臺灣臺北地方法院民事判決
106年度北簡字第3444號
原 告
即反訴被告 蔡珮珊
訴訟代理人 潘艾嘉 律師
被 告
即反訴原告 王淑圓
反訴 原告 陳姿霖
陳柏霖
陳姿穎
上四人 之
共 同
訴訟代理人 魏敬峯 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年9月19日
言詞辯論終結，判決如下︰
主文
一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號九樓
之十二房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬伍仟元，及其中新臺幣玖萬
伍仟元部分，自民國一百零六年八月四日起至清償日止，按
年息百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一百零六年五月九日起至遷讓返還第一項建物
之日止，按月給付原告新臺幣參萬捌仟伍佰元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣肆佰貳拾萬元為
原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾陸萬伍仟元
為原告預供擔保，得免為假執行。
八、反訴原告之反訴駁回。
九、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明
文。而稱反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係
者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之
間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張
之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之
法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之
法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關
係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之
法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽
連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁判意旨參照）。
本件原告蔡珮珊起訴請求被告王淑圓遷讓房屋、給付積欠租
金、相當於租金之不當得利及違約金，反訴原告王淑圓、陳
姿霖、陳柏霖、陳姿穎於本院審理中提起反訴請求反訴被告
應給付反訴原告系爭房屋侵害其等身體健康權之慰撫金（見
本院卷第83頁），核與上揭規定相符，且無民事訴訟法第26
0條規定之情形，即應准許，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明
第1項請求被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○
○號9樓之12房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓交付原告；並
自民國105年12月15日起至交屋日止，按月給付賠償金新臺
幣（下同）140,000元；嗣於106年7月27日具狀擴張應受
判決事項之聲明為「1.被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原
告；2.被告應給付原告自106年1月起至遷讓返還系爭房屋
之日止，每月35,000元之不當得利；3.被告應給付原告95,0
00元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％
計算之利息；4.被告應給付原告自106年1月18日起至遷讓
交還系爭房屋之日止，每月175,000元之違約金」，參諸前
揭規定，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、本訴部分兩造之聲明及陳述：
一、原告主張：被告於105年3月4日與原告訂定房屋租賃契約
書（下稱系爭租約），承租原告所有門牌號碼臺北市○○區
○○○路0段000號9樓之12之房屋（下稱系爭房屋），約
定租期2年，每月租金35,000元，應於每月15日前繳納，且
房屋僅能作為住家使用。詎被告自105年12月15日起未給付
租金，又違反系爭租約之約定，於系爭房屋內開設算命占卜
之工作室，嗣經原告以存證信函催請被告給付105年12月份
及1月份之租金，然被告置之不理，是系爭租約應於106年
1月15日時終止，退步言之，至起訴狀繕本送達翌日止，被
告業已積欠4個月之租金，原告自得以起訴狀繕本之送達作
為終止系爭租約之意思表示。又依系爭租約第12條約定，若
被告有違約之情事而涉訟，律師費用由被告負責賠償，原告
因本件訴訟業已支付委任律師費用60,000元。被告迄今仍無
權占用系爭房屋，從而，被告應給付已到期租金、律師費、
按月給付相當於租金之不當得利35,000元及租金5倍即175,
000元之違約金，爰依租賃契約與不當得利之法律關係提起
本件訴訟，並聲明：1.被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原
告；2.被告應給付原告自106年1月起至遷讓返還系爭房屋
之日止，每月35,000元之不當得利；3.被告應給付原告95,0
00元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％
計算之利息；4.被告應給付原告自106年1月18日起至遷讓
交還系爭房屋之日止，每月175,000元之違約金。
二、被告則以：伊自105年12月起因發現租屋水管鏽蝕嚴重，故
以侵害被告及家人身體健康為由拒絕給付租金，依系爭租約
第11條約定，租賃期間發生水管鏽蝕應由原告負修繕義務，
伊多次通知原告需更換管線，原告均不處理，伊遂自行採樣
送鑑定，水質樣品檢驗報告指出系爭房屋自來水之鉛、鐵含
量均超標等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分兩造之聲明及陳述：
