裁判字號：臺灣臺中地方法院94年訴字第808號民事判決
裁判日期：民國95年05月12日
裁判案由：租佃爭議
臺灣臺中地方法院民事判決94年度訴字第808號原告卯○○訴訟代理人辛○○原告子○○
壬○○丑○○癸○○庚○○上六人共同訴訟代理人 林洸鍇 律師複代理人 施麗玲 被告乙○○○
寅○○
號丁○○辰○○午○○己○○丙○○上六人共同訴訟代理人 許博堯 律師複代理人 陳宏盈 律師
甲○○律師被告巳○○
戊○○當事人間租佃爭議事件，本院於95年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告戊○○、巳○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，耕地三七五減租條例第26條定有明文。本件就坐落台中縣○○鄉○○○○段271、271-1、271-3地號(下稱271、271-1、271-3地號)土地之耕地租佃爭議事件，經原告卯○○等六人向台中縣政府申請調處，由台中縣政府耕地租佃委員會進行調處，惟調處不成立，乃由台中市政府於94年3月28日以府地籍字第0940079843號函移送法院處理，合先敘明。
三、次按，確認之訴之提起，以法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條第1項之規定提起確認之訴。本件原告卯○○等6人就其所耕種之坐落台中縣○○鄉○○○段大埔厝小段271、271-1、271-3等地號土地，主張與被告間有耕地三七五租約存在，為被告乙○○○等9人所否認，是原告卯○○等6人在私法上之地位自有受侵害之危險。依前開說明，原告卯○○等六人就上開土地是否存在有耕地三七五租約一節，即有確認之必要，自有提起本件確認之訴之法律上利益，併先敘明。
四、原告主張與被告間就系爭271、271-3及271-1地號土地有耕地三七五租約存在，並提出台灣省台中縣私有耕地租約書為證，被告對該租約書雖不爭執，惟以系爭土地為共有土地，依該租約書所載之出租人並非全體共有人為之，且未得全體共有人之同意，自無權代表全體共有人訂定耕地租約，該耕地租約書對其餘共有人不生效力，且究承租何明確位置亦有疑問。況且原告卯○○、子○○從未在系爭271地號土地種植，而原告壬○○繼承其先父 游振田 後，亦不自任耕作，則即便兩造原有耕地租約亦因違反耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定而無效等語資為抗辯。
五、本件兩造爭執要點厥為(一)系爭土地上之租賃契約效力是否及於其餘共有人?（二）系爭土地目前之使用狀態是否有未自任耕作或交換土地使用之三七五無效事由?（三）系爭土地得否確認租賃所在位置？
（一）系爭土地之租賃契約效力不及於全體共有人。
１、原告主張就系爭271、271-1、271-3地號土地自祖父 游文 時期起即陸續簽訂私有耕地租約，有原告提出之台灣省台中縣私有耕地租約書潭鄉民字第840號、840-2號、840-3號、840-4號、840-5號、841號、841-1號等在卷可參，被告對上租約書雖不爭執，然辯稱該租約書上之出租人並非系爭土地之全體共有人，且具名之 游月卿 或 游標 等均無權代表全體共有人訂定耕地租約，故上開租約對包括被告不生效力等語。查，依土地登記簿所載，系爭271、271-1及271-3地號土地之共有者眾，於政府早年實施土地改革政策時放租佃農，由全體共有人同往訂定耕地租約，實有難處，故委由共有人之一為土地管理人，辦理租佃及租金收取事宜，難認與常情有悖。系爭土地原係被告乙○○○之前手 游振壠 、 游振杉 、 游振錫 及兩造之先祖游文所有，將其出租給部分子嗣耕作，游文往生後，負責耕作之子嗣除與其餘繼承人共同繼承系爭土地外，並繼續耕作及與其餘繼承人重新訂定耕地租約，然出租人與承租人間除均為土地共有人外，並為兄弟叔姪關係，由全體共有人同往訂定耕地租約，乃背離系爭租賃關係當事人間有親屬關係之事實，實有難處，故委由共有人之一即全體繼承人之一代為辦理租佃及租金收取事宜，難認與常情有悖。是以系爭土地之租賃契約書之出租人雖或載為游標等11名或游月卿等6名，而未載明其餘出租人之姓名，非可據此率爾認定上開租賃契約書之出租人僅具名之游標或游月卿1人矣，被告辯稱上開契約僅存在於具名之出租人與承租人間，尚難據採。
２、次查，依原告提出卷附之台灣省台中縣私有耕地租約書，⑴卯○○方面：於38年6月10日，針對271、271-1、271-3
