臺灣高雄地方法院民事判決 109年度雄小字第1275號
原 告 成功山水大廈管理委員會
法定代理人 陳王淑慧
訴訟代理人 謝逸人
謝美慧
被 告 陳桂生
訴訟代理人 洪進吉
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國109年8月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣參萬零肆佰元，及自民國一百零九年三月
二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告為高雄市○○區○○○路○○巷○○號12樓之1
房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，係成功山水大廈（下稱
系爭大廈）之區分所有權人，依系爭大廈規約第16條規定，
住家（D、E、F棟）每坪新臺幣（下同）25元，辦公室使
用（A、C棟）每坪50元，空屋則減半為25元。被告自民國
81年起，在系爭房屋設立鴻頡旅行社有限公司（下稱鴻頡公
司），每月均按上開收費辦法繳納管理費，每坪50元，43坪
共計2,150元。嗣被告於105年11月初，主張系爭房屋已改
為辦公及居住兩用性質，3坪以辦公室使用，其餘40坪改以
住家使用，故自105年11月起至108年12月止共38個月，每
月僅繳納管理費1,350元，每月差額800元，共計30,400元
，經原告以存證信函催繳，仍未繳納，爰依系爭大廈規約第
16條及公寓大廈管理條例規定，提起本訴等語。並聲明：如
主文第1項所示。
二、被告則以：依公寓大廈管理條例第18條第2款規定，管理費
由區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納，非原告得任
意為之，原告欲調整管理費，自應踐行上揭規定，召開區分
所有權人會議決議為之。目前系爭大廈管理費繳納方式有5
種，早已行之有年，自97年起即有住辦之收費方式，67號11
樓之2住戶 張佳慧 於98年間經原告實地丈量認證後，即以住
辦方式繳交管理費，直至100年1月間出售他人，顯然97年
間之區分所有權人會議有通過住辦之收費方式，且67號8樓
之2住戶 王建隆 於103年11月份之管理費亦以住辦方式繳交
管理費，而107年3月5日臨時區分所有權人會議記錄載明
「不同意調漲，宜維持現狀收費」，108年12月11日區分所
有權人會議記錄載明「住辦，經討論未果」，可知即應依照
97年起至今之住辦方式收費。又被告自105年11月起依原告
要求繳交每月管理費1,350元，收費單據由系爭大廈開出，
收費章亦是系爭大廈與管理員蓋章，且歷經4屆管理委員會
、28位委員、3位組長認可，以及每年區分所有權人會議財
務報告全體住戶繳費明細報表，無異議通過，顯然被告繳交
管理費一切合法無欠繳亦無短繳。另法律適用之整體性及權
利義務之平衡，當不得任意割裂適用，系爭大廈使用執照A
C棟合計19戶均登記為住宅、辦公室，與被告同為AC棟之住
戶計4樓之2、5樓之2、9樓之2、10樓之2、11樓之2
、12樓之2係以每坪30元繳納，何以被告須以每坪50元繳納
？原告故意針對被告及訴外人 許貴婷 追究管理費之差額，顯
已違反誠實信用、權利濫用原則，原告應先召集區分所有權
人會議為之，以符法紀等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）經查，原告主張被告為系爭房屋所有權人，係系爭大廈之
區分所有權人，被告自81年起，在系爭房屋設立鴻頡公司
，每月按每坪50元，43坪共計2,150元繳納管理費，嗣被
告自105年11月起至108年12月止共38個月，每月繳納管
理費1,350元，經原告以存證信函催繳，被告並未補繳等
情，業據原告提出系爭房屋建物登記謄本、鴻頡公司登記
