裁判字號：臺灣花蓮地方法院89年訴字第58號民事判決
裁判日期：民國89年03月30日
裁判案由：確認租賃關係不存在
台灣花蓮地方法院民事判決八十九年度訴字第五十八號
原告花蓮縣政府法定代理人甲○○訴訟代理人 郭重鑾 律師被告丙○○訴訟代理人乙○○右當事人間確認租賃關係不存在事件，本院判決如左：
主文確認被告對原告所有坐落花蓮縣花蓮市○○段五七四、五七八號土地之租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔添。
事實
壹、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：⑴緣坐落花蓮市○○段五七四、五七八號二筆土地（下稱：本件土地），由原告為
其管理機關。被告雖於早年向原告訂約租得本件土地，惟承租人應檢具足以証明租地上房屋產權証明文件，並填具切結書，始能向管理機關辦理申請換約續租，業經台灣省政府八十一年一月十五日府財五字第一五三八五二號函頒各縣市政府及省屬各機關代管省有房地處理要點第四點定有明文。亦即承租人依上開規定須附有土地承租申請書、切結書及換約續租申請書之附繳文件，証明租地上房屋，確係承租人所有之房屋稅籍証明書，始可申請換約續租。且雙方並特約排除民法第四五一條之默示更新規定之適用。
⑵因被告與訴外人 吳進財 間在上開土地涉訟，確認本件土地之房屋所有權存在事件
，業經最高法院八十四年十一月二十七日，以八十四年度台上字第二七九五號民事裁定認為被告已非房屋所有權人確定在案，即被告已喪失向管理機關之原告換約續租之資格。詎被告於八十七年三月三日雖提出申請書欲繼續承租，原告礙於上開法令，以八十七年三月十八日八七府財產字第００二七四七六號函復被告以其租地上之建物，仍有糾紛，請其先行協調解決，而未准續租。被告迄至八十七年八月間為向原告辦理換約續租，竟向法院提存租金，此有花蓮地院八十七年度存字第一七七號提存通知書為憑。即被告仍爭執伊有租賃權，原告即向提存法院提出聲明異議。嗣被告仍以存証函表示欲續租，復經原告以八十七年八月十一日府財產字第九二四０六號函復被告仍應俟上開糾紛解決後，始能准租，開立繳款書。被告復於八十八年八月間再以八十八年度存字第二０七號辦理提存通知書，原告再向提存法院提出第二次聲明異議；經鈞院以八十八年度聲字第一０九號裁定認定被告是否有租賃土地之權，應循實體上之訴訟解決。原告遂以八十七年十一月十三日府財產字第一二七六一一號函復被告，已停止開立繳款書，並表示對上開提存案不予承認，並繼以八十九年一月六日八九府財產字第一九六號函通知送達被告為終止租約之意思表示。原告在私法上之地位受有侵害之危險，為此提起本件確認之訴。（以上均參見起訴狀）⑶按出租人與承租人於訂約之際，訂明期滿後，續租應另訂契約，應認發生阻止續
約之效力。又承租人如於租期屆滿，未向出租人辦理續租換約，並於訂約時約定不得主張民法第四百五十一條之適用者，縱出租人於其後收受承租人支付之租金，亦屬租賃關係消滅後，因租賃物遲延返還所生「損害」之性質，不容承租人以不定期租約（即默示更新）為爭執。再者，民法第四百五十一條所謂視為不定期租約，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之「使用收益」而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用（參見五十五年台上字第二七六號、四十二年台上字第四九三號、四十二年台上字第四一０號判例）⑷兩造間早年就本件土地雖歷年訂有租約，其中自七十年一月一日起至七十七年十
二月卅一日止，每三年換約續租，此有原告檔案現存之被告往年提出之申請書、原告准予換約續租之簡文表、租約共四件之租賃資料可稽。惟依兩造間七十四至七十七年間最後所訂租約第十二條明載：「本租約租期屆滿時，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一月，自動向出租機關申請『換訂租賃契約』，否則出租機關視為無意續租；租期屆滿後，承租人未經辦理換約續租，仍為使用，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納損害賠償金，並不得主張民法第四百五十一條之適用」之特約（見審卷第七二頁背面至七四頁）。依照被告提出之八十年租約第十二條亦有同樣記載（我們找不到這一份記錄）。是因為八十一年法令修改，一定要有法定產權證明才能續約，但被告無法提出產權證明，無法續租。租期屆滿後，對方主動提出的金錢，不能算成租金，應當作損害金。（見審卷第七０頁）⑸至被告雖抗辯其與 吳進東 確認房屋所有權存在事件第一、二審判決認定伊向吳進
東之父購買本件地上房屋之買賣契約已成立，祗因已逾十五年不能登記云，並非事實。依上開民事第一、二審判決，均認定被告依據所有權，或另依買賣關係之請求確認房屋所有權，均無理由（見該第一審判決理由第三、五點，第二審判決理由第三點所載）。
三、證據：提出各縣市政府及省屬各機關代管省有房地處理要點、申請書、切結書、省（縣）有基地換約續租申請書、台灣花蓮地方法院八十二年度訴字第一八三號判決書、台灣高等法院花蓮分院八十三年度上字第三四號判決書、最高法院八十四年度台上字第二七九五號裁定書、台灣花蓮地方法院八十七年度存字第一七七號、八十八年度存字第二０七號提存通知書、八十八年度聲字第一０九號裁定書影本各一份、花蓮縣政府公函四份、簡便行文表三份、 吳進來 申請資料一份、被告申請書五份（以上均影本）、土地登記簿謄本二份為證。
