臺灣臺北地方法院小額民事判決
109年度北小字第2470號
原告 王芝涵
被告 枋岳毅
上列當事人間請求返還押金等事件，本院於民國一百零九年十一月十八日言詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬捌仟肆佰柒拾肆元，及自民國一百零九年五月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳萬捌仟肆佰柒拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）四萬七千九百七十四元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即民國一百零九年五月十一日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述略稱：
㈠緣原告於一百零九年一月二十日與被告枋岳毅就坐落於臺北市○○區○○街○○○號五○六室之房屋（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約（下稱系爭契約），約定租金每月一萬九千五百元，押金為二個月三萬九千元，租賃期間為一百零九年二月一日起至一百一十年一月三十一日止，詎被告於一百零九年三月三十日表示合約終止，並限原告於一百零九年四月十五日前搬離，原告因害怕被告丟棄原告物品，故只能於被告規定之期限內搬離，並於一百零九年四月十一日上午十時二十分點交，當日上午由被告指派人員已點交完成。
㈡依系爭契約第五條及第十二條之約定，被告提前解約，原告可請求退還押金二個月三萬九千元，並可請求相當一個月租金之違約金一萬九千五百元，經扣抵一百零九年四月一日至四月十一日照比例算的租金七千一百五十元、管理費三百九十六元、電費二千六百四十五元及水費三百三十五元，原告得請求被告返還四萬七千九百七十四元（計算式：39,000＋19,500－7,000－000－0,645－335＝47,974），惟被告卻蓄意不為給付，爰依租賃契約法律關係提起本件訴訟。
㈢原告於一百零九年三月間沒有遲繳到三十天，原告是三月三十日繳錢，繳的是三月一日到三月三十一日的錢，並沒有欠一個月的租金，被告威脅原告沒有繳錢的話要把原告的東西丟掉，被告有說在一百零九年三月三十日當天繳的話，一百零九年四月十五日前搬家，原告也依照被告的條規搬家，沙發本來就是二手沙發，原告並沒有破壞，床墊也可以附上影片證明後面承租的時候床墊還在，沙發也沒有破損到不能使用，租金是繳到一百零九年三月三十一日。
㈣被告所提兩造Line對話紀錄及家具破壞照片完全與事實不符，原告並沒有破壞家具，原本就是二手家具，原告正常使用但家具老化，原告貓沒有放在家裡面，只有朋友的貓放在家裡一、二天，生完就拿走，都關在籠子裡面，系爭房屋從出租、招租的時候就寫可以養寵物，當初簽切結書時，被告說只是參考沒有什麼意思；一百零九年二月四日沙發就已經有脫皮，隨身碟影片為一百零九年四月二十日原告的朋友以承租人身分去現場看屋，當時說是現況出租，沙發跟床墊也都還在。
㈤被告後來提出房仲的Line對話紀錄，時間上已經不能證明，被告說的房仲講話也不能當參考，因為被告與房仲之間有金錢上的往來。被告沒有依照合約內容，原告照時間搬家，也沒有超過一個月，租金也沒有超過任何一個月，惡意扣押、惡意指控，沙發、床墊一直改價錢，也不是原告損壞的；被告寫兩項條文違約金一萬九千五百元是惡意加價，還有房屋年租金折價損失三萬六千元及租屋異味空窗期一萬七千五百五十元都是惡意亂加價，除毛清潔費一千六百元沒看到任何收據，床墊、沙發搬運費五百元也沒有收據，這些原告都不應賠償。
三、證據：提出切結書影本一件、系爭契約影本一件、Line對話紀錄影本二件、隨身碟一件、系爭房屋招租內容照片數件、系爭房屋承租期間屋況照片一疊、系爭房屋點交當日拍攝照片一疊及沙發廣告影本一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述略稱：
㈠原告違反切結書第三條飼養貓狗、第四條遲繳租金三十天，被告有權終止系爭契約，並不是違約，原告把傢俱跟床都破壞，不知道是不是從事寵物繁殖，都是貓的味道，系爭房屋內的沙發雖不是全新的沙發但是被抓損，如果修理要三萬多元，所以只好丟掉，押金除了扣一個月租金外，剩下一個月租金根本補償不了被告的損失，所以原告請求沒有理由，真的要算的話，應該是原告要賠錢，原告也沒繳一百零九年四月一日到四月十一日的管理費。
㈡切結書寫「如租金遲繳三十日及以上」得終止租約，就是包括遲繳三十日得終止租約，而且到期前被告就已經善意提醒原告；被告的家具後來整個丟掉，家具是去IKEA買的，仲介可以作證，被告覺得二個月家具不可能自然耗損成這個樣子，而且沙發有明顯貓抓的痕跡，床墊也有貓抓痕跡及毀損；一百零九年四月二十日被告還沒有丟掉沙發跟床墊，不可能現況出租。