資料表、系爭大廈管理費繳納明細表、系爭大廈管理費收
據、存證信函等為證（見本院卷第15、61至63、105、24
1至247、287頁），且為被告所不爭執（見本院卷第12
0、121、294頁），堪信為真實。
（二）按系爭大廈於91年11月1日修訂之規約第16條第2項規定
：「本大廈管理費收取方式依區分所有權人房屋所有權登
載之坪數為計算標準（店鋪以每戶計算）：（含公共設施
）㈠住家（D、E、F棟）：每坪25元。辦公使用（A、
C棟）：每坪50元，空屋則減半為25元。㈡停車位承租費
。⒈白天每位承租費2,000元。⒉夜間每位承租費1,000
元。⒊全天候承租費3,000元。」、第22條規定：「管理
費之收費標準，每年於大會前由管理委員會檢討，提報區
分所有權人大會同意後實施。」（見本院卷第41、45頁）
，可知系爭大廈管理費之收取方式，應依上開規約規定繳
交，若欲變更上開收取方式，應由管理委員會檢討後，提
報區分所有權人大會同意，方可實施。原告主張：被告於
105年11月初，以系爭房屋改為辦公及居住兩用性質，3
坪以辦公室使用，40坪以住家使用，而自105年11月起至
108年12月止共38個月，每月僅繳納管理費1,350元，每
月差額800元，共計30,400元等語，被告雖以前揭情詞置
辯，然查，經本院依職權向高雄市苓雅區公所調取系爭大
廈自92年起迄今之區分所有權人會議記錄，因保存年限僅
有10年（見本院卷第443頁），故經該所以109年8月7
日函文檢附系爭大廈自97年起之區分所有權人會議記錄（
見本院卷第369至441頁），然於97年區分所有權人會議
記錄並無有關管理費變更收取方式之任何記載（見本院卷
第371至377頁），嗣後僅於101年12月19日區分所有權
人會議記錄提到「討論調昇管理費事宜」，然經表決後「
過半數不同意調昇管理費」（見本院卷第401至403頁）
，復於105年11月15日區分所有權人會議記錄記載：「成
功山水大樓自78年6月3日，使用至今105年11月已27年
5個月，隨著物價上漲及政府新灣區之建設，各住戶之不
動產價值也上漲不少，唯獨管理費未提升，去年住戶大會
提及調查管理費之事，經大樓管委會、房屋仲介、管理公
司探詢，成功山水大樓可算屬於低收費，面對收支不平衡
的問題，管委會也非常困擾，今為改善此問題，管委會參
考一般大樓收費情形，決定提升本大樓管理費，此舉已勢
在必行。一、現狀：㈠商辦：50元/坪。㈡住家：30元/
坪。㈢1樓店家、住家：10元/坪。㈣汽車停車費：2,00
0元/月。㈤機車停車費：100/月。二、變更後：㈠商辦
：60元/坪。㈡住家：40元/坪。㈢1樓店家、住家：15
元/坪。㈣汽車停車費：回復為3,000元/月。㈤機車停
車費：150/月。以後無空戶名詞，一律以一般住戶收費。
」等語（見本院卷第421頁），然決議記載：「經各住戶
議決意見未能有一決論，留待下屆委員會再議」等語（見
本院卷第423頁），則於105年間，系爭大廈之管理費收
取方式僅有3種：㈠商辦：50元/坪。㈡住家：30元/坪
。㈢1樓店家、住家：10元/坪，顯然並無被告所稱有所
謂「住辦」之收費方式，再於106年10月12日區分所有權
人會議記錄記載：決議提高管理費，問卷調查後由管委會
公告實施日期（見本院卷第429頁），然107年3月5日
之臨時區分所有權人會議記錄決議：「不同意調漲，宜維
持現狀收費」等語（見本院卷第133頁），則所謂維持現
狀即維持105年間系爭大廈之管理費收取方式，即：㈠商
辦：50元/坪。㈡住家：30元/坪。㈢1樓店家、住家：
10元/坪，並無所謂「住辦」之收費方式，另於108年12
月11日區分所有權人會議記錄記載：「經討論通過修訂規
約並訂管理費收費為（以戶為單位）：⒈住家（每坪）：
30元。⒉辦公（每坪）：50元。⒊店鋪（每坪）：10元。
⒋住戶均應依照區權會會議決議（規約）繳納。⒌住辦，
經討論未果。」（見本院卷第139頁），更可知系爭大廈
