裁判字號：臺灣高等法院110年上易字第393號民事判決
裁判日期：民國111年03月30日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院民事判決110年度上易字第393號上訴人 蕭傑司 訴訟代理人 黃志婷 律師被上訴人忠義宮蘇府王爺廟法定代理人 陳榮煌 訴訟代理人 鍾秉憲 律師
田琳琳 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國109年10月30日臺灣士林地方法院109年度訴字第130號第一審判決提起上訴，本院於111年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊為新北市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地，重測前為○○○段○○○小段000-0地號）之所有人，上訴人前向伊承租系爭土地，並簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），供其所有坐落於系爭土地上未辦保存登記建物即門牌號碼新北市○○區○○路0段00號房屋（下稱系爭房屋）使用，系爭房屋占用如原判決附圖（下稱附圖）編號A、B所示土地部分，面積共計35.06平方公尺。然系爭租約約定之租賃期間已於民國106年12月31日屆至，系爭租約歸於消滅。
惟上訴人自107年1月1日起迄今仍無權占用系爭土地如附圖編號A、B所示，妨礙伊所有權行使，其受有相當於租金之利益，致伊受有損害。伊自請求上訴人拆屋還地，並給付伊自107年1月1日起至108年1月31日止相當於租金之不當得利新臺幣（下同）1萬179元本息，及自108年2月1日起至騰空返還系爭土地如附圖編號A、B所示部分之日止，按月給付783元。爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，求為命上訴人拆除如附圖編號A、B所示地上物，返還該部分土地，並給付新臺幣（下同）1萬179元，及自起訴狀繕本送達翌日即108年12月24日起算之法定遲延利息，暨自108年2月1日起至騰空返還系爭土地如附圖編號A、B所示部分之日止，按月給付783元之判決等語。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。至被上訴人請求超逾上開部分，未據其聲明不服，非本院審理範圍）。並於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊於71年間建造完成系爭房屋，惟未辦理保存登記，其後伊於80年4月29日將系爭房屋之事實上處分權贈與伊父即訴外人 蕭金木 ，並自系爭房屋遷出，蕭金木又於87年4月18日將系爭房屋之事實上處分權贈與伊母即訴外人 蕭曾秀枝 ，並將房屋稅納稅義務人變更為蕭曾秀枝，嗣蕭曾秀枝死亡，其全體繼承人均已拋棄繼承，故伊已非系爭房屋之事實上處分權人，自無實施訴訟之權能，被上訴人對伊提起本件訴訟，應為當事人不適格。如認伊仍為系爭房屋之事實上處分權人，然因被上訴人已行使優先承買權，在買賣關係解除前不得再本於所有權人地位主張拆屋還地。如認被上訴人所為優先承買權尚未生效，則本件是租用基地建築房屋之契約，租賃關係應至系爭房屋不堪使用時始消滅，系爭房屋現仍堪用，被上訴人於系爭租約租期屆至後，無正當理由拒絕續租，屬權利濫用，應類推適用民法第101條第1項規定視為出租條件已成就，伊自屬有權占有系爭土地如附圖編號A、B所示部分等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項為：㈠被上訴人為系爭土地之所有權人，系爭土地於107年1月申報
地價為每平方公尺5,360元，有土地登記謄本附卷可憑（見原審卷一第38頁）。
㈡上訴人自95年起與被上訴人簽立租賃契約書，承租系爭土地
，至106年12月31日租期屆滿，有系爭租約附卷可憑（見原審卷一第18-22頁、第146-170頁）。
㈢上訴人之母蕭曾秀枝、父蕭金木分別於104年1月9日、3月22
