土
地均包括一定比例道路面積，此參前述報備資料所附之各戶
土地面積持分表即明（見本院卷第154頁），而此道路即屬
包括被告在內之系爭社區其他區分所有權人或住戶所使用而
得對外出入之聯絡巷道，堪認系爭房屋與系爭社區內其他建
物間仍有共同道路使用與管理之整體不可分性，應屬無訛，
依公寓大廈管理條例第53條之規定，就其管理及組織準用公
寓大廈管理條例相關規定，即無疑問。是被告抗辯系爭房屋
與系爭社區其他建物間並無共同設施或道路之使用與管理具
有整體不可分割，並無理由。
⑶再按所謂社區規約，乃係公寓大廈所有之區分所有權人，為
所居住的環境及使用上的相互關係，所達成共同利益的複雜
意思表示，其間各區分所有權人或有意見不一致，但經溝通
、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之
少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數
服從多數的重要原則，因此其性質係屬合同行為，且無須經
全體區分所有權人全體一致合意始能制定。所以社區規約應
解釋為依法經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成的
自治規則或自治法規，若事後所加入之區分所有權人，不論
因買賣、贈與或繼承等原因，自需受此協約或自治規章所拘
束，公寓大廈管理條例第24條規定亦係基此原理而制定，其
目的乃在於維持法律秩序之安定性。是公寓大廈之社區規約
具團體規範性質，關係公寓大廈管理、維護職務之執行，進
而影響群居生活之安全及品質。本件原告主張系爭社區曾訂
立系爭規約，業已提出系爭規約節本1份為證（見支付命令
卷第15至16頁），且參前述臺北市建築管理工程處110年4
月7日函文及所檢附系爭社區107年度區分所有權人會議記
錄及系爭規約（見本院卷第86至119頁），可知系爭規約係
系爭社區依法召開區分所有權人會議後，並依法表決通過，
包括被告在內之系爭社區所有區分所有權人，即應受其拘束
。系爭規約第17條第2項已約定每戶每月管理費為5,500元
，被告為系爭社區之區分所有權人，自應受該規約拘束，自
無從以未參加該次會議或未收到會議通知為由，拒絕給付管
理費，故被告此部分抗辯，並無依據。是原告依系爭規約，
請求被告應給付系爭期間管理費及系爭規約第17條第4項所
約定之遲延利息，洵屬有據。
四、從而，原告依公寓大廈管理條例第21條及系爭規約之規定，
請求被告應給付原告系爭期間管理費154,000元，及自支付
命令狀送達翌日（即110年1月6日）起至清償日止，按年
息百分之10計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告
敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應
依職權宣告假執行，並依被告聲請併予諭知如被告以主文第
3項後段所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。另依
職權確定本件訴訟費用額為1,660元（第一審裁判費），應
由被告負擔。
中華民國110年6月2日
士林簡易庭法官莊明達
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國110年6月2日
書記官王淳平