裁判字號：臺灣屏東地方法院90年訴字第418號民事判決
裁判日期：民國90年11月30日
裁判案由：損害賠償
臺灣屏東地方法院民事判決九十年度訴字第四一八號
原告乙○○被告甲○○右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣壹佰捌拾貳萬貳仟伍佰元，及自民國九十年六月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九七，餘由原告負擔。
本判決第一、三項於原告以新台幣陸拾萬元供擔保後，得假執行。但被告於假執行程序實施前，如以新台幣壹佰捌拾貳萬貳仟伍佰元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：請求判決㈠被告應給付原告新台幣（下同）一百八十七萬八千二百五十元，及自起訴狀繕本送達翌日（即民國九十年六月六日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
㈠兩造於八十五年四月二十九日訂立租賃契約，約定原告承租被告之母即訴外人 洪月仔 所有坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地供建築之用，租賃期間自八十五年八月一日起至九十二年七月三十一日止共七年。被告當時稱其母已將系爭土地分給伊，由其全權處理並同意出租予原告，故原告於簽約當時乃給付被告前四年租金共五十萬元，並花費數百萬元興建房舍。詎被告事後串通其母於八十七年四月間以所有權人身分訴請原告拆屋還地，否認同意被告出租系爭土地，該案並經鈞院八十七年度訴字第四六一號、臺灣高等法院高雄分院八十八年度上易字第五八號判決原告敗訴確定。被告上開行為，致原告不能依兩造之租賃契約繼續使用系爭土地，而於九十年四月間拆除房屋，受有損害，為此依民法第二百二十六條、第二百二十七條、第四百二十三條之規定，提起本件訴訟。
㈡原告所受損害包含自九十年四月底算至九十二年七月三十一日契約期滿止，計二年三個月，無法繼續營業所造成之損害：以原告自八十九年十月至九十年九月共一年，所買二十一次白米總數一千一百三十包，每包三十公斤、可做二百二十份便當，共計可做二十四萬八千六百份，再以便當價格分別為六十元、七十元、八十元之最低價六十元計算，一年之營業收入為一千四百九十一萬六千元，經以三成利潤計算，則為四百四十七萬四千八百元，折算每月淨收入為三十七萬二千九百元，而依契約使用期間所不足之二年三個月計算，總計損失一千零六萬八千三百元；另房屋部分，依比例折舊，尚有二年三個月可供使用之價值，且原告因無法繼續使用該地，而另向他人購買土地，均受有損害，惟原告僅請求一百八十七萬八千二百五十元之損害賠償。
㈢原告為家庭式便當店，平時並未記帳，惟上開金額係以一年進貨的白米量平均計算便當數量，再以三成利潤得出的金額，較為準確；至稅捐稽徵單位核定之各月銷售額，一般而言，均以最低金額為標準，顯屬過低。
三、證據：提出本院八十七年度訴字第四六一號判決、臺灣高等法院高雄分院八十八年度上易字第五八號判決、鑑估報告書、估價單、銷貨明細各一件、土地租賃契約書二件為證，並聲請訊問證人 羅金同 、 蔣豐源 。
乙、被告方面：
一、聲明：請求判決㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
㈠原告所提八十五年四月二十九日訂立之租賃契約，兩造均同意作廢，因而原告聲請枋山鄉調解委員會調解，並於同年七月十日另訂新約；而依新約，租賃期間自八十五年八月一日起至八十九年七月三十一日止，合計四年，首應敘明。
㈡鈞院八十七年度訴字第四六一號、臺灣高等法院高雄分院八十八年度上易字第五八號判決均為真正，惟絕無被告串通其母提起該拆屋還地之訴之事。而依前開臺灣高等法院高雄分院八十八年度上易字第五八號判決載明履行期間為一年六個月，自八十九年二月十一日判決確定日期起算；原告在該履行期間未開始、亦未強制執行前，自行於九十年四月間拆除系爭地上建物，與被告毫無關係，何來被告致原告不能依新租約繼續使用系爭土地之損害？遑論債務不履行。
㈢原告未依新約繳納房屋稅，被告以存證信函依契約第六條終止租約，原告於八十九年五月八日收到該函，逾一周未繳納，於同月十六日終止租約生效。又被告另並以存證信函表示八十九年七月三十一日租賃期滿絕不續租；倘原告反對，焉何不依新約第三條於八十九年八月一日交付租金五十二萬五千元？顯然本件租約不能繼續生效。綜上，本件於前開八十九年五月十六日終止租約生效、或同年七月三十一日租賃契約期滿之前，被告即出租人均係以合於所約定使用、收益之租賃物交付原告即承租人，並保持合於約定使用、收益之狀態。
