裁判字號：臺灣臺中地方法院104年重訴字第444號民事判決
裁判日期：民國106年01月05日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺中地方法院民事判決104年度重訴字第444號原告 賴俊源 訴訟代理人 吳光陸 律師
郭怡均 律師複代理人 郭乃瑩 律師被告 賴玄敏 （兼被告 賴歐 美慧之承受訴訟人）
賴冬芬 （兼被告 賴歐美慧 之承受訴訟人） 賴玥瑂 （兼被告賴歐美慧之承受訴訟人） 賴宏信 （兼被告賴歐美慧之承受訴訟人）共同訴訟代理人 陳惠玲 律師被告統一星巴克股份有限公司法定代理人 陳瑞堂 訴訟代理人 龔宸熹
巫嘉穎 被告王品餐飲股份有限公司法定代理人 陳正輝 訴訟代理人 許嘗訓 律師
吳紹貴 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國105年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告賴玄敏、賴冬芬、賴玥瑂、賴宏信應將坐落臺中市○區○○○段○○○○○號、二二之八地號及二二之三二地號土地上如附圖所示二二之七地號面積九十二平方公尺、二二之八地號面積九十平方公尺及二二之三二地號面積一百二十七平方公尺之房屋拆除，並將上開土地返還原告。
被告賴玄敏、賴冬芬、賴玥瑂、賴宏信應給付原告新臺幣貳拾參萬零壹佰玖拾壹元，及自民國一○五年六月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國一○五年六月一日起至拆除上開房屋、將土地返還原告之日止，按月給付原告新臺幣貳萬肆仟陸佰陸拾貳元。
被告統一星巴克股份有限公司應自坐落如附圖所示二二之七（Ａ）面積七十三平方公尺、二二之八面積九十平方公尺、二二之三二（Ａ）面積二十九平方公尺土地上之建物遷出。
被告王品餐飲股份有限公司應自上開附圖所示二二之七地號土地
（Ｂ）面積19平方公尺、二二之三二（Ｂ）面積九十八平方公尺土地上之建物遷出。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他
依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；第168條至172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受者，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第170條、第175條分別定有明文。經查：
㈠原告起訴時所列被告賴歐美慧，業於本件訴訟程序進行中
之民國105年4月3日死亡，其全體繼承人為原告、被告賴玄敏、賴冬芬、賴玥瑂、賴宏信（下稱賴玄敏等4人），被告賴玄敏等4人乃於105年4月28日聲明承受訴訟（見本院卷二第12頁），於法即無不合。
㈡原告起訴時原列被告王品餐飲股份有限公司（以下簡稱王
品公司）法定代理人為 戴勝益 ，嗣被告王品公司於訴訟程序進行中變更法定代理人為陳正輝，原告於104年8月13日具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第82頁），亦合於法律規定。
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。本件原告提起先位之訴，以被告賴玄敏等4人無權占有其土地為由，依民法第767條第1項規定，請求被告賴玄敏等4人應將該土地上之建物拆除，並將土地返還原告；嗣於105年6月13日以書狀追加先位聲明，亦以被告賴玄敏等4人無權占有其土地為由，依民法第179條規定，請求被告賴玄敏等4人返還相當於租金之不當得利，經核均係就被告賴玄敏等4人是否無權占用原告土地之同一基礎事實而為請求，且不甚礙被告賴玄敏等4人之防禦及訴訟之終結，合於上開規定。
本件原告以 賴懋樺 所有建物占用其土地為由，對賴懋樺之繼
承人請求拆屋還地及返還不當得利，因訴訟標的對於賴懋樺之繼承人必須合一確定，原應以賴懋樺之全體繼承人為被告。然本件原告亦為賴懋樺之繼承人，其於本件訴訟之利害關係與其他賴懋樺之繼承人相反，應允許原告僅以其他賴懋樺之繼承人即被告賴玄敏等4人、賴歐美慧為被告提起本件訴訟，較為妥適。被告賴玄敏等4人抗辯原告應追加自己為共同被告，否則原告之起訴為不合法云云，即無足採。
貳、兩造爭執要旨：原告主張：
㈠坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（
下稱系爭土地）為原告所有，該地上同段7975建號建物（即門牌號碼臺中市○區○○街○段000號，下稱系爭建物）係由原告之父賴懋樺申請建造執照，房屋建妥後登記為賴懋樺所有。雖賴懋樺於申請建造執照時有提出原告具名之土地使用權同意書，但原告實未同意，係賴懋樺未經原告名義，偽刻原告印章而出具，原告曾多次請賴懋樺拆除，但礙於父子關係，未予訴訟，是賴懋樺占有系爭土地係屬無權占有，原告本可本於所有權請求拆除。又縱認賴懋樺占有系爭土地係經原告同意，兩人間成立使用借貸關係，因賴懋樺已於103年11月11日死亡，依民法第472條第
4款之規定，原告亦得對賴懋樺之繼承人即被告賴玄敏等