貳、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：⑴本件土地原放租於他人，後因原承租人欠租被退租，被告始租得本件土地，並繳
清欠租，嗣後申請變更為建地承租，原告通知被告換約續租，被告從未積欠租金。被告自五十九年即開始承租本件土地，地上建物由被告向訴外人 許阿甘 、吳進來以新台幣八千元購得，因係違建而無法辦理過戶登記；但該屋始終由被告所有。原告不得僅憑台灣省政府規章即否定被告之權益（見審卷第六五至六七頁）。⑵我們已經租了三十幾年，從五十六年開始就承租，原告所說的台灣省政府八十一
年公函，是在我們租賃契約之後，我們不受拘束。依據花蓮地院八十二年度訴字第一八三號判決（見該案判決書理由欄第三段）買賣是成立，但已超過十五年，所以無法過戶。被告繳租金從未中斷，但在八十七年我們要繳租金，他們不願意收。我們也有和吳進來先生協調，但是他不肯。（見審卷第五七頁）⑶原告所說的省政府八十一年一月十五日的規定有違背誠信。被告每一期都有繳租
金，繳至八十七年度第一期（八十六年七－十二月）。本件房屋是違建所以無法過戶。八十一年以後就沒有簽約了。房屋都是丙○○在使用，現在是楊先生跟我租房子。（見審卷第七０頁）
三、證據：提出花蓮縣政府公文二份、八十年度租賃契約書一份（為期一年）、台灣花蓮地方法院八十二年度訴字第一八三號判決書一份、台灣電力公司花蓮區營業處書函一份、繳款資料一疊（以上均影本）為證。
理由
一、爭執要點：雙方就本件土地所簽訂租賃契約，於八十一年三月三十一日屆期後，是否發生民法第四百五十一條之默示更新（不定期租賃）之效力？原告主張：
依據契約第十二條之特約，本件已明示於租期屆滿即不再續租，被告縱有支付金錢，亦屬於損害賠償之賠償金，並非租金，故雙方並無租賃關係存在。
被告主張：
被告均按期支付租金，並未欠租，地上建物亦為被告所有，只是無法辦理過戶；省政府之命令不影響雙方之租約關係。
二、關於本件土地之租賃契約是否默示更新方面：原告主張係本件公有土地管理者，此有土地登記簿謄本二紙為證；雙方對於原告曾將本件土地租予被告，亦不爭執。依被告於八十九年三月十五日書狀所附租約，第三條明定其期限：自八十年三月十一日起至八十一年三月三十一日止；租期屆滿後，原告主張依契約第十二條排除默示更新─「本租約租期屆滿時，租賃關係即行終止，出租機關不另通知，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一月，自動向出租機關申請『換訂租賃契約』，否則出租機關視為無意續租。租期屆滿後，承租人未經辦理換約續租，仍為使用，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納損害賠償金，並不得主張民法第四百五十一條之適用及其他異議」。經查，民法第四十百五十一條之規定，仍得由當事人以特約排除之，「．．．故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力」（參見最高法院五十五年台上字第二七六號判例），因此，雙方確係特約已排除民法四百五十一條規定之適用，於租期屆滿不再續租，原告主張租約終止、不生默示更新之說詞，應可採信。
三、關於被告於租賃期滿支付或提存金錢之效力：被告主張均有依約支付租金。原告對於被告支付或提存金錢並不爭執，但主張租期屆滿後所支付金錢並非租金，不發生租賃之效力。經查，⑴最高法院四十二年台上字第四九三號判例認為：「．．．縱於其後有收受上訴人支付是年一月至三月之租金，亦屬租賃關係消滅後，因租賃物遲延返還所生損害之性質，不容上訴人以不定期限繼續契約為爭執。」；⑵「．．．縱上訴人於被上訴人拒收租金後有提存之情形，亦不發生不定期限繼續契約之問題。（最高法院五十九年台上字第五五五號判例）。是以本件租賃期滿後並無默示更新之情形，已如前述，則被告嗣後支付金錢之效力即不能認定係租金，亦無從據此發生租賃關係，純係損害賠償之賠償金性質，被告主張所支付係「租金」一節，顯非可採。
四、至於被告主張原告所提出之「台灣省政府八十一年一月十五日府財五字第一五三八五二號函頒各縣市政府及省屬各機關代管省有房地處理要點」，係在租約簽訂之後所公布，不影響本件租賃關係一節，由於兩造已於租約第十二條約定，未完成換約即視為不再續約，被告此一辯解即與上述規章無涉，附此說明。
五、從而，原告以其所有權受有侵害之危險，訴請確認雙方就本件土地並無租賃關係存在，合於法律規定，應予准許。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此說明。
七、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國八十九年三月三十日
臺灣花蓮地方法院民事庭~B法官吳燁山右正本證明與原本無異。
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應抄附繕本）。
~B法院書記官連玫馨中華民國八十九年四月五日