裁判字號：臺灣高等法院92年上易字第377號民事判決
裁判日期：民國92年08月06日
裁判案由：確認租賃關係
臺灣高等法院民事判決九十二年度上易字第三七七號
上訴人甲○○訴訟代理人 陳家驊 律師被上訴人財政部國有財產局台灣北區辦事處法定代理人 高志達 訴訟代理人 王子芳 右當事人間確認租賃關係事件，上訴人對於中華民國九十一年三月十二日臺灣臺北地方法院九十二年度訴字第四二二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠兩造於九十一年四月十六日，就坐落台北縣新店市○○段三城湖小段九五之二○
地號、九五之二一地號土地（以下簡稱系爭土地）全部訂定租賃契約，約明租期自九十年十二月十八日起至一百年十二月三十一日止。每月租金新臺幣（下同）三千三百五十一元。詎被上訴人於九十一年十二月十九日致函上訴人（同月二十日收受）略謂前述土地之租賃關係，因地上建物業經檢察官執行沒收拆除，應予終止。系爭二筆土地上之建物（門牌編號台北縣新店市○○路○段○○○巷臨七十之一號），原係訴外人 廖正忠 於八十一、二年間所建，九十年三月二十一日經拆除、宣示沒收後，廖正忠重新整建，上訴人於九十年十二月十八日以六百四十萬元不知情買受，該建物已屬上訴人所有，被上訴人主張兩造間租賃契約書第六條所列「承租之國有基地，其地上房屋所有權確係承租人所有，且非政府機關配違反誠實信用原則，原判決亦依此條項為上訴人敗訴之判決，於法不合。原有房屋縱被拆除滅失，被上訴人亦應定期催告上訴人重建，不得單方終止租賃契約。
又，上訴人承租之兩筆土地，已非山林保育地，而係新店市公所公布之都市○○○○○道路用地及住宅區用地（八十九年九月九日公布），依國有非公用不動產出租管理辦法第十八條之規定，亦應逕出租上訴人。
㈡上訴聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉確認兩造就坐落台北縣新店市○○段三城湖小段九五之二○地號、九五之二一
地號土地，於民國九十年十二月十八日至一百年十二月三十一日間，有每月租金三千三百五十一元之租賃關係存在。
⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：㈠兩造於九十一年四月十六日所訂定之國有基地租賃契約第六條特約事項第一款載
明「承租之國有基地，其地上房屋所有權確係承租人所有，且非政府機關配住之眷舍（房地）或公用財產，如有虛偽，願負法律責任，並無條件同意隨即撤銷租賃關係，絕無異議」。足見雙方所訂土地租賃契約，應以地上房屋屬於承租人所有為其前提。被上訴人受理上訴人申請換約過戶時，對於前述地上建物業經臺灣臺北地方法院刑事判決沒收確定一事，並不知情。至於台灣台北地方法院檢察署（以下簡稱台北地檢署）於九十一年一月間，雖曾向被上訴人函詢系爭土地相關事宜，但並未敘明何時執行沒收，是否執行沒收，亦屬未定之數，被上訴人自無拒絕土地承租人申請換約過戶之餘地。本件地上建物於九十一年十一月六日，業經檢察官執行沒收拆除完畢，上訴人對該房屋即已喪失管領能力，自應無條件撤銷原訂租賃關係。被上訴人依據前述租約所載特約事項第六條第一款，以及國有財產法第四十二條第一項第二款、國有非公用不動產出租管理辦法第十八條第二款規定行事，並無權利濫用之可言。
㈡依國有財產法第四十二條規定，以「八十二年七月二十一日前已實際使用」為出
租要件，另依國有非公用不動產出租管理辦法第十八條第二款規定，依上述規定逕予出租之對象為現使用人，但地上有非國有建築改良物時，為該改良物所有人。占用人申請承租時，係按地上實際使用狀態依租用地類別檢證辦理。上訴人主張系爭土地上除有七十之一號建物外，尚有種植農作物及其他使用情事，並據此推斷被上訴人不得因前述門牌主體建物遭拆除沒收即終止租約，應就建物以外之使用部分仍有租賃關係云云。然，被上訴人依法將菜圃使用之國有土地出租廖正忠作為「基地」使用，係因廖正忠切結該等菜圃自八十二年七月二十一日以前即併同七十之一號主體建物整體使用，該主體建物既經檢察官於九十一年十一月六日執行沒收物拆除完畢，系爭土地之其他相關使用情事失所附麗，與前揭規定不符等語置辯。
㈢答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭之事實：上訴人主張兩造於九十一年四月十六日就系爭土地訂定租賃契約，約明租期自九十年十二月十八日起至一百年十二月三十一日止，嗣被上訴人於九十一年十二月十九日發函通知上訴人終止租約之事實。已據上訴人提出國有基地租賃契約書、被上訴人之通知函件為證，且為被上訴人所自認，堪信屬實。
四、兩造爭點之論述：被上訴人終止租約是否合法，有無違反誠實信用原則：
㈠兩造簽訂之國有基地租賃契約書第六條特約事項第一款已載明「承租之國有基