4人、賴歐美慧終止使用借貸契約，而原告業以起訴狀對渠等為終止使用借貸契約之意思表示，自得依民法第767條第1項規定，請求渠等返還系爭土地。
㈡賴懋樺生前已將系爭建物出租予被告統一星巴克股份有限
公司（以下簡稱統一星巴克公司）及被告王品公司，各占用位置如附圖即105年7月11日臺中市中正地政事務所土地複丈成果圖所示，雖房屋與土地為各別之不動產，但如房屋無權占用土地者應予以拆除，則房屋之使用人自亦屬無權占有土地，應予遷出，以利拆屋還地，且遷讓房屋為拆屋還地之階段行為，土地所有人請求無權占用土地之房屋所有人拆屋還地，自亦得請求現占有人自該屋遷出。是原告仍可本於所有權請求被告統一星巴克公司、王品公司自系爭建物遷出。
㈢被告賴玄敏等4人無權占用系爭土地，受有相當於租金之
利益，致原告受損害，故被告賴玄敏等4人應依民法第
179條規定，返還原告相當於租金之不當得利。又系爭土地位在臺中市○○路與漢口路交叉口，附近商業活動熱絡，並有家樂福賣場，則此相當於租金之不當得利依土地法第105條準用第97條規定，應以系爭土地及系爭建物申報總價百分之10計算。系爭22-7、22-8及22-32地號土地於
104年1月之申報地價分別為每平方公尺新臺幣（下同）10,400元、10,400元、及10,343.2元，於105年1月之申報地價分別為每平方公尺12,000元、12,000元、及11,932元；系爭建物依財政部中區國稅局遺產稅繳清證明書所載之核定價額為349,900元，故被告賴玄敏等4人自104年
8月1日起之不當得利計算如下：⒈104年8月1日起至105年5月31日止：
⑴104年8月1日至104年12月31日止：
計算式：（10,400元×92平方公尺＋10,400元×90平方公尺＋10,343.2元×127平方公尺）×10%÷12個月×5個月＝148,180元。
⑵105年1月1日至105年6月31日：
計算式：（12,000元×92平方公尺＋12,000元×90平方公尺＋11,932元×127平方公尺＋349,900）×10%÷12個月×5個月＝168,715元。
⑶以上合計316,895元。
⒉105年6月至返還系爭土地止，每月應付金額：
計算式：（12,000元×92平方公尺＋12,000元×90平方公尺＋11,932元×127平方公尺＋349,900元）×10%÷12個月＝33,743元。
㈣退一步言，如認系爭建物不應拆除，然原告為 賴榮基 之長
孫，賴榮基生前以遺言圖表明欲將系爭建物分配予原告，除將同段22-7及22-8地號土地於76年間移轉登記予原告外，同段22-32地號土地，賴懋樺於81年5月18日自賴榮基繼承後，於同年10月20日亦以贈與為由移轉登記予原告，足證賴懋樺有遵守賴榮基遺言圖欲將系爭建物移轉給原告。又賴懋樺復 依賴榮基 遺言圖將同段22-165地號土地於82年間及84年間分次移轉予被告賴宏信，亦有將該遺言圖中欲分予原告之同段22-163地號土地應有部分10000分之
638移轉登記予原告，亦足證賴懋樺有依賴榮基遺言圖處理其財產之意。賴懋樺生前既有依賴榮基遺言圖將系爭建物贈與原告並經原告允受，贈與契約即成立，被告賴玄敏等4人及賴歐美慧為賴懋樺之繼承人，自應將系爭建物移轉登記予原告。又因賴歐美慧死亡，原告與被告賴玄敏等
4人為其繼承人，就賴歐美慧繼承賴懋樺系爭建物之應繼分，應辦理繼承登記，亦應繼承其應將系爭建物移轉登記予原告之義務。
㈤並聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告賴玄敏等4人應將坐落系爭土地上如附圖所示22
-7地號面積92平方公尺、22-8地號面積90平方公尺、
22-32地號面積127平方公尺之房屋拆除後，將土地返還原告。
⑵被告賴玄敏等4人應給付原告316,895元，及自原告
民事準備書㈣狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自105年6月1日起至拆屋還地日止，按月給付原告33,743元。⑶被告統一星巴克公司應自附圖所示22-7地號土地之22
-7（A）面積73平方公尺、22-8地號土地面積90平方公尺、22-32地號土地之22-32（A）面積29平方公尺之建物遷出。
⑷被告王品公司應自附圖所示22-7地號土地之22-7（B
）面積19平方公尺、22-32地號土地之22-32（B）面積98平方公尺之建物遷出。
⑸願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴被告賴玄敏等4人應就與原告共同繼承賴歐美慧繼承
賴懋樺所有坐落系爭土地上之系爭建物應繼分6分之
1辦理繼承登記。⑵被告賴玄敏等4人應將系爭建物所有權移轉登記予原告。
㈥對被告抗辯之陳述略以：
⒈賴懋樺未經原告同意興建系爭建物，且申請建造執照所附同意書上之原告印章為偽造：
系爭建物建造執照申請書所附土地使用權同意書上蓋用之原告印章非原告所有，應非真正而為偽造。參諸臺中市○○○市0000000段000000000000000號建物（下稱另3筆建物）建造執照申請書、使用執照申請書及土地使用權同意書，其上之原告印章均與系爭建物之土地使用權同意書所蓋用之原告印章不同，足見系爭建物之土地使用權同意書上原告印章並非真正而為偽造。且原告曾以存證信函通知賴懋樺拆除系爭建物，賴懋樺亦未以上情回應。況系爭建物之土地使用權同意書係於76年11月13日出具，原告當時已入營服役，駐防小金門，以當時情況不可能回臺蓋用印章而同意。