一、反訴原告主張：反訴原告王淑圓向反訴被告蔡珮珊承租系爭
房屋，惟自105年12月起因發現系爭房屋之飲用水混濁且偏
黃，遂請水管師父檢修，始發現管身內部鏽蝕嚴重，又反訴
原告王淑圓自行採樣送臺灣檢驗科技股份有限公司鑑定，水
質樣品檢驗報告指出系爭房屋自來水之鉛檢驗值為0.059mg/
l、鐵檢驗值為9.87mg/l，含量均超過國家標準，反訴原告
自從使用系爭房屋內之飲用水後，身體相繼發生狀況，至醫
學檢驗所檢查後發現反訴原告王淑圓有肝功能及膀胱癌指數
不正常；反訴原告陳姿霖則有尿液及血液指數不正常；反訴
原告陳柏霖及陳姿穎為腸胃炎及胃腫瘤與尿液指數不正常，
反訴被告於簽約時未告知反訴原告鉛管未更新之情形，使反
訴原告飲用超過9個月之汙染水，反訴被告主觀上至少具有
過失，爰依民法第184條第1項前段及第195條第1項規定
提起反訴等語，並聲明：1.反訴被告應賠償反訴原告王淑圓
560,000元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按
年息5％計算之利息；2.反訴被告應賠償反訴原告陳姿霖15
5,750元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年
息5％計算之利息；3.反訴被告應賠償反訴原告陳柏霖155,
750元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息
5％計算之利息；反訴被告應賠償反訴原告陳姿穎160,000
元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％
計算之利息。
二、反訴被告則以：反訴原告所主張之反訴事實與本訴間非基於
同一事實，且無法證明是同一因果關係等語，資為抗辯，並
聲明：反訴原告之訴駁回。
參、兩造不爭執事項（見本院卷第80頁）：
一、兩造於105年3月4日簽訂系爭租約，將原告所有之系爭房
屋出租與被告，租賃期間自105年3月15日起至107年3月
14日止，每月租金為35,000元，租金應於每月15日前繳納，
押租保證金為70,000元。
二、被告自105年12月起即未繳納租金。
三、原告於106年1月11日寄發如本院卷第12頁之存證信函予被
告。
四、原告於105年12月加裝明管，舊管線已非供水之管線。
肆、得心證之理由：
一、本訴部分：
㈠原告終止系爭租約是否合法部分：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，
民法第440條第1、2項分別定有明文。次按出租人非因承
租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不
得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。又按土地法
第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期
限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，
自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例參照），
末按土地法第100條所謂之房屋，兼指住屋與供營業用之房
屋而言（最高法院51年台上字第370號判例參照）。土地法
為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認
定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適
用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規
定，又上開規定係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設
，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承
租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規
定，且於住屋與供營業用之房屋、定期及不定期之租賃關係
均一體適用。故本件被告向原告承租系爭房屋，雖定有期限
且為住屋，然依前揭說明，仍有土地法第100條第3款之類
推適用。而本件原告主張被告自105年12月起即未依約繳納
租金，經原告以存證信函催告定期給付仍拒不給付等情，業
據其提出房屋租賃契約書、臺北敦南郵局第38號存證信函等
件為證（見本院卷第2-6頁、12-13頁、27頁至反面、30-3
2頁），且為被告所不爭執，堪信為真實，則原告主張以本
件起訴狀繕本送達被告時，為終止系爭租約之意思表示，而
原告之起訴狀繕本於106年5月8日送達被告，有送達證書
在卷足憑（見本院卷第17頁），依前揭說明，扣除押租金70
,000元後，被告遲付租金總額已達2月以上，則系爭租約已
於106年5月8日合法終止。
⒉至被告雖辯稱系爭房屋水管鏽蝕嚴重，原告依約應負修繕義
務，而以侵害被告及家人身體健康為由拒絕給付租金，並提
出系爭房屋水管線路鏽蝕照片、診斷證明書、水質樣品檢驗
報告等件為證（見本院卷第41-50頁）。然按當事人主張有
利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第27
7條前段定有明文。又原告於起訴原因已有相當之證明，而
被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然
認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判（最高
法院18年上字第1679號判例參照）。被告上開辯稱，為原告
所否認，並主張被告所稱之鏽蝕水管，經原告於105年12月
加裝明管後，便未再使用（已非供水之管線），且被告無法
證明其疾病為原告所造成，被告據此不給付租金並無理由等
語。本院觀諸被告提出之診斷證明書僅載病名及就診時間，
而罹患病症之原因多端，尚難僅憑該診斷證明書，即遽推論
被告所生疾病係因系爭房屋自來水鉛鐵含量超標所致，且原
告已於105年12月依被告要求更換系爭房屋之室內供水管線
，舊管線已非供水之管線等情，有通訊軟體對話紀錄在卷可
稽（見本院卷第76-77頁），且為被告所不爭執，又被告亦
自承系爭水質樣品檢驗報告是在原告更換明管之前所採樣（