日死亡，其等之繼承人即上訴人及 蕭公彥 、 蕭旭玲 、 蕭勝夫 均已向臺灣士林地方法院（下稱士林地院）聲請拋棄繼承，並經准予備查在案，有戶籍謄本（現戶、除戶部分）、繼承系統表、拋棄繼承查詢資料、士林地院民事紀錄科查詢表、士林地院家事庭通知在卷可稽（見原審卷一第40-47頁、第54-59頁、卷二第180-182頁），並經本院調閱士林地院104年度司繼字第140號、第149號至第151號、第432號至第434號、第425號拋棄繼承卷宗核閱無訛。
㈣系爭房屋坐落於系爭土地上如附圖編號A、B所示部分，有新
北市淡水地政事務所土地複丈成果圖（下稱土地複丈成果圖，即附圖）在卷可稽（見原審卷二第100頁）。
四、被上訴人主張上訴人為系爭房屋之事實上處分權人，前向其租用系爭土地供系爭房屋使用，系爭租約已因租賃期間屆滿而消滅，上訴人無占有系爭土地如附圖編號A、B所示部分之正當權源，其自得依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求上訴人拆除系爭房屋，返還該部分土地，並就占有上開土地部分計付不當得利等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人
將系爭房屋拆除，並將該部分土地騰空返還予被上訴人，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。復按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號判決參照）。又按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院97年度台上字第1101號判決參照）。查被上訴人以上訴人所有之系爭房屋無權占用系爭土地為由，請求上訴人拆屋還地，惟上訴人辯稱其對系爭房屋已無事實上處分權，如認其仍為事實上處分權人，其占有系爭土地亦有正當權源，依前揭規定，首應由被上訴人就其主張上訴人為系爭房屋之事實上處分權人此有利於其之事實負舉證責任，另上訴人對其所辯就系爭土地有占有權源等情，亦應負舉證之責。
⒉查被上訴人為系爭土地之所有權人，系爭房屋坐落於系爭土
地上如附圖編號A、B所示部分，上訴人前曾向其租賃系爭土地，而系爭租約之租期於106年12月31日屆滿等情，有系爭租約、土地登記謄本、土地複丈成果圖附卷可憑（見原審卷一第18-22頁、第38頁、卷二第100頁）。又上訴人就系爭房屋係其於71年間重建完成，為其所有乙節，業據其於原審自認，並同意列為本件不爭執事項（見原審卷一第196頁、第198頁），復有新北市政府稅捐稽徵處淡水分處108年10月17日新北稅淡二字第1084826174號函暨所附申報設立房屋稅籍相關資料附卷可憑（見原審卷一第68-74頁），堪可認定。
被上訴人於系爭租約屆滿前之106年12月14日即通知上訴人應於租期屆滿後拆屋還地，並表明不再續租乙節，有淡水崁頂郵局第631號存證信函在卷可稽（見原審卷一第25頁），兩造間就如附圖編號A、B所示土地之租約應於期間屆滿時消滅，上訴人於系爭租約關係消滅時，即失占有系爭土地如附圖編號A、B所示部分之正當權源，則被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人將如附圖編號A、B所示之地上物（面積各34.25、0.81平方公尺，共計35.06平方公尺）拆除，返還該部分土地，洵屬有據。
⒊上訴人雖辯稱其於80年4月29日將系爭房屋之事實上處分權贈
與其父蕭金木，蕭金木又於87年4月18日將之贈與其母蕭曾秀枝，其父母蕭金木、蕭曾秀枝於104年死亡後，其及其他繼承人均已拋棄繼承，其已非系爭房屋之事實上處分權人，無拆除系爭房屋之權能，被上訴人訴請其拆屋還地，不具當事人適格云云，並提出房屋稅籍證明書、土地與建築改良物贈與所有權移轉契約書、臺北縣房屋稅籍記錄表為證（見原審卷一第75頁、卷二第174-179頁）。經查：
⑴按所謂當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得