⒉賴懋樺與原告間並無互相提供土地供對方建屋之協議，
賴懋樺在系爭土地上興建系爭建物無任何法律權源，實係無權占有：
⑴原告否認有互相提供土地供對方建屋之協議。另3筆
建物係78年6月28日建築完成，系爭建物於77年9月
9日建築完成，兩者非在同一時間建築，不可能互為同意提供土地供對方建築。
⑵另3筆建物之基地，在建築時分別為同段22-26地號及
22-32地號，其中同段22-26地號土地當時係原告所有，有原告出具土地使用權同意書可知；同段22-32地號土地則非賴懋樺所有，實為賴榮基所有，亦有賴榮基出具土地使用權同意書可知，則上開2筆基地均非賴懋樺所有，如何可能有賴懋樺與原告互相提供土地供對方建屋之協議。況此與被告賴玄敏等4人另辯稱土地與建物均為賴榮基管理矛盾，蓋既為賴榮基一人管理，何有可能賴懋樺與原告有交換土地使用之協議？⑶同段22-32地號土地於81年6月29日因分割增加為22
-161、22-162、22-163地號，其中之22-163地號土地，即現另3筆建物之基地。依登記謄本所示，賴懋樺於81年5月18日繼承為土地所有權人，其於84年9月20日即以買賣為由移轉應有部分10000分之638予原告，如何可能原告與賴懋樺間就系爭建物與另3筆建物協議互相提供自己所有之土地予他方建築使用？⒊如原告與賴懋樺就系爭土地有使用借貸之法律關係，原告終止使用借貸契約亦屬合法：
民法第470條第1項之規定，係指借用人尚生存，民法第472條第4款既已特別規定借用人死亡，貸與人得終止契約，參照立法理由「至借用人死亡，貸與人不欲其繼承人繼續使用借貸者，既不能以法律強其繼續，既應認其有終止契約權」，本件自無民法第470條第1項之適用。
⒋賴懋樺之真意為贈與原告系爭建物，而非使原告繼承系
爭建物，被告賴玄敏等4人否認賴懋樺有贈與原告，並無理由：
⑴賴榮基遺言圖中亦有分予賴懋樺、被告賴宏信及第三
人（即賴懋樺之堂姊 賴瑞玉 ）之部分，若遺言圖之意思係指於賴懋樺往生後方按此為分配，則何來分配賴懋樺、被告賴宏信及第三人賴瑞玉之部分？又為何賴懋樺早於82年及84年將賴榮基遺言圖欲分予被告賴宏信之22-165地號土地，分次移轉予被告賴宏信？⑵賴懋樺既有按賴榮基遺言圖處理其財產之意思，應可
證其有將系爭建物贈與原告之意思，否則為何未表示待其死後由原告繼承系爭建物？甚至如係要原告繼承，本屬當然，何需表明？⒌就遷讓系爭建物部分，被告王品公司、統一星巴克公司所辯並無理由：
⑴占有連鎖係指基於債之關係占有他方所有物之有權占
有人，將其直接占有移轉予第三人時，第三人得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，然本件既無移轉占有情形，自不適用。
⑵被告王品公司與被告賴玄敏等4人及賴歐美慧於104
年6月8日簽立同意書，同意被告王品公司於104年
7月24日租約期滿後繼續出租乙節，一方面因未得原告同意，依民法第828條第3項規定，應不生效。另一方面，賴歐美慧於103年1月6日至104年5月29日因失智併發失語症，自104年4月11日起，已難表達意願，喪失意思能力，自不可能簽名同意。
被告賴玄敏等4人則以：
㈠賴懋樺與原告均承諾互相提供自己所有之部分土地供他方
興建建物使用，雙方成立有償之雙務契約，非如原告所稱無償之使用借貸，原告自無權片面終止：
⒈賴榮基就系爭土地與鄰地（即分割前同段22-32地號、
分割新增同段22-163、22-165地號），曾與原告有交換使用之協議，亦即賴懋樺所有之系爭建物使用原告原有之同段22-7、22-8地號及81年10月20日新取得之同段22-32地號土地；而原告所有之另3筆建物則繼續使用賴懋樺自80年11月17日繼承取得之分割前同段22-32地號。至於另一基地即同段22-26地號土地，面積僅28平方公尺，為原告賴俊源自有。
⒉自80年11月起，原告與賴懋樺二人之建物，彼此坐落在
對方土地上，20餘年以來，均未要求對方拆屋還地或損害賠償，足徵雙方間存在相互同意使用土地之雙務契約，其性質與租賃無殊。原告應受上開土地交換使用契約之拘束，被告賴玄敏等4人使用系爭土地既屬對價，除非原告及其配偶停止使用並返還（即停止條件成就）同段22-163及22-165地號土地，否則被告賴玄敏等4人得繼續使用系爭土地，自無侵權行為或取得相當於租金之不當得利可言。且在原告未返還同段22-163地號土地予被告賴玄敏等4人及其他共有人前，被告賴玄敏等4人仍得依民法第264條第1項主張同時履行抗辯而拒絕返還系爭土地。
㈡如認賴懋樺與原告間未成立交換土地使用協議，則賴懋樺
係經原告同意而使用借貸系爭土地並興建系爭建物，並非自始無權占有：
⒈原告於76年5月30日剛滿20歲，並無積蓄可購買系爭22
-7、22-8地號兩筆土地，故該土地顯為賴榮基、賴懋樺所出資購買，並登記予原告，原告自賴榮基及賴懋樺處無償取得該二筆土地後，出具上開土地使用權同意書以供賴懋樺興建房屋，乃在情理之中。
⒉況系爭建物早於77年9月間興建完成，面積高達206平方
公尺，且緊鄰漢口路，原告豈有可能不知賴懋樺在其土地上興建系爭建物？原告既早知賴懋樺在其土地上興建系爭建物，足徵原告同意賴懋樺占有系爭土地作為興建房屋使用。
⒊再者，賴懋樺基於使用借貸關係占有使用系爭土地，不
