宣 示 判 決 筆 錄
108年度板簡字第1577號
原 告 徐家滙
被 告 張芳齊
訴訟代理人 姜智揚 律師
複代理人 洪肇彤 律師
蕭郁寬 律師
上列當事人間108年度板簡字第1577號返還租賃房屋等事件於中
華民國108年11月12日辯論終結，於中華民國108年12月17日下午
4時30分整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 葉子榕
通 譯 王藝臻
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬伍仟貳佰柒拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告以貳萬伍仟貳佰柒拾貳元
為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列
各款情形之一，不在此限：˙˙˙二、請求之基礎事實同一
者，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告原聲
明：⑴被告應將坐落於新北市○○區○○路○○號2樓之6之房
屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，及給付租金新臺幣
（下同）9000元並自民國（下同）108年3月16起至遷讓之日
止按月賠償9000元。嗣於108年7月16日具狀變更聲明為：⑴
被告應給付原告10萬元。⑵被告應盡原樣返還系爭房屋及繳
交租金之善良義務。又於108年8月5日變更為損害賠償請求
①108年3月份起至今仍無法出租之房租金額損失72000元。
②期間水電費3500元。③房屋內部維修清潔等所產生之一切
費用17000元。④訴訟期間產生之損失費用：一個月薪資
35000元、精神賠償50000元、信用受損50000元。經核其主
張係基於同一租賃契約所生，請求之基礎事實同一，依前開
規定，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：
（一）被告自107年6月15日與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭
租約），向原告承租系爭房屋，雙方約定租期1年，即自1
07年6月15日起至108年6月15日止，租金每月9000元，於
每月15日前給付。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人
得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二
個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定
於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得
終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所
有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民
法第440條第1項、第2項前段、第455條前段、第767條第1
項前段分別定有明文。又承租人積欠租金額，以擔保金抵
償後，達2個月以上時，租出人得收回房屋，土地法第100
條第3款亦規定甚詳。
（三）本件以擔保金抵償後積欠租金已達3月，共計27000元。經
原告以存證信函催告支付並告知將終止租約，詎房屋之交
還及租金之給付迭經催討被告均置之不理。又自108年3月
16日起租賃既已終止，被告對租賃物即屬無權占有，自應
按月賠償原告未收租金27000元之損害迄交屋之日止，此
部分併予請求。
（四）被告張芳齊已於108年6月13日搬離系爭房屋。但被告於租
賃期間未依契約精神，保持善良管理人義務及責任，藉故
拒絕聯絡，致原告受有損害，然因內部電費等未繳納，無
法檢測電器類是否完好，亦須申請履勘電熱水器等損害情
況，。
（五）事實上，被告未依照系爭租約之善良保管精神，未照原樣
返還系爭房屋。租屋前後四年，已有兩次未經同意擅自更
換電熱水器兩台。多次要求扣款項目有維修電燈開關500
元，流理台水管2500元，洗衣機。小型電熱水器7200元等
項目，實在令人無法接受，交租前才更換上新品亦有保固
期間，第一次擅自更換要求減少交租，第二次藉故擅自更
換後也未提出更換後舊物或任何憑據，108年3月份起藉故
拒絕交付房租與聯繫。寄出存證信函要求共同至區公所調
解仍不到場行為實在讓人不解。屋內髒亂寵物毛髮，尿液
髒污、惡臭，浴室磁磚疑似惡意損壞冰箱遺失也未告知等
情況。蓄意不繳納水、電費造成斷電無法照明及查看電器
物的好壞情況。故原告要求下列損害賠償：
1、108年3月份起至今仍無法出租之房租金額損失72000元。
2、室內清潔及瓷磚損害費17000元、水電費3500元。
包含室內洗刷清潔清運、磁磚毀損賠償（包含工人工資及
材料費，出租方請假薪資約3日）。
3、訴訟期間產生之損失費用：
①精神慰撫金50000元
因本件案件，原告需日處求助資訊造成失業及精神壓力損
失。
②薪資損害35000元
③信用損失50000元
因被告個人情緒並拒絕協商所造成直接、間接影響原告財
產及銀行貸款拖欠，並造成信用問題，為此求償50000元
。
以上共計請求227500元。為此，爰依兩造間系爭租約及侵
權行為之法律關係提起本訴，求為判決：⑴被告應給付原
告227500元等語。
三、被告則辯以：
（一）緣原告將門牌為新北市○○區○○街○○號2樓第6室房屋（
即系爭房屋）出租予被告，租期為107年6月16日至108年6
月15日，每月租金為9000元，被告於簽約時交付18000元
予原告作為擔保金（押金）。被告已於108年6月15日將系
爭房屋點交並返還原告，合先敘明。