㈣租賃期滿後，原告應依新約第四條將租地內所有建築物、地上物於一個月搬遷完畢（訴外人洪月仔拆屋還地之訴雖獲勝訴判決，其履行期間自八十九年二月十一日起，加計一年半，至九十年八月十一日止，不會發生拆屋之損害），其依約自行拆屋，豈能歸責被告而請求賠償損害？
㈤本件租約無給付不能之情形。倘不然，訴外人洪月仔於八十七年四月間起訴請求拆屋還地，於八十八年四月間第一審判決或八十九年二月間第二審判決後，原告就會自動拆屋還地，請求本件損害賠償？又原告為何於八十八年七月間起訴請求水電等設備未能履行契約之損害賠償時未一併請求本件之訴或為訴之追加？顯然係被告寄發存證信函表示八十九年七月三十一日租賃期滿絕不續租後，原告知其已無租賃之權利，始於九十年四月拆除房屋，從而，本件應無違背誠信原則之事。
㈥凡開業，均會記帳，原告自行以銷貨明細推算所得之金額顯然過高，應以稅捐單位認定之每月銷售額九萬元為準。
三、證據：提出屏東縣枋山鄉調解委員會八十五年調字第○二五號調解事件卷宗、屏東勝利路郵局第九一號存證信函、屏東十五支局第三○○號存證信函、本院八十九年度簡上字第九二號判決、歸戶財產查詢清單各一件、掛號郵件收件回執二件為證。
丙、本院依職權調取本院八十七年度訴字第四六一號卷，並函屏東縣稅捐稽徵處恆春分處詢查定銷售額資料。
理由
一、本件原告起訴主張兩造於八十五年四月二十九日訂立租賃契約，約定原告承租被告之母即訴外人洪月仔所有坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地供建築之用，租賃期間自八十五年八月一日起至九十二年七月三十一日止共七年；被告當時並稱其母已將系爭土地分給伊，由其全權處理並同意出租予原告，故原告於簽約當時乃給付被告前四年租金共五十萬元，並花費數百萬元興建房舍。詎被告事後串通其母於八十七年四月間以所有權人身分訴請原告拆屋還地，否認同意被告出租系爭土地，該案並經鈞院八十七年度訴字第四六一號、臺灣高等法院高雄分院八十八年度上易字第五八號判決原告敗訴確定。被告上開行為，致原告受有自九十年四月間起至九十二年七月三十一日契約期滿止，未能依兩造租賃契約繼續使用系爭土地而無法繼續營業之損害：以原告一年進貨一千一百三十包三十公斤裝白米、每包可做二百二十份便當，再以每份便當之最低價格六十元計算，一年之營業收入為一千四百九十一萬六千元，以三成利潤計算，計四百四十七萬四千八百元，折算每月淨收入為三十七萬二千九百元，而依契約使用期間所不足之二年三個月計算，總計損失一千零六萬八千三百元；另房屋部分，依比例折舊，尚有二年三個月可供使用之價值，且原告因無法繼續使用該地，而另向他人購買土地，均受有損害，惟原告僅請求一百八十七萬八千二百五十元之損害賠償，為此提起本件訴訟。至被告則以依兩造於同年七月十日所訂新約，租賃期間應自八十五年八月一日起至八十九年七月三十一日止，合計四年；依租賃契約第四條：租賃期滿後，原告依約應將租地內所有建築物、地上物於一個月搬遷完畢。而依臺灣高等法院高雄分院八十八年度上易字第五八號判決所載履行期間為一年六個月，是自八十九年二月十一日該判決確定日期起算至九十年八月十一日止，不致發生拆屋之損害；原告在該履行期間未開始、亦未強制執行前，自行於九十年四月間拆除系爭地上建物，豈能歸責被告而請求損害賠償。被告並未致原告受有不能依新租約繼續使用系爭土地之損害，遑論債務不履行。況原告未依新約繳納房屋稅，經被告以存證信函依契約第六條終止租約，原告於八十九年五月八日收到該函，逾一周未繳納，於同月十六日終止租約生效，被告另並以存證信函表示八十九年七月三十一日租賃期滿絕不續租；而倘原告反對，焉何不依約於八十九年八月一日交付租金五十二萬五千元？顯然本件租約不能繼續生效。是本件於前開八十九年五月十六日終止租約生效、或同年七月三十一日租賃契約期滿之前，被告均係以合於所約定使用、收益之租賃物交付原告，並保持合於約定使用、收益之狀態，並無給付不能或違背誠信原則之事。又原告自行以銷貨明細推算所得之金額顯然過高，應以稅捐單位認定之每月銷售額九萬元為準等語，資為抗辯。