等地號土地，與游文簽訂潭鄉民字第840號租約書，游文過世後，出租人即改由游標等11人；復於52年2月21日變動潭鄉民字第840號租約書，其中出租人仍為游標等11人，租賃標的則改為僅就271及271-1地號土地續訂租約，又於租賃存續期間另與 游清鄉 等6人就271及271-1地號土地簽訂潭鄉民字第840-3號租約迄今。⑵游清鄉方面：於38年6月10日，針對271-3地號土地，與
游文簽訂潭鄉民字第841號租約書，游文過世後，出租人即改為游標等11人，復於50至51年間租賃期間，改與游月卿等7人就271-3地號土地簽訂潭鄉民字第841-1號租約迄今。
⑶游振田方面：於52年2月21日，針對271-3地號土地，與
游標等11人，簽訂潭鄉民字第840-2號租約，復於租賃存續期間即55年10月21日，改與 游月鄉 等6人就271-3地號土地簽訂潭鄉民字第840-5號租約迄今。
⑷子○○方面：於55年10月21日，針對271、271-3地號土地與游月卿等6人簽訂潭鄉民字第840-4號租約迄今。
而系爭土地之原所有人游文過世後，該土地係由大房－游珠之子卯○○、子○○、游振田、 游西雄 等4人、二房－游標、三房－游月卿、四房－游清鄉、五房－ 游禮紅 、六房－ 游清欽 、七房－巳○○、八房－ 游玉清 等共11人繼承，則系爭土地由游文簽訂之租約其出租人自均應由游文之繼承人游標等11人繼承，而游文過世後所簽訂之租約，則應審酌是否得土地之共有人之同意所為，然查本件原告卯○○就系爭271、271-1地號土地、 游清卿 之子丑○○、癸○○、庚○○就271-3地號土地、游振田之子壬○○就271-3地號土地、子○○就271、271-3地號土地主張有租賃關係所憑藉者乃於50至55年間所簽訂之潭鄉民字第840-3、841-1、840-5、840-4號租約書，依上開各租約書書立當時，系爭271、271-1、271-3地號土地之共有人，縱令依原告所述係遵行當時民間習俗排除女性之繼承資格一節屬實，應尚有游月卿（三房）、游清卿（四房）、游禮紅（五房）、游清欽（六房）、巳○○（七房）、及卯○○、子○○、游振田、游西雄（大房）等共9人，惟依卷附之租約書所示，出租人或載為游月卿等6人，或游清鄉等7人，既與先前游文過世後租約出租人改以全體繼承人為出租人，並以1人為代表人之更動前例不符，亦與當時之男性繼承人數不符，則上開潭鄉民字第840-3、841-1、840-5及840-4號租約上之出租人游月卿等6人或游清鄉等7人或游月卿、游清鄉等二人是否曾受全體共有人之委託代辦租佃事宜，非無疑義。
（二）次按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租與他人，承租人違反此規定時，原定租約無效，得由出租人收回自行耕作，或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項前段規定甚明。所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借與他人使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異（最高法院63年台上第599號著有判例可參）。系爭土地目前之使用狀態，是否仍符合耕地三七五減租條例之規定，茲審酌如下：
１、系爭271地號土地部分：系爭271地號土地如附圖所示甲、乙部分土地目前種有蔬菜及水稻等作物，且為被告寅○○所種植，甲1部分則荒廢無人使用，又附圖所示乙1部分有三合院坐落其上，其中一部分為原告庚○○及其母居住使用，其餘均閒置無人居住，業經本院會同兩造勘驗屬實，有勘驗筆錄及現場照片附卷可參，且為兩造所不爭執，顯見系爭271地號土地之使用狀態僅部分由被告寅○○種植使用外，並無原告卯○○或子○○依三七五租租約自任耕作種植作物使用土地之事實，縱令原告卯○○、子○○主張271地號土地之375租約存在一事屬實，揆諸首開判例意旨，亦因原告卯○○、寅○○二人違反非自任耕作之規定，原租約亦歸無效。
２、系爭271-3地號如附圖所示戊部分之土地及271-1地號土地方面:
