裁判字號：臺灣士林地方法院101年重訴字第461號民事判決
裁判日期：民國102年05月29日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣士林地方法院民事判決101年度重訴字第461號原告彰化商業銀行股份有限公司法定代理人 陳淮洲 訴訟代理人 甘興國 被告 郭俊志 訴訟代理人 詹豐瑞 上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國102年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上如附圖所示B部分（面積四十二點四三平方公尺）建物，及臺北市○○區○○段○○段○○○○號土地上如附圖所示C部分（面積十九點八三平方公尺）建物拆除，將土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣肆拾捌萬柒仟柒佰叁拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項、第2項，於原告分別以新臺幣叁佰肆拾萬元、新臺幣壹拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款及同條第2項分別定有明文。本件原告起訴時聲明：㈠被告應將坐落於臺北市○○區○○段0○段000地號、
467地號土地（以下分稱466地號土地、467地號土地。如同指2筆土地，則合稱系爭土地）上，門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○巷○○號之房屋（下稱系爭建物）拆除，將土地騰空返還原告；㈡被告應自民國96年8月1日起至清償日止，按月給付原告按申報地價年息10%計算之相當租金不當得利（本院卷第6頁）。嗣於測量後，更正其訴之聲明為：㈠被告應將坐落於466地號土地上如附圖所示B部分建物、坐落467地號土地上如附圖所示C部分建物拆除，將土地返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）126萬9193元（本院卷第100頁）。經核原告所為訴之變更，係基於同一基礎事實，對被告之防禦及訴訟之終結亦無妨礙，被告對於原告聲明之變更復未表示異議，而為本案之言詞辯論，依前開法條規定，其變更應予准許，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠伊為系爭土地之所有權人，被告有事實上處分權之系爭建物
），無權占有系爭土地，已嚴重影響伊所有權之行使。爰依民法第767條、第179條規定，訴請被告拆除系爭建物如聲明所示部分，並返還因無權占有系爭土地所獲得相當於租金之不當得利。
㈡系爭土地位於臺北市○○區○○○路，屬城市地方土地，鄰
近建成圓環及中山捷運站，為交通及生活機能良好之繁榮地帶，參酌土地法第97條之規定，以年息10%計算租金，顯屬適當。爰以系爭建物占用系爭土地面積約70平方公尺計算，自96年8月至98年12月間，以96年申報地價每平方公尺3萬4640元計算，該段期間租金為58萬5993元【計算式：34,640元×70平方公尺×10%÷12月×29月＝585,993元】；99年
1月至101年6月間，以99年申報地價每平方公尺39,040元計算，該段期間租金為68萬3200元【計算式：39,040元×70平方公尺×10%÷12月×30月＝683,200元】，是被告應給付原告相當於租金之不當得利共計126萬9193元。
㈢並聲明：
⒈被告應將坐落於466地號土地上如附圖所示B部分、坐落
467地號土地上如附圖所示C部分之建物拆除，將土地返還原告。
⒉被告應給付原告126萬9193元。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建物並非被告所建，而係之前地主於62年間所建，建築時雖不慎越界而占用系爭土地，惟原告一直未提出異議，按民法第796條前段之規定，自不得請求被告拆除。被告於98年1月19日，始因買賣取得系爭土地鄰地即臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱465地號土地）所有權，及系爭建物之事實上處分權，是被告取得系爭建物事實上處分權之前，無庸給付相當租金不當得利。系爭建物於95年底、96年初發生瓦斯氣爆，氣爆後已成危樓而無人居住，被告亦未將之出租獲利，是原告請求返還不當得利尚屬無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告為系爭土地之所有權人，被告為系爭土地之鄰地
465地號土地之所有權人，系爭建物坐落於466地號土地如附圖所示B部分（面積42.43平方公尺）、467地號土地如附圖所示C部分（面積19.83）等事實，有系爭土地登記謄本（本院卷第103至106頁）、465地號土地登記謄本（本院卷第102頁）、臺北市建成地政事務所土地複丈成果圖（本院卷第97頁）附卷可稽，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張被告應拆除系爭建物占用系爭土地部分，並返還相當於租金之不當得利等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者為：㈠被告是否無權占有系爭土地？原告請求被告將系爭建物占用系爭土地部分拆除，並將土地返還原告，是否有理？㈡若被告係無權占有系爭土地，原告得否請求返還相當於租金之不當得利？得請求返還之金額為何？茲分述如下：
㈠被告係無權占有系爭土地，應將系爭建物占用466地號土地
如附圖所示B部分、占用467地號土地如附圖所示C部分拆除，將土地返還原告：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條前段及中段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。
所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。又土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋，固為民法第796條前段所明定，惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任（最高法院45年台上字第931號判例意旨參照）。則被告主張系爭建物符合民法第796條前段規定而無須拆除云云，自應就土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界，及原告知悉系爭建物越界而不即提出異議等節，負舉證責任。
