裁判字號：臺灣高等法院102年上易字第1016號民事判決
裁判日期：民國103年04月08日
裁判案由：給付土地租金等
臺灣高等法院民事判決102年度上易字第1016號上訴人 許李明媚 訴訟代理人 許鈞傑 律師
許祥熙 被上訴人 許祥豐 訴訟代理人 楊景超 律師
張立達 律師上列當事人間請求給付土地租金等事件，上訴人對於中華民國102年8月16日臺灣士林地方法院102年度訴字第300號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於103年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審主張被上訴人所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號第5樓房屋（下稱系爭房屋）坐落同市○○區○○段○○○段000○0地號土地（下稱系爭土地），而系爭房屋自完工迄101年9月30日止均由伊管理，被上訴人雖於同年6月29日終止伊之管理權，惟兩造間類推適用民法第425條之1第1項規定，就系爭土地成立不定期租賃關係，依民法第439條前段、土地法第97條、第99條、第101條、第105條規定，請求被上訴人自101年10月1日起，按月給付租金新臺幣（下同）11,314元，另給付兩個月押金22,628元。倘兩造間就系爭土地成立使用借貸關係，上訴人依民法第472條第1、2款規定，對被上訴人為終止借貸契約之意思表示；於本院審理中，主張本件已終止系爭房屋與土地間無償利用關係，被上訴人之系爭房屋已失去無償利用土地之基礎，且其改變系爭房屋之原管理模式，不再由上訴人收取租金，縱認本件不得類推適用民法第425條之1規定，亦得依民法第179條不當得利法律關係，備位請求被上訴人應自101年7月1日起，按月給付上訴人11,314元。核其請求之基礎事實均本於被上訴人所有系爭之建物坐落於上訴人所有土地上，被上訴人應否給付上訴人金錢之爭議，原審之訴訟資料及證據均得加以援用，顯係基於同一基礎事實而為追加，合於民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定，應予准許，先予敘明。
二、本件上訴人主張：伊於民國53年8月5日購入當時門牌號碼臺北市士林鎮○○里00○00號房屋（下稱舊有房屋），於同年10月22日購入坐落同市○○區○○段○○○段000○0地號土地（下稱系爭331之5地號土地），嗣經分割、合併、重測而改編為蘭雅段一小段96地號土地（下稱系爭土地），當時民法規定夫妻聯合財產為夫所有，故伊之夫 許老松 於60年2月13日簽署贈與同意書，將舊有房屋及坐落之系爭331之5地號土地均贈與伊所有。 嗣伊 於68年9月7日與訴外人合建房屋，將舊有房屋拆除重建，伊分得門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號1至5樓共5戶房屋，並將其中第5樓房屋（下稱系爭房屋）所有權登記予被上訴人，自系爭房屋完工迄101年9月30日止，均由伊負責包括出租、修繕、納稅等管理，然被上訴人於101年6月29日以存證信函終止伊之管理權，並自同年10月1日起與房客 宋德明 簽約，收取全部房租。伊為系爭土地所有權人，應可類推適用民法第425條之1第1項規定，主張兩造間就系爭土地成立不定期租賃關係，並依民法第439條前段、土地法第97條、第99條、第101條、第105條之規定，請求被上訴人自101年10月1日起，按月給付租金新臺幣（下同）11,314元（計算式：土地面積：645平方公尺×4620/19350＝154平方公尺；租金：154平方公尺×44,080元×1/10÷5÷12月＝11,314元），另給付兩個月押金22,628元。又兩造間原所成立之默示契約為：伊於有生之年管理系爭房屋並收取租金，部分抵作地租，部分用於繳稅，部分用於修繕，絕非無償使用系爭土地，倘認兩造間就系爭土地成立使用借貸關係，伊依民法第472條第1、2款規定，以起訴狀送達對被上訴人為終止借貸契約之意思表示。聲明求為：㈠被上訴人應自101年10月1日起，按月給付上訴人11,314元。㈡被上訴人應給付上訴人22,628元（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，及為前揭不當得利訴之追加）。並於本院上訴聲明：㈠被上訴人應自101年10月1日起，按月給付上訴人11,314元。㈡被上訴人應給付上訴人22,628元。追加備位聲明：被上訴人應自101年7月1日起，按月給付上訴人11,314元。