以「書面」為生效要件或成立要件，從而，原告縱否認土地使用同意書上印文為真正，並不影響原告與賴懋樺間存在使用借貸之法律關係。
㈢縱認賴懋樺與原告間僅成立無償之使用借貸關係而非有償
之雙務契約關係，惟系爭建物使用目的尚未完畢，原告仍不得片面終止：
⒈依據原告所出具之同意書上載明「茲有賴懋樺壹人，擬
在下列土地建築壹層加強磚造建築物壹棟，業經賴俊源等人完全同意，為申請建造執照，特立此同意書為憑」。依此記載，借貸之目的即是提供作為系爭加強磚造房屋建築基地，而系爭建物並未傾倒、毀損、滅失，借貸之目的仍然存在，縱借用人死亡，使用借貸關係並不因此而當然消滅。
⒉貸與人明知借用人係以建築房屋為目的而借用土地，而
房屋建築耗費甚鉅，且耐用年限甚長，貸與人仍願意出具土地使用同意書，足以證明貸與人已預見並容忍將來有長達3、40年的時間將無法自由使用土地，此時倘允許借用人死亡後貸與人得自由終止使用借貸契約主張拆屋還地，不但有害社會經濟（房屋為新建，或尚在使用年限內），使貸與人僥倖提早收回土地（原預計3、40年後或更久才能收回土地），對借用人之繼承人亦屬不公（如果被繼承人知道不能使用土地達3、40年，將不會耗資興建房屋，存款遺產將不會減少）。
⒊原告已出具同意書同意賴懋樺興建加強磚造房屋，依據
固定耐用年數表，該房屋耐用年數可達35年，依此計算，系爭建物至少尚可使用至112年9月。故本件借貸目的尚未使用完畢，原告主張終止使用借貸契約，於法不合。
㈣關於不當得利部分：
⒈本件原告主張無權占用之標的為土地而非建物，應無直
接適用土地法第97條第1項之空間，僅能依同法第105條規定準用第97條規定。本件原告僅能主張以「土地」申報總價計算不當得利，惟原告卻主張以「土地及建物」申報總價計算，容有違誤。
⒉系爭土地已因鄰近馬路、坐落區段頗佳，經地價評議委
員會參考土地現值、社會經濟狀況後，評定之公告地價金額頗高，而公告地價復為申報地價及法定地價之基準，自不宜逕以最高限額百分之10作為基準，應予酌減。
⒊原告同為賴懋樺之繼承人，應繼分為6分之1，上開不
當得利債務於6分之1之範圍內，本應由原告負擔，則該6分之1之債務，已因混同而消滅，不應反由被告賴玄敏等4人負擔，始為事理之平。
㈤賴懋樺從無將系爭建物贈與原告之意思表示：
⒈證人 賴梅芳 雖曾聽聞賴懋樺表示系爭建物將來要按照賴
榮基意思給 大孫 即原告賴俊源等語，惟證人復陳稱賴懋樺並未表明「何時」要過戶，足見賴懋樺為上開意思表示時，應欠缺移轉登記或贈與之真意。
⒉其次，賴懋樺為被告賴俊源之被繼承人，系爭建物復為
賴懋樺之遺產，故賴懋樺表示系爭建物要給原告賴俊源云云，應係指系爭建物將來繼承時分由被告賴俊源取得之意，而非贈與。況且，證人賴梅芳亦一再表示「賴榮基的大孫」、「賴懋樺說按照賴榮基的意思就是原告的」等語；證人 龔智芳 陳稱：「賴懋樺對賴榮基留下來的資產很驕傲，希望可以一代傳一代，因為賴俊源是大孫，角間是 大孫田 ，希望我們可以好好把資產保存下來交給下一代。」等語，益證賴懋樺之真意應為系爭建物將來繼承時分歸原告賴俊源取得，而非贈與取得。
⒊證人 林彥伸 亦證稱在賴懋樺過世前半年，伊有聽到賴歐
美慧問賴懋樺房子是否要過戶給原告，賴懋樺聽到沒有回答等語，益徵賴懋樺並無贈與系爭建物之真意。
⒋原告賴俊源明知賴懋樺欠缺贈與系爭建物並辦理移轉登
記之真意，故近20年來，從未對賴懋樺請求辦理贈與登記，更從未請求賴懋樺交付權狀、印鑑證明或印鑑章等辦理移轉登記所需之手續，賴懋樺更從未交付上開辦理移轉登記之文件證件，更未預立遺囑表明贈與。原告賴俊源不敢於賴懋樺生前向其確認贈與真意，卻於賴懋樺往生後始向其他繼承人主張，足證賴懋樺生前從無要將系爭建物贈與原告之意。
㈥並聲明：⒈原告先位聲明及備位聲明均駁回；⒉如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
被告統一星巴克公司則以：
㈠被告統一星巴克公司與出租人賴懋樺簽訂租賃契約書時，
已據賴懋樺檢附系爭土地使用同意書，足資證明賴懋樺已得原告之書面同意使用系爭土地，被告統一星巴克公司始與賴懋樺成立租賃關係。
㈡系爭土地之使用目的尚未使用完畢，依民法第470條第1項
定，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。系爭建物之使用目的應以房屋不堪使用時為基準，惟系爭建物未達不堪使用之目的，被告不負返還房地之義務。
㈢被告統一星巴克公司已向法院提存租金，且基於願繼續於
原址經營咖啡門市之意願，持續向原告及賴懋樺之其他繼承人接洽締約，以彰被告統一星巴克公司合法經營及占有之權利，同時維護所有權人之權益。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
被告王品公司則以：
㈠查系爭建物原為賴懋樺所有，其於98年6月25日與被告王
品公司就系爭建物1樓簽訂租賃契約，租賃期間自98年6月25日至104年7月24日，後賴懋樺於103年11月11日死亡，系爭建物所有權即為原告及被告賴玄敏等4人及賴歐 美慧公 同共有，於104年6月8日，除原告外，其餘繼承人均同意將系爭建物1樓續租予被告王品公司，依民法第
820條第1項及第828條第2項之規定，被告王品公司使用系爭建物1樓即屬有理由。
㈡原告主張土地使用權同意書係由賴懋樺偽刻原告印章而出
