裁判字號：臺灣士林地方法院106年訴字第63號民事判決
裁判日期：民國107年05月23日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣士林地方法院民事判決106年度訴字第63號原告世貿名人廣場大廈管理委員會法定代理人 鄧素華 訴訟代理人 余瑞陞 律師被告 顏起廷 訴訟代理人 謝易達 律師被告 謝思 羭訴訟代理人 陳國任 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國107年4月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告顏起廷應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上如附圖編號G所示鐵皮屋（面積十五平方公尺）及編號H所示平台（面積一平方公尺）拆除。
被告 謝思羭 應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上如附圖編號A所示棚架（面積六平方公尺）及編號D所示水槽（面積一平方公尺）拆除。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告顏起廷、謝思羭分別負擔百分之六、百分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾伍萬元為被告顏起廷供擔保後，得假執行；但被告顏起廷如以新臺幣壹佰參拾伍萬柒仟玖佰壹拾貳元為原告供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾萬元為被告謝思羭供擔保後，得假執行；但被告謝思羭如以新臺幣伍拾玖萬參仟柒佰元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第
2款、第3款、第256條分別定有明文。查原告起訴之聲明原為：㈠、被告顏起廷應將坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上如起訴狀附圖所示B區域之地上物清空，並給付原告新臺幣（下同）17萬7,138元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡、被告謝思羭（與顏起廷合稱被告，單指一人逕稱其名）應將坐落系爭土地上如起訴狀附圖所示C區域之地上物清空，並給付原告26萬1,279元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見湖調卷第7頁），迭經變更，終以民事綜合辯論意旨狀變更聲明如下述貳、
一、所示聲明（見本院卷二第17至18頁）。原告就聲明第一、二項之更正，僅係於測量後所為特定範圍，屬補充事實上陳述，而非訴之變更或追加；就聲明第三項之追加，乃基於同一占用系爭土地之基礎事實，就聲明第四、五項之變更，乃擴張其應受判決事項之聲明，核與前揭規定均無不符，應予准許。
二、原告起訴時之法定代理人為 黃東凱 ，嗣於本院審理中變更為鄧素華，有新北市汐止區公所函可稽（見本院卷二第36頁），並由鄧素華於民國107年1月12日具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第288頁），與民事訴訟法第175條規定相合，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：顏起廷、謝思羭分別為坐落系爭土地上同段5743建號即門牌號碼新北市○○區○○路0段000○0號房屋、同段5957建號即門牌號碼為同路段236之3號房屋（下依序稱5743建號房屋、5957建號房屋，並合稱系爭房屋）之所有權人，並均為世貿名人廣場大廈社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，而系爭土地之一樓法定空地於102年6月26日以前即由顏起廷無權占用如附圖編號G（鐵皮屋）、編號H（平台）、編號J（花圃）、編號I（空地）所示部分、由謝思羭無權占用如附圖編號A（棚架）、編號B、L（花圃）、編號D（水槽）、編號M、C、F、E（空地）所示部分，及由被告共同無權占用如附圖編號N（圍籬、鐵架）所示部分（被告占用部分以下合稱系爭法定空地）。為此，依民法第767條第1項、第821條、公寓大廈管理條例第9條第4項、系爭社區規約第22條第1項第3款等規定，請求被告拆除地上物，並將占用之系爭法定空地返還予全體區分所有權人，另依民法第179條規定，請求被告給付自102年6月26日起至105年9月26日止相當於租金不當得利等語。並聲明：㈠、顏起廷應將坐落系爭土地上如附圖編號G所示鐵皮屋、編號H所示平台、編號J所示花圃拆除，並連同如附圖編號I所示空地，將上開占用之土地騰空返還全體區分所有權人；㈡、謝思羭應將坐落系爭土地上如附圖編號A所示棚架、編號B、L所示花圃、編號D所示水槽拆除，並連同如附圖編號M、C、F、E所示空地，將上開占用之土地騰空返還全體區分所有權人；㈢、被告應將坐落於系爭土地如附圖編號N所示圍籬、鐵架拆除，並將上開占用之土地騰空返還全體區分所有權人；㈣、顏起廷應給付原告30萬7,966元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈤、謝思羭應給付原告58萬936元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；
