裁判字號：臺灣臺中地方法院107年訴字第233號民事判決
裁判日期：民國107年09月18日
裁判案由：租佃爭議
臺灣臺中地方法院民事判決107年度訴字第233號原告 鍾明珠
林俊銘 共同訴訟代理人 蔡宜宏 律師被告財政部國有財產署中區分署法定代理人 吳文貴 訴訟代理人 蔣志明 律師複代理人 楊榮富 律師訴訟代理人 柯佩如 上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國107年8月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，耕地三七五減租條例第26條第
1項前段定有明文。查本件兩造之租佃爭議，經臺中市潭子區公所耕地租佃委員會調解及臺中市政府耕地租佃委員會調處不成立後移送本院審理，有臺中市政府107年1月2日府授地權一字第1060292181號函及所附之調處筆錄等資料在卷可稽（見本院卷第1至26頁），是本件起訴程序核無違誤，合先敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條有明文規定，又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，此有最高法院52年度台上字第1240號判例要旨可資參照。本件原告主張其等與被告間就坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（地目：旱、面積：3,699.58平方公尺，下稱系爭土地）有耕地租賃關係存在，但為被告否認，堪認原告主觀上就此法律上地位確有不安之狀態，且得以確認判決除去之，依前揭說明，原告提起本件確認之訴，應認具有受確認之判決之法律上利益。
乙、實體部分：
壹、原告起訴主張：
一、訴外人 林柚 （即原告林俊銘之父親、原告鍾明珠之公公）與當時代管之臺中縣政府，於民國69年4月1日就系爭土地訂立適用耕地三七五減租條例之耕地租賃契約（下稱耕地三七五租約），系爭土地於88年7月9日由被告接管，被告並於89年10月30日與林柚換訂國有耕地租賃契約書。嗣因林柚年邁體衰，且原告林俊銘、鍾明珠及其配偶 林可士 均參與耕作，因林可士另於台鐵公司任職，故由原承租人林柚會同原告
2人於94年11月15日向被告申請過戶換約，由原告2人續租系爭土地耕作，林柚及原告2人並出具切結書，被告所屬承辦人員更至現場履勘無誤，經被告同意辦理過戶換約。直至
104年間，原訂耕地三七五租約期限屆滿時，被告同意原告
2人再予續約；惟被告於106年8月16日以台財產中租字第10695015060號函略以，原承租人林柚於94年11月15日申請辦理過戶換約，雖經被告同意辦理換約，然查原告鍾明珠與原承租人林柚於69年4月1日時非為同一戶籍，依耕地三七五減租條例第16條規定及內政部相關函釋，原承租人林柚於94年11月15日申請辦理過戶換約之對象，非屬最初訂約時同戶籍原共同耕作之直系血親卑親屬或家屬，致原訂租約無效，另原告2人所換訂之租約，符合換約當時國有非公用不動產出租管理辦法之出租規定，視為適用農業發展條例之新訂租約，租金及租期不變，並於租約新增特約事項如下：「本租約依農業發展條例第二十條規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。」等語。然本件係由原承租人林柚會同原告2人與被告訂約而「換約續租」，並非林柚與原告2人訂約而「轉租」，換約續租屬共同耕作權即財產之分配，亦即林柚將系爭土地之共同耕作權分配予其子林可士、林俊銘兄弟，因林可士另有任職，將林可士部分由其配偶鍾明珠代之，與轉租性質不同，故原承租人林柚無「將耕地全部或一部轉租於他人」之情事，並無違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定，自無從依同條第2項規定使原訂租約無效；再者，於69年4月1日原訂約時，原告林俊銘與林柚為同一戶籍，原告鍾明珠則尚未與林可士結婚（其等於84年4月21日結婚），自無可能於斯時遷入與林柚同一戶籍，是以，被告以原告鍾明珠與原承租人林柚於69年4月1日時非為同一戶籍為由，依耕地三七五減租條例第16條規定及內政部相關函釋，認原訂租約無效，顯增加耕地三七五減租條例第16條規定所無之限制，且所援引之依據為不具法律位階之內政部函釋，及其邀請內政部及各分署開會討論之會議紀錄結論。