三、被上訴人則以：上訴人無法證明由其以系爭土地交換而取得系爭房屋後再贈與被上訴人，而係由伊父親許老松出資簽訂合建契約指定登記贈與予伊取得系爭房屋，故系爭土地與系爭房屋非屬同一人，無適用或類推適用民法第425條之1規定之餘地。又包含系爭房屋在內之5戶房屋完工後均由許老松管理出資，迄83年1月起始由上訴人及其餘兄弟共同決議由上訴人及訴外人許祥熙管理出租，兩造間為不定期無償使用借貸關係，應待伊未繼續使用系爭房屋或系爭房屋已不堪使用時，伊始負返還系爭土地之責，上訴人不得片面終止契約，向伊收取費用。況上訴人僅共有系爭土地，其上有25個建物，其未證明需用土地，即終止借貸關係，亦非合法。系爭土地使用系爭房屋既有不定期使用借貸之法律上原因，自非無權占有，無不當得利可言。況建築基地之租金，以不超過土地申報地價年息百分之十為限，並非必須依照申報地價總額年息百分之十計算，此外，法定空地不在房屋占用之範圍，亦非伊就系爭房屋專用部分，故上訴人所主張之租金計算方式，亦不足採等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
四、兩造不爭執事項：
1.系爭土地係由系爭331之5地號土地分割、合併及重測而來；上訴人於68年5月23日登記為所有權人，應有部分為19350分之4620。
2.系爭土地上舊有房屋為士林鎮○○里00○00號，後來拆除改建，另行建築系爭房屋，於68年11月5日辦理第一次登記，由被上訴人登記為所有權人。
五、上訴人主張：自系爭房屋完工迄101年9月30日止，均由伊負責包括出租、修繕、納稅等管理，然被上訴人於101年6月29日以存證信函終止伊之管理權，並自同年10月1日起與房客宋德明簽約，收取全部房租，伊為系爭土地所有權人，應可類推適用民法第425條之1第1項規定，兩造間就系爭土地成立不定期租賃關係，依第439條前段、土地法第97條、第99條、第101條、第105條之規定，請求被上訴人自101年10月1日起，按月給付租金11,314元，另給付兩個月押金22,628元。又兩造間原所成立之默示契約為：伊於有生之年管理系爭房屋並收取租金，部分抵作地租，部分用於繳稅，部分用於修繕，絕非無償使用系爭土地，倘認兩造間就系爭土地成立使用借貸關係，伊依民法第472條第1、2款規定，以起訴狀送達對被上訴人為終止借貸契約之意思表示。伊亦得依不當得利法律關係為本件之請求等情，為被上訴人所否認，並為前揭抗辯。是本件爭執重點為：㈠上訴人主張系爭土地與系爭房屋應類推適用民法第425條之1第1項規定，成立不定期租賃關係，有無理由？㈡如應成立不定期租賃關係，上訴人請求被上訴人自101年10月1日起按月給付租金11,314元，及支付押金22,628元，有無理由？㈢上訴人依不當得利法律關係為本件請求，有無理由？
六、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照）。準此可知，須土地及該土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地、或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時、或先後讓與相異之人，始有上開法條規定及判例意旨之適用，倘土地及房屋並非同屬一人，甚且從未同屬一人所有，自與民法第425條之1第1項規定之要件不符，即無適用或類推適用上開法條之餘地（參見最高法院99年度台上字第58號、99年度台上字第1759號、101年度台上字第1371號判決意旨）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。本件上訴人主張其夫許老松於60年2月13日簽署贈與同意書，將舊有房屋及系爭331之5地號土地均贈與伊，嗣伊於68年9月7日與訴外人合建房屋，將舊有房屋拆除重建，伊分得門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號1至5樓共5戶房屋，並將其中第5樓之系爭房屋所有權登記予被上訴人等情，為被上訴人所否認，並辯稱：系爭房屋建築完成後，許老松即決定將系爭房屋指定登記予被上訴人，故系爭房屋應為許老松所有並贈與被上訴人，而非由上訴人贈與伊等語。揆諸前揭法條規定及判例意旨，自應由上訴人就系爭房屋係由其贈與被上訴人此有利於己之前開事實，先負舉證之責任。經查，上訴人主張之前揭事實，雖提出舊有房屋之建物登記謄本、舊有房屋所坐落之系爭331之5地號土地登記謄本、其夫許老松生前簽立之贈與同意書影本、系爭土地登記謄本、系爭房屋之建物登記謄本影本、原審101年度士調字第229號調解筆錄（下稱調解筆錄）及本院102年度上易字第1058號判決（下稱本院1058號判決）影本各1份（原審卷第36至38頁、102年度士簡調字第5號卷第8、9頁、本院卷第105至109頁）為證。惟前開贈與同意書及土地、建物登記謄本，僅能證明訴外人許老松曾於60年2月13日將舊有房屋及所坐落之系爭331之5地號土地贈與上訴人。然於舊有房屋拆除之後，在系爭土地上所改建之系爭房屋，自68年11月5日辦理第一次登記之始，即登記被上訴人為所有權人，有如前述，可證被上訴人所登記取得之系爭房屋與已拆除滅失之舊有房屋無涉，上訴人亦未提出其他任何證據資料，證明其在舊有房屋拆除之後，曾取得新建之系爭房屋所有權，再以贈與之原因，將系爭房屋登記為被上訴人所有，足認系爭房屋與系爭土地從未屬於同一人即上訴人所有，此亦為上訴人訴訟代理人原審自承無訛（原審卷第42頁反面）。至於調解筆錄、本院第1058號判決所涉之房屋為同棟之3、4樓與本件訴訟之系爭房屋係同棟5樓並非相同，即非同一事件，該調解筆錄及判決自無拘束本件訴訟之效力。依前揭說明，即無類推適用民法第425條之1第1項規定之餘地。上訴人主張本件類推適用前開法條規定，系爭房屋與系爭土地間存在不定期租賃關係云云，自無可採。