具，惟私文書既經本人蓋章，應推定為真正，是該同意書係由賴懋樺偽刻原告印章而出具乙事，原告負有舉證責任：再者，土地使用權同意書性質上為使用借貸契約，惟雙方就借貸契約並未定有期限，是賴懋樺雖於103年11月11日死亡，其繼承人即被告賴玄敏等4人、原告及賴歐美慧是否負返還系爭土地予原告之義務，應以系爭土地之使用目的是否完成為斷，而借地建屋之使用目的應至房屋不堪使用時為止，故系爭建物既未達不堪使用之程度，被告等人即不負返還系爭房地之義務。
㈢依民法第470條意旨及借地建屋目的，民法第472條第4
款應排除借地建屋情形，蓋借貸契約既未定有期限，且房屋價值甚高，若於借用人死亡，貸與人得隨時終止借貸契約並主張拆屋還地，對於借用人之繼承人權益及房屋使用價值，損害甚大，不利經濟情況發展，原告依民法第472條第4款規定終止系爭土地租賃契約，顯屬不當。並聲明：原告之訴駁回。
參、本件經本院於104年10月13日會同兩造協商整理爭點結果如下（參見本院卷第148頁）：
賴懋樺在系爭3筆土地上興建系爭建物之法律關係為何？
㈠賴懋樺是否未經原告同意興建系爭建物？申請建造執照所
附之同意書上原告之印章是否為偽造？㈡賴懋樺與原告有無互相提供土地供對方建屋之協議？如原告與賴懋樺就系爭土地有使用借貸之法律關係，原告終
止使用借貸契約是否合法？賴懋樺是否同意將系爭建物移轉給原告？原告請求被告統一星巴克公司、王品公司遷讓房屋，有無理
由？
肆、得心證之理由：查系爭土地為原告所有，系爭建物係由原告之父賴懋樺提出
有原告印章之土地使用同意書，據以申請建造執照，房屋建妥後登記為賴懋樺所有。賴懋樺於98年6月25日將系爭建物部分1樓出租予被告王品公司，該部分建物占用系爭土地之位置如附圖所示，租賃期間自98年6月25日至104年7月24日，租期屆滿後，被告賴玄敏等4人仍同意由被告王品公司繼續使用；另於101年3月25日將系爭建物部分出租予被告統一星巴克公司，該部分建物占用系爭土地之位置如附圖所示，租賃期間自101年10月4日至107年10月3日。又賴懋樺於103年11月11日死亡，其繼承人為原告、賴歐美慧及被告賴玄敏等4人，而賴歐美慧亦於105年4月3日死亡，其繼承人為原告及被告賴玄敏等4人等情，業據兩造提出系爭土地登記謄本（本院卷一第7-9、76-79頁）、系爭建物建造執照設計申請書影本及建物登記謄本（本院卷一第10-12頁）、賴懋樺除戶謄本及繼承系統表（本院卷一第20-27頁）、王品、統一星巴克租賃契約書（本院卷一第28-36頁）、現場照片（本院卷一第80-81頁）、被告賴玄敏等4人、賴歐美慧與被告王品公司間之續租同意書（本院卷一第142頁）為證，復經本院會同地政機關測量人員到現場履勘，製有測量成果圖、勘驗筆錄及現場照片存卷足參（本院卷二第71-79、118頁），且為兩造所不爭執，此部分之事實應堪認定。
原告雖主張賴懋樺據以申請建築執照之土地使用同意書係賴
懋樺未經原告名義，偽刻原告印章而出具，賴懋樺占有系爭土地係屬無權占有云云。惟查：
㈠系爭建物早於77年9月9日即已興建完成，於86年12月1
日完成第一次保存登記，建物總面積高達206.56平方公尺，坐落位置緊鄰漢口路與崇德路交岔路口，相當醒目，原告身為系爭土地之所有權人，應無可能不知賴懋樺在其土地上興建系爭建物。乃原告除於95年間曾委任律師寄發存證信函予賴懋樺表示：「本人為座落於台中市○區○○○段○○○○○○○○○○號土地所有人，父親未經本人同意，在本人之土地興建建物，是屬無權占有。經本人於民國九十五年九月十一日至台中市市政府使管課調閱資料，發現偽造的土地使用權同意書，本人依法自得請求父親拆除上述地上物，並返還土地予本人。」等語外（見存證信函及回執，本院卷一第14-19頁），長達18年期間竟未曾向賴懋樺主張其未同意賴懋樺使用系爭土地，上開土地使用權同意書係屬偽造，並請求賴懋樺拆除系爭建物、返還無權占用之系爭土地，此顯然不合常情。是由原告明知系爭建物長期占用系爭土地卻從未向系爭建物之所有權人賴懋樺主張權利，應足以推論賴懋樺占有系爭土地興建系爭建物係經原告同意，上開土地使用權同意書上之原告印章即非屬偽造。原告主張上開土地使用權同意書上之原告印章為偽造云云，自非可採。
㈡原告雖又主張臺中市政府都市發展局檢送之另3筆建物之
建造執照申請書、使用執照申請書及土地使用權同意書，其上之原告印章均與系爭建物之土地使用權同意書所蓋用之原告印章不同；且上開土地使用權同意書係於76年11月13日出具，原告當時已入營服役，駐防小金門，以當時情況不可能回臺蓋用印章而同意云云，並提出其於76年8月
1日入伍、78年6月19日退伍之退伍證書（本院卷二第
155頁）為證。然法律並無限制同意人必須持同一印章在不同土地使用權同意書上蓋印，一般人所持有之印章通常亦不只有1個，自不能以上開兩份土地使用權同意書上之原告印章互有歧異，即認為其中一份土地使用權同意書上之原告印章係遭他人偽造。且原告於系爭土地使用權同意書出具時固在外島服役期間，但賴懋樺如經原告授權，亦可代原告刻印及在土地使用權同意書上用印，是自不能因上開土地使用權同意書非由原告親自用印即推論上開土地使用權同意書係屬偽造。原告上開主張，委不足採。
㈢則賴懋樺在系爭土地上興建系爭建物既係經原告同意，且
未約定賴懋樺應支付之對價及使用期限，其二人就系爭土地應成立未定有期限之使用借貸契約。
