臺灣臺南地方法院103年度訴字第1345號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院103年訴字第1345號民事判決

裁判日期：民國104年01月19日

裁判案由：確認通行權存在

臺灣臺南地方法院民事判決103年度訴字第1345號原告 陳敏瑜 訴訟代理人 賴鴻鳴 律師
黃俊達 律師 陳妍蓁 律師 鄭淵基 律師被告交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所臺南貨運服務
所法定代理人 劉儀煌 訴訟代理人 葉張基 律師上開當事人間確認通行權存在事件，本院於103年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠訴之聲明：
被告所有坐落臺南市○市區○○段○○○○號土地（原新店段372-10地號）如臺南市新化地政事務所103年10月16日土地複丈成果圖片所示乙部分（面積28.74平方公尺），不得交付他人，並容忍原告及原告之停車場車輛通行。
㈡查原告承租被告所有之臺南市○市區○○段○○○○號（即重
測前新店段372之10地號）土地之一部分及坐落其上門牌號碼臺南市○市區○○路○號建物（下稱系爭建物），並簽訂租賃契約（下稱系爭契約），系爭契約第3條第1項第1款約定：「建物限作為辦公室、住宅或在法律許可範圍內使用」；同條第2款約定「土地以現況出租限停車場或置場使用」，原告乃在土地上做停車場及停車場辦公室使用，並以臺南市新化地政事務所103年10月16日土地複丈成果圖即如附圖所示編號乙部分之土地（下稱系爭土地）為通道出入口，此亦為被告所同意。嗣原告於100年10月21日發函請求被告移開原先阻礙車輛進出之唐竹，被告也參與會勘，並且沒有異議，因此系爭土地為聲請人經營停車場車輛出入之唯一通道，雖承租之系爭建物有其他出入口，但該出入口是直通公所規劃之人行步道，機車如果違反交通規則可以勉強進入，但是車輛則不可能進出。按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法423條定有明文，是被告既然出租系爭建物由原告經營停車場，即有義務留下系爭土地容忍原告通行。
㈢次查門牌號碼為臺南市○市區○○路○巷○號之建物所坐落之
臺南市○市區○○段○○○○○○○○號土地（即重測前新店段372之10、372之9地號土地）原為訴外人風王企業有限公司所承租（下稱風王公司），風王公司亦尊重原告進出上開通道之權限，故兩者相安無事，然風王公司與被告之租約至103年9月30日止，期滿後被告另將上開建物及土地租與訴外人 許耀元 。103年9月10日被告與許耀元前來確定原告之承租範圍，聲稱系爭土地依其與許耀元間之契約約定屬許耀元之承租範圍，並封閉系爭土地，不讓原告車輛由系爭土地進出，此已與系爭契約第3條第1項第2款之約定及民法第423條約定相違。
㈣風王公司並非承租臺南市○市區○○段○○○○○○○○號土地全
部，而是只承租一部，當時被告將系爭租賃物交付原告時，即預留系爭土地未出租，該地對原告而言是出入口，而風王公司也需於該處出入，又系爭土地雖非風王企業承租範圍。然此次被告竟不顧原告通行權限，而將系爭土地全部出租他人，已與系爭契約第3條第1款、第2款及民法423條有違。被告即負有不交付系爭土地給他人之義務。
㈤被告有權將系爭土地取回，因依被告與許耀元所訂之契約第
14條第8款約定，因業務需要，得終止契約，此部分因係為保障被告與原告間之契約順利履行，屬於被告業務需要之範圍內，所以被告負有調整與許耀元契約之義務。而臺南市新市區公所103年9月29日所農建字第0000000000號函及附件會勘紀錄，係為車輛要進出的動線，而移植唐竹的記錄，可證明當時系爭契約的履行是自系爭土地進出，當時的唐竹就是種植在如附圖所示編號D之出入口之處。D出入口乃原告經營系爭停車場的主要出入口，其他出入口不能夠供汽車甚至機車通行，而依契約被告應提供原告適合使用之租賃物，故原告可請求被告提供系爭土地以供通行。