見本院卷第65頁反面），則原告既已修繕系爭房屋之管線，
且修繕前之舊管線被告已無使用，被告復未能另行確切舉證
證明以實其說，是被告此部分所辯，即無可採。
㈡原告請求被告騰空遷讓系爭房屋、給付租金、律師費、相當
於租金之不當得利及違約金，有無理由：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第455條
前段定有明文。查，系爭租約已於106年5月8日合法終止
，已如前述，則被告即負有返還系爭房屋之義務，其繼續占
有系爭房屋即屬無權占有，則原告依上開規定請求被告遷讓
返還系爭房屋，即屬有據。
⒉按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有
明文。查，兩造約定被上訴人應於每月15日前支付租金35,0
00元，此觀系爭租約第3條約定自明（見本院卷第3頁），
原告主張被告應給付系爭租約終止前已到期之租金（至106
年4月份止），即自105年12月起至106年4月止共積欠租
金175,000元（計算式：35,000元×5期＝175,000元）未
給付，扣除押租金70,000元後，尚欠105,000元（計算式：
175,000元-70,000元＝105,000元），則原告依系爭租約
請求被告給付105,000元之範圍內，應予准許。原告逾此範
圍之請求，則不應准許。
⒊查系爭租約第12條約定：「乙方（即被告）若有違約情事，
致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲
方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償
」；又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返
還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，
民法第179條定有明文；而無權占有他人之土地，可能獲得
相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人
之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之
利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。經查，
本件被告自105年12月起未依約按時給付租金，經原告催告
仍未依約給付之事實，已如前述，堪認被告確有違反系爭租
約之情事，自已損害出租人即原告之權益，致原告對被告提
起本件訴訟，而原告因此支出律師費用6萬元，亦據其提出
律師出具之證明書在卷可憑（見本院卷第82頁）。是原告依
系爭租約第12條之約定，請求被告賠償律師費6萬元，洵屬
有據。又本件系爭租約已於106年5月8日終止，亦如前述
，被告未返還系爭房屋而仍繼續占有使用系爭房屋，則被告
於契約終止翌日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租
金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害。
而被告向原告承租系爭房屋之租金每月為35,000元，自堪認
此租金額即為被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告
所受無法使用收益之損害。從而，原告請求被告給付自106
年5月9日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相
當於租金之不當得利35,000元，亦屬有據。
⒋按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條著有明文。違約金之酌減是否相當須依一般客觀事實
、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而
債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額
（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1915號判例
意旨資照）。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此
規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得
核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人
訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照
）。經查，系爭租約第6條約定：「乙方（即被告）於租期
屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租
賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即原告），不得藉詞推
諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得
向乙方請求相當每日租金五倍懲罰性之違約金至遷讓完了之
日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」，係屬懲罰性違
約金，本院審酌原告因被告未依約返還房屋所受損害應為其
租金收益及利息損失，併參考民法第205條規定當事人依法
得請求之最高約定週年利率為20％及兩造之利益損害等一切
情狀，認原告因被告未如期返還系爭房屋可請求被告每月給
付之懲罰性違約金應按租金0.1倍計算始為適當，原告請求
按租金5倍計算之違約金即屬過高，應予酌減。又本件系爭
租約於106年5月8日終止，是原告請求被告應自106年5
月9日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付違約金3,50
0元（計算式：35,000×0.1＝3,500）部分，應予准許，
，逾此部分，不應准許。
⒌末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定
，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付有確定期限