又被告於94年間原訂耕地三七五租約期限屆滿後，同意原告2人再予續約，並於104年10月21日與原告2人簽訂國有耕地租賃契約書，對於94年間由原告2人換約續租無任何異議，且不爭執兩造間之耕地租約應適用耕地三七五減租條例，足使原告2人正當信賴原訂耕地三七五租約有效存在，詎於106年間始以函文通知兩造間耕地租約當然無效，顯然有違誠信原則。
二、對被告抗辯之陳述：於69年4月1日原訂約時，原告鍾明珠雖非與林柚同戶，惟原告林俊銘與林柚為同一戶籍，符合內政部91年10月11日台內中地字第0910085283號函釋所認「最初訂約時為同一戶籍」之情形，其適用耕地三七五減租條例之耕地租賃關係自屬有效存在，原訂租約並非當然無效。又原承租人林柚及原告等3人於94年11月15日出具之切結書，僅記載「訂約時」，而非「最初訂約時」，應指94年間林柚申請過戶換約予原告2人、由原告2人與被告訂約而換約續租時，當時原告2人確與林柚設於同戶，且原告2人亦確實參與耕作，即有同戶共炊及共同耕作之事實，並無切結不實情事，被告自不得撤銷或解除兩造間耕地租賃關係。
三、並聲明：㈠確認原告與被告就坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（
地目：旱、面積3,699.58平方公尺）之適用耕地三七五減租條例之耕地租賃關係存在。
㈡訴訟費用由被告負擔。
貳、被告方面：
一、財政部國有財產署就適用耕地三七五減租條例之過戶換約對象不符合內政部91年10月11日台內中地字第0910085283號函要件之後續處理方式，曾邀請內政部及各分署開會討論，會議中達成換約對象不符合上開函文要件，係屬轉租及不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條之規定，原訂租約當然無效，惟倘符合換約當時其他出租法令，則嗣後已換訂之租約應適用農業發展條例之農業用地租賃契約，並作成104年
4月23日會議紀錄。被告為執行「財政部國有財產署中區分署辦理適用耕地三七五減租條例之耕、養地租約過戶換約案，已換訂租之清理計畫」予以清查本件換約案，向臺中市潭子區戶政事務所函查原承租人林柚與原告2人於最初訂約即69年間是否設於同一戶籍，經該戶政事務所以105年5月4日中市潭戶字第1050002304號函表示：林柚與原告林俊銘於69年間設籍同一戶內，惟原告鍾明珠則於84年5月4日始遷入同一戶籍等語，被告因而認本件94年之過戶換約案，不符合內政部91年10月11日台內中地字第0910085283號函所示之准予換約之「同戶共爨及原共同耕作」現耕人，係指最初訂約時為同一戶籍之意旨，而屬違法轉租，已構成不自任耕作，並依上開會議結論，認原訂租約無效，其換訂之租約改為農業用地租賃契約，不適用耕地三七五減租條例，乃於106年8月16日以台財產中租字第10695015060號函向原告表示：原承租人林柚於94年11月15日申請辦理過戶換約之對象非屬最初訂約時同戶籍原共同耕作之直系血親卑親屬或家屬，致原訂租約無效，原告2人與被告現行訂立之租約屬適用農業發展條例之租約等語，則兩造現行訂立之租約，應視為適用農業發展條例之新訂租約，自此後所收取之租金為適用農業發展條例新訂租約之租金，非耕地三七五減租條例之耕地租約之租金。