地，其地上房屋所有權確係承租人所有，且非政府機關配住之眷舍（房地）或公用財產，如有虛偽，願負法律責任，並無條件同意隨即撤銷租賃關係，絕無異議」。系爭土地之地上房屋，業已由檢察官執行沒收並已拆除，亦經原法院調閱台北地檢署八十九年度執他字第四八二一號執行卷宗核閱屬實。按刑事訴訟法第四百七十條第一項前段所規定之沒收執行程序，與同法第四百七十二條所稱沒收物之處分，在概念上並不相同。前者係對業經判決確定之受刑人特定財產，以檢察官之命令宣示消滅其從來所有，國家對於沒收物之處分權限，由於執行沒收而原始取得；後者則係國家藉由上述執行程序取得沒收物財產權後，根據相關法律規定，如何實施事實上處分之問題。從而沒收執行命令之生效，應自檢察機關對外代表國家主張權力之時始，至於嗣後何時另依刑事訴訟法第四百七十三條、第四百七十四條實施發還、破毀、廢棄、拍賣或除去標記等具體處分行為，對於受刑人因執行沒收而非喪失權利之情形並無影響，非謂其在檢察官另為事實處分之前仍為沒收物之所有人。查台北地檢署受理前述執行案件之後，曾於九十年三月二十一日檢附刑事確定判決，函知台北縣政府工務局，命為派員遵判拆除經宣告沒收之全部地上工作物，有北檢銘己八九執他四八二一字第一一八八七號函在卷可憑，是其既已對外就沒收物明確主張公權力之執行，則受刑人廖正忠前經宣告沒收之地上房屋，應即由於此項公法上意思表示而向後喪失私有，而非遲至九十一年十一月六日實際拆除之後始告沒收生效。上訴人於九十一年四月十六日訂約承租系爭土地時，已在地上建物於九十年三月二十一日因檢察官命令執行沒收之後，顯然無從認該房屋為上訴人所有，符合雙方所訂租約第六條特約事項第一款所定租賃關係消滅事由。至於租約所謂「承租基地上原有房屋滅失，承租人逾期未重建時」係指承租人簽訂租約時係地上房屋所有人之情形；本件上訴人簽訂租約時，地上建物業經沒收，其並非承租基地地上房屋之所有人，自不符合該款情事。上訴人主張被上訴人應催告重建，不得逕行終止租約，並無理由。
㈡上訴人主張其購買之房屋乃訴外人廖正忠於九十年三月二十一日經拆除、宣示
沒收後，經廖正忠重新整建，上訴人於九十年十二月十八日在不知情之情形下以六百四十萬元承買，確屬上訴人所有云云。查，上訴人之主張與其原審之主張不同，其在原審並未主張七十之一號建物有拆後重建之情況（原審卷第四五頁），其在本院憑空主張，已難信實。且廖正忠於九十一年一月二十二日接受檢察官訊問時，坦承台北地院八十九年簡字第三四六號判決主文諭知沒收之工作物並未拆除，其尚且住在該處，自八十一年起就住在那裡，希望能住到都市○○道路拆除時再一併拆除等語（原審卷第六七頁），足認上訴人所稱廖正忠在舊有建物經拆除又加以重建乙事，純屬子虛烏有之事。則上訴人主張九十年十二月十八日購買者係重建後之房屋，屬上訴人所有，並非經諭知沒收之房屋，自無可取。
㈢上訴人另主張九十一年一月二十五日台北地檢署已發函被上訴人詢問預定何時
拆除工作物，被上訴人並於同年三月二十日覆函，被上訴人明知建物應拆除且由台北地檢署執行中，竟仍與上訴人簽訂系爭租約，有違誠實信用原則。惟，被上訴人在九十一年三月二十日覆函之說明欄已載明「‧‧‧地上建物預定何時拆除非本處執掌，應請洽地方工務主管機關查明」（原審卷第六九頁），而台北地檢署九十年三月二十一日通知執行拆除建物之單位並非被上訴人係訴外人台北縣政府工務局（原審卷第三四頁），則被上訴人抗辯司法機關何時執行沒收處分，其並不知情等語，要堪採信。被上訴人既不知司法機關何時執行沒收處分，在不知情之情形下，上訴人主張其已購買廖正忠之建物請求訂定租約，被上訴人憑何拒絕？是上訴人執被上訴人九十一年三月二十日之覆函，主張被上訴人明知上訴人非地上物之所有人仍與上訴人簽訂租賃契約，有違誠實信用原則，亦非可採。
㈣上訴人再主張系爭土地已非山林保育地，依國有非公用不動產出租辦法第十八
條規定，被上訴人亦應出租上訴人。惟按依國有財產法第四十二條、國有非公用不動產出租管理辦法第十八條規定，國有土地出租之對象為八十二年七月二十一日前已實際使用基地之人。則被上訴人抗辯其將七十之一號主體建物毗鄰之國有土地（菜圃）出租廖正忠作為「基地」使用，係因廖正忠切結該等菜圃自八十二年七月二十一日以前即併同七十之一號主體建物整體使用，茲該主體建物既經檢察官執行沒收物拆除完畢，系爭土地之其他相關使用情事失所附麗，與前揭規定不符等語，洵屬有據。上訴人此部分之主張。亦無理由。
五、綜上所述，被上訴人之抗辯為可採，上訴人之主張均無可取。上訴人於九十一年四月十六日訂約承租系爭土地時，地上建物業經檢察官於九十年三月間命令執行沒收，上訴人顯然非建物之所有權人。從而，被上訴人依照兩造租約之特約事項終止上訴人之租約，洵無不合。上訴人主張被上訴人終止租約不合法，請求確認租賃關係存在，為無理由。是則原審為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年八月六日
民事第九庭
審判長法官吳謙仁
法官魏大喨法官蘇瑞華右正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十二年八月八日
書記官賴以真