被告雖抗辯賴榮基與原告就系爭土地與分割前同段22-32地
號土地有交換使用之協議，亦即賴懋樺所有之系爭建物使用原告所有之系爭土地；而原告所有之另3筆建物則使用賴懋樺所有分割前同段22-32地號土地，雙方係成立有償之雙務契約云云。然查：
㈠系爭建物於申請建築執照時，係以賴懋樺為起造人，該建
物於77年9月9日建築完成，其所坐落之系爭22-7、22-8地號土地係原告於76年5月30日買受取得，於76年7月20日完成所有權移轉登記；系爭22-32地號土地係賴俊源於81年6月28日自賴懋樺受贈取得，於81年10月20日完成所有權移轉登記，賴懋樺則於80年11月17日自賴榮基繼承取得，於81年5月8日完成繼承登記，有土地登記謄本附卷可憑（本院卷一第7-9、40-42、76-79頁）。
㈡另3筆建物於申請建築執照時，係以賴懋樺為起造人，嗣
變更為原告，該建物於78年6月28日建築完成，其所坐落之基地為分割前同段22-26及22-32地號土地，其中分割前同段22-26地號土地為原告所有；分割前同段22-32地號土地則為賴榮基所有，於81年6月24日因分割而增加22-163地號土地，22-163地號土地復因分割增加22-165地號土地，於80年11月17日由賴懋樺繼承取得，於81年5月18日完成繼承登記，賴懋樺再於84年9月20日將其中萬分之
368應有部分以發生於00年0月00日之買賣為登記原因，移轉登記予原告，有臺中市政府都市發展局函覆另3筆建物之建築執照申請書、變更起造人申請書、土地使用同意書（本院卷一第118-127頁）、22-32地號土地分割增加
22-163地號登記謄本（本院卷二第55頁）、22-163地號土地分割增加22-165地號土地登記謄本（本院卷二第56頁）、22-163地號土地電子謄本、同段8746、8747、8748建號建物電子謄本（本院卷一第93-94頁）在卷可查。
㈢依此，系爭建物於77年9月9日由賴懋樺建築完成時，其
所坐落之系爭22-7、22-8地號土地為原告所有，系爭22-3
2地號土地為賴榮基所有；另3筆建物於78年6月28日由原告建築完成時，其所坐落之分割前同段22-26地號土地為原告所有，分割前同段22-32地號土地則為賴榮基所有，則系爭建物之起造人與分割前同段22-26、22-32地號土地非屬同一人，另3筆建物之起造人與系爭22-32地號土地亦非屬同一人，上開兩建物之起造人如何可能與所坐落土地之所有權人達成互相提供土地供對方建屋使用之協議？且系爭建物係於77年9月9日建築完成，另3筆建物乃於78年6月28日建築完成，兩建物非在同一時間建築，系爭土地之所有權人與分割前同段22-26、22-32地號土地之所有權人是否確於同一時間達成互相提供土地供對方建築之協議，亦有可疑。況原告嗣於84年9月20日自賴懋樺買受取得同段22-163地號土地應有部分萬分之368，如原告所有另3筆建物使用同段22-163地號土地係基於被告賴玄敏等4人所稱之土地使用交換協議，則原告本有使用同段22-163地號土地之權利，其豈有再向賴懋樺買受同段22-163地號土地應有部分之必要？此亦顯然不合常理，難認賴榮基與原告就系爭土地與分割前同段22-32地號土地有交換使用之協議。是被告賴玄敏等4人辯稱賴榮基與原告就系爭土地與分割前同段22-32地號土地有交換使用之協議，在原告未返還同段22-163地號土地予被告賴玄敏等
4人及其他共有人前，被告賴玄敏等4人得拒絕返還系爭土地云云，自不足採。
按借用人死亡者，貸與人得終止契約，民法第472條第4款
定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人，民法第
767條第1項、民法第941條亦分別定有明文。又土地及房屋雖為各別獨立之不動產，惟房屋不能離開土地而單獨存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故房屋所有人無權占用他人所有之基地，縱其同意第三人住用該屋，然該第三人因而使用基地，對土地所有人而言，仍屬無權占用。且遷讓房屋為拆屋還地之階段行為，土地所有人請求無權占用土地之房屋所有人拆屋還地，自得請求現占有人自該屋遷出。原審既認定 蘇坤城 及 蘇海 等十人所有之系爭房屋如附圖所示八一七－（甲）部分無權占用 陶大偉 所有系爭土地，應拆屋還地，則陶大偉請求現住用該屋之被上訴人遷出，自非無據（最高法院87年度台上字第298號民事判決意旨參照）。查原告與賴懋樺間就系爭土地既成立未定有期限之使用借貸契約，嗣賴懋樺於103年11月11日死亡，揆諸上開規定，原告即得對賴懋樺之繼承人即賴歐美慧及被告賴玄敏等4人終止使用借貸契約，而原告業以起訴狀對賴歐美慧及被告賴玄敏等4人為終止使用借貸契約之意思表示，該使用借貸契約自已終止，則被告賴玄敏等4人於使用借貸契約終止後仍占有系爭土地即屬無權占有。被告王品公司、統一星巴克公司雖與賴懋樺及被告賴玄敏等4人就系爭建物訂有租賃契約，惟此係渠等間之債之關係，不得對抗原告，且被告賴玄敏等4人占有系爭土地既為無權占有，被告王品公司、統一星巴克公司亦無從自被告賴玄敏等4人取得占有系爭土地之合法權源（即占有之連鎖），是原告本於所有權之法律關係，請求被告賴玄敏等4人拆除系爭建物，並將系爭土地返還原告；另請求被告王品公司、統一星巴克公司自系爭建物遷出，均洵屬有據。被告王品公司抗辯系爭建物為原告及被告賴玄敏等4人及賴歐美慧公同共有，於104年6月8日，除原告外，其餘繼承人均同意將系爭建物1樓續租予被告王品公司，依民法第820條第1項及第828條第2項規定，被告王品公司即可使用系爭建物云云，難認可採。