者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限
者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，
自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，
或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催
告有同一效力；民法第233條第1項前段、第203條、第22
9條均有規定。本件原告請求被告給付積欠租金及律師費用
共95,000元（計算式：35,000元＋60,000元＝95,000元）自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息
部分，係以支付金錢為標的，然此部分原告係於106年7月
27日以民事變更訴之聲明狀為請求，該狀繕本係於106年8
月3日送達被告，有該送達證書在卷可稽（見本院卷第69頁
），則原告請求被告給付95,000自變更訴之聲明狀繕本送達
翌日即106年8月4日起至清償日止，按年息5％計算之利
息部分，應予准許，逾此部分，不應准許。
二、反訴部分：
㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；不法
侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，
或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上
之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得
請求回復名譽之適當處分，民法第184條第1項、第195條
第1項分別定有明文。次按損害賠償之債，以有損害之發生
及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立
要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件
者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第
481號判例）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有
舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事
訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原
告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其
抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回
原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。
再按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，
並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損
害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償
請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例）。
㈡本件反訴原告雖主張系爭房屋自來水之鉛檢驗值為0.059mg/
l、鐵檢驗值為9.87mg/l，含量均超過國家標準，反訴原告
自從使用系爭房屋內之飲用水後，身體相繼發生狀況云云，
然此為反訴被告所否認，辯稱反訴原告有無生命與水質並無
關係等語。查被告提出之診斷證明書僅載病名及就診時間，
而罹患病症之原因多端，尚難僅憑該診斷證明書，即遽推論
被告所生疾病係因系爭房屋自來水鉛鐵含量超標所致，已如
前述，反訴原告既未舉證證明其身體損害之發生與飲用系爭
房屋內之飲用水間有相當因果關係，則反訴原告依民法第18
4條第1項、第195條第1項之規定，請求反訴被告賠償精
神慰撫金，均為無理由，應予駁回。
三、綜上所述，本訴部分，本件系爭租約既經原告合法終止，則
原告依系爭租約及不當得利法律關係，請求被告遷讓返還系
爭房屋，並給付積欠之租金及律師費共165,000元（計算式
：積欠租金105,000元+律師費60,000元＝165,000元），
及其中95,000元自106年8月4日起至清償日止，按年息5
％計算之利息；及自106年5月9日起至遷讓返還系爭房屋
之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利及違約金38,5
00元（計算式：35,000元＋3,500元＝38,500元），為有理
由，應予准許；逾此部分，為無理由，應予駁回。反訴部分
，反訴原告未提出證據以實其說，則其等請求反訴被告給付
精神慰撫金，均為無理由，應予駁回。
伍、本訴原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第
3款之規定，職權宣告假執行，並依同法第392條第2項，
依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。
陸、本件本訴及反訴之事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法及證
據，核與判決結果無影響，爰不一一論列，附此敘明。
柒、本訴部分訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條；反訴部
分訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國106年10月3日
臺北簡易庭法官陳雯珊
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○
○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附
繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年10月3日
書記官宋德華