裁判字號：臺灣新北地方法院113年訴字第327號民事判決
裁判日期：民國113年08月16日
裁判案由：確認區分所有人會議決議無效
臺灣新北地方法院民事判決113年度訴字第327號原告 朱國賢
盧曉卉 上一人訴訟代理人 彭鳳英 原告 張淑玲
劉國麗 駱瓊霞 上一人訴訟代理人 李厚基 原告 黃哲發 訴訟代理人 林春菊 原告 林盈妤
曾信慈 鄭建鴻 白家宇 上一人訴訟代理人 林秋月 原告 李文瑞 上一人訴訟代理人 李倚銘 原告 邵金玲 訴訟代理人 鄧利華 上12人共同訴訟代理人 許俊明 律師被告華泰名流花園大廈管理委員會法定代理人 戚婕羚 訴訟代理人 吳敬恒 律師上列當事人間請求確認區分所有人會議決議無效事件，經本院於民國113年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、確認被告於民國112年11月4日召開之華泰名流花園公寓大廈（社區）第二次臨時區分所有權人會議如附表編號1、2所示之決議無效。
二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)華泰名流花園大廈（下稱系爭大廈）乙區有4棟建物，共3個中庭（下稱系爭中庭），各中庭內有4戶，原告為系爭中庭內之1樓所有權人。系爭大廈之起造人早於民國76年間對外銷售預售屋，並與第一手買受人簽定「不動產（房屋部）預定買賣契約書」（下稱系爭契約），其中第1條即明定各棟中庭係由中庭內之1樓住戶管理使用，頂樓係由7樓住戶管理使用，屬分管契約之約定專用部分，故應類推適用公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第33條第3款規定，須經該約定專用部分之區分所有權人同意，始得變更。然被告於112年11月4日召開「華泰名流花園公寓大廈（社區）第2次臨時區分所有權人會議」（下稱系爭會議），決議通過如附表編號
1、2所示議案（下稱系爭決議），然原告反對該等決議，而系爭決議已剝奪原告對系爭中庭之專屬使用權，類推適用民法第56條第2項規定，系爭決議無效。
(二)爰類推適用公寓條例第33條第3款、類推適用民法第56條第2項規定，提起本件訴訟。並聲明：如主文第1、2項所示。
二、被告則以：
(一)系爭大廈社區區分所有權人規約（下稱系爭規約）第3條第2項明定「本社區各棟法定空地、樓頂平台及中庭花園為共用部分，應供各棟約定區分所有權人及住戶依法共同使用。」，系爭決議符合上開規約，何來違反法律或章程之情形？
(二)原告主張之分管契約不存在，蓋原告用以證明存在分管契約之原證2合約書，被告否認其形式真正，且原證2合約書僅有原告丁○○（下逕稱其名）1份，無法證明當年全部買方均簽署相同內容之合約書，更不存在分管契約。又原證2合約書經建商於交屋時繳銷而失效，顯無欲使後手知悉之意思，可證並無原告主張之分管契約存在，而後手非但不知悉也無從知悉，故原證2合約書對後手不生效力，原告主張之分管契約即不生效。
(三)即使認為建商首次售屋時存在分管契約，但依公寓條例第24條第1項、系爭規約第3條第2項規定，於87年後受讓本社區房屋之住戶均應遵守本社區之規約，分管契約即已失效。
(四)並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、系爭大廈為甲、乙兩區，甲區為商業區，乙區為住宅區。乙區有A、B、C、D共4棟建物，該4棟建物間有3個中庭（即系爭中庭），各中庭內有4戶，原告即為系爭中庭內之1樓所有權人，即A、B棟之中庭1樓為門牌號碼新北市中和區中和路230巷（下同，僅號碼不同）5、7、9、11號；B、C棟之中庭1樓為門牌號碼13、15、17、19號；C、D棟之中庭1樓為門牌號碼21、23、25、27號（權狀、土地、建物登記謄本，見本院卷一第243-329頁）。被告於112年11月4日召開系爭會議，通過系爭決議等情（會議記錄見本院卷一第141、153-155頁），為兩造所不爭執，堪以認定。
四、本院之判斷：
(一)民事訴訟法第247條第1項前段規定「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之」。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。又民法第56條2項規定「總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」，而公寓條例第1條第2項規定「本條例未規定者，適用其他法令之規定。
」。再按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議（最高法院92年度台上字第2517號判決意旨參照）。本諸同一法理，區分所有權人會議決議違反法令時，區分所有權人自得訴請確認決議無效。本件兩造對系爭決議是否有效成立既有爭執，且上開法律關係不明影響原告為系爭大廈區分所有權人之權益，該不安之狀態亦得以本件確定判決除去之，故原告確有提起本件確認之訴之確認利益。