二、被告則以下列情詞資為抗辯：㈠聲明：原告之訴駁回。
㈡原告請求禁止被告交付並容忍原告通行之系爭土地，係坐落
於臺南市○市區○○段○○○○號土地之內。風王公司向被告承租（其承租範圍包括臺南市○市區○○段○○○○○○○○○○○○○號土地及其上之臺南市○市區○○路○巷○號房屋）之租賃契約範圍並未包括系爭土地。被告與風王公司之租賃期間於103年9月30日屆滿，被告基於不動產管理機關之立場，當然必需在租期屆滿前辦理重新招租之程序。因為上開土地有辦理重測，故被告曾於103年6月18日辦理會勘，會勘後被告決定將系爭土地納入招標之租賃範圍，被告依規定辦理招標，並於103年9月2日開標，由許耀元得標，雙方並於103年10月8日進行租賃物交付作業。而系爭土地並不在兩造間之租賃契約範圍內，兩造就系爭土地並無租賃契約關係存在。
㈢被告交付系爭建物予原告時，當時本已有如附圖編號A、B、
C所示之3處出入口，至於原告另行增加位於系爭土地上之如附圖編號D所示之第4個出入口，被告並未曾表示同意，原告主張被告同意，被告謹否認之。況自鈞院勘驗拍攝之照片所示，原告經營之停車場只有停放機車與腳踏車，自始未經營汽車停車業務，故原告主張如附圖編號D所示之第4個出入口為車輛唯一通道，顯與事實不符，被告更無所謂將租賃標的物以外寬達28.74平方公尺之土地交與原告使用之義務。
㈣原告根據系爭契約第3條第1項第1、2款約定及民法第423條
規定請求禁止被告交付並容忍原告通行之請求權基礎有誤：⒈按民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用收益之租
賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。又系爭契約第3條用途限制第1項約定：「（一）建物現作為辦公室、住宅或在法律許可範圍內使用。（二）土地以現狀出租限停車場或置場使用。」⒉查系爭土地並非屬兩造租賃契約範圍內，已如前述，而兩造
所約定之系爭建物，原告確實作為停車場使用迄今。依系爭契約第3條第1項之約定，係出租人在契約中限制承租人使用收益租賃物的用途限制，並非作為原告請求被告禁止交付與容忍原告通行之契約依據，原告對此有嚴重誤解。且系爭契約第3條第1項並沒有約定被告必須在租賃範圍以外提供對外連通的系爭土地之義務。在此情形下，更無原告所引用民法第423條的問題，蓋被告所交付之系爭租賃物「本身」，原告使用上均無問題。再者，民法第423條係限定出租人「租賃物之交付及保持義務」，依系爭契約約定之系爭建物，被告已交與原告使用多年，原告以系爭建物經營停車業務，表示被告確實已善盡租賃物之交付及保持義務，並無違反民法第423條規定之情形，至於租賃物以外土地的通行權問題，姑不論孰是孰非，均與民法第423條規定無關。
⒊原告主張「是被告既然出租系爭租賃物由原告經營停車場，
即有義務不將系爭土地交付給他人，留下系爭土地容忍原告通行」，此所謂「義務」之法律依據究竟為何？被告無法了解。因此，原告根據系爭契約第3條第1項第1、2款及民法第423條為禁止被告交付並容忍原告通行義務之請求權基礎有誤，懇請鈞院依法駁回之。
㈤原告請求通行之對象有誤：
⒈被告交付含系爭土地在內之土地給許耀元，係根據被告與許
耀元間之租賃契約而來，與原告無關。系爭租賃契約內並未包括系爭土地，故被告並無提供給原告使用或通行之義務。至於風王公司在之前承租期間就其承租範圍，本不包括系爭土地部分，故風王公司當然不可能限制原告進出，風王公司亦無提供給原告使用或通行之權利與義務（據悉風王公司負責人為原告之父，原告甚至擔任風王公司與被告間租賃契約之連帶保證人），且新承租人許耀元則更無提供給原告使用或通行之義務。