區分所有權人會議曾經針對「住辦」討論收費方式，然仍
未達成共識，自僅能維持現狀而以商辦、住家及店鋪收費
。又被告對於系爭房屋目前仍由鴻頡公司承租使用不爭執
（見本院卷第121頁），且鴻頡公司亦無停業、歇業等情
（見本院卷第105頁），自應以「商辦」每坪50元計費。
從而，原告依系爭大廈規約第16條及公寓大廈管理條例規
定，請求被告補繳自105年11月起至108年12月止共38個
月，每月管理費差額800元，共計30,400元，及自起訴狀
繕本送達翌日（即109年3月25日，見本院卷第75頁）起
至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據。至被
告辯稱：原告曾於108年住戶大會要求紀錄不可以按照當
時實際的決議來寫，所以伊懷疑有些會議紀錄不是完全正
確的云云，然未提出任何證據以實其說，委不足採。
（三）又被告辯稱：被告自105年11月起依原告要求繳交每月管
理費1,350元，收費單據由系爭大廈開出，收費章亦是系
爭大廈與管理員蓋章，且歷經4屆管理委員會、28位委員
、3位組長認可，以及每年區分所有權人會議財務報告全
體住戶繳費明細報表，無異議通過，顯然被告繳交管理費
一切合法無欠繳亦無短繳云云，並提出被告每月繳款收據
、系爭大廈管理費5種繳納方式表、67號11樓之2住戶張
佳慧證明書、67號8樓之2住戶王建隆103年11月份之管
理費繳納表等為證（見本院卷第81、143、169、189至
193、205至231、301、315、331至359頁），然依
系爭大廈規約第22條規定，若欲變更管理費收取方式，應
由管理委員會檢討後，提報區分所有權人大會同意，方可
實施，已如前述，自不因原告所委託之管理公司人員，甚
或管理委員，未經區分所有權人會議，即得自行變更收費
方式，又依本院依職權調取之歷年區分所有權人會議記錄
觀之（見本院卷第369至441頁），財委僅就總收入及總
支出金額為報告，並未逐筆列出每位住戶每月繳納管理費
之細目，難認已經區分所有權人會議事後認可被告得以住
辦方式每月減收880元，被告上開所辯，亦無足採。
（四）另被告辯稱：法律適用之整體性及權利義務之平衡，當不
得任意割裂適用，系爭大廈使用執照AC棟合計19戶均登記
為住宅、辦公室，與被告同為AC棟之住戶計4樓之2、5
樓之2、9樓之2、10樓之2、11樓之2、12樓之2係以
每坪30元繳納，原告故意針對被告及許貴婷追究管理費之
差額，顯已違反誠實信用、權利濫用原則，並提出系爭大
廈使用執照及管理費繳納明細表等為證（見本院卷第83、
115頁），然原告之管理委員經改選後，針對之前未經區
分所有權人會議決議即變更管理費收取方式而少繳之住戶
提起本件訴訟，難認有何違反誠實信用、權利濫用原則。
至其他住戶是否有未經區分所有權人會議決議即少繳納管
理費情事，自應由原告通盤清查檢討，亦與本件有無違反
誠實信用、權利濫用原則之認定無涉，附此敘明。
四、本件訴訟標的金額未逾10萬元，係適用小額訴訟程序而為被
告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，併確定訴訟費用額。
五、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第43
6條之19第1項、第436條之20，判決如主文。
中華民國109年8月31日
高雄簡易庭法官秦慧君
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。惟本件係適用小額訴訟程
序之判決，上訴之理由，非以其違背法令為理由，不得為之，民
事訴訟法第436條之24第2項定有明文。從而，提起上訴時，應於
上訴狀或上訴理由書內記載上訴理由，表明民事訴訟法第436條
之25所規定之各款事項。
中華民國109年8月31日
書記官林雯琪