又原承租人林柚與原告2人於94年11月15日申請過戶換約時，曾出具切結書，供被告同意辦理過戶換約，切結內容為：「原承租林柚向貴處承租坐落臺中市○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號等2筆國有耕地，面積合計0.376106公頃，現因年邁體衰致無力從事耕作，願將承租權讓與訂約時同戶共炊且共同耕作之林俊銘、鍾明珠，且承受人林俊銘、鍾明珠確於訂約時與承租人林柚共同耕作屬實，如有虛偽不實，立切結書人自願負法律責任，並由貴處撤銷（按應為解除之意）切結人已取得之租賃關係，絕無異議。」，上開「訂約」時當指最初訂約而言，非指過戶換約，惟實際上原告鍾明珠於林柚69年訂約時，並未與林柚同戶共炊，且未共同耕作，自有切結不實之情事，縱使兩造換訂之耕地租約非當然無效，被告得以上開切結書之內容，撤銷或解除雙方間之耕地租賃關係，並以民事答辯狀繕本之送達作為撤銷或解除之意思表示，則兩造間之耕地租賃關係已不存在。
二、並聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
叁、本件經本院與兩造整理不爭執及爭執事項，結果如下（見本院卷第114頁反面至第115頁反面）：
一、不爭執事項：㈠林柚與當時代管之臺中縣政府於69年4月間，就系爭土地，
訂立適用耕地三七五減租條例之耕地租賃契約，嗣於88年7月9日由被告接管，被告於89年10月30日與林柚換訂國有耕地租賃契約（即被證三）。
㈡原告鍾明珠於84年4月21日與林柚之子林可士結婚，84年5
月4日始遷入與林柚同一戶籍，事後並有遷出遷入之事實，如本院卷第83頁。
㈢林柚會同原告2人於94年11月15日向被告申請過戶換約，由
原告2人續租系爭土地耕作，林柚及原告等3人並出具被證五號之切結書，供被告同意辦理過戶換約。迄至104年間，原訂耕地三七五租約期限屆滿時，被告同意原告2人再予續約。
㈣原告2人歷年均依被告寄發之國有土地租金繳款通知書，按
期繳納系爭土地之租金。依原證二號所載，原告繳納之94年度、95年度租金均為新臺幣（下同）7,334元，96年度、97年度租金均為7,244元，98年度租金為9,036元，99至106年度租金均為8,136元。
㈤被告以106年8月16日函文略以，原承租人林柚於94年11月
15日申請辦理過戶換約，雖經被告同意辦理換約，惟查原告鍾明珠與原承租人於69年4月1日時非為同一戶籍，依三七五減租條例第16條規定及內政部相關函釋，原承租人林柚於94年11月15日申請辦理過戶換約之對象非屬最初訂約時同戶籍原共同耕作之直系血親卑親屬或家屬，致原訂租約無效，原告2人與被告現行訂立之租約，符合換約當時國有非公用不動產出租管理辦法之出租規定，視為適用農業發展條例之新訂租約，租金及租期不變，並於租約新增特約事項如下：「本租約依農業發展條例第二十條規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。」等語。
㈥原告因主張應回復原耕地三七五租約之關係，而向臺中市潭
子區公所耕地租佃委員會申請租佃爭議調解，於106年9月26日調解期日，經各委員一致決議認為：「本案於94年換約時，出租人國有財產署中區分署同意由 林俊明 及鍾明珠二人換約，事後出租人國有財產署中區分署才行文與規定不符，現承租人鍾明珠表明願更正為符合原同戶共爨資格的丈夫（林可士先生）承租，且並未違規使用，應准予承租人林俊明及林可士以耕地三七五租約方式繼續承租」，然被告不同意，以致調解不成立。
㈦原告再向臺中市政府耕地租佃委員會申請租佃爭議調處，於
106年12月27日調處期日，經各委員一致決議認為：「依內政部63年7月25日台內地字第584383號函規定：『耕地承租人因年邁體衰喪失耕作能力，其家屬或直系血親卑親屬如確係同戶共爨及原共同耕作之現耕人，可換訂續約。』本案國有財產署中區分署於94年間所為同意換約之錯誤行政處分，應不可歸責於承租戶，爰應以更正方式由適法承租人以耕地三七五租約方式繼續承租為宜。」惟被告仍不同意，以致調處不成立。
㈧臺中市政府以107年1月2日府授地權一字第1060292181號函
，依耕地三七五減租條例第26條及臺中市各級耕地租佃委員會辦理調解調處義務實施要點第18點規定，將全案移請本院審理。
