臺灣嘉義地方法院民事判決
111年度嘉小字第501號
原告 許愷恩
被告 陳妍延
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國111年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告先位之訴及備位之訴均駁回。
訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查，本件原告聲請支付命令時，訴之聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）72,000元，及其中60,000元自民國110年6月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息；嗣於本院111年6月28日調解程序期日變更訴之聲明為：被告應給付原告60,000元，及自106年5月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息；嗣於本院111年8月11日言詞辯論期日出具民事補充(三)狀將原聲明列為先位聲明，並增列備位聲明，更正如後述之訴之聲明。核原告所為前開訴之聲明變更，符合請求基礎事實同一、減縮應受判決事項之聲明之要件，與上開法律規定相符，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告將所有門牌號碼高雄市○○區○○路000巷00號房屋（下稱系爭房屋）出租與被告，兩造於民國105年7月3日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自105年7月3日起至106年7月2日止，為期1年，租金每月新臺幣（下同）5,000元，應於每月22日以前繳納，押租金1萬元。詎被告於繳納押金及第1個月租金後，自105年7月22日起即未給付租金構成違約，自105年7月22日至106年5月22日共積欠11個月租金55,000元，加計違約金5,000元，合計60,000元。先位主張被告應依民法第439條前項規定給付原告上開積欠之租金及違約金及自最後欠租日106年5月22日之次日起算之法定遲延利息。若認已提前解約，備位主張被告亦應依系爭租約第5條約定賠償1個月租金同額之違約金5,000元。爰依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：㈠先位聲明：被告應給付原告60,000元，及自106年5月23日起至清償日止按年息5％計算之利息。㈡備位聲明：被告應給付原告5,000元。
二、被告則以：伊並未支付押租金及第1個月租金，伊於105年7月看屋時，因當時原告稱「系爭房屋很熱門可先預訂，會先給一把鑰匙，後續有變卦可再討論」云云，伊一時相信而給付原告訂金5,000元，但當日下午覺得不喜歡，打電話向原告表示不好意思要取消，原告回稱「要伊至看房處，把鑰匙放在信箱當作取消租屋，錢就不還了，他也不會出現」云云，伊當下心想是自己取消承租，原交付之5,000元被沒收，鑰匙亦已歸還，租約業經雙方合意解除，整個看屋、解約、還鑰匙之過程，被告均由友人 鄭柏佑 陪同在場。伊於105年9月3日與原承租屋主終止租約後，於105年9月1日另與訴外人 戴俊一 簽立租約承租他處，倘伊未與原告合意解除租約，豈會再與訴外人戴俊一簽立租約。詎料原告竟於近5年後突然起訴主張被告未給付租金，其主張違反常理，原告從未曾以電話或存證信函向被告催繳租金，且被告有留基本資料給原告，原告要通知被告催繳租金並無障礙，更顯見雙方租約早已合意解除。原告利用被告可能未保留相當證據之機會，向被告請求給付租金，應有訴訟詐欺之嫌等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告先、備位之訴均駁回。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張將所有之系爭房屋出租予被告，兩造有簽立系爭租約，約定租期自105年7月3日至106年7月2日止，為期1年，每月租金5,000元，應於每月22日以前繳納，且系爭租約第5條、第15條約定於承租人違約時，出租人得請求賠償1個月租金同額之違約金等情，業據其提出房屋租賃契約書影本為證，此為被告所不爭執，並有本院調閱之高雄市政府地政局楠梓地政事務所111年7月5日高市地楠登字第11170536100號函附系爭房屋登記謄本及異動索引及高雄市稅捐稽徵處楠梓分處111年7月12日高市稽楠房字第1118955038號函附稅籍證明書及納稅義務人資料附卷可稽，此部分事實，堪信為真實。
