裁判字號：臺灣彰化地方法院112年訴字第426號民事判決
裁判日期：民國113年06月04日
裁判案由：分割共有物
臺灣彰化地方法院民事判決112年度訴字第426號原告 黃凱威 訴訟代理人 黃柏霖 律師複代理人 陳以瑄 律師（辯論終結後解除委任）被告① 黃清
② 黄窻淮 （即 黃窻淮 ）上一人之輔助人 張碧蘭 被告③ 黃窻仁
④ 王秋菊 兼上一人之訴訟代理人⑤ 黃文雅 被告⑥ 黄美鈴
⑦ 黃米書 兼上二人共同訴訟代理人⑧ 黃美惠 被告⑨ 黃茂樹 受告知人彰化縣埔心鄉農會法定代理人 黃也早 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地，應予分割如附圖二即彰化縣溪湖地政事務所收件日期文號113年2月2日溪測土字第208號土地複丈成果圖所示，並按圖內擬分配人、編號等分配表分配（編號A部分，應依原應有部分比例維持共有）。
二、兩造應依附表二各共有人應受補償金額配賦表所示金額互為找補。
三、訴訟費用由兩造按附表一「應有部分」欄所示比例負擔。事實及理由
甲、程序方面：
壹、按應有部分有抵押權，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。民法第824之1條第2項定有明文。查彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地），經訴外人 黃己增 將權利範圍25分之3，設定抵押權予彰化縣埔心鄉農會，有系爭土地登記謄本附卷足憑（本院卷第41-47頁），原告聲請對抵押權人告知訴訟（本院卷第77-79頁），彰化縣埔心鄉農會未參加訴訟，上開抵押權自應依上開規定處理。
貳、被告黄窻淮、黃窻仁、黃茂樹經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段000地號（面積6,714.52平方公尺，特定農業區、農牧用地，屬農業發展條例之耕地，下稱系爭土地），應有部分詳如附表一所示。兩造間就系爭土地並無法令禁止分割或因物之使用目的而有不能分割之情事，且兩造亦未訂立不分割協議或期限，因兩造不能達成協議分割，爰依民法第823條第1項規定請求分割共有物。關於分割方法，因原告與被告黃文雅分別於民國112年2月24日、104年5月1日以買賣為原因取得系爭土地應有部分，均非農業發展條例（下稱農發條例）89年1月4日修正前之共有人，無農發條例第16條第1項第3款之適用。又農發條例第16條之規定，係為防止耕地細分而設，非不許消滅共有關係，經原告諮詢共有人之意願，均無人願單獨取得系爭土地，並以金錢補償他共有人，審酌系爭土地使用現況、經濟效用及全體共以人之利益，故主張變價分割等語。
二、並聲明：
㈠、兩造共有系爭土地請准依原告主張之方法分割。
㈡、訴訟費用由兩造按應有部分比例負擔。
貳、被告答辯：
一、黃文雅：請求依附圖二即彰化縣溪湖地政事務所收件日期文號113年2月2日溪測土字第208號土地複丈成果圖（黃文雅乙案，下稱黃文雅乙案）分割，並依華聲科技不動產估價師事務所之鑑價報告互為找補。
二、黃清：同意依黃文雅乙案分割，並依華聲科技不動產估價師事務所之估價報告互為找補。
二、黃窻仁未於最後言辯論期日到場，前曾到庭表示：系爭土地上之儲藏室為伊所有，是黃文雅之父親於80年建造，現為伊居住之處所，希望可以保留，同意依黃文雅方案分割。
四、黄美鈴、黃米書、黃美惠：同意依黃文雅乙案分割，並依華聲科技不動產估價師事務所之估價報告互為找補。
五、其餘被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
參、本院之判斷：
一、按各共有人得隨時請求分割共有物，為民法第823條第1項前段所明定，此項規定，旨在消滅物之共有狀態，以利融通與增進經濟效益。又按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第824條第1至4項亦定有明文。查系爭土地為兩造共有，共有人應有部分詳如附表一所示，且有地籍圖謄本、土地登記謄本等件附卷可憑（本院卷第23-2頁、第41至47頁）；又系爭土地，並無不能分割之情形，兩造亦無不能分割之約定，復不能以協議定分割之方法，均為兩造所是認，則原告請求法院判決分割，自無不合，應予准許。