㈢原告的房租是付到一百零九年三月三十一日，原告是住到一百零九年四月十一日搬走，結算原告除應給付一百零九年四月一日至四月十一日照比例算的租金七千一百五十元、管理費三百九十六元、電費二千六百四十五元、水費三百三十五元外，另應給付沙發及床墊損失二萬元、除毛清潔一千六百元、床墊沙發搬運費五百元、租屋異味空窗期一萬七千五百元、系爭房屋年租金折價損失三萬六千元（貓糞尿味難以去除）及租約兩項條文違約金一萬九千五百元，總計十萬五千六百七十六元（計算式：7,150＋396＋2,645＋335＋20,000＋1,600＋500＋17,550＋36,000＋19,500＝105,676），但押金只有三萬九千元，根本不夠扣抵賠償，原告請求返還押金自屬無據。
三、證據：提出兩造Line對話紀錄影本一件、原告寵物照片影本一件、系爭房屋屋況照片影本一件（共五頁）、沙發廣告影本一件、詢問沙發廠商Line對話紀錄影本三件、系爭契約節本影本一件、切結書影本一件及與仲介Line對話紀錄影本等件為證。
理由
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文；此項規定於小額訴訟程序準用之（民事訴訟法第四百三十六條之二十三、第四百三十六條第二項參照）。經查，本件原告聲明原主請求金額為五萬八千五百元，嗣於一百零九年七月十六日言詞辯論程序中減縮主請求金額為四萬七千九百七十四元，參酌前揭規定，程序並無不合，應予准許。
二、原告主張意旨略以：原告於一百零九年一月二十日與被告就系爭房屋簽訂系爭契約，約定租金每月一萬九千五百元，押金為二個月三萬九千元，租賃期間為一百零九年二月一日起至一百一十年一月三十一日止，被告卻於一百零九年三月三十日表示合約終止，並限原告於一百零九年四月十五日前搬離，原告於一百零九年四月十一日與被告指派人員點交完成，依系爭契約第五條及第十二條之約定，被告提前解約，原告可退還押金二個月，並可請求一個月租金之違約金，經扣抵一百零九年四月一日至四月十一日照比例算的租金七千一百五十元、管理費三百九十六元、電費二千六百四十五元及水費三百三十五元，原告得請求被告返還四萬七千九百七十四元，爰依租賃契約法律關係提起本件訴訟等語。
三、被告答辯意旨則以：原告違反切結書第三條飼養貓狗、第四條遲繳租金三十天，被告有權終止系爭契約，結算原告除應給付一百零九年四月一日至四月十一日照比例算的租金七千一百五十元、管理費三百九十六元、電費二千六百四十五元、水費三百三十五元外，另應給付沙發及床墊損失二萬元、除毛清潔一千六百元、床墊沙發搬運費五百元、租屋異味空窗期一萬七千五百元、系爭房屋年租金折價損失三萬六千元及租約兩項條文違約金一萬九千五百元，總計十萬五千六百七十六元，但押金只有三萬九千元，根本不夠扣抵賠償，原告請求返還押金自屬無據等語置辯。
四、兩造間對於下列事項並無爭執：㈠原告曾給付押金三萬九千元予被告，並給付租金至一百零九年三月三十一日；㈡原告於一百零九年四月十一日將系爭房屋點交予被告，並同意自押金扣抵一百零九年四月一日至四月十一日照比例算的租金七千一百五十元、管理費三百九十六元、電費二千六百四十五元及水費三百三十五元。兩造爭執重點在於：㈠關於原告於一百零九年四月十一日將系爭房屋點交予被告，法律上應如何評價？兩造各自主張對方違約，應賠償對方一個月違約金一萬九千五百元，是否有據？㈡除原告同意之扣抵押金項目與金額外，被告另主張其他扣抵押金之項目與金額是否有據？爰說明如后。
五、按「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」、「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」，民法第四百四十條第二項、第四百五十三條分別定有明文。次按「押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。」（最高法院八十七年度台上字第一六三一號裁判意旨參照）。再按系爭契約第五條約定：「擔保金（押金）由租賃雙方約定為二個月租金，金額為三萬九千元整（最高不得超過二個月房屋租金之總額），承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。前項擔保金（押金），除有第十二條第三項及第十三條第四項之情形外，出租人應於租期屆滿前或租賃契約終止，承租人交還房屋時返還之。」、第十二條約定：「㈠本契約於期限屆滿前，租賃雙方不得終止租約。㈡依約定得終止租約者，租賃之一方應於二個月前通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方一個月（最高不得超過一個月）租金額之違約金。．．．」。末按兩造簽立切結書第三條約定：「此物不同意飼養寵物、入籍、報稅，僅限純自住，如經檢舉與告發，屋主得立即終止合同，視承租方為違約，得扣押一個月擔保金（押金）．．．」、第四條約定：「如租金遲繳30日及以上，及違反大樓之規約，影響至鄰居之狀況，屋主得有權終止合同，視承方為違約，得更換門鎖，視屋內之物品為廢棄物處理，並扣押一個月擔保金（押金）。．．．」。