㈡原告主張被告有繳納押租金及第1個月租金，自第2個月起未繳納租金，尚積欠11個月租金未繳納，此為被告所否認，並以前開情詞置辯，則原告應就被告有繳納押租金及第1個月租金之事實、被告應就系爭租約業經兩造合意解除之事實，負舉證之責任。經查，原告於本件訴訟固提出房屋租賃契約書為證，然經本院當庭勘驗系爭租約正本，契約書第一條租賃範圍除系爭房屋地址「高雄市○○區○○路000巷00號」外事後增加原告先前聲請支付命令時所無之「E號房」文字，用意不明，且系爭租約之文字本身僅記載押租金及租金之金額，無法據此證明被告已繳納押租金及第1個月租金之事實，是原告就上開主張，舉證尚有不足。而被告抗辯兩造已於當日合意解除契約乙節，經證人鄭柏佑到庭具結證述：找房子是我找的，當時我與被告是同居男女關係，因原承租房東要賣房子而找房子，去看系爭房屋前我不認識原告，當天是第一次碰面。大約是7月某日下午，當時原告稱系爭房屋很搶手，希望我們盡快完成簽約付押金給他。我們有簽系爭租約，但我記得我們沒有給原告1萬元，錢是我出的，我記得只有5,000元。時間有點久了，應該是2樓或3樓的房間，但房間地板是鐵做的，我覺得不太安全，所以後來想不要租了。原告有拿1副鑰匙給我，當時也有簽1式2份租約，1份原告留存，1份給我們。後來我們沒有租，看房當天回去想一下就決定打電話聯絡原告不要租了，可否將押金還給我們，但原告說我們有簽約了，所以不還我們押金，叫我們把鑰匙放在信箱，押金就當作違約金。原告說他很忙，我們覺得自己也是有理虧，因為有簽約了，後來當天晚上回去就照原告說的把鑰匙放在信箱，然後我就當作一次不好的租房經驗，租約後來我們搬家時弄丟了，因為原告不跟我們見面，所以也沒有辦法當面解約拿回押金，因為原告說押金要當作違約金等語明確，其證述內容與被告所述承租系爭房屋之經過及當日隨即返還該處依原告指示將鑰匙置於信箱之過程大致相符，並業經民事具結程序以擔保其證詞之真實性，衡情並無甘冒犯偽證罪刑之風險而虛偽陳述之虞，所述應堪採信。又被告提出其與訴外人 林育賢 於105年9月3日退租結清並終止租約及於105年9月1日與訴外人戴俊一簽立租約之房屋租賃契約書影本為證，是其辯解雙方就系爭租約業已合意解除，故另行尋找他屋承租居住等情，並非全然無據。況且，衡諸常情，倘如原告所主張被告有繳納押租金及第1個月租金，自第2個月起即未繳納租金等情為真實，何以原告於當時未曾催告或向被告提起訴訟請求給付積欠租金，或主張提前終止租約請求返還系爭房屋，以避免自己損失繼續擴大，反遲至系爭租約近5年後之110年6月24日始聲請支付命令，實有違常情。原告於本件訴訟僅提出房屋租賃契約書為證，惟無法以此書面判斷兩造間後續實際履約情形，除此之外，別無其他事證足資證明被告違約積欠租金並占用系爭房屋之情形。經本院當庭詢問原告關於承租期間水電費使用、租期屆滿後返還房屋等細節，原告於言詞辯論期日自陳：兩個月跟房客收1次水電費，每間房間有獨立電表單獨計算，被告沒繳水電費，水電費使用度數也不多，我也沒打算跟她收，不會再提出資料。我從她欠租後聯繫不上她，不清楚她實際搬離時間點，在合約到期106年7月2日才找鎖匠來換鎖，鎖匠不知道找不找的到等語（本院卷第24至25、110至111頁），則原告所述自被告積欠第2個月租金起默默自行吸收水電費，並靜待將近1年期間至系爭租約租期屆滿再直接找鎖匠換鎖之情節，實悖於常理，殊難想像。依原告所述，原告在面對被告欠租且失聯之狀態下，猶不關心租賃處所狀態及擔心未來可能無法收回租金之風險，即使至租期屆滿當時，亦未向被告為任何積極催告或提起訴訟之舉止，此與常情大相逕庭。益證被告抗辯雙方早已於當日合意解除系爭租約乙節，與事實相符，應可採信，則兩造既已合意解除契約，系爭租約關係已消滅，原告先位之訴主張系爭租約期間至106年7月2日止，被告積欠11個月租金，依系爭租約之法律關係，請求被告給付積欠11個月租金及違約金合計60,000元，洵屬無據。又原告既將被告交付之5,000元作為違約金不予歸還，原告備位之訴依系爭租約第5條規定，再行請求被告給付5,000元之違約金，亦乏依據，自非可採。故原告提起本件訴訟，為無理由，不應准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，先位之訴請求被告給付積欠之11個月租金及違約金共計60,000元，並自105年5月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息，及備位之訴請求被告請求違約金5,000元，均為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 8 月 25 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官羅紫庭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 25 日
書記官江柏翰