二、爭執事項：㈠林柚及原告2人於94年11月15日申請辦理過戶換約時，是否
有違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定及切結不實之情事？㈡原告2人請求確認兩造間就系爭土地之適用耕地三七五減租
條例之耕地租賃關係存在，是否有理由？
肆、得心證之理由：
一、上開不爭執事項，有兩造分別提出之戶籍謄本、臺灣省臺中縣公有耕地租賃契約、土地建物查詢資料、國有耕地租賃契約書、國有非公用不動產過戶換約、被告於107年5月29日台財產中租字第10700077640號函及其所附之過戶換約及續租相關資料、國有土地租金繳款通知書、耕地租金繳款收據（均為影本）等（見本院卷第43、47至54、74至87、101至
104頁），堪信為真而可採信。
二、按「㈠承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。㈡承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。㈢承租人因服兵役致耕作勞力減少而將承租耕地全部或一部託人代耕者，不視為轉租。」，為耕地三七五減租條例第16條第1項至第3項所明定，故該條例規定之耕地租約應由承租人自任耕作，轉租將使原訂租約無效，而因承租人服兵役而需委託他人代耕之情形則作為例外規定，至於耕地承租權之轉讓，於前揭法條並無明文規定，然依前揭法條規定之意旨，及適用該條例之耕地租約乃對於承租人之特別保障，為平衡出租人之利益，承租耕作權利之轉讓當仍以例外視之，方屬適當。另關於三七五減租條例之主管機關內政部對於耕地承租人欲將其承租權讓與他人曾有函釋，依被告所提出之內政部91年10月11日台內中地字第0910085283號函回復國有財產局關於「耕地承租人因年邁體衰辦理過戶換約，有關『同戶共爨及原共同耕作』現耕人，係指最初訂約時或換約續租時為同一戶籍疑義乙案」，引用內政部63年7月25日台（63）內地字第584383號函以「按本部六十三年七月二十五日台（63）內地字第五八四三八三號函參照最高法院書記廳（五十）台六字００七號函說明：『以家長身分代表全家訂約承租耕地後，因分家關係而將該耕地部分分與原共同耕作之子或弟耕作，顯為共同耕作權亦即財產權之分配，與轉租性質不同。』意旨，而認『家屬或直系血親卑親屬如確係同戶共爨及原共同耕作之現耕人，自可准予換約續租』。所稱「同戶」自應解為最初訂約時同一戶籍，如此始可避免家屬或直系血親卑親屬於訂約後才將戶籍遷入之作假弊端。至『同戶籍』之認定，亦應解為最初訂約時同一戶籍者為準。另貴局建議得就承租土地之全部或一部辦理過戶換約。免予限制須全部過戶，本部同意。」等語，有被告辦理適用耕地三七五檢租條例之耕、養地租約過戶換約按，已換定租約之清理計畫等相關資料可參（見本院卷第55至61頁）。另內政部104年9月2日台內地字第1040432167號函回復國有財產局關於「國有適用三七五減租條例之耕、養地承租人辦理換約由多人共同承租，僅其中部分承租人不符合最初訂約時同一戶籍之規定者，該換定之租約究係全部無效或一部無效乙案」，引用內政部前揭91年10月11日台內中地字第0910085283號函釋：『按本部63年7月25日台（63）內地字第584383號函參照最高法院書記廳（50）台六字007號函說明：『以家長身分代表全家訂約承租耕地後，因分家關係而將該耕地部分分與原共同耕作之子或弟耕作，顯為共同耕作權亦即財產權之分配，與轉租性質不同。』意旨，而認『家屬或直系血親卑親屬如確係同戶共爨及原共同耕作之現耕人，自可准予換約續租』。所稱「同戶」自應解為最初訂約時同一戶籍…。」。準此，承租人訂約之後始出生之子女，如自出生迄今均與承租人同一戶籍，承租人可否以年邁體衰申請過戶換約乙節，按該直系血親卑親屬既於訂約之後始出生，是以最初訂約時並無同戶共爨及原共同耕作之情形，依本部上開號函釋，尚不屬可予換約續租之情形。」等語（見本院卷第21頁反面至23頁正面）。