被告雖又抗辯賴懋樺使用借貸系爭土地之目的是提供作為系
爭加強磚造房屋之建築基地，而系爭建物並未傾倒、毀損、滅失，借貸之目的仍然存在，依民法第470條意旨及借地建屋目的，民法第472條第4款應排除借地建屋情形，蓋借貸契約既未定有期限，且房屋價值甚高，若於借用人死亡，貸與人得隨時終止借貸契約並主張拆屋還地，對於借用人之繼承人權益及房屋使用價值，損害甚大，不利經濟情況發展，原告依民法第472條第4款規定終止系爭土地租賃契約，顯屬不當云云。按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第470條固有明定。惟該條文乃針對借用人應於何時返還借用物予出借人，區分使用借貸契約是否定有期限、如未定有期限，可否依借貸之目的定其期限而為不同之處理；而民法第472條則為針對貸與人於何種情形得單方終止契約之規定，不論使用借貸契約是否定有期限、如未定有期限，可否依借貸之目的定其期限，貸與人均得以民法第472條各款所規定之事由終止其與借用人間之使用借貸契約，此觀諸民法第472條之立法理由：「至借用人死亡，貸與人不欲其繼承人繼續使用借貸者，既不能以法律強其繼續，即應認其有終止契約權。凡此應均令終止契約，藉以保護權利，以昭公允。此本條所由設也。」亦明。準此，本件原告與賴懋樺間雖就系爭土地之使用借貸契約雖為未定有期限，賴懋樺借用系爭土地之目的係為建造房屋使用，賴懋樺原應於使用系爭土地之目的完畢，即系爭房屋不堪使用時，返還期限始屆至，賴懋樺始應將系爭土地返還予原告，惟賴懋樺既已死亡，原告自得依民法第472條第4款規定，對賴懋樺之繼承人終止系爭土地之使用借貸契約。被告辯稱民法第472條第4款應排除借地建屋之情形云云，顯係增加法律所無之限制，尚屬無據。
關於原告請求相當於租金之不當得利部分：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明定。又無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，惟請求人請求無權占有人返還占有不動產所受之利益時，原則上應以相當於該不動產之租金額為限（最高法院94年度台上字第1094號民事判決參照）。承前所述，本件原告以起訴狀對被告賴玄敏等4人為終止使用借貸契約之意思表示，該起訴狀繕本業於105年7月28日送達被告賴玄敏等
4人，有送達證書在卷可按，則被告自105年7月28日起占有系爭土地即屬無權占有，依社會通念，可免除其支付使用系爭土地之代價，而獲得相當於租金之利益，致原告受有損害，是原告依民法第179條規定，請求被告賴玄敏等4人返還自105年8月1日起至拆除系爭建物、返還系爭土地之日止相當於租金之不當得利，洵屬有據。
㈡按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，而前開規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條亦有明定。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。而所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。查原告所有系爭土地位處崇德路與漢口路交岔路口，商業繁榮，交通極為便利，被告王品公司承租坐落系爭土地上之系爭建物，每月應付之租金高達58,000元至60,000元之間，被告統一星巴克公司每月應付之租金更高達238,423元至262,861元之間。本院審酌上情，認為以系爭土地價額之百分之10計算被告賴玄敏等4人每年無權占用系爭土地相當於租金之不當得利，應屬適當。而依系爭土地之土地登記謄本（本院卷一第76-78、105-107頁），系爭22-7、22-8地號土地於104年1月之申報地價為10,400元、系爭22-32地號土地於104年1月之申報地價為10,343.2元；系爭22-7、22-8地號土地於
105年1月之申報地價為12,000元、系爭22-32地號土地於105年1月之申報地價為11,932元，則系爭土地之租金於104年間應核定為26,720元【計算式：（10,400元×92平方公尺＋10,400元×90平方公尺＋10,343.2元×127平方公尺）×10%÷12個月=26,720，元以下四捨五入，下同】；於105年間應核定為30,828元【計算式：（12,000元×92平方公尺＋12,000元×90平方公尺＋11,932元×
127平方公尺）×10%÷12個月＝30,828】。是被告賴玄敏等4人自104年8月1日起至104年12月31日止應給付之租金共計為133,599元【計算式：（10,400元×92平方公尺＋10,400元×90平方公尺＋10,343.2元×127平方公尺）×10%÷12個月×5個月=133,599】；自105年1月
1日起至105年5月31日止共計154,140元【計算式：（12,000元×92平方公尺＋12,000元×90平方公尺＋11,932元×127平方公尺＋349,900）×10%÷12個月×5個月＝168,715元】，以上兩者合計為287,739元；並應自