二、按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上字第1797號民事裁判意旨參照）；又按共有物分割應審酌共有人之應有部分比例，各共有人之意願，各共有人間有無符合公平之原則及整體共有人之經濟利益等因素為通盤之考量，以求得最合理之分割方法。經查：
㈠、系爭土地北側臨彰化縣埔心鄉大溪路二段；西南側有一磚造房屋（一層樓），為被告黃窻仁佔有使用中；北側有一便道通往上開建物，其餘種植水稻，為被告黃窻仁所種植，有原告所提現場照片在卷可稽（本院卷第73頁），且經本院囑託彰化縣溪湖地政事務所會同兩造到場履勘測量，有本院勘驗筆錄、現場略圖、照片及附圖一即現況圖（本院卷第135-13
9、147頁）附卷可參，兩造對此亦不爭執，自屬真實。
㈡、依民法第824條第2項第2款規定可知須原物分配顯有困難時，始得變賣共有物，以價金分配於各共有人。查系爭土地上現有部分建物仍供部分共有人使用，被告黃文雅主張之乙方案，亦屬可行之原物分割方案（詳見下述），原告主張變價分割，自無可採，是本件應採原物分割為適宜。有關分割方法，本院酌以：系爭土地地形狹長，僅北側臨彰化縣埔心鄉大溪路二段，依被告黃文雅乙案分割，各共有人分得之土地地形方正，且可由東側即編號A部分對外通行至北側之彰化縣埔心鄉大溪路二段。雖原告主張系爭土地屬耕地，應受農發條例第16條之限制，因原告與被告黃文雅分別於112年2月24日、104年5月1日以買賣為原因取得系爭土地應有部分，均非農發條例89年1月4日修正前之共有人，無農發條例第16條第1項第3款之適用，故原告與被告黃文雅、黃茂樹應維持共有云云。惟查，黃文雅乙案符合農發條例規定，無不能登記情事，僅原告與黃茂樹因成立新共有關係須維持共有，有彰化縣溪湖地政事務所113年3月8日溪地二字第1130001278號函在卷可稽（本院卷第197頁）。經本院再將原告上開質疑函詢彰化縣溪湖地政事務所（本院卷第265頁），該所回覆：黃文雅乙案中之黃文雅部分得分割為單獨所有，該所113年3月8日前函內容無須更正等語，有本院113年5月1日電話紀錄在卷可稽（本院卷第269頁）。且查系爭土地於89年農發條例修正前即為共有狀態，原告與黃茂樹之應有部分係輾轉受讓自原共有人 黃世楷 而來，與黃文雅之應有部分來源並不相同；雖共有人 黃四濱 之持分於104年間由 張黃切 及 黃絨 繼承，同年黃絨將持分出賣予黃文雅，由張黃切與黃文雅維持共有，惟因張黃切另於同年將其持分出賣予89年農發條例修正前共有人黃窻仁，依農發條例第16條第1項第4款規定黃窻仁得分割為單獨所有，故黃文雅與黃窻仁須維持共有關係消滅，黃文雅亦應得分割為單獨所有，故原告上開主張應無可採。又被告黃文雅乙案已獲得大多數共有人即被告黃清、黃窻仁、王秋菊、黄美鈴、黃米書、黃美惠等人之同意。再黃文雅亦主張就分配土地有價值差異之虞，依本院囑託之華聲科技不動產估價師事務所估價報告互相找補，應係目前相對完整且最符合共有人利益之分割方案。是本院斟酌上情及兩造使用土地現狀、系爭房地之經濟效益，並兼顧兩造之最佳利益及公平原則，應認系爭土地應採黃文雅乙案分割為屬合理可採，爰判決如主文第一項。
㈢、按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，為民法第824條第3項所明定。故以原物為分配時，各共有人是否應為補償或受補償，均應以其所受分配者，是否已逾或少於其應有部分為斷，且補償金額之多寡，亦應以應有部分為計算之標準，而共有物原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院77年度台上字第65號、95年度台上字第2249號民事裁判意旨參照）。查系爭土地經分割，兩造分別取得之土地，臨路情況及位置各有不同，其價值自有差異，而應互為找補。經本院將被告黃文雅乙案，囑託華聲科技不動產估價師事務所鑑定各共有人分得土地位置，以目前市價情形，其各自價值及各應找補金額多少？經該所以113年3月22日華估字第83270號函覆並檢送估價報告書在卷可稽（本院卷第205頁）。