㈥、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、顏起廷辯以：系爭社區原始承購戶間已成立分管協議，約定一樓法定空地由一樓相對等位置之住戶管理使用，伊並非無權占用如附圖編號G、H所示部分，又伊並無如附圖編號J所示花圃、編號N所示圍籬、鐵架之事實上處分權，亦未占用如附圖編號I、J、N所示土地。另原告請求之不當得利金額過高等語。並聲明：⒈原告之訴駁回及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡、謝思羭則以：系爭社區原始承購戶間已成立分管協議，約定一樓法定空地由一樓相對等位置之住戶管理使用，伊並非無權占用如附圖編號D、E所示部分，且伊亦已於106年1月11日將如附圖編號E所示鐵皮屋拆除，再伊並無如附圖編號
A所示棚架、編號B、L所示花圃、編號N所示圍籬、鐵架之事實上處分權，亦未占用如附圖編號A、B、L、M、N、C、F、E所示土地。另原告請求不當得利金額過高等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、顏起廷、謝思羭均為系爭社區C棟之區分所有權人，分別於95年1月13日、96年6月4日，以買賣為原因，登記為5743建號房屋、5957建號房屋暨房屋坐落系爭土地應有部分各萬分之13、10萬分之195之所有權人，5743建號房屋、5957建號房屋坐落位置如附圖紅色虛線所示。
㈡、系爭土地之法定空地於102年6月26日以前即由顏起廷以鐵皮屋、平台占用如附圖編號G、H所示部分；由謝思羭以水槽、鐵皮屋占用如附圖編號D、E所示部分。
㈢、顏起廷對於如附圖編號G所示鐵皮屋、H所示平台有事實上處分權；謝思羭對於如附圖編號D所示水槽、E所示鐵皮屋有事實上處分權，其後謝思羭已於106年1月11日將如附圖編號
E所示鐵皮屋拆除。另系爭土地上目前如附圖編號A所示部分設置有棚架；編號B、J、L所示部分設置有花圃；編號
N所示部分設置有圍籬、鐵架；編號C、E、F、I、M所示部分則為空地。
㈣、訴外人 黃遇雄 於82年6月14日向訴外人東普建設股份有限公司（下稱東普公司）購買系爭社區B棟現門牌號碼為新北市○○區○○路○段○○○號12樓之5預售屋，雙方簽有房屋預定買賣契約書（如本院卷一第89至127頁所示）；訴外人 許筱瑜 於82年5月8日向東普公司購買系爭社區C棟現門牌號碼為同路段236號7樓之8預售屋，雙方簽有房屋預定買賣契約書（如本院卷一第128至166頁所示）。
㈤、系爭社區訂有如湖調卷第32至40頁所示之規約。
㈥、系爭土地102年度至104年度之申報地價為1萬208元、10
5年度至106年度之申報地價為1萬3,626元
四、本院得心證之理由：
㈠、系爭社區住戶間就系爭法定空地存有分管協議，被告並非無權占用系爭法定空地：
⒈按除契約另有約定外，各共有人按其應有部分，對於共有物
之全部，有使用收益之權；共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。民法第818條、第820條第1項、公寓大廈管理條例第9條第1項分別定有明文。又按契約之成立，固須當事人互相表示意思一致，然所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍得謂契約成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。另倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號、97年度台上字第909號、96年度台上字第1152號、93年度台上字第863號判決要旨參照）。
⒉經查，黃遇雄於82年6月14日向東普公司購買系爭社區B棟
現門牌號碼為新北市○○區○○路0段000號12樓之5預售屋，雙方簽有房屋預定買賣契約書；許筱瑜於82年5月8日向東普公司購買系爭社區C棟現門牌號碼為同路段236號7樓之8預售屋，雙方簽有房屋預定買賣契約書等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），觀諸該二房屋預定買賣契約書第3條第1項均約定：一樓空地屬於公共使用維護部分之公共通道、開放空間所設之庭園及休閒娛樂設施等由乙方（即東普公司）統一規劃，歸本大廈住戶共同使用管理，其餘歸一樓相對等位置之住戶管理使用，但如有需要修繕或其他必要時應讓修繕人員或必要之人通過使用（見本院卷一第92、131頁）；又參酌建商對於同一區分所有建案使用之預售契約書，均為同一定型化契約，對區分所有建物共用部分約定專用條款，亦均使用相同文字內容而為約定，以求達到約定分管之效力，此為常態之事實，對於其住戶會有不同約定，則厥為變態之事實，是被告提出東普公司與原始承購戶黃遇雄、許筱瑜之上開房屋預定買賣契約書以資證明其他原始承購戶亦簽訂有相同條款契約，應屬可信，被告空言否認其餘原始承購戶與建商曾簽訂相同條款契約云云，卻未能舉證以實其說，自難憑採。揆諸前開說明，堪認系爭社區起造建商以上開房屋預定買賣契約書第3條第1項條款與各原始承購戶分別約定，系爭社區一樓法定空地除公共通道、開放空間所設之庭園及休閒娛樂設施外，其餘歸一樓相對等位置之住戶管理使用，而合意成立分管協議，是系爭社區各原始承購戶及其後之受讓人自應受該分管協議之拘束。