受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院96年度台上字第1780號、93年度台上字第382號判決意旨參照）。本件被上訴人係主張上訴人為系爭房屋之事實上處分權人，上訴人無權占有被上訴人所有之系爭土地如附圖編號A、B所示部分，被上訴人為訴訟標的法律關係之權利主體，上訴人為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人之適格並無欠缺，至於被上訴人請求應否准許，乃其訴訟標的法律關係在實體上有無理由問題。是上訴人抗辯其非系爭房屋之事實上處分權人，被上訴人對其提起本件訴訟，並無訴訟實施權，非適格之當事人，並不可採。
⑵查上訴人已於原審自認其為系爭房屋之所有人，前已敘明
，上訴人雖辯稱其係指系爭房屋興建完成時為其所有，並非指現在狀態云云。然觀上訴人曾於106年6月3日將系爭房屋之事實上處分權出售予訴外人 楊全貿 ，嗣因上訴人無法完成使被上訴人繼續出租系爭土地予楊全貿事宜，渠等遂協議該買賣契約失其效力，並回復原狀，由上訴人收受系爭房屋之鑰匙並進行點交等情，有該買賣契約書、協議書在卷可憑（見原審卷一第107-108頁）。且上訴人於本件訴訟進行中，一再抗辯被上訴人已就系爭房屋對其表示行使優先承買權（見原審卷一第196頁、第206頁、卷二第18-19頁），倘上訴人並非系爭房屋之事實上處分權人，又焉能對該屋為出售、管理及使用等行為，其嗣後改口否認其為系爭房屋之事實上處分權人，顯係臨訟卸責之詞，無足憑採。再依上訴人於106年12月間寄發予被上訴人之存證信函記載「系爭土地上的未辦保存登記之三層樓建物，係本人（即上訴人）早年自行出資原始起造，亦即由本人原始取得系爭三層樓建物之所有權。而目前現有本人母親之房屋稅單所示的是早已被拆除之三合院，舊建物之房屋稅單，並不是本人三層樓建物，也不妨礙本人為目前存在之三層樓建物所有權人之事實」等語（見原審卷一第26-29頁），益徵上訴人已明確表明其為系爭房屋之所有人。至上訴人雖提出土地與建築改良物贈與所有權移轉契約書（見原審卷二第174-175頁、第178-179頁），用以證明其已將系爭房屋贈與蕭金木，再由蕭金木贈與蕭曾秀枝，然依上訴人與蕭金木間上開贈與所有權移轉契約書所示，該贈與標的為平房，於20年7月5日建築完成，僅有地面層，面積為28.28平方公尺，顯與系爭房屋於71年5月5日建築完成，共三層，面積分別為25.07、25.07、13.64平方公尺不同（見原審卷一第70頁）。其後蕭金木贈與蕭曾秀枝之標的雖將面積記載為25.10、25.10、13.60平方公尺，共計63.80平方公尺，與系爭房屋之面積相近，然其上構造仍載為平房、建築完成日期仍為20年7月5日（見原審卷二第178頁），亦與系爭房屋不符，實難據以認定蕭曾秀枝為系爭房屋之事實上處分權人。再依上訴人所陳，其於64年間向訴外人 李元順 購買系爭房屋重建前之平房（下稱系爭平房）時，並不知悉未完成所有權移轉登記，以為系爭平房已登記於自己名下，嗣為申辦勞工貸款，名下需無不動產始能辦理，遂於80年間將系爭房屋贈與其父蕭金木，於填載「建築改良物標示」時，誤將贈與標的填載為該時已拆除之系爭平房等語（見本院卷第167-168頁），可知於80年間，上訴人係因為規避勞工貸款之資格審查，而將其誤以為登記其名下之系爭平房贈與蕭金木，益徵上訴人當時贈與蕭金木之標的為已滅失之系爭平房，而非系爭房屋甚明。又系爭房屋之房屋稅納稅義務人雖為蕭曾秀枝，有房屋稅籍證明書可佐（見原審卷一第75頁），然房屋稅納稅義務人並非必為房屋所有人，此係稅捐機關純為便利課稅而設，與所有權之取得無關，亦非房屋所有權移轉之要件，自無從證明蕭曾秀枝為系爭房屋所有人。是上訴人上開所辯，要不可採。
⒋上訴人又抗辯系爭房屋係租地建屋契約，系爭房屋仍堪用，