105年6月1日起至拆除系爭房屋、返還系爭土地之日止，按月給付租金30,828元。
㈢原告雖主張系爭建物依財政部中區國稅局遺產稅繳清證明
書所載之核定價額為349,900元，亦應作為被告賴玄敏等
4人無權占用系爭土地所獲有相當於租金之不當得利之計算基礎云云。然系爭建物為賴懋樺所有，賴懋樺使用系爭房屋所獲得之利益自無不當得利可言，原告主張應一併將系爭建物之核定價額納入租金之計算標準，應有誤會。
㈣又按繼承人對於被繼承人之債務，負連帶責任，民法第
1153條第1項定有明文。繼承人相互間對於被繼承人之債務，除另有約定外，按其應繼份比例負擔之；連帶債務中之一人，因清償、代物清償、提存、抵銷或混同，致他債務人同免責任者，得向他債務人請求償還各自分擔之部分，並自免責時起之利息，民法第1153條第2項、第281條第1項規定甚明。詳言之，共同繼承人對外就繼承財產連帶負責，但就共同繼承人間之內部關係，原則依共同繼承人之應繼分比例分擔。復按債權與其債務同歸一人時，債之關係消滅。但其債權為他人權利之標的或法律另有規定者，不在此限，民法第344條亦有明定。經查，本件原告對賴懋樺有如前所述之不當得利債權，因賴懋樺死亡，賴懋樺對原告之不當得利債務即應由其繼承人繼承，而賴懋樺之繼承人原告與被告賴玄敏等4人、賴歐美慧均未曾就賴懋樺之遺產拋棄繼承，嗣賴歐美慧死亡，原告與被告賴玄敏等4人亦未就賴歐美慧之遺產拋棄繼承，故就被繼承人賴懋樺所負不當得利債務之全部，原告亦應負連帶責任。基此，原告對賴懋樺之不當得利債權與其繼承賴懋樺之不當得利債務即因混同而消滅，雖使其餘繼承人即被告賴玄敏等4人同免其責，惟原告仍得按繼承及連帶債務之法律關係，請求被告賴玄敏等4人按應繼分比例分擔各人應負擔部分。故原告扣除自己應負擔上開不當得利債務之五分之一外，向被告賴玄敏請求給付上開不當得利債務之五分之四即自104年8月1日起至105年5月31日止之230,191元【計算式：287,739×4/5＝230,191】、及自105年6月1日起至拆除系爭建物、返還系爭土地之日止，按月給付24,662元【計算式：30,828×4/5＝24,662】，應屬有據。
綜上所述，原告與賴懋樺就系爭土地雖有使用借貸之法律關
係存在，惟賴懋樺死亡後，原告已對其繼承人即被告賴玄敏等4人終止使用借貸契約，被告賴玄敏等4人於使用借貸契約終止後仍占有系爭土地即屬無權占有，被告王品公司、統一星巴克公司與賴懋樺間雖有簽訂租賃契約，然不能以該租約對抗原告，其等占有系爭土地亦係無權占有。從而，原告本於所有權及不當得利之法律關係，請求被告賴玄敏等4人應將坐落臺中市○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地上如附圖所示22-7地號面積92平方公尺、22-8地號面積90平方公尺及22-32地號面積127平方公尺之房屋拆除，並將上開土地返還原告；並請求被告賴玄敏等4人應給付原告230,
191元，及自原告民事準備四狀送達被告之翌日即105年6月15日（本院卷二第182頁反面）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自105年6月1日起至拆除上開房屋、將土地返還原告之日止，按月給付原告24,662元；另請求被告統一星巴克公司應自坐落如附圖所示22-7（Ａ）面積73平方公尺、22-8面積90平方公尺、22-32（Ａ）面積29平方公尺土地上之建物遷出；請求被告王品公司應自上開附圖所示22-7地號土地（Ｂ）面積19平方公尺、22-32（Ｂ）面積98平方公尺土地上之建物遷出，均為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
末按得為宣告假執行之判決宣告者，限於財產權之訴訟，且
以適於執行者為限。諸如非財產權之給付、確認或形成判決，原不適於執行者，當然不得宣告假執行。又給付判決中關於夫妻同居之判決、命被告為意思表示之判決（院解字第3076號及最高法院49年台上字第1225號判例參照）等，其性質即屬不適於強制執行者，當不得為假執行之宣告。第按敗訴之被告依民事訴訟法第391條規定聲請駁回原告假執行之聲請者，固必須釋明該假執行將造成其「不能回復」之損害。然本件原告聲明請求被告賴玄敏等4人拆屋還地，如系爭建物因原告假執行之實施而遭拆除，即不復存在，此種不復存在之損害，屬不能回復。揆諸前揭說明，被告就本件判決若經假執行，即恐受有不能回復之損害，如遽為假執行，被告所受損害將無從回復或難以回復，亦屬不適於執行者，當不宜為假執行之宣告。從而，本件原告雖聲請供擔保宣告假執行，惟揆諸上開說明，被告恐有因假執行受不能回復之損害，爰依被告賴玄敏等4人之聲請為不准假執行之宣告。
本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，
經審酌後，核與判決結果無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中華民國106年1月5日
民事第七庭法官林筱涵以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年1月5日
書記官陳彥蓉