裁判字號：臺灣臺北地方法院93年訴字第857號民事判決
裁判日期：民國93年04月23日
裁判案由：給付居間報酬
臺灣臺北地方法院民事判決九十三年度訴字第八五七號
原告 宏業 地政士事務所法定代理人丙○○原告乙○○被告甲○○右當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國九十三年四月一日言詞辯論終結，判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應支付原告代理銷售座落於台北市○○區○○街○○○號一樓房屋之
二、陳述：被告於民國（下同）九十二年五月二十一日將其所有座落於台北市○○區○○街○○○號一樓房屋（下稱系爭房屋）一戶，為委託原告代理銷售系爭房屋，遂與原告宏業地政士事務所代表人丙○○簽訂房地產委託代理銷售契約書（系稱系爭契約），兩造約定委託期限自九十二年五月二十一日起至九十二年七月三十一日止，委託銷售總價為二千萬元，並約定被告應將銷售仲介服務報酬以委託總價百分之三支付予原告。嗣經原告廣告企劃、銷售後，原告於九十二年五月二十六日協同買方即訴外人 黃沐水 參觀系爭房屋數次，並至原告事務所聽取說明、議價、產權調查及與承租人洽談交屋事宜；而後，訴外人黃沐水同意以一千七百萬元購買系爭房屋，雙方並簽訂委託議價契約書即所謂要約書，約定由訴外人黃沐水支付購買意願保證金五十萬元，倘議價不成，原告則應無息退還前開保證金。原告於收受前開保證金二日內報告委託人即被告，然前開買賣因協議無法達成交易，俟經原告至系爭房屋現址查證及申請土地建物謄本後，始知悉被告已於九十二年八月八日將系爭房屋完成所有權移轉登記及抵押權設定登記在案。惟按系爭契約第七條第二項約定，委託人於委託銷售期間屆滿後二個月內與受託人所曾介紹之交易對象成交者，視為受託人已完成仲介義務，應依約定之委託價格百分之三支付違約服務報酬費用予受託人原告。又況，訴外人黃沐水業已承認伊與原告雙方係經由原告所仲介成交買賣，並已簽訂委託議價契約書，且願依約以契約書所載購屋總價百分之一以內支付原告仲介費，嗣亦已支付原告九萬元之仲介費，是原告依約自得請求被告給付居間報酬五十萬元。
三、證據：提出房地產委託代理銷售契約書一件、委託議價契約書一件、支票二紙、建物登記謄本一件、存證信函一件、收據憑條一件（以上均影本）等件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：原告主張系爭房屋之銷售總價為二千萬元，惟系爭契約上除二千萬元之記載外，另有第三人所偽造之一千七百萬元記載，原告應就其所主張之金額負舉證責任。又原告承認兩造委託期間，係自九十二年五月二十一日起至七月三十一日止，然系爭房屋既係於九十二年八月四日過戶，成交金額為一七千百萬元，是原告並未於仲介期間內以被告所委託金額之二千萬元達成仲介交易，原告之仲介酬金請求權即因期間消滅及條件不成就而不成立。況且，原告因自始無法依被告於委託金額二千萬元及委託期間至九十三年七月三十一日屆滿之委託條件，達成仲介交易，遂於九十二年六月下旬與被告協商變更兩造之仲介條件，約定以一千七百萬元成交系爭房屋，出賣人即被告不負擔仲介酬金，仲介酬金應由仲介人與承買人自行約定。原告遂依照變更後之委託條件，與訴外人黃沐水協商系爭房屋交易條件；換言之，被告自九十二年七月一日起，係以「出賣人不負擔仲介酬金」之委託方式，自九十二年七月一日起至同年七月三十一日止，繼續委由原告進行系爭房屋之仲介交易。詎原告仍無法於委託屆滿日即於九十二年七月三十一日前，完成仲介交易，嗣於系爭房屋完成交易後，亦已與訴外人黃沐水洽談仲介費，並已由黃沐水依協議給付仲介酬金予原告在案，是其即無須支付仲介費予原告。