本院酌以上開估價報告書乃該事務所，依不動產估價技術規則，運用比較法（估價報告書第17頁），派員實地訪查交易、收益及成本資訊，調查鄰近地價，並根據當地里鄰環境、交通情況、公共設施、使用現況、經濟發展及房地產交易現況等因素，而推定系爭土地各區位之價值作成鑑定報告（詳見估價報告書），並說明兩造分割後所取得土地價值及互為找補金額，核屬客觀可採。雖原告主張鑑定結果違誤，依估價報告書第26頁所載勘估標的比較單價為每坪新臺幣（下同）1萬8,000元，即每平方公尺5,445元，則編號H之土地既有每平方公尺5,445元之價值，按原告應有部分計算，原告持分價值（分割前）應為274萬2,042元，而各共有人增減差額分析表記載原告持分價值（分割前）僅151萬5,947元，顯不合理，原告應至少受補償132萬3,224元（274萬2,042元－分割價值141萬8,818元=132萬3,224元）等語（本院卷第261-263頁）。然依該鑑價報告依所載之估價方式，乃選定黃文雅乙案中編號H及B為基準地，目的乃為估算分割「後」各宗土地之地價，經其評估後決定編號H之土地單價為18,000元/坪（5,445元/㎡）、編號B之土地估價為10,000元/坪（3,025元/㎡），並藉此調整分割後各宗土地之單價，得出原告受分配之編號D土地單價為3,025元/㎡，並得出原告分割後之分割價值141萬8,818元，及分割後系爭土地總價值共2,021萬2,629元，再依大餅理論，認定系爭土地分割前總價值同為2,021萬2,629元，以原告分割前持分比例計算其分割前持分價值為151萬5,947元（詳見鑑價報告）。原告上開所述，乃誤解鑑定報告之估價推算方式，選擇性採取部分有利於己之解讀及計算，洵無可採。因本件應採被告黃文雅乙案分割，已見前述，爰審酌上開鑑定意見，認如附表一所示之共有人間應按附表二各共有人應受補償金額配賦表互為金錢找補。爰判決如主文第二項所示。
三、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部。民事訴訟法第80條之1定有明文。
查分割共有物之訴，係合兩造之必要共同訴訟，原、被告之間本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，且被告就分割方法之爭執，乃為伸張或防衛其權利所必要，是以本院認由一造負擔全部訴訟費用，顯失公平，應由兩造各按其應有部分之比例分擔，方屬公允，爰諭知訴訟費用之負擔如主文第三項所示。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，經本院審酌後，均與本案之判斷不生影響，自勿庸一一審酌論列，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國113年6月4日
民事第三庭法官洪堯讚
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。
中華民國113年6月4日
書記官李盈萩附表一：共有人應有部分比例編號起訴時登記共有人應有部分備註（所有權異動、承受訴訟、承當訴訟等情形）1黃清5分之12黄窻淮25分之3戶籍謄本記載為黄窻淮（本院卷第227頁）、土地登記謄本記載為黃窻淮（本院卷第217頁）3黃窻仁400分之484王秋菊25分之35黄美鈴15分之16黃米書15分之17黃美惠15分之18黃文雅100分之99黃茂樹200分之1510黃凱威200分之15
附表二：各共有人應受補償金額配賦表（被告黃文雅乙案）編號應補償人應受補償人黃文雅（+117萬8,610元）備註1黃清（-25萬9,032元）25萬9,032元2黄美鈴（-8萬6,354元）8萬6,354元3黃米書（-8萬6,354元）8萬6,354元4黃美惠（-8萬6,355元）8萬6,355元5黃茂樹（-9萬7,129元）9萬7,129元6黃凱威（-9萬7,129元）9萬7,129元7黃窻仁（-15萬5,419元）15萬5,419元8黄窻淮（-15萬5,419元）15萬5,419元9王秋菊（-15萬5,419元）15萬5,419元
附圖一（現況圖）：彰化縣溪湖地政事務所收件日期文號112年6月26日溪測土字第1032號土地複丈成果圖。
附圖二（被告黃文雅乙案）：彰化縣溪湖地政事務所收件日期文號113年2月2日溪測土字第208號土地複丈成果圖（編號A部分，應依原應有部分比例維持共有）。