二、原告主張兩造於八十五年四月二十九日、同年七月十日分別訂立租賃契約，約定原告承租被告之母洪月仔所有坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地供建築之用，租賃期間均自八十五年八月一日起至九十二年八月一日止之情，固據其提出土地租賃契約書二件為證，惟被告則辯以依兩造於八十五年七月十日所訂新約，租賃期間應自八十五年八月一日起至八十九年七月三十一日止，合計四年等語，從而，本件首應探究者，即為系爭土地租賃契約之租賃期間。經查，依兩造於八十五年七月十日土地租賃契約書內㈡租賃期間，固約明：自民國八十五年八月一日起至民國八十九年七月三十一日止合計四年，惟自㈢租金（付款條件），所載：右述期間（四年）之租金於契約成立時（八十五年八月一日）由乙方（即原告）交付現金新台幣五十萬元整於甲方（即被告）；後續三年（自民國八十九年八月一日起至民國九十二年七月三十一日止）之租金由乙方於八十九年八月一日交付甲方新台幣五十二萬五千元整。（註：四年租期屆滿甲方願重新再租予乙方三年，租金應在租期屆滿前一個月付清（如右），租約繼續生效）等語觀之，兩造之租約實係約定於四年租期屆滿時，倘原告依約繳清後續三年租金，被告即負有強制與原告續訂租約之義務；亦即，兩造就系爭土地之租賃期間，乃約定自八十五年八月一日起七年期間內，僅許客（即原告）辭主（即被告），不許主辭客。從而，原告既未主張兩造租約終止，自不容被告逕於八十九年七月十七日以屏東十五支局第三○○號存證信函表示租賃期滿絕不續租，即謂兩造租賃期間僅至八十九年七月三十一日止。次按，出租人應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文；又同法第三百四十七條規定：買賣一節關於權利瑕疵擔保及其效果之規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。本件原告經系爭土地所有人訴請拆屋還地，並於八十九年二月九日遭敗訴判決確定一情，為兩造所同陳，且經本院調取八十七年度訴字第四六一號卷宗核閱無訛，自堪信為實在。是被告顯已無從履行其於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益狀態之義務，且該事由乃可歸責於被告，從而，原告依法得免其給付義務；被告復於其後即八十九年五月六日以屏東勝利路郵局第九一號存證信函催告原告繳納房屋稅，嗣並進而以原告未依催告繳納該稅，又未依約於八十九年八月一日交付租金五十二萬五千元，而推認本件租約不能繼續生效，自屬無據，兩造就系爭土地之租賃期間應至九十二年七月三十一日止。
三、按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第二百二十六條第一項定有明文。本件被告未履行其權利瑕疵擔保之義務，致原告未能依合於約定之狀態使用系爭土地，自可歸責於被告，從而，原告據以請求損害賠償，於法即無不合。惟就原告主張其因未能繼續使用系爭土地致無法繼續營業之淨損失，每月為三十七萬二千九百元，依契約使用期間所不足之二年三個月計算，總計損失一千零六萬八千三百元一節，經查，原告就此僅提出銷貨明細一紙為憑，自難遽予全採，惟屏東縣稅捐稽徵處恆春分處詢查定之每月銷售額九萬元，核亦屬過低，故本院爰綜合系爭土地毗鄰省道二六號公路，復鄰近楓港市區，交通便利，且原告搭蓋之地上物，除涼棚外，房屋、廚房之面積分別達一五八．二○平方公尺、五五．一平方公尺，規模非小等一切情狀，認原告所營池上飯包之每月銷售額約為二十萬元至二十五萬元間，而折衷採二十二萬五千元；並認原告主張每月淨利約為三成之比率，尚稱合理，爰認原告營業之淨損失為每月六萬七千五百元。而自兩造均不爭執之自九十年四月底起原告即將該屋拆除未再該處繼續營業，算至系爭土地九十二年七月三十一日租賃期滿止，計二年三個月，總計原告之損失為一百八十二萬二千五百元，原告之請求於前開金額範圍內，為有理由，爰予准許，惟逾此部分，則應駁回。至被告所辯依臺灣高等法院高雄分院八十八年度上易字第五八號判決所載履行期間一年六個月，而自八十九年二月十一日該判決確定日期起算至九十年八月十一日止，不致發生損害云云，按定履行期間，乃法律賦予法院之職權，僅在判決所定之履行期間到來前，不得為強制執行，並無礙當事人依法應行使負擔之權利義務，被告所辯，尚無可採，併此敘明。
四、假執行之宣告：本件兩造各陳明願供擔保，聲請為假執行之宣告或免為假執行，核均無不合，茲分別酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已因失所附麗，自應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十年十一月三十日
臺灣屏東地方法院民事第二庭~B法官王幸華右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官江永年中華民國九十年十一月三十日