由上述內政部二件函釋意旨觀之，均引述依據前述最高法院書記廳（50）台六字第007號函之意旨，然該最高法院書記廳函意旨所表示得適用之情形在於耕地承租人乃以家長身分代表全家與地主訂約承租耕地，而由全家共同耕作之前提事實，方有分配與各子弟各自耕作並無轉租之認定，惟內政部上開函釋已無限制以承租人乃係以家長身分代表承租為前提，放寬耕地承租人於年邁體衰時，得將耕地承租權轉由其同戶之直系血親卑親屬換約繼續承租，且不限於耕地租約訂約時業已出生並參與共同耕作之直系血親卑親屬，故內政部依其職權所為函釋限制受讓耕地承租權者以與耕地承租人同一戶籍者為限，當有效力，甚為明確。
三、本件被告抗辯：原告鍾明珠與林俊銘於94年11月15日接續林柚原來承租之系爭耕地，與被告訂立國有非公用不動產過戶換約契約書時，因鍾明珠並不符合與原承租人林柚「同戶共爨」之條件，並提出臺中市潭子區戶政事務所105年5月4日中市潭戶字第1050002304號函、原告鍾明珠及林俊銘與林柚等人所出具94年11月15日切結書（影本）及等為證據（見本院卷第60、80、81頁），可見原告2人於94年11月15日向被告承租系爭耕地，乃由原承租人林柚讓與而來，然原承租人林柚與被告就系爭耕地簽訂耕地租約之69年4月1日時，林柚之戶籍即設於臺中市○○區○○路○段00巷0號，而原告鍾明珠於84年4月21日與林柚之子林可士結婚後，於84年
5月4日始遷入臺中市○○區○○路○段00巷0號，嗣於85年6月21日自上址遷出，再遷入臺中市○○區○○路○○○巷○弄○號，於85年11月4日再自臺中市○○區○○路○○○巷○弄○號遷入臺中市○○區○○路○段00巷0號等事實，此有提出臺中市潭子區戶政事務所105年5月4日中市潭戶字第1050002304號函及戶籍謄本可資參照（見本院卷第82至83頁）。則被告抗辯原耕地承租人林柚於69年4月間訂公有耕地租賃契約時（見本院卷第47頁），原告鍾明珠與原承租人林柚並非同一戶乙節，當堪採取。又原承租人林柚與原告2人於94年11月15日申請過戶換約時，曾出具切結書，其上記載：「原承租林柚向貴處承租坐落臺中市○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號等2筆國有耕地，面積合計0.376106公頃，現因年邁體衰致無力從事耕作，願將承租權讓與訂約時同戶共炊且共同耕作之林俊銘、鍾明珠，且承受人林俊銘、鍾明珠確於訂約時與承租人林柚共同耕作屬實，如有虛偽不實，立切結書人自願負法律責任，並由貴處撤銷切結人已取得之租賃關係，絕無異議。」（見本院卷第51頁），是上開「訂約時」當指原耕地承租人林柚於69年4月間訂公有耕地租賃契約時，而非指94年11月15日過戶換約。從而，被告抗辯原告2人與被告前於94年及104年間所簽訂之國有耕地租賃契約，因不合於前揭內政部函釋之條件，而違反耕地三七五減租條例第16條規定，租約歸於無效等語，應堪以採取。
四、綜上，原告2人前於89年及104年間與被告所簽訂之國有耕地租賃契約，因其不符合前揭內政部函釋所應具備之資格，雖與被告簽立租賃契約，但該適用耕地三七五減租條例之耕地租約為無效，雙方間並無依耕地三七五減租條例成立耕地租賃之法律關係存在，是以，原告請求確認原告與被告間就系爭土地有耕地三七五減租條例之租賃關係存在一節，自無理由，應予駁回。
伍、本件事證明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述，附此敘明。
陸、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中華民國107年9月18日
民事第三庭法官吳昀儒
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第44
1條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中華民國107年9月18日
書記官許國慶