三、證據：聲請訊問證人黃沐水。理由
一、本件原告起訴主張被告於九十二年五月二十一日將其所有座落於台北市○○區○○街○○○號一樓房屋一戶委託其代理銷售，委託期限自九十二年五月二十一日起至九十二年七月三十一日止，委託銷售總價為二千萬元，銷售仲介服務報酬則以委託總價百分之三計算嗣其於九十二年五月二十六日協同買方黃沐水參觀系爭房屋數次， 黃某 同意以一千七百萬元購買，然因協議無法達成乃告吹，然嗣後其查閱系爭房屋資料，始知悉被告已於九十二年八月八日將系爭房屋移轉登記予黃沐水，此一交易在契約原定委託銷售期間屆滿後二個月內完成，是依約被告仍應給付居間報酬，為此訴請被告給付五十萬元云云；被告則以其並未於仲介期間內以自己所委託之金額二千萬元達成交易，是兩造間有關仲介酬金請求權即因期間消滅及條件不成就而不成立，雙方嗣後再協議以一千七百萬元價格、仲介酬金由原告與承買人自行約定，被告不負擔之方式委託仲介，詎原告仍無法於委託屆滿日即九十二年七月三十一日前，完成仲介交易，嗣被告雖於委託期間屆滿後二個月內與黃沐水完成交易，惟原告亦與訴外人黃沐水洽談仲介費，並已由黃沐水依協議給付仲介酬金予原告，是依約被告已無須支付仲介費予原告等語資為抗辯。
二、經查，本件兩造均不否認曾於九十二年五月二十一日簽訂房地產委託代理銷售契約書，約定由原告為被告仲介銷售座落台北市○○區○○街○○○號一樓房屋一戶，委託期限自九十二年五月二十一日起至九十二年七月三十一日止，委託銷售之價格為二千萬元，期間有訴外人黃沐水委託原告仲介買受被告所有上揭房屋，其出價金額為一千七百萬元，惟在本件兩造約定委託期間內，被告與黃沐水並未成交，嗣於委託期間屆滿後未及半月內，本件被告與黃沐水就系爭不動產則成立買賣契約，以一千七百萬元價格成交，並辦妥所有權移轉登記，此部份事實並有委託議價契約書、房地產委託代理銷售契約書、建物登記謄本等影本附卷可參，應堪確認為真實。而依據本件兩造所簽訂之系爭契約書第七條第二項約定，甲方（即被告）於委託期限屆滿後兩個月內與乙方（即原告）所曾介紹之交易對象成交者，應依約定之委託價格4%支付服務報酬。是本件兩造所爭執者，厥為被告是否應依約給付仲介報酬予原告？如上所述，本件兩造原約定之銷售價格為二千萬元，惟原告所提出之契約書影本第一條有關委託銷售總價款部份，則先有「一千七百萬」元字樣，嗣遭畫線刪除，改寫為「貳仟萬元」字樣，惟緊接其後復書寫「壹仟柒佰萬元正」文字，呈現「貳仟萬元」、「壹仟柒佰萬元正」不同價格並存情形。惟依被告所提出之契約正本比對，被告之契約書僅記載二千萬元字樣，並無補寫壹仟柒佰萬元正文字，此經本院當場核對屬實，何以有此差異，據原告法定代理人丙○○稱：「（問：該字是誰加寫的，何時寫的？）在還沒有簽約以前，被告答應一千七百萬元要賣，但被告到我辦公室時又說要以二千萬來賣，所以才塗掉一千柒佰萬，由被告自己寫兩千萬，我的契約原本我們並沒有改寫在上面，我也沒有寫這些字眼。」，惟嗣後又改稱：「（問：契約書上面的一千七百萬是何時加上去的？）