裁判字號：臺灣臺北地方法院97年簡上字第432號民事判決
裁判日期：民國98年04月22日
裁判案由：清償債務
臺灣臺北地方法院民事判決97年度簡上字第432號上訴人福裕房屋仲介有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人乙○○被上訴人鴻泰不動產投資顧問有限公司法定代理人戊○○訴訟代理人丁○○上列當事人間請求清償債務事件，上訴人對於中華民國97年6月
6日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭96年度北簡字第53114號第一審判決提起上訴，本院於98年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
（一）被上訴人於民國96年6月間受訴外人 周阿啟 之委託代售其所有坐落台北市○○○路○○○號11樓房地（下稱系爭不動產），為順利完成系爭不動產之銷售，被告（即 東森 房屋仲介有限公司忠孝明曜店）與原告（即中信房屋仲介有限公司之加盟店）及訴外人震太國際不動產有限公司（下稱震太公司）於96年7月26日簽立東森房屋「流通物件協同仲介約定書」（下稱系爭契約），三方約定共同合作仲介系爭不動產買賣，又依系爭契約第4條約定：「甲乙雙方（乙方包括丙方震太公司）同意就上項服務報酬之總價，依甲方（即被告）40％、乙方（即原告）30％、丙方（即震太公司）30％之方式分配」及第5條約定：「分配之服務費報酬差額部分，則由乙方（甲方）開立發票向他方收取。」。嗣原告覓得訴外人即買方甲○○願購買系爭不動產，訴外人周阿啟與甲○○雙方於96年7月31日簽立系爭不動產買賣契約書，買賣總價額為新台幣（下同）4,300萬元，惟因訴外人甲○○原於97年7月25日僅願出價4,16
8萬元購買系爭不動產，且其尚須另給付訴外人 陳淑冠 25
0萬元以補償其放棄購買權，是迄至96年7月26日訴外人甲○○同意出價至4,550萬元，惟因訴外人甲○○出價甚高，且不願負擔服務費，遂協議過程由被告東森房屋仲介公司忠孝明曜店店長 趙高松 與訴外人甲○○磋商，故最後三方同意買方無庸給付1％之服務費而成交，嗣後系爭不動產均已完成移轉所有權登記及相關交屋手續。被告並已向訴外人周阿啟收取系爭不動產之仲介服務報酬計172萬元，是依系爭契約約定，原告自得向被告請求給付上開17
2萬元之30％服務報酬即516,000元，詎被告僅給付原告258,000元，其餘之258,000元服務報酬屢經催討，仍未獲給付，爰依系爭契約第4條約定，訴請被告給付服務報酬等語。
（二）並聲明：1、原判決不利於上訴人部分廢棄；2、上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人172,000元，及自96年10月2
3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被上訴人則辯以：
（一）依據東森房屋不動產買賣斡旋／承諾契約書第6條第1項約定：「如買賣成交，委託人向買賣雙方收取成交總價款
6％（含稅）之服務報酬。其中買方同意給付受託人成交總價款2％（含稅）之服務報酬，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清。」即上訴人應向訴外人甲○○收取成交總價款2％之服務報酬，然為促成系爭不動產買賣交易順利完成，上訴人、被上訴人及訴外人震太公司三方同意由上訴人向訴外人甲○○收取1％之服務報酬即43萬，其中40％之服務報酬即172,000元，應由上訴人給付予被上訴人，經多次請求，上訴人均置之不理，被上訴人乃以存證信函向上訴人主張在上訴人得請求之258,000元之仲介服務報酬範圍內，抵銷原告應給付被告172,000元之服務報酬等語。
（二）並聲明：駁回上訴人之上訴。