被上訴人拒絕續租為權利濫用，應類推適用民法第101條第1項視為出租條件已成就，其有占有使用系爭土地之權源，且依系爭租約第7條約定關於優先購買權之通知，上訴人違反該約定視同違約，其效力為被上訴人僅得依土地法第104條行使權利，不得依系爭租約第9條約定終止租約，是被上訴人自不得拒絕續租云云。然按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。租用建築房屋之基地，於契約年限屆滿時，出租人得收回基地，土地法第103條第1款亦有明文。查兩造間就系爭土地縱存有租地建屋關係，而系爭租約約定租賃期間於106年12月31日屆滿，且被上訴人於系爭租約屆滿前之106年12月14日即通知上訴人應於租期屆滿後拆屋還地，並表明不再續租等情，業如前述，可知系爭租約係定有期限之租約，並非不定期租賃，於租賃期間屆滿後即已消滅，尚無解為須至系爭房屋不堪使用始消滅，被上訴人於系爭租約消滅後，請求上訴人拆屋還地，本屬其權利之正當行使，尚難認其不再續租即為權利濫用，更無類推適用民法第101條第1項視為出租條件已成就之餘地。又系爭租約第7條係約定：「甲方（即上訴人）在本約基地上之房屋出賣時，應依土地法第104條規定通知乙方（即被上訴人），否則視同違約，乙方得依土地法第104條行使權利」，僅係就優先購買權之通知加以約定，要與被上訴人得否終止租約或拒絕續約無涉，上訴人辯以違反系爭租約第7條約定之效果，於該條已特別約定，被上訴人僅得依土地法第104條行使權利，而不得依系爭租約第9條終止租約，於換約續租之際，被上訴人亦不得拒絕續約云云，顯屬無稽。是上訴人上開所辯，委不足取。
⒌上訴人另抗辯被上訴人就系爭房屋已行使優先承買權，兩造
間為買賣關係，被上訴人不得本於所有權請求拆屋還地云云。經查：
⑴按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在
第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。查上訴人於原審已提出被上訴人就系爭房屋已行使優先承買權，兩造間為買賣關係，被上訴人不得請求拆屋還地之抗辯（見原審卷一第196頁、第206頁、卷二第18-19頁），雖其於原審表示不再為此抗辯（見原審卷二第192頁），惟上訴人於原審即一再抗辯其占有系爭土地如附圖編號A、B所示部分非無正當權源，其於本院復提出被上訴人已行使優先承買權，兩造間為買賣關係之抗辯部分，核屬對於在第一審已提出非無權占有之攻擊防禦方法為補充，依前揭規定，應予准許。
⑵按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1項、第2項定有明文。上訴人雖抗辯其於出賣系爭房屋予楊全貿時，被上訴人即已行使優先購買權云云。然上訴人就其究以何方式通知被上訴人依何「同樣條件」（如買賣標的、範圍、價金及付款方法等）行使優先購買權，均未能舉證以實。且上訴人係於106年6月3日與楊全貿簽訂買賣契約，而依上訴人於106年12月23日寄發予被上訴人之存證信函所示：「...本人（即上訴人）早於買賣契約成立時，與買受人於今年（即106年）6月份到廟方（即被上訴人）辦公室即曾當面告知台端得行使優先購買權，台端當時的承辦人員以廟方須開會決定，甚至廟方委員代表曾通知本人及買受人一同到廟方會談，當時也是表示還須等廟方開大會決定，而且買受人也一再表示尊重廟方的決定，……本人與買受人從6月份等到12月份整整有半年之久，廟方均表示還需開大會決定...」等內容，有淡水水碓郵局第475號存證信函在卷可稽（見原審卷一第26-29頁），可知上訴人縱有通知被上訴人行使優先購買權，然被上訴人並未就買賣契約之同樣條件表示接受，亦未於接到出賣通知後十日內表示優先購買與否，依上開規定，被上訴人之優先權視為放棄，自難認被上訴人已合法行使優先購買權。上訴人復辯稱被上訴人之主任委員於107年2月10日要求上訴人及訴外人楊全貿至廟方開會，並於會議中當場表示要行使優先承買權云云。然被上訴人之優先權既已視為放棄，縱被上訴人事後確有就上開條件表示接受之舉，仍無從回復已消滅之優先購買權。是上訴人前揭所辯，要難憑採。
㈡被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付相當於租金之
