裁判字號：臺灣臺北地方法院91年訴字第1595號民事判決
裁判日期：民國91年08月12日
裁判案由：給付租金
臺灣臺北地方法院民事判決九十一年度訴字第一五九五號
原告 高萬鍾 即祭祀公業高同記管理人被告乙○○
丁○○己○○戊○○複代理人 陳惠令 被告甲○○
丙○○法定代理人庚○○右當事人間請求給付租金事件，本院判決如左：
主文被告應連帶給付原告新台幣玖拾萬柒仟肆佰貳拾捌元，及其中新台幣貳拾陸萬伍仟捌佰叁拾叁元部分，自民國八十六年一月一日起，另新台幣貳拾叁萬陸仟貳佰陸拾壹元部分，自民國八十七年一月一日起，另新台幣貳拾肆萬貳仟壹佰叁拾玖元部分，自民國八十八年一月一日起，另新台幣壹拾陸萬叁仟壹佰玖拾伍元部分，自民國八十九年一月一日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新台幣叁拾萬元供擔保後，得假執行；被告乙○○、丁○○、己○○、戊○○如於假執行程序實施前，以新台幣玖拾萬柒仟肆佰貳拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：㈠被告之被繼承人即訴外人 林義朗 承租原告所有，坐落台北市○○區○○段五小段
四十二地號部分土地，供林義朗所有門牌號碼為台北市○○路○號（使用土地面積為六十七平方公尺）及十一號（使用土地面積為六十八平方公尺）建物使用，租金以申報地價年息百分之五點五計算。民國八十五年二月二十七日林義朗將前述車前路九號建物過戶與訴外人 徐林碧蘭 、八十八年九月四日將前述車前路十一號房屋過戶與訴外人 周紅綢 ，而於過戶後之租金，已由周紅綢、徐林碧蘭給付與原告，惟過戶前之租金，林義朗均積欠不付，是依租賃關係，請求林義朗之繼承人即被告連帶給付自八十五年一月一日起之前述二建物過戶前，林義朗所積欠之租金（按林義朗已於八十九年七月五日死亡），並加計遲延利息。
㈡請求金額及遲延利息之計算：
原告與林義朗約定每年地租之到期日為當年末日，被告對此亦不爭執，是計算租金如附表一所載，並請求如主文第一項所示之租金及遲延利息。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈八十五年度租金之給付日即為八十五年十二月三十一日，則本件於九十年十一月六日起訴時，時效即已經中斷，並無時效消滅可言。
⒉又系爭土地每年租金以申報地價百分之五點五計算之約定，乃二、三十年前之約
定，與今日市場交易行情有重大差距；且系爭台北市○○路○號及十一號之房屋，位於台北市文山區熱鬧之地點，並為店面，光店面租金每月即達新台幣（下同）二十餘萬元；又對面之台北市○○區○○路○號之房屋，本院八十九年度重訴字第二二０五號事件中，亦認定以「申報地價年息百分之十」計算為適當，故被告辯稱應以年息百分之三計算租金，並無理由。
⒊就系爭土地，林義朗之祖父與原告早於日據時期，即定有永久租賃契約書，故非
如被告所辯稱僅有地上權關係。且依據元證二協議書第三條之規定，可見係先有基地租賃關係，始另於六十六年間約定為地上權登記，以保護承租人之地位。故租金給付義務與地上權登記義務並非立於對待給付地位，被告以原告未辦理地上權登記為由，拒絕給付租金，自無理由。
⒋本件所請求者，係台北市○○路○號、十一號建物過戶前之租金，並無重複請求之情形。
乙、被告方面：
壹、被告乙○○、丁○○、己○○、戊○○部分：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告已向系爭土地上建物之所有權人徐林碧蘭、周紅綢取得損害金及租金，提起本件訴訟顯係重複請求，並無理由。
㈡系爭租金均由林義朗負責繳交，不可能多年未付租金而原告亦未加催討，現只因
林義朗於八十九年七月五日死亡，致無從查證繳交租金情形，原告趁機向繼承人請求租金，實無理由。
㈢又原告及林義朗曾於協議書上簽名，同意原告有配合辦理地上權登記之義務，今原告既尚未辦妥地上權登記，被告自得拒絕履行給付租金之義務。