⒊又系爭法定空地原本即未設置大門供系爭社區住戶進出社區
，且系爭房屋之正門均係設置於集合住宅內部，而非設置於鄰近系爭法定空地方位等情，為兩造所不爭執（見本院卷一第312頁、卷二第41頁），再觀諸系爭法定空地之現場照片及原始綠化平面圖（見本院卷一第225至230、258頁），可知系爭法定空地原均規劃種植韓國草、黃脈刺桐、季節性花卉或鵝掌藤等植物，並未另行設置對外通道，且訴外人周淑珍所有同段5744建號房屋、5743建號房屋、5957建號房屋相對應之一樓法定空地間，均規劃種植有季節性花卉或鵝掌藤等植物作為與其他法定空地之區隔，足稽系爭法定空地顯非作為○○○區○○○○道使用，亦非屬開放空間所設之庭園或休閒娛樂設施；復檢視系爭社區一樓法定空地之現場照片與原始綠化平面圖（見本院卷一第258頁、卷二第3至5頁），亦見系爭社區之一樓住戶前院或後院多存有以植物與其他住戶相區隔之類似獨立空間，更徵系爭法定空地確實屬於前揭分管協議所約定應由「一樓相對等位置」住戶管理使用之法定空地，是被告執此抗辯並非無權占用系爭法定空地等語，即非無據。
⒋至系爭社區規約第5條第1項第3款固有約定專用部分為該
社區地下二、三樓停車場經約定供停車專用之約定（見湖調卷第32頁），惟該規約係於86年11月16日始訂定通過，而上開約定既係本於系爭社區原始承購戶於82年間即合意成立之分管協議，自不因嗣後訂定之系爭社區規約而影響其效力，是原告以系爭社區規約內無上開分管協議之約定而主張不受其拘束云云，洵不足取。另系爭法定空地非屬○○○區○○○○道，已如前述，且原告亦未舉證證明系爭法定空地屬防火巷弄，則原告主張上開約定違反公寓大廈管理條例第7條第2款規定，而屬無效云云，亦非可採。況按公寓大廈管理條例施行（84年6月28日）前已取得建造執照之公寓大廈，其於區分所有權人會議訂定規約前，以中央主管機關所定之規約範本為規約。但得不受該條例第7條各款不得約定專用之限制，該條例第55條第2項定有明文。依其立法意旨，應係維護法律秩序之安定，尊重公寓大廈管理條例通過前，區分所有權人就共有部分所為專用之約定，且衡以社會通念，購買約定專用部分者，所付價金通常較未購買者為高，如令其約定無效，亦有違公平原理。查系爭社區係在公寓大廈管理條例施行前即已取得建造執照（81汐建字第1683號）之公寓大廈，有新北市政府工務局106年11月22日函可考（見本院卷一第259頁），而系爭社區原始承購戶就系爭法定空地既有分管協議存在，同意分由系爭房屋之所有權人為管理使用，倘其約定分管使用方法，並未違反法定空地之設置目的，並以通常使用方法為之，復未違反法令之強制規定，應認上開分管協議仍屬有效。
㈡、原告請求謝思羭拆除如附圖編號A所示棚架、D所示水槽；請求顏起廷拆除如附圖編號G所示鐵皮屋、H所示平台，為有理由；逾此範圍之請求，則無理由：
⒈經查，顏起廷對於如附圖編號G所示鐵皮屋、H所示平台有
事實上處分權；謝思羭對於如附圖編號D所示水槽、E所示鐵皮屋有事實上處分權，其後謝思羭已於106年1月11日將如附圖編號E所示鐵皮屋拆除，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），又謝思羭自承如附圖編號D所示水槽、E所示鐵皮屋，及原設置於如附圖編號M與C間之鐵網矮門、編號A所示棚架，均為前手所搭建，於其購入5957建號房屋前已然存在（見本院卷一第41頁），復衡以如附圖編號A所示棚架乃搭建於5957建號房屋相對等之一樓法定空地範圍內，再觀諸原告提出105年8月間現場照片（見本院卷一第314頁），可見謝思羭確有以該鐵網矮門作為系爭法定空地與其他法定空地之區隔，益徵其有占有、使用該區域，並排除他人使用之事實，且謝思羭復不否認其於106年1月11日拆除如附圖編號E所示鐵皮屋時（見不爭執事項㈢），亦一併拆除原設置於如附圖編號M、C間之鐵網矮門（見本院卷一第310頁），堪認謝思羭對於上開鐵網矮門確有事實上處分權。綜合上情相互以觀，足稽5957建號房屋之前手於轉讓該房屋之所有權時，已將如附圖編號A所示棚架、D所示水槽、E所示鐵皮屋，及編號M與C間之鐵網矮門之事實上處分權一併讓與謝思羭甚明，是謝思羭辯稱並無如附圖編號A所示棚架之事實上處分權，洵非可採。
⒉至於原告主張顏起廷就如附圖編號J所示花圃、謝思羭就如