271-1地號土地如附圖所示己1部分目前為荒廢狀態，業經本院到場勘驗，並囑託台中縣雅潭地政事務所人員測量屬實，此均有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽，且原告雖主張271-1地號土地如附圖所示己部分現為原告卯○○種植使用，而271-3地號土地之戊部分則由原告壬○○種植楓樹等樹木使用，然亦不否認被告丁○○抗辯271-3地號如附圖所示戊部分係伊交付原告卯○○種使用，卯○○因其餘土地分割目的，遂私下將271-3地號戊部分土地與壬○○之父親游振田所使用之271-1地號己部分土地交換使用等情，是以，本件原告卯○○及壬○○主張對土地有租約存在一事縱使屬實，亦因卯○○及壬○○擅自將其主張之承租土地與相互交換使用，揆諸前開判例意旨，乃違耕地375減租條例第16條之自任耕作之規定，原租約自始無效。是以，原告卯○○、壬○○主張271-1地號土地及271-3地號土地如附圖所示戊部分有耕地租約存在，亦無可採。
(三)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條第1項定有明文。確認法律關係存在之訴，自應由主張其法律關係存在之原告負舉證責任。本件原告子○○主張就271-3地號土地如附圖所示丁部分，原告庚○○、癸○○及丑○○主張就271-3地號土地如附圖所示丙部分有耕地租約存在，並以上開私有耕地租約書為憑，然觀諸上開耕地租約書，並無記載任何租賃耕地之位置，且依原告丑○○、癸○○、庚○○及子○○主張之租賃位置，均為271-3地號土地之部分，顯均自認僅承租系爭271-3地號土地之一部分，然究竟租賃位現在何處依租約書內容，並未指定，亦無法辨識，原告復未提出任何證據以實其說，且依上開潭鄉民字第840-4號及841-1號私有耕地租約書，本件原告子○○及庚○○、癸○○、丑○○之父游清卿均為土地之共有人之一，游清卿及原告子○○之承租面積係扣除其應有部分換算後之面積，然系爭土地既為共有土地，依原告主張系爭271-3地號土地其中附圖所示丁部分，面積2,089平方公尺，係原告子○○占用，丙部分，面積5,792平方公尺則由游清卿之子即原告庚○○、癸○○及丑○○占用，然依原告子○○共有系爭271-3地號土地應有部分換得面積僅為947.34平方公尺(10105×3/32=947.34)，又按原告子○○提出之潭鄉民字第840-4號租約書，原告子○○承租271-3地號土地之面積為1268.63平方公尺(按1台甲=0.9699公頃。0.1308台甲×0.9699×10000=1268.63平方公尺)，合計應為2215.94平方公尺，與原告子○○實際占用面積僅2,089平方公尺顯有不符，復與原告主張就系爭7271-3地號土地其中733.11平方公尺有租約存在，亦有不合。又原告庚○○、癸○○及丑○○共有系爭271-3地號土地應有部分換得面積為3789.38平方公尺(10105×3/8=3789.38平方尺)，又按原告子○○提出之潭鄉民字第841-1號租約書，原告庚○○、癸○○及丑○○之父游清卿承租271-3地號土地之面積為2515.92平方公尺(按1台甲=0.9699公頃。0.2594台甲×0.9699×10000=25
15.92平方公尺)，合計應為6305.3平方公尺，與原告庚○○、癸○○及丑○○實際占用面積5,792平方公尺顯不相符，復與原告主張就系爭271-3地號土地其中484.64公尺有租約存在，相距甚遠。再者，本件復無任何分管之約定，而原告子○○及癸○○等3人據以主張有租約存在之租約書上計算所得之承租耕地面積，均較實際占用面積為小，原告庚○○及癸○○等3人，就何者為擅自占用共有土地，何者為原承租部分剩餘部分，既無證據，且二者之位置何在，原告子○○及庚○○等3人均依據其現行自行占用面積及位置所檢測之地圖，主張就系爭271-3地號土地之部分面積有三七五減租租約，然面積既不符，位置亦不明確，自無可採信為真正。
六、綜上所述，本件原告主張就系爭271、271-1及271-3地號土地之部分面積與被告間有耕地租約存在，依提出之租約書內容，系爭土地為共有土地，僅由部分共有人出租，效力本不及於全體共有人，且未自任耕作，又未能舉證證明所承租之耕地之確定位置，已詳述如前，原告請求確認就系爭土地有耕地租約存在，為無理由，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78。中華民國95年5月12日
民事第三庭法官林靜芬正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年5月12日
書記官