(二)按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。又按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第1087號、99年度台上字第790號裁判意旨參照）。查原審審據上開事證，綜合研判，並依取捨證據、認定事實之職權行使，認定系爭空地於81年間即經劉○慧合法申請變更為露天遊戲場供一樓之幼兒園使用，由外觀上明顯可知系爭空地係作為該使用，上訴人於92年間自法院拍得三樓房地時，已明知該空地係由一樓使用者供作幼兒園遊戲場使用，對於共有人間就系爭空地有分管契約存在，亦可得而知，並本於上揭意旨，論斷上訴人應受該分管契約之拘束，進而為其敗訴之判決，經核於法並無違背（最高法院98年度台上字第1087號裁判意旨參照）。
(三)關於原證2合約書是否足證系爭中庭為約定專用且已形成分管契約乙節：
1.按文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分。前者係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷之依據而言。必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言。又形式上證據力，因其為私文書或公文書而分別依民事訴訟法第357條、第358條或第355條規定決之。文書之實質上證據力，則應由事實審法院曉諭兩造為適當完全之辯論，依辯論之結果，由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之，並將其心證之理由，記明於判決（最高法院22年上字第2536號、41年台上字第971號判例、73年度台上字第990號判決及83年度台聲字第353號裁定意旨參照）。民事訴訟法第357條規定「私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限。」，第358條第1項規定「私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。」。按當事人提出之私文書必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法之形式的證據力，此形式的證據力具備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事項有關，始有實質的證據力之可言（最高法院41年台上字第971號裁判意旨參照）。被告固否認原證2合約書之形式真正，然丁○○已提出原證2合約書之原本及其上印文所用之印章，經本院勘驗無訛（見本院卷二第86頁），依上開規定，已堪認原證2合約書之形式真正。至於被告仍辯稱因無法證明丁○○簽約時了解原證2合約書之內容，故否認原證2合約書之形式真正等語（見本院卷二第86頁），然揆諸上開說明，被告所辯，核屬實質上證據力之爭執，並非否認形式真正之理由，故被告所辯並不足採。
2.關於原證2合約書之實質證據力部分：⑴觀諸於76年9月12日簽署之原證2合約書第1條後段載明「樓下
庭院（中庭）除公共設施外由一樓住戶管理使用，樓梯為全棟住戶共同管理使用，屋頂平台由最頂樓住戶管理使用，…，任何住家客戶不得異議。」（下稱系爭第1條約定，見本院卷一第63、85頁）。
⑵證人甲○○結稱：我之前住在系爭大廈，2年多前搬走，我是78
年買乙區A棟4樓，當時賣家是華泰名流建商，但好像是委託什麼公司的張經理跟我簽買賣契約。我當年買受時也是簽和原證2合約書一樣的契約，只是買方改成我的名字等語（見本院卷二第73-74頁）。證人丙○○結稱：我於96年間以公司名義買下乙區A棟1樓，我的前手是馬先生。我曾是109年乙區（管委會）主委，所以我於109年看過原證2合約書影本。
我於110年11月29日打電話去華泰建設，他說他是吳先生，聲音聽起來年紀蠻大的，我跟他說社區中庭爭議，我問他原證2合約書是否為定型化契約，他説就只有這份合約而已，大家都簽一樣的內容，我問他可是社區目前住戶只有1人有這份合約，吳先生說那時的合約在交屋時都有收回去，我問吳先生若契約繳回華泰建設可否出個證明，讓我可以在區權會拿出證明大家都是簽一樣的，他說合約書甲方不是華泰建設而是陳先生，合約是地主跟住戶簽的合約，華泰建設無法出什麼證明給你等語（見本院卷二第80-81頁），經核上開2證人之證述情節大致相符，且其2人並非系爭中庭之1樓住戶，甚至證人甲○○已經搬離而非系爭大廈之區分所有權人，其等之證述應屬中立而無偏頗之虞，故堪認系爭大廈各樓層之第1手住戶，皆有簽署與原證2合約書相同內容之合約，從而足認系爭第1條約定即乃建商透過地主與各承購戶簽約約定公寓大廈之共用部分或其基地之空地（即系爭中庭）由特定共有人（即系爭中庭之1樓住戶）使用，故系爭中庭符合公寓條例第3條第5款規定「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」而屬於約定專用部分並形成分管契約。
⑶至於被告辯稱原證2合約書及系爭第1條約定、上開分管契約
