臺灣新竹地方法院民事簡易判決 104年度竹北簡字第293號
原 告 楊宗霖
被 告 廖玉秋
訴訟代理人 鄭金祥
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國105年1月5日辯論
終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬壹仟元，及自民國一百零四年十
一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟柒佰柒拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹拾陸萬壹仟元為原告預供
擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠其於民國103年7月間經由訴外人大詠開發有限公司（即仲
介公司，下稱大詠公司）知悉被告欲出售所有之新竹縣○○
鎮○○○路○○○○○號房屋（下稱系爭房屋），遂於103年7
月12日就系爭房屋出價新臺幣（下同）230萬元，並於當日
簽立要約書（下稱系爭要約書）。並於103年7月30日支付
23萬元，由訴外人大詠公司代為收受前揭款項。其事後發現
系爭房屋有龜裂現象，並有許多瑕疵，故不欲購買系爭房屋
，兩造即未再簽訂書面之房屋買賣契約。被告於103年10月
14日委請律師寄發存證信函解除系爭房屋之買賣契約，並沒
收原告已支付之價金23萬元。
㈡其拒絕購買系爭房屋時，依據系爭要約書第5條約定，僅需
支付買賣總價款3%之懲罰性違約金，是被告僅得沒收69,000
元（計算式：23萬元*3%=69,000元），然被告沒收23萬元
，實已超過上開約定，故超過上開金額部分屬不當得利，被
告應將超額沒收金額161,000元（計算式：230,000元-69,
000元=161,000元）返還原告。
㈢另被告並無因原告拒絕履約遭受任何實際損失，嗣後並已出
售系爭房屋，故被告沒收23萬元，實屬過高，依民法第252
條規定應予酌減。為此，依法提起本訴，並聲明：如主文第
1項所示。
二、被告則以：
㈠原告於103年7月12日簽訂要約書，出價230萬元購買其所
有之系爭房屋，其於同年7月14日簽約承諾。原告於同年7
月30日交付23萬元定金，依民法第248條（被告誤植為第24
1條）、第345條第2項規定，兩造對於買賣標的及價金達
成合意，其已收取定金，故兩造間系爭買賣契約已合法成立
。
㈡原告事後拒絕履行系爭買賣契約，其於103年9月25日委請
律師去函催告，原告於同年9月26日收受存證信函，逾期而
未履行相關義務，其於同年10月14日再委請律師聲明解除系
爭買賣契約。
㈢原告違約在先，則其依民法第249條第2款之規定，沒收原
告支付之定金23萬元，於法並無違誤，原告抗辯其沒收之定
金數額過高，惟其沒收23萬元，僅為價金之10%，衡諸其他
不動產交易市場買賣雙方所約定之違約金數額，並無過高情
事，故原告主張酌減，並無理由等語置辯，並聲明：原告之
訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠兩造就原告於103年7月12日簽立系爭要約書，於同年月30
日支付23萬元，由訴外人大詠公司代為收受上開款項，兩造
嗣後未簽訂正式不動產買賣契約書，原告不願購買系爭房屋
，被告於103年10月14日解除契約，沒收原告支付之23萬元
，系爭房屋以約230萬元價格出售他人等情均不爭執，並有
系爭要約書、存證信函及訂金收據附卷可稽（本院卷第4-7
頁），堪信為真。本件爭點為：被告主張依民法第249條第
2款規定沒收23萬元有無理由？原告主張被告返還161,000
元有無理由？析述如下。
㈡被告主張依民法第249條第2款規定沒收23萬元為無理由：
⒈按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立
；定金於契約履行時，應返還或作為給付之一部；契約因可
歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求
返還；民法第248條、第249條第1款、第2款分別定有明
文。所謂定金指契約當事人之一方以確保契約履行或擔保契
約成立為目的，交付他方之金錢或其他代替物而言（最高法
院71年台上字第2992號判例意旨參照）。
⒉經查：
觀之系爭要約書第3條第1項約定：本要約書經賣方親自記
明承諾時間及簽章並送達買方時，買賣契約即成立生效（本
院卷第4頁），佐以被告於言詞辯論程序陳稱：被告承諾原
告之要約後，才有書面證明文件向原告收取訂金，其電話通
知原告系爭買賣契約已成立，順便支付訂金，原告於103年
7月30日補足訂金等語（本院卷第22、23頁），足見系爭買
賣契約成立後，原告始交付23萬元。揆之上開規定，原告所
交付之23萬元即非『確保契約履行』為目的，其性質即非「
定金」，而係履約價款之一部，故被告前揭置辯，即難可採
。
㈢原告主張被告返還161,000元為有理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；民法第
179條定有明文。
⒉觀之系爭要約書第5條第1項約定：本要約書成立生效之日
起3日內，買賣雙方應至要約受託人（仲介公司）營業處所
簽訂不動產買賣契約書，買方或賣方如有一方不履行訂立書
面契約之義務時，應支付他方買賣總價款百分之三之懲罰性
違約金。原告自承未依約簽訂不動產買賣契約書，是依上開
約定，應支付被告懲罰性違約金69,000元（計算式：2,300,
000元*3﹪＝69,000元）。故原告主張被告溢收161,000元
（計算式：230,000元-69,000元＝161,000元）部分，依
法應予返還即屬有據。
㈣按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定
利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，
亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付無確定期限者
，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自
受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或
依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告
有同一之效力；民法第233條第1項前段、第203條、第22
9條第2項分別定有明文。原告提起本訴，核與催告同一效
力，本件被告於104年11月19日收受起訴狀，有送達證書附
卷可稽（見本院卷第16頁）。是原告依民法第179條規定，
請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊方法及舉證，核與
判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職
權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告
被告預供擔保後，得免為假執行。另於判決時確定訴訟費用
額如主文第2項所示。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項
，判決如主文。
中華民國105年1月29日
臺灣新竹地方法院竹北簡易庭
法官傅曉瑄
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，於判決送達後20日內向本庭（臺灣新竹地方法院
竹北簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國105年1月29日
書記官陳心怡