六、經查：㈠被告雖以原告違反切結書第三條之約定飼養寵物為由而辯稱原告有違約情事，然原告不僅提出被告最初之招租廣告，內容顯示「可寵/毛小孩福利/可寵」（參本院卷第一二一頁），且被告向原告催繳房租時曾提及「我都是有養寵物的人，也知道您是有愛心的人，所以也不介意讓您在房子養寵物。」（參本院卷第一一三頁），足見切結書第三條之禁止養寵物之內容與兩造間實際之約定狀況並不相符，被告以原告養寵物而主張原告違約，應屬無據；㈡兩造間簽立切結書第四條固然約定租金遲繳三十日及以上，屋主有權終止租約，然此項約定明顯違反民法第四百四十條第二項保障房屋承租人之法律明文，本件原告既無積欠租金兩個月以上之情事，難認被告有權以違反法律明文規定之切結書第四條內容而逕行終止系爭契約，但另一方面，原告確有遲付租金之事實，而依原告提出之兩造對話記錄內容顯示，被告因此要求原告於一百零九年四月十五日前搬走，原告則於一百零九年四月十日聯繫被告約隔日點交，被告同意並表示扣除一百零九年四月一日至十一日之租金、管理費及水電費，餘款匯給原告（參本院卷第三十九頁），法律上應評價係兩造協議約定於一百零九年四月十一日提前終止系爭契約，則兩造各自主張對方違約，應賠償對方一個月違約金一萬九千五百元，均屬無據，換言之，原告無從請求被告給付一個月違約金一萬九千五百元，被告亦無從以一個月違約金一萬九千五百元扣抵押金；㈢被告另辯稱原告應賠償沙發及床墊損失二萬元、除毛清潔一千六百元、床墊沙發搬運費五百元、租屋異味空窗期一萬七千五百元、系爭房屋年租金折價損失三萬六千元云云，然而：⑴如前所述，兩造實際上約定原告得養寵物，則被告辯稱原告應賠償除毛清潔一千六百元、租屋異味空窗期一萬七千五百元、貓糞尿味難以去除之系爭房屋年租金折價損失三萬六千元之損害項目與金額縱使存在（假設語氣），既為原告養寵物合理發生之結果，被告前揭抗辯均屬無據；⑵被告另主張原告應賠償沙發及床墊損失二萬元及床墊沙發搬運費五百元，然被告並未證明有何床墊受損之事實，反而原告提出點交時拍攝照片證明床墊並無受損（參本院卷第一三九頁、第一四一頁），另觀諸被告所提出之照片，雖然顯現沙發座位磨損部分及沙發皮脫落之外觀（參本院卷第七十五頁），但被告最初既非提供全新沙發，此部分無法排除係沙發材質老化脫落自然耗損之可能性，另沙發扶手雖顯示貓抓之痕跡（參本院卷第七十七頁），但此等痕跡之程度應屬被告同意原告養寵物即得預見，亦屬合理耗損之範圍，故被告主張原告應賠償沙發及床墊損失二萬元及床墊沙發搬運費五百元之賠償項目與金額，亦屬無據；㈣基上，原告給付被告之押金三萬九千元，扣抵一百零九年四月一日至四月十一日照比例算的租金七千一百五十元、管理費三百九十六元、電費二千六百四十五元及水費三百三十五元後，被告應返還原告剩餘押金二萬八千四百七十四元（計算式：39,000－7,000－000－0,645－335＝28,474）。
七、綜上所述，原告本於租賃契約終止返還押金之法律關係，請求被告給付四萬七千九百七十四元及如主文第一項所示之利息，其請求於主文第一項之範圍內為有理由，應予准許，超過主文第一項範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
八、本件係小額程序所為被告一部敗訴之判決，依民事訴訟法第四百三十六條之二十規定，被告敗訴部分應依職權宣告假執行。並依同法第三百九十二條第二項規定，依職權宣告被告敗訴部分如供擔保，得免為假執行。
九、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十一、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 17 日
臺北簡易庭
法官文衍正
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段○○○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 17 日
書記官高秋芬
訴訟費用計算書：
項目金額（新臺幣）備註第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第四百三十六條之二十四第二項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第四百三十六條之二十五：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。