，均為其他第一手、後手住戶所不知，故無分管契約存在，更無從拘束後手等語（見本院卷二第171頁）。然證人甲○○結稱：我於78年購買時有問張經理，我要買A棟4樓，我可否進去1樓中庭玩，他們回應是不行，大中庭就是A、B、C、D棟中間共3個大中庭，其他樓層不能用，且中庭門口有做美化的鍛造門，隔離一般外人不能去中庭；1樓中庭住戶的出入口大門及對講機與各棟2樓到7樓住戶的出入口大門及對講機是分開的，我沒有1樓中庭大門的鑰匙等語（見本院卷二第74頁），證人丙○○結稱：在我96年住進來時，我知道系爭中庭就是1樓住戶使用，他們的門有鎖，也只有他們有鑰匙，此外只有總幹事、清潔人員有，縱使我做為管委會委員也沒有鑰匙，這些是我所見而非他人告知的規範等語（見本院卷二第82-84頁），由上開2證人之證述可知，系爭中庭僅供1樓住戶使用，此除有系爭第1條約定為依據外，在建物實際設計使用上，系爭中庭出入口設有鍛造門並上鎖形成空間區隔，且其鑰匙僅系爭中庭之1樓住戶得以持有，已為排他性使用，此情並有使照所附竣工圖、系爭中庭大門及各棟2至7樓大門之照片可佐（見本院卷一第115-135頁），故縱使其他區分所有權人之受讓人未曾見過原證2合約書，然其等由上開空間區隔及排他使用等客觀情況，依通常情形應具有可得而知之情形，揆諸前揭說明，系爭大廈各樓層之區分所有權人之第1手乃至受讓人，均應受上開分管契約之拘束。是被告前開抗辯，委不足採，故被告聲請傳喚證人乙○○、戊○○，蓋乙○○乃第1手原始屋主，戊○○乃後手屋主，均不知有原證2合約書之系爭第1條約定存在，得以證明原告主張之分管契約不存在等語（見本院卷二第175頁），即無調查之必要，附此敘明。
(四)關於系爭決議欲變更上開分管契約是否無效部分：
1.按公寓大廈管理條例於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前所成立之分管契約，倘未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院96年度台上字第2025號、102年度台上字第1279號、104年度台上字第463號判決意旨參照）。又公寓條例第33條第1、3款規定「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。」、「三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。」，第56條第1項「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」。準此，在公寓條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，若建商與各承購戶已分別約定該公寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，應認共有人間已合意成立分管契約，而應受分管契約拘束，不因該法事後施行而受影響；又共有物之分管，係經全體共有人同意為之，解釋上分管契約之終止，自應得包含約定分管之共有人同意始得為之，此參照現行公寓大廈管理條例第33條第3款規定亦同其旨，故倘若區分所有權人會議計畫變更規約（或分管契約）之約定專用事項，必須得到該名區分所有權人同意，否則即係決議違反法令。
2.觀諸原證2合約書乃於76年9月12日簽署（見本院卷一第85頁），而系爭大廈建築完成日期為78年2月3日，領有78年中使字第250號使用執照，其中門牌號碼「新北市○○區○○路000巷0號1樓」住戶即原告己○○係於78年4月19日登記為所有權人，登記原因為第一次登記，其原因發生日期為78年2月3日；而系爭規約乃於87年1月1日訂立並向臺北縣政府申請成立被告等情，有新北市○○區○○段0000○號之建物登記第一類謄本、系爭規約在卷可稽（見本院卷一第59、89-111頁），故原告主張早在公寓條例84年6月28日制定公布前、系爭規約訂立前，系爭大廈即已交付第1手買方使用等語（見本院卷一第21-23頁），堪信為真實。揆諸前揭說明，在分管契約後始制定之系爭規約及公布施行之公寓條例，均不影響此前即已成立之分管契約效力；而系爭決議係變更上開分管契約，將系爭中庭由約定專用變更為社區住戶共同使用並因此衍生使用者應付費之規定，然系爭決議未獲該專有部分區分所有權人即原告之同意，揆諸前揭說明，系爭決議因違反公寓條例第33條第1、3款規定意旨，應屬無效。從而，原告主張類推適用民法第56條2項規定請求確認系爭決議無效，於法有據。
五、綜上所述，原告類推適用公寓條例第33條第3款、類推適用民法第56條第2項規定，聲明請求如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國113年8月16日
民事第五庭法官劉容妤【附表「112年11月4日華泰名流花園公寓大廈（社區）第2次臨時區分所有權人會議決議」】編號決議議案決議內容1一、「依公寓大廈管理條例23.2.1條及規約3.2條，中庭為社區住戶共同使用而非約定專用，故民國109年乙區區權會會議紀錄第12頁第9項表決議案一，應為無效。」。2二、「新增規約第二十四條，條文如下：社區內位於乙區各棟之中庭，依民國100年甲、乙區分治草案第2.1.4條，應屬乙區住戶所共用，其使用管理及停車使用之收費方式如下：(1)各中庭區域應由乙區管委會負責管理及維護。各單一中庭，僅可停放小型汽車，最多四輛。(2)中庭之停車費收費標準，應由乙區之區分所有權人會議決定。(3)自民國101年7月1日起，租用中庭停車位，應徵收停車費1250元/月，採半年一次繳清。(4)收繳之中庭停車費，應撥入為乙區公共基金。」。以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國113年8月16日
書記官李育真