㈣系爭土地上之建物實際占用面積不詳，未經測量，且原告是否確實為祭祀公業管理人，亦應提出民政局之公函為證。
㈤原告請求台北市○○路○號房屋坐落土地自八十五年一月一日起至八十五年十一
月三十日止之租金部分、及台北市○○路○○號房屋坐落土地自八十五年一月一日起至八十五年二月二十六日止之租金部分，已罹於時效，被告拒絕給付。
㈥又前述房屋係木造平房，並非高樓大廈，價值不高，因此請求以年息百分之三計算租金。
貳、被告甲○○、丙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
理由
甲、程序方面：
一、本件被告甲○○、丙○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、又原告為祭祀公業高同記管理人之事實，業據其提出台北市大安區公所北市安民字第09020360700號函附卷為證，亦堪信為真實，併予敘明。
乙、得心證之理由：
一、本件原告起訴略以：訴外人林義朗承租原告所有，坐落台北市○○區○○段五小段四十二地號部分土地（下稱系爭土地），供林義朗所有門牌號碼為台北市○○路○號（使用土地面積為六十七平方公尺）及十一號（使用土地面積為六十八平方公尺）建物使用，約定租金以申報地價年息百分之五點五計算，給付日為該年度最後一日。八十五年二月二十七日林義朗將前述車前路九號建物過戶與訴外人徐林碧蘭、八十八年九月四日將前述車前路十一號房屋過戶與訴外人周紅綢，惟過戶前之租金，林義朗均積欠不付。茲因林義朗已於八十九年七月五日死亡，是依據租賃即繼承法律關係，請求林義朗之繼承人即被告連帶給付如主文第一項所示之租金及遲延利息（計算詳如附表一所示）。
二、被告乙○○、丁○○、己○○、戊○○則以：㈠原告已向系爭土地上建物之所有權人徐林碧蘭、周紅綢取得損害金及租金，提起本件訴訟顯係重複請求；㈡系爭租金均由林義朗負責繳交，不可能多年未付租金而原告亦未加催討；㈢原告尚未辦妥地上權登記，被告自得拒絕履行給付租金之義務；㈣系爭土地上之建物實際占用面積不詳，未經測量；㈤原告請求台北市○○路○號房屋坐落土地自八十五年一月一日起至八十五年十一月三十日止之租金部分、及台北市○○路○○號房屋坐落土地自八十五年一月一日起至八十五年二月二十六日止之租金部分，已罹於時效，被告拒絕給付；及㈥又前述房屋係木造平房，並非高樓大廈，價值不高，因此請求以年息百分之三計算租金等語置辯。至被告甲○○、丙○○則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何答辯。
三、本件原告主張林義朗承租原告所有，坐落台北市○○區○○段五小段四十二地號部分土地，供林義朗所有門牌號碼為台北市○○路○號及十一號建物使用，約定租金以申報地價年息百分之五點五計算，給付日為該年度最後一日；及八十五年二月二十七日林義朗將前述車前路九號建物過戶與徐林碧蘭、八十八年九月四日將前述車前路十一號房屋過戶與周紅綢；且林義朗已於八十九年七月五日死亡，被告為其繼承人之事實，業據其提出土地登記謄本、六十六年九月十五日協議書、存證信函、建物所有權狀、繼承系統表、戶籍謄本等影本為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。
四、被告乙○○、丁○○、己○○、戊○○雖以前詞置辯，惟查：㈠林義朗係分別於八十五年二月二十七日始將台北市○○路○號建物過戶與徐林碧
蘭、八十八年九月四日再將台北市○○路○○號房屋過戶與訴外人周紅綢，既如前述，則原告主張林義朗應依租賃契約關係，給付自八十五年一月一日起，分別至前述過戶日前一日止之租金，即屬有據。縱原告於另案中對徐林碧蘭、周紅綢之請求，有與本案請求重複之部分，亦屬原告向徐林碧蘭、周紅綢之請求是否適當之問題，要不能以此主張林義朗對於重複請求之部分，無給付之義務。
㈡按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第二