⒉原告為避免其經營之停車位出入問題，係因許耀元擬於被告
交付土地後進行封閉等行為所致，此部分應屬兩位承租人間相鄰關係（參民法第800條之1規定）之爭議問題，與被告本於租賃契約將土地交付給許耀元無關。
⒊易言之，被告本於租賃契約，在之前交付給風王公司，現在
則準備交付給許耀元，至於承租人是否願意提供給聲請人使用、通行？或是封閉不准通行，均屬承租人的行為，而非被告的行為，故原告根據民法第423條規定及租賃契約第3條第1項約定，請求禁止被告交付土地給許耀元，顯有錯誤。
㈥又自民法第423條規定並無法推論出被告需要調整與許耀元
之契約義務。臺南市新市區公所103年9月29日所農建字第0000000000號函及附件會勘紀錄中第一點所述之唐竹看不出是何人去申請，且唐竹移植部分與本件依民法第423條規定所負義務完全無法連結，第二點以下明白記載是風王公司埋水管之事，與兩造無關。原告提出之100年10月21日函僅為綠美化作業問題，與租賃契約之解釋無關。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於100年12月20日，以每月36000元之代價，向被告承租
臺南市○市區○○路○號房屋及該屋坐落之臺南市○市區○○段○○○○○○○號土地（重測後現為臺南市○市區○○段○○○○號土地），租賃面積287.7平方公尺（房屋為214.2平方公尺、空地為73.5平方公尺），租賃期間自101年1月19日起至106年1月18日止。
㈡風王公司於100年9月1日，以每月6106元之代價，向被告承
租臺南市○市區○○路○巷○號房屋及該屋坐落之臺南市○市區○○段○○○○○○○○○○○○○號土地（重測後現為臺南市○市區○○段○○○○○○○○號土地），租賃面積142.1平方公尺（房屋為73.4平方公尺、空地為142.1平方公尺），租賃期間自100年10月1日起至103年9月30日止。
㈢許耀元於103年9月10日，以每月79000元之代價，向被告承
租臺南市○市區○○路○巷○號房屋及該屋坐落之臺南市○市區○○段○○○○○○○○號土地，租賃面積353.2平方公尺（房屋為73.4平方公尺、空地為353.2平方公尺），租賃期間自103年10月8日起至106年10月7日止，被告並已於103年10月8日點交上開房屋、土地與許耀元。
㈣原告主張之系爭土地係包含在許耀元上開承租之土地內，但未包含在風王公司先前承租之土地內。
四、兩造爭執之事項：原告主張系爭土地，被告應禁止交付他人並容忍原告及原告停車場車輛通行，有無理由？
五、得心證之理由：原告主張依民法第423條及系爭契約第3條第1項第1、2款之規定，就系爭土地被告不得交付他人並容忍原告及原告停車場車輛通行云云，無非以提出兩造簽訂之租賃契約（本院卷第13至26頁）、原告100年10月21日函（本院卷第28頁）及現場照片8張（本院卷第145頁至151頁）為憑。經查：
㈠原告於100年12月20日，以每月36,000元之代價，向被告
承租臺南市○市區○○路○號房屋及該屋坐落之臺南市○市區○○段○○○○○○○號土地（重測後現為臺南市○市區○○段○○○○號土地），租賃面積287.7平方公尺（房屋為
214.2平方公尺、空地為73.5平方公尺），租賃期間自101年1月19日起至106年1月18日止；許耀元則於103年9月10日，以每月79,000元之代價，向被告承租臺南市○市區○○路○巷○號房屋及該屋坐落之臺南市○市區○○段○○○○○○○○號土地，租賃面積353.2平方公尺（房屋為73.4平方公尺、空地為353.2平方公尺，包含系爭土地），租賃期間自103年10月8日起至106年10月7日止，被告並已於103年10月8日點交上開房屋、土地與許耀元，臺南市○市區○○段○○○○號土地係國有土地，由交通部臺灣鐵路管理局管理等情，為兩造所不爭執，復有原告與被告簽訂之租賃契約（本院卷第13至26頁）、被告與許耀元簽訂之租賃契約（本院卷第92至98頁）、點交紀錄（本院卷第99頁）、土地登記謄本（本院卷第8頁）各1份附卷足稽，堪信為真實。是原告並未向被告承租系爭土地，而被告依租賃契約，將系爭土地租與並交與許耀元使用，並非無據。