三、原審為上訴人部分勝訴之判決，判命被上訴人應給付上訴人86,000元及自96年10月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並駁回上訴人其餘之訴，上訴人就敗訴部分提起上訴，於本院上訴聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人172,00
0元，及自96年10月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
四、兩造不爭執之事項：
(一)兩造與訴外人震太公司三方於96年7月26日簽立系爭契約，三方約定共同合作仲介系爭不動產買賣，並於系爭契約第4條約定完成不動產買賣後之服務費報酬，被上訴人得分配40％、上訴人得分配30％、訴外人震太公司得分配30％。
(二)嗣訴外人甲○○、周阿啟於96年7月31日簽訂系爭不動產買賣契約書，上訴人為訴外人即本件不動產買方甲○○受託人，惟雙方買賣契約書內，並無記載給付服務報酬比例。
(三)被上訴人已收取訴外人周阿啟之仲介服務報酬172萬元，惟僅於96年8月16日支付上訴人258,000元。上訴人則未向訴外人甲○○收取任何服務報酬。
五、本件被上訴人自認尚有258,000元之服務報酬未給付予上訴人，惟抗辯上訴人應依約向訴外人甲○○收取系爭不動產買賣總額1％之仲介服務報酬（即43萬元），並將其中40％即172,000元給付被上訴人，上訴人迄今未給付被上訴人，被上訴人據此主張抵銷故僅應給付上訴人86,000元乙情，是以本件主要爭點厥為：兩造與訴外人震太公司三方究有無約定由上訴人向訴外人甲○○收取系爭不動產買賣契約總價額1％之仲介服務報酬？（亦即訴外人甲○○究有否同意支付系爭不動產買賣契約總價額1％之仲介服務報酬？），玆就本件爭點析述如下：
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。查本件三方已於96年7月31日完成系爭不動產仲介買賣，且被上訴人已向訴外人周阿啟收取服務報酬172萬元等情，為兩造所不爭執，則上訴人依系爭契約第4條約定，自得向被上訴人請求給付上開17
2萬元之30％服務報酬即516,000元。又被上訴人亦自認其僅給付上訴人258,000元，則上訴人訴請被上訴人給付其餘之258,000元服務報酬，即屬有據。至被上訴人抗辯在上揭258,000元範圍內，抵銷上訴人應給付予伊之172,000元服務報酬一節，既為上訴人所否認，依此，被上訴人主張抵銷之事實係屬有利於已之事實，依上開規定自應負舉證責任，先予敘明。
(二)被上訴人抗辯上訴人原依約應向訴外人甲○○收取服務報酬一節，有其提出與其所述相符之東森房屋不動產買賣斡旋／承諾契約書在卷為憑，本院觀之上揭東森房屋不動產買賣斡旋／承諾契約書第6條第1項確已載明：「如買賣成交，委託人向買賣雙方收取成交總價款6％（含稅）之服務報酬。
其中買方同意給付受託人成交總價款2％（含稅）之服務報酬，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清。」等語，從而，三方完成之共同買賣，上訴人既為本件買方委託人，已為兩造所不爭，上訴人即應依上揭約定，向買方即訴外人甲○○收取服務報酬，應無疑議。
(三)又被上訴人辯稱上訴人原應向訴外人甲○○收取成交總價款
2％之服務報酬，然為促成系爭不動產買賣交易順利完成，兩造及訴外人震太公司三方同意由上訴人向訴外人甲○○收取成交總價款1％之服務報酬（即43萬元），其中40％之服務報酬即172,000元，應由上訴人給付予被上訴人等語，此為上訴人所否認，並謂訴外人甲○○並未同意給付成交總價款1％之服務報酬云云，惟本院依兩造聲請訊問之證人即被上訴人公司東森房屋仲介有限公司忠孝明曜店店長趙高松到庭證稱：上訴人是訴外人甲○○之經紀人，簽訂系爭不動產買賣契約書前，兩造及訴外人震太公司三方有作成合作協議書，協議內容買方由上訴人負責收取，服務費約定是1％，但上限是2%。當時上訴人代表人乙○○有表示要負擔收取訴外人甲○○1％之服務費，本來甲○○不同意1％服務費，但後來同意。協議時，乙○○確實有表示不應再向訴外人甲○○收取1％服務費，但最後協調結果大家都同意向訴外人甲○○收取1％之服務報酬，甲○○還表示其1％服務費要給那一個仲介， 伊有 告訴他直接付給上訴人等語（見本院97年3月28日言詞辯論筆錄第2頁）；證人即訴外人震太公司總經理 吳金盾 亦到庭結證稱：趙高松（被上訴人經紀人）所述實在，96年7月26日三方與買賣雙方磋商時伊有在現場，當時是分開（磋商）的，趙高松、乙○○及訴外人甲○○討論服務報酬時，伊不在旁邊，但最後有把結論告訴伊，告訴伊時乙○○在場等語（同前原審筆錄）；從而，被上訴人上開抗辯，即難謂無據。