百七十七條前段定有明文，是被告乙○○、丁○○、己○○、戊○○既已不爭執林義朗與原告間有租賃關係，則對林義朗已經清償租金之有利事實，自應負舉證之責。惟查被告乙○○、丁○○、己○○、戊○○於審理中並未提出任何林義朗已經清償之證明，則其辯稱林義朗已經付迄租金之事實，自不能為本院所採。
㈢按「所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同
一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。」最高法院五十九年度台上字第八五０號判例可為參照。經查：依據卷附林義朗與原告間六十六年九月十五日協議書第三點之記載，原告雖就辦理「新地上權設定登記於實際租用土地上」乙節，有將「辦理此事所需證件由甲方（指原告）蓋妥圖章付乙方（指包括林義朗在內之承租人）應用」之義務，然既林義朗與原告間之契約性質為租賃關係，此為兩造所不爭執，則租金之給付僅與原告提供系爭土地予林義朗使用間有對待給付關係，而與原告是否履行前述交付證件之義務間，則無對待給付關係，故被告乙○○、丁○○、己○○、戊○○以此為由主張同時履行抗辯，揆諸前述判例，即屬無據。
㈣另台北市○○路○號、十一號建物分別使用系爭土地面積六十七平方公尺、六十
八平方公尺之事實，亦有台北市古亭地政事務所土地付丈成果圖在卷可稽，故被告乙○○、丁○○、己○○、戊○○辯稱前是建物所使用之土地面積不能確定云云，不足採信。
㈤又系爭土地八十五年度租金之給付日期，應為八十五年十二月三十一日之事實，
既為兩造所不爭執，則原告於九十年十一月六日提起本件訴訟時，就八十五年度租金之請求權，即未消滅，是被告乙○○、丁○○、己○○、戊○○辯稱原告請求台北市○○路○號房屋坐落土地自八十五年一月一日起至八十五年十一月三十日止之租金部分、及台北市○○路○○號房屋坐落土地自八十五年一月一日起至八十五年二月二十六日止之租金部分，已罹於時效云云，亦無理由。
㈥至被告乙○○、丁○○、己○○、戊○○請求以申報地價年息百分之三計算租金
乙節，則因：⑴系爭土地位於城市地方，而兩造就年租金之約定，未逾土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項所示「申報總價年息百分之十」之範圍；⑵另案即本院八十九年度重訴字第二二０五號判決中，法院亦以「位於景美夜市附近，周圍均有照相器材行、涮涮鍋、眼鏡店、雜貨店、窗簾寢飾生活館、髮廊、鞋店、接骨所、洋服店等，有繁榮之商業活動」為由，認台北市○○路○號所占用之土地，以申報地價年息百分之十計算租金為適當，有該判決在卷可稽，而系爭台北市○○路○號、十一號建物所占用之土地與前述八號建物僅為一街之隔；及⑶周紅綢於八十八年間購買台北市○○路○○號建物時，未包含土地部分，價金即達一千零五十萬元（卷附不動產買賣契約書參照），足見系爭土地所坐落之地點有相當之價值等情，認林義朗與原告約定以申報地價年息百分之五點五計算土地租金，並未過高。從而，被告乙○○、丁○○、己○○、戊○○請求以申報地價年息百分之三計算租金云云，並無理由。
五、末按「繼承人對於被繼承人之債務，負連帶責任。」民法第一千一百五十三條第一項定有明文。本件被告乙○○、丁○○、己○○、戊○○所辯既均無足採信，已如前述，而原告以附表一所示之方式，計算林義朗應給付之租金及遲延利息，又核無不合，則原告依據其與林義朗間之租賃關係，請求林義朗之繼承人即被告給付租金及遲延利息如主文第一項所示，即有理由，應予准許。又原告及被告乙○○、丁○○、己○○、戊○○陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十一年八月十二日
民事第三庭法官林鴻達右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年八月十二日
法院書記官林秀娥