我從頭到尾沒有要以假的合約矇騙買方，我要回去看看，當初我們是寫一千七百萬，被告不同意，要二千萬，這個一千七百萬的字眼何時出現的，我不知道，這一千七百萬的字跡是我寫的。」、「（問：你寫這一千七百萬的字跡，當時有跟被告達成合意嗎？）沒有，我從沒有要求他以一千七百萬成交，我只是告訴他有買方要以一千七百萬來買，但是被告沒有同意，請庭上參酌附件二的部分，我有拿附件二的文件跟伍拾萬的支票給被告看，但是被告不同意。」（以上參酌本院九十三年四月一日言詞辯論筆錄），由是可知，本件兩造原合意之委託仲介價格為二千萬元，非一千七百萬元，雖原告稱其曾出示訴外人黃沐水之委託書，向被告表示有買家願以一千七百萬元價格購買云云，惟此一事實為被告所否認，縱認其確實曾提出上開出價資料予被告，惟兩造間既合意以二千萬元價格銷售，被告復未與原告達成以一千七百萬元價格出售之合意，自應認為兩造間確實係以二千萬元價格作為系爭不動產銷售金額，殆無疑義。
三、可資質疑者，乃兩造既約定以二千萬元價格銷售系爭不動產，而被告反對以一千七百萬元價格出售，何以嗣後復以一千七百萬元價格出售予原詢價者即訴外人黃沐水？對此被告稱：「．．．契約寫兩千萬，原告找到有人要以一千七百萬元買，我說不可能以這個價錢賣，我能接受的頂多是一千八百萬扣掉百分之三的仲介費，即扣掉五十幾萬，以一千七百多萬元來賣，如果真的要以一千七百萬元賣，我就不付仲介費，由買方來付仲介費，．．．，我要強調本件我始終沒有同意變更書面內容為一千七百萬，最多只是口頭說如果以一千七百萬成交，我不付仲介費用而已。」（參同上筆錄），亦即，被告謂其曾向原告表示倘以一千七百萬元成交，則不願負擔仲介費用等語。對此，原告表示否認，而有關此一爭議，證人即買方黃沐水則到場證稱：「（被告問：賣方如以一千七百萬元出售則不負擔仲介費，這件事在七月三十一日以前證人是否知道？）在買賣在談的當中，被告有告訴我這件事，我跟原告是在六月二日終止仲介合約關係，原來的委託期間原告有要求我簽委託議價契約書，說要跟被告談價錢，契約期間我忘記了，在六月二日終止仲介合約後，我跟原告還有聯絡過，原告有告訴過我說如果以一千七百萬元成交，他沒辦法從被告那邊拿到仲介費。」（參同上筆錄），依證人所述，可知原告曾告訴買方黃沐水謂倘以一千七百萬元成交，將無法自被告處收取仲介費用等語，意指本件兩造間確有在契約書所約定之價格外，另約定倘以一千七百萬元之較低價格出售時，被告則不支付仲介費用予原告，僅由買方向原告支付。而本件原告於被告與訴外人黃沐水簽訂系爭不動產買賣契約並移轉所有權後，已向黃沐水收取九萬元，此一事實為原告所不否認，並經證人結證屬實，復有收據憑條在卷可稽，足見本件原告已經依其與被告間之約定向買方收取仲介費用，原告稱其依約可向被告請求仲介費用云云，顯與上開嗣後所為新約定相違，自屬無據，應予駁回。另原告乙○○僅係原告宏業地政士事務所職員，並未與被告間簽訂任何契約關係，而系爭契約係由宏業地政士事務所與被告簽署，原告乙○○與被告間並無直接契約關係，換言之，並非系爭契約之當事人，其「本於系爭契約約定」亦訴請被告給付仲介報酬云云，顯屬無稽，自不應准許，附此敘明。
四、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十三年四月二十三日
民事第二庭法官汪漢卿正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年四月二十三日
書記官許婉如