七、另按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之；但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求；貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者；借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物，或未經貸與人同意允許第三人使用者；貸與人得終止契約；民法第470條第1項、第472條第1、2款分別定有明文。上訴人雖主張：兩造為母子，系爭房屋完工後30餘年皆由伊管理，當無由伊向自己約定收取地租之理，衡諸常情，伊需繳交地價稅及修繕，所收取之房租當然包含被上訴人之系爭房屋使用系爭土地在內，故兩造間自有成立約定地租之默示契約，絕非無償使用系爭土地，倘認兩造間就系爭土地成立使用借貸關係，伊依民法第472條第1、2款規定，以起訴狀送達對被上訴人為終止借貸契約之意思表示云云。被上訴人固不爭執系爭房屋多年來均由上訴人管理並收取租金加以收益之事實，然否認上訴人所稱關於收取之房屋租金有部分抵作系爭土地租金之情事，並辯稱：自其完成系爭房屋第一次所有權登記迄今，上訴人均未收取地租，已歷經33餘年，雙方對於系爭房屋無償使用系爭土地之情形，並無異議，兩造間已成立使用借貸關係等語。查上訴人迄未就被上訴人因系爭房屋使用系爭土地有繳納地租之事實舉證以實其說，尚難僅憑其片面之陳述，遽認其此部分之主張為真實，無從認定兩造間對於系爭房屋就系爭土地之使用為有償契約，核其性質，應屬無償之使用借貸關係。兩造間就上開使用借貸關係並未定有期限，且被上訴人借用系爭土地之目的，係以之供作系爭房屋坐落使用，應以被上訴人未繼續使用系爭房屋，或系爭房屋不堪使用時，始因借貸目的完成，而負返還系爭土地之責任。上訴人既未舉證證明兩造間使用借貸之目的業已完成，復未具體陳明其究竟有何不可預知之情事，自己需用系爭土地，及被上訴人有何違反約定或依物之性質而定之方法使用系爭土地，或未經上訴人同意而允許第三人使用系爭土地，其主張依民法第472條第1、2款規定終止使用借貸關係，自非合法。
更無從在終止使用借貸關係之後，另行主張兩造間依民法第425條之1第1項規定成立不定期租賃關係，再訴請被上訴人給付租金及押金。
八、上訴人復主張：依民法第472條第1款及第2款規定終止借貸關係，援引最高法院58年台上字第788號判例，並追加依民法第179條規定請求不當得利云云。惟被上訴人使用系爭土地，係本於兩造間不定期限之使用借貸契約，上揭使用借貸契約，應待被上訴人未繼續使用系爭房屋，或系爭房屋已不堪使用時，被上訴人始負返還系爭土地之責任，上訴人不得片面終止兩造間使用借貸契約後，轉而向被上訴人收取租金，已如前述。況上訴人持有之系爭土地為共有，系爭共有土地上坐落25個建物，有系爭土地、建物登記謄本足稽。本件上訴人既未證明自己需用系爭土地，故上訴人片面終止借貸關係，於法不合。至於最高法院58年台上字第788號判例與本件情況不同，上訴人比附援引之而為前述主張，即非無可採。系爭房屋坐落於系爭土地上，既係依兩造間不定期限之系爭土地使用借貸契約為其法律上之原因，則系爭房屋使用系爭土地之關係，即非無法律上原因而為無權占有，故上訴人依不當得利法律關係，為本件之請求，亦無理由。
九、綜上所述，系爭土地及系爭房屋既未曾屬於同一人所有，上訴人主張類推適用民法第425條之1第1項之規定，系爭房屋與系爭土地間成立不定期租賃關係，尚嫌無據，則其依土地法第97條、第99條、第101條、第105條之規定，請求被上訴人自101年10月1日起，按月給付租金11,314元，另給付兩個月押金22,628元，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。上訴人另以其已終止借貸契約為由，依不當得利法律關係，追加備位聲明，請求被上訴人自101年10月1日起，按月給付11,314元，亦非有理，應予駁回
十、本件論證已臻明明確，兩造其餘主張、答辯及各自舉證，經本院審酌後對於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
十一、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國103年4月8日
民事第十庭
審判長法官張宗權
法官林鳳珠法官許翠玲正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國103年4月8日
書記官張淑華