(四)至上訴人聲請訊問之證人即訴外人甲○○於本院準備程序時曾到庭證稱：伊最早是透過乙○○跟屋主周阿啟接洽，後來乙○○帶伊到丁○○所屬之東森房屋（即被上訴人公司）簽了一個委託書，但是價格跟條件都沒有達成，伊才知道訴外人周阿啟要調高價格，同時又收了另一個人300萬元之訂金，兩造就說如果伊還想買就要付250萬元給給付訂金的那個人，所以伊總共付了4,550萬元，乙○○跟東森的店長趙高松都在場，伊當時就有跟他們講房子賣那麼貴，所以伊不願意給仲介費，趙高松說因為價錢跟原來的不一樣了，所以只收百分之一的服務費，但是伊不同意，伊有說拒絕支付，他們也沒有說伊不用付，伊到現在都沒有支付，後來也沒有人來找伊要等語（見本院卷97年10月20日準備程序筆錄97年第2、3頁）；惟兩造與訴外人震太公司既均為房屋仲介公司以向買賣雙方收取服務報酬為公司主要收益，衡諸常情，斷無可能免收仲介不動產之買賣當事人服務報酬之理，充其量應僅可能降低收取服務報酬比率或係調整買賣雙方當事人給付服務報酬比例，本件既未見調高收取系爭房屋賣主周阿啟之服務報酬比例之情形，而證人甲○○又為系爭房屋之買受人為利害關係人，且其證言亦有違常理，故尚難憑採。
(五)綜上，上訴人主張三方同意訴外人甲○○毋庸給付服務報酬云云，應無可採，被上訴人抗辯上訴人原應向訴外人甲○○收取成交總價款1％之服務報酬計43萬元，並將其中40％即172,000元給付被上訴人乙節，應為可採，已如前述。惟按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項定有明文。所謂債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言，且得供債務人抵銷之債權，須為對於自己債權人之債權，而不得以對於他人之債權，對於債權人為抵銷(最高法院18年上字第1709號、49年臺上字第125號判例要旨參照)。被上訴人雖抗辯在其應給付之258,000元範圍內主張抵銷上訴人應給付被上訴人之172,000元云云，惟被上訴人上揭主張抵銷之債權172,000元（即上訴人原應向訴外人甲○○收取成交總價款1％之服務報酬計43萬元之40％），上訴人僅為受三方之託代為向買方甲○○收取仲介服務報酬，非單為買方之債權人，故被上訴人即不得對三方之債權主張抵銷，被上訴人主張抵銷，應屬無據。
(六)另依上開兩造與訴外人震太公司三方約定共同合作仲介系爭不動產買賣所簽訂之系爭契約第5條約定：「分配之服務費報酬差額部分，則由乙方（甲方）開立發票向他方收取。」以觀，則被上訴人即得依該系爭契約之約定扣取應受分配之服務費報酬後，上訴人僅得請求被上訴人給付86,000元（計算式：258,000元－172,000元＝86,000元）。是上訴人依系爭契約第4條約定，請求被上訴人給付86,000元服務報酬，及自96年10月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分，上訴人自不得向被上訴人請求。原審為上訴人部分勝訴之判決，其理由雖有不當，惟依本院所認上開理由既為正當，則上訴意旨指摘原判決為不當，求予廢棄改判，仍無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第463條、第78條，判決如主文。
中華民國98年4月22日
民事第五庭審判長法官薛中興
法官吳佳薇法官陳靜茹以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國98年4月22日
書記官鄭雅雲