⒉查原告為系爭土地之所有權人，且系爭建物部分坐落於系
爭土地上等事實，為兩造所是認，已如前述，自堪採信。系爭建物雖為違章建築而未辦理保存登記，無法請領建物登記謄本，然依臺北市稅捐稽徵處大同分處房屋稅籍證明書之記載，被告為系爭建物之納稅義務人（本院卷第66頁），足認被告為系爭建物之事實上處分權人，自應由被告提出有權占有系爭土地之證明。被告雖提出465地號土地登記謄本，作為其有權占有之證明，惟觀諸上開土地登記謄本，僅記載地上建物建號為「圓環段3小段553建號」（本院卷第102頁），惟系爭建物既未辦理保存登記，顯非與上揭「圓環段3小段553建號」具有同一性，且「圓環段3小段553建號」係坐落於465地號土地上，亦與系爭土地無涉，而無法證明系爭建物有占用系爭土地之合法權源，原告主張被告無權占有系爭土地乙節，應堪認定。至被告雖主張系爭建物有民法第796條前段情形，無庸拆除云云，惟系爭建物建成時之土地所有人是否非因故意或重大過失始逾越地界、原告是否有知悉系爭建物越界而不即提出異議等情，均未據被告舉證以實其說。況系爭建物未辦理保存登記，更未標註於系爭土地之土地登記謄本上，衡諸常情，原告自未能經由查閱土地或建物登記謄本，得知系爭土地已遭被告占用之事實，堪認原告於本院審理中陳稱：「（95、96年間）氣爆時，原告才知道土地被佔用，因為系爭建物並沒有登記，原告無從得知房屋所有權人是誰，不知道要告誰」等語為可信，從而，被告所為越界建築之抗辯，洵無可採。
⒊綜上，被告不能證明其有占有系爭土地之合法權源，亦未
能證明系爭建物建築時係非因故意或重大過失逾越地界，及原告知其越界而不即提出異議等情。則原告本於所有權人地位，對被告所為將系爭建物占用466地號土地如附圖所示B部分、467地號土地如附圖所示C部分拆除後返還土地之請求，洵屬有據。
㈡原告得向被告請求48萬7735元之相當於租金之不當得利：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。被告雖辯稱並未將系爭建物出租獲利云云，然系爭建物既坐落於系爭土地上，已受有使用系爭土地之利益，並排除所有權人即原告使用、收益系爭土地之機會，則被告自屬無法律上原因而獲有相當於系爭土地租金之利益，並致原告受有不能使用系爭土地之損害，是原告依前揭法條之規定及判例意旨，請求被告給付相當於租金之不當得利，應認可取。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息百分之10為限；約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之；土地法第97條定有明文；而上揭法條規定依同法第10
5條所定，於租用基地建築房屋之情形亦準用之。又所謂「申報總價年息百分之10為限」，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，最高法院46年度台上字第855號、68年度台上字第3071號判例意旨均可參照。經查：系爭土地地目為建，位於住○○○區○○○○○路約50公尺，有多線公車，距中山、雙連捷運站步行約10幾分鐘，距蓬萊國小、日新國小步行約3分鐘，距寧夏夜市步行約10分鐘，距雙連市場步行約10分鐘等情，業經本院勘驗在卷（本院卷第88頁至91頁背面），生活機能尚屬便利，經濟繁榮程度甚高，然系爭土地位於巷內，坐落其上之系爭2層樓建物，由於95、96年間發生氣爆之故，所有門窗均呈封死狀態，無法供人居住使用，被告對於系爭建物所獲得經濟利益尚屬有限。本院綜合審酌系爭土地之位置、使用分區，周邊工商業繁榮程度、被告以系爭建物利用系爭土地之經濟價值及所受利益等具體情節，認原告請求依土地申報地價之年息10%計算相當於租金之不當得利，尚屬過高，應以土地申報總價年息6%計算，即為已足。又被告主張其係於98年1月19日始取得系爭建物之事實上處分權，原告復未能證明被告於該日前即對系爭建物有事實上處分權，則原告僅得請求被告自98年1月19日起，給付相當租金之不當得利（原告僅請求計算至101年6月之相當租金不當得利）。
⒊系爭土地自96年1月至98年12月之當期申報地價為每平方
公尺3萬4640元，自99年1月起當期申報地價為每平方公尺3萬9040元，且系爭土地遭系爭建物實際占用面積經測量後共計62.26平方公尺（即附圖所示B部分42.43平方公尺，附圖所示C部分19.83平方公尺），有土地登記謄本、臺北市建成地政事務所土地複丈成果圖可稽（本院卷第103頁、第104頁、第97頁），且為兩造所不爭執，洵屬可採。據此計算被告應給付之相當租金不當得利金額如下（元以下均四捨五入）：
①自98年1月19日起至98年1月31日止，共12萬3140元：
⑴98年1月（共13天），為4,522元【計算式：34,640
元×62.26平方公尺×6%÷12月×（13/31）月＝4,
522元】。⑵98年2月至98年12月（共11月），為7萬9079元【計
算式：34,640元×62.26平方公尺×6%÷12月×11月）＝118,618元】。
⑶4,522＋118,618＝123,140。
②自99年1月1日起至101年6月30日止（共30月），為
36萬4595元【計算式：39,040元×62.26平方公尺×6%÷12月×30月＝364,595元】。
③被告應給付原告相當於租金之不當得利共計48萬7735元【計算式：123,140＋364,595＝487,735】。
五、綜上所述，原告為系爭土地之所有權人，被告則無正當權源，而以系爭建物占有系爭土地加以使用，從而，原告依民法第767條中段、前段、第179條規定，請求：㈠被告應將坐落於466地號土地上如附圖所示B部分（面積42.43平方公尺）、坐落467地號土地上如附圖所示C部分（面積19.83平方公尺）之建物拆除，並將土地返還原告；㈡被告應給付原告48萬7735元；為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行。經核原告勝訴部分並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要。
八、本件訴訟雖原告並未全部勝訴，惟本院僅駁回其所請求相當租金不當得利之部分金額，因該部分之請求，依民事訴訟法第77條之2第2項規定，並不併算訴訟標的價額，本院認仍應由被告負擔全部訴訟費用。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國102年5月29日
民事第二庭法官王怡雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國102年6月3日
書記官陳琬婷