不當得利，有無理由？如得請求，數額為何？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。本件被上訴人為系爭土地之所有人，上訴人無權占有系爭土地如附圖編號A、B所示部分，已如前述，上訴人因此受有相當於租金之利益，並致被上訴人受有損害。被上訴人依上開規定請求上訴人給付相當於租金之不當得利，應予准許。
⒉再者，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文；上開規定，於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。此外，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，占有人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查系爭土地位在新北市○○區，面臨○○路，附近有公車站牌、小吃店、影城，生活機能、交通功能尚屬完善等情，有GOOGLE地圖、現場照片在卷可稽（見原審卷一第189-190頁、第237-242頁），原審審酌上情及基地位置、交通便利與繁榮程度、使用經濟效用等一切情狀後，認被上訴人所請求相當於租金之不當得利數額，以按系爭土地申報地價年息5%計算，應為合理適當。又系爭房屋占有系爭土地如附圖編號A、B所示部分面積為35.06平方公尺（34.25+0.81=35.06），系爭土地107年、109年期間申報地價均為每平方公尺5,360元，有地價第二類謄本、土地複丈成果圖附卷可憑（見原審卷一第188頁、卷二第100頁）。以此計算後，上訴人占有系爭土地如附圖編號A、B所示部分，應返還被上訴人之不當得利數額，每月為783元（計算式：5,360元×35.06×5％÷12＝783元，元以下四捨五入），自107年1月1日至108年1月31日之不當得利收額共計1萬179元（計算式：783元×13＝10,179元）。是被上訴人主張上訴人應給付其1萬179元本息及按月給付783元之不當得利，自屬有據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求上訴人拆除系爭土地如附圖編號A、B所示之地上物，返還該占有土地，並應給付1萬179元及自起訴狀繕本送達翌日即108年12月24日（見原審卷一第91頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自108年2月1日起至返還上開土地之日止，按月給付783元，核屬正當，應予准許。原審就此為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、上訴人固聲請傳喚 楊永成 律師到庭作證，以證被上訴人就系爭房屋已行使優先購買權，及向新北市政府稅捐稽徵處淡水分處函詢系爭土地76年度、79年度地價稅之金額，以確認上訴人在各該年度繳納予被上訴人名稱為「地基稅稅金」之款項，並非被上訴人所稱地價稅，而是上訴人繳納之租金。然上訴人縱有通知被上訴人行使優先購買權，惟被上訴人並未就買賣契約之同樣條件表示接受，且已逾接到出賣通知後十日內之行使優先購買權期限，其優先權已消滅，其後被上訴人縱有於107年2月10日行使優先權，已不生優先購買之效力，業詳前述，自無傳喚證人楊永成到庭必要。另兩造間縱有租地建屋關係，並以「地基稅稅金」名義繳納地租，然系爭租約定有期限，於租賃期間屆滿後即已消滅，上訴人仍為無權占有系爭房屋如附圖編號A、B所示部分，亦如前述，則系爭土地76年度、79年度地價稅之金額若干，上訴人所稱「地基稅稅金」是否為被上訴人所稱地價稅乙節，本院自無庸再為論究，故上訴人此部分調查證據聲請，核無必要。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國111年3月30日
民事第十二庭
審判長法官陳秀貞
法官毛彥程法官蔡世芳正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國111年3月30日
書記官何敏華