㈡又原告向被告承租之系爭建物及其坐落之土地，目前均作
為經營機車、腳踏車停車場及停車場辦公室使用，有如附圖所示A、B、C、D出入口，其寬度×高度各為2.6m×2m、
1.7m×2.1m、0.65m×1.9m、4.1m×1.9m，而A、B出入口外寬1米8之紅磚道可直通新市火車站前之延平路，惟A、B出入口間之紅磚道中間設有鐵製欄杆阻隔車輛進入火車站前廣場；而系爭土地原由原告鋪設水泥供車輛由如附圖所示之D出入口進出，嗣遭許耀元僱工刨除而重新鋪設水泥，造成D出入口出現高低落差，車輛無法出入等情，有本院製作之勘驗筆錄、現場圖及現場照片9張、地籍圖謄本（本院卷第115至125頁）、被告提供之現場照片7張（本院卷第7頁、第110至112頁）、臺南市新化地政事務所103年10月16日土地複丈成果圖（本院卷第127頁）各1份附卷可參，應堪認定。
㈢按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。次按系爭契約第3條第1項第1、2款係約定「建物限作為辦公室、住宅或在法律許可範圍內使用」、「土地以現狀出租限停車場或置場使用」。原告向被告承租之系爭建物及土地，目前均作為經營機車、腳踏車停車場及停車場辦公室使用，已如前述，而依
A、B、C出入口之現況，至少A出入口仍可供機車、腳踏車出入，縱該紅磚道係供行人通行之用，機車、腳踏車亦可以牽車之方式進出，D出入口無法進出車輛，雖對原告經營機車、腳踏車停車場之業務造成影響，然應不至於達到無法營業之地步。況聲請人承租系爭建物及土地後，既已衡量該處面積、出入通道、坐落地點等條件，始經營機車、腳踏車停車場，現再爭執應讓汽車經由其自始未向被告承租之系爭土地出入上開建物及土地，始合於租賃契約約定之狀態，難謂有據。且兩造上開之約定，係在限制原告承租系爭建物及土地後之用途，並非保證原告定能就該租賃物上能獲取一定數額之營業利益，進而默認原告可無條件通行原告未承租之系爭土地，甚至擴張到不能出租系爭土地與他人，原告就此尚有誤解。故原告 爰引 民法第423條規定及系爭契約第3條第1項第1、2款之約定，主張禁止被告交付系爭土地與他人並容忍原告及原告停車場車輛通行系爭土地，尚屬無據。
㈣另原告提出移植租賃處綠美化樹木函，表示被告先前同意
其通行系爭土地云云，然經本院函詢臺南市新市區公所之結果，係風王公司申請開挖路面挖埋排水管及移植唐竹及松柏案件，原告雖有到場會勘，然實與被告是否同意其通行系爭土地無關，有臺南市新市區公所103年9月29日所農建字第0000000000號函附之100年11月8日會勘紀錄1份在卷可佐，是前揭主張，自無所憑。
綜上所述，原告主張系爭土地被告不得交付他人並應容忍原告及原告停車場車輛通行，實無法律依據或契約約定可憑，故原告之訴為無理由，應予駁回。
五、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以論列，併此敘明。
六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定有明文。查本件既為原告敗訴之判決，訴訟費用自應由原告負擔。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國104年1月19日
民事第三庭法官陳尹捷以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中華民國104年1月19日
書記官黃瓊蘭