附圖編號B、L所示花圃有事實上處分權云云，為被告所否認，而檢視系爭社區原始綠化平面圖（見本院卷一第258頁），可見如附圖編號J、B、L所示部分均規劃種植有各式植物，衡情於系爭社區興建之時，應建置有相對應之花圃以供植物生長，復參以系爭法定空地範圍外之其他一樓法定空地，現亦有多處區域設置有相類似之花圃以供植物生長（見本院卷一第226頁、卷二第5頁所附現場照片），核與原始綠化平面圖所為規劃並無不合，是被告抗辯如附圖編號J、
B、L所示花圃乃建商所興建等語，尚非無稽，此外，原告未能舉證以實其說，自難採信為真實。另原告固主張如附圖編號N所示圍籬、鐵架為被告所共有云云，惟經被告所否認，而原告迄今未能舉證證明該圍籬、鐵架究為何人所興建、其事實上處分權人究為何人，尚難僅因該圍籬、鐵架設置於系爭法定空地中間，即遽認被告共有其事實上處分權，是原告前開主張，亦難憑採。
⒊按區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來
之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的，始為合法（最高法院82年台上字第1802號判決意旨參照）。又公寓大廈管理條例第9條第2、3項亦明定，住戶對共有部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者，從其約定；前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。而建築物非經申請直轄市主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用，建築法第25條則規定甚明。經查，系爭社區第一層之用途除為店鋪、門廳、集合住宅外，其餘部分屬於開放空間，有其使用執照附表可稽（見本院卷一第265頁），復佐以系爭法定空地原均規劃種植韓國草、黃脈刺桐、季節性花卉或鵝掌藤等植物（即綠化空地），業如前述，是被告就系爭法定空地固有約定專用之分管協議存在，有權管理使用系爭空地，然其使用仍應依系爭法定空地之設置目的及通常使用方法為之。而系爭法定空地既僅得作為綠化空地使用，自不得在未經縣市主管建築機關之審查許可並發給建造執照前，即擅自建造或使用地上物。再細繹前揭分管協議之內容，乃約定系爭法定空地由相對等位置之一樓住戶管理使用，依其文義僅足認係合意依系爭法定空地原有之設置目的及通常使用方法為占有使用，尚無從遽認有得由一樓住戶以建造、使用地上物之方式專用系爭法定空地之合意。從而，顏起廷、謝思羭分別在系爭法定空地上使用如附圖編號G所示鐵皮屋、H所示平台、如附圖編號A所示棚架、D所示水槽，與系爭法定空地之設置目的有違，亦非以通常使用方法而為使用，顯已逾越依分管協議所得使用之方式，自非合法。
⒋再按所有人對於無權占有者，得請求返還之；對於妨害其所
有權者，得請求除去之；又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別定有明文。又各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利；如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例參照）。經查，顏起廷為如附圖編號G所示鐵皮屋、H所示平台之事實上處分權人、謝思羭為如附圖編號A所示棚架、D所示水槽之事實上處分權人，業認定如前，又被告使用上開地上物既逾越依前揭分管協議所得使用之方式，而侵害其他共有人之權利，則原告請求顏起廷拆除如附圖編號G所示鐵皮屋、H所示平台，及請求謝思羭拆除如附圖編號A所示棚架、D所示水槽，核屬有據；至原告請求顏起廷拆除如附圖編號J所示花圃、謝思羭拆除如附圖編號B、L所示花圃、及被告拆除如附圖編號N所示圍籬、鐵架部分，因原告無法舉證證明被告為上開地上物之事實上處分權人，即非有據。再被告依前揭分管協議之約定，本可在不違反設置目的、通常使用方法及相關建築法令之情形下，單獨使用系爭法定空地，則被告拆除上開地上物後，即足以消滅被告侵害其他共有人所有權之狀態，是原告進而請求顏起廷將占用如附圖編號G、H、J、I所示土地；謝思羭將占用如附圖編號
A、B、C、D、E、F、M、L所示土地；及被告將占用如附圖編號N所示土地，騰空返還全體區分所有權人，尚屬無據。另被告既非無權占用系爭法定空地，則原告依民法第
179條規定，請求顏起廷、謝思羭分別給付相當於租金之不當得利30萬7,966元、58萬936元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條等規定，請求顏起廷拆除如附圖編號G所示鐵皮屋、H所示平台，及謝思羭拆除如附圖編號A所示棚架、D所示水槽，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行。就原告勝訴部分，核無不合，茲分別酌定相當金額，宣告得假執行及免為假執行；就原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國107年5月23日
民事第一庭法官黃筠雅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國107年5月24日
書記官陳芝箖