（二）系爭房屋於108年1月25日發生火災，火災原因係原告提供
之電熱水器因不明原因起火所致，被告請求原告修繕電熱
水器，原告不為修繕，是被告自行送修電熱水器支出7100
元。
（三）被告尚未給付108年3月16日起至108年6月15日止共3個月
之租金27000元。
（四）按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質
不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法
第334條第1項定有明文。
（五）被告就下列項目主張抵銷：
1、擔保金（押金）18000元，原告應於被告交還房屋時將押
金返還，惟原告至今尚未返還，是被告主張就18000元部
分抵銷。
2、被告自行修繕電熱水器7100元（被證1），原告提供之電
熱水器因不明原因起火燒毀，被告請求原告修繕，原告不
為修繕，被告自行修繕支出之修繕費用7100元，應得依民
法第430條請求原告償還或自租金中扣除，是被告主張就
7100元之部分抵銷。
3、被告溢繳之大樓管理費1728元（被證2），租約於108年6
月15日屆至，且被告已交還房屋，故被告應僅需負擔6個
月之管理費即1728元，惟被告於108年1月31日繳納108年
全年之系爭房屋大樓管理費，原告因而受有不當得利，是
被告主張就1,728元部分抵銷。
四、本院之判斷：
（一）原告要求各項損害賠償，茲審酌如下：
1、租金72000元部分：
原告自承被告已於108年6月13日遷出系爭租賃標的房屋，
則原告請求被告給付108年3月16日起至6月15日止之租金
27000元，自屬有據，且為被告所不爭執，應予准許。至
逾此之請求，難認有據，不應准許。
2、室內清潔及瓷磚損害費部分17000元、水電費3500元部分
：未據原告舉證證明以實其說，難認有據，不應准許。
3、薪資損害35000元、信用損失50000元部分：
未據原告舉證證明以實其說，且與本件亦難認有何相當因
果關係，不應准許。
4、精神慰撫金50000元部分：
按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私
、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人
雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被
侵害者，並得請求回復名譽之適當處分。前項請求權，不
得讓與或繼承。但以金額賠償之請求權已依契約承諾，或
已起訴者，不在此限。前二項規定，於不法侵害他人基於
父、母、子、女或配偶關係之身分法益而情節重大者，準
用之，民法第195條第1項、第3項分別定有明文。按精神
慰撫金乃非財產上之損害，依上開規定，自以被害人之人
格法益及身分法益遭受侵害而情節重大者，始得請求賠償
相當之金額。本件原告無法證明系爭房屋有因被告違反系
爭租約等情事而受有損害，已如前所述，且縱認被告確有
違約情事，而未依善良管理人之注意義務使用系爭房屋，
至系爭房屋受有損害，被告之行為所侵害者，亦係系爭房
屋之所有權，即原告被侵害之權利僅為財產上之權利，核
與得請求非財產上損害之要件不符，是原告據此請求被告
賠償精神慰撫金50000元，洵屬無據。
5、綜上，原告請求之金額在27000元之範圍內為可採取，至
逾此範圍之請求則為法所不許。
（二）被告主張抵銷抗辯部分，茲審酌如下：
1、押租金18000元：
依原告所提系爭租約第4條上載：「擔保金（押金）由租
賃雙方約定為2個月租金，金額為壹萬八仟元整（最高不
得超過二個月房屋租金之總額）。承租人應於簽訂本契約
之同時給付......前項擔保金（押金），除有第十一條第
三項、第十二條第四項及第......條第二項之情形外，出
租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交屋時還之等
語，此有該租約影本乙件在卷可憑。原告主張業已將上開
擔保金抵償積欠之租金，被告復未能提出相關繳交租金之
證明供本院審酌，且未能舉證證明確已將系爭租賃標的物
依上開約定返還原告，被告此部分抵銷抗辯，難認有據，
委無可取。
2、電熱水器7100元部分：被告抗辯原告提供之電熱水器因不
明原因燒毀，而支出電熱水器修繕費用7100元，固據其提
出統一發票收據乙紙為證，惟被告並未舉證證明該電熱水
器燒毀原因，自難認應由原告負擔該費用，是被告此部分
抵銷抗辯，亦無可採。
3、溢繳管理費1728元部分：業據被告提出維多利亞暨渥太華
公園社區管理委員會收據等件為證，應為有據，應予准許
。
4、綜上所述，被告得主張抵銷之金額為1728元，逾此金額之
抵銷抗辯，委無足採。
（三）從而，原告依系爭租約及損害賠償之法律關係訴請被告給
付25272元，為有理由，應予准許。至逾此部份之請求，
則無理由，應予駁回，其餘假執行之聲請，亦失附麗，應
併駁回。
五、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項所為被告
敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權
宣告假執行。
六、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經
本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此
敘明。
中華民國108年12月17日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書記官葉子榕
法官李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國108年12月17日
書記官葉子榕