臺北簡易庭105年度北簡字第3986號民事判決

臺灣臺北地方法院簡易民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　105年度北簡字第3986號
原　　　告　 徐珮芬
訴訟代理人　 張曼隆 律師
被　　　告　 許文彬
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國105年11月7日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應自門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○弄○○號
一樓房屋及附屬地下室遷出，並騰空交還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬元，及自民國一百零五年四月十
四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零五年四月一日起至遷讓返還系爭房屋之日止
，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣叁佰壹拾伍萬
元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告於民國104年4月3日與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系
爭租約），承租原告所有坐落臺北市○○區○○○路○段○○
巷○弄○○號1樓及其地下室之房屋（下稱系爭房屋），約定租
期自104年4月5日起至107年4月1日止，每月租金新臺幣（下
同）25,000元，並應於每月1日繳納，押租金為25,000元，
被告已依系爭租約給付押租金25,000元，而租金部分除104
年4月之租金有按期繳付外，自104年5月至同年8月之租金均
未依約於每月1日繳付而有遲延繳付情形。又被告自104年9
月起即未再給付租金，已達逾期2個月租金未給付，原告遂
於104年10月29日以存證信函催告被告給付租金，並表示欲
終止系爭租約，被告置之不理。原告復於104年11月23日委
請律師發函催告被告給付租金，若逾期未繳，即以該函終止
系爭租約，被告於104年11月24日收受，仍置之不理，系爭
契約業已終止。被告尚積欠原告104年9月至同年11月計3個
月之租金共計75,000元；又被告於系爭租約終止後仍占有系
爭房屋迄今，為無權占有，被告應給付原告相當於租金損害
之不當得利，爰請求自104年12月起至105年3月止計4個月相
當於租金之不當得利共計100,000元，及自105年4月1日起至
被告遷讓返還系爭房屋日止，按月給付25,000元相當於租金
之不當得利；另依系爭租約第18條約定：「…⒉租賃期間內
乙方（即被告）如有違背本契約各條項時，任憑甲方（即原
告）處理，乙方決不異議」，被告既已違約，依約被告即應
任憑原告處理，原告即得請求2個月租金之違約金50,000元
。原告本於系爭租約第3條、第4條、第14條、第18條及民法
第455條前段及第179條之規定，自得請求被告返還系爭房屋
，並給付積欠租金、不當得利及違約金。再被告已於105年9
月7日言詞辯論期日當庭表示願意在105年10月底前將房屋返
還原告，核屬對原告下列訴之聲明第1項請求為認諾，應本
於該認諾為被告敗訴之判決。
㈡並聲明：
⒈被告應自門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○弄○○號
1樓房屋及附屬地下室遷出，並將房屋騰空交還原告。
⒉被告應給付原告175,000元，及自本件起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒊被告應自105年4月1日起至遷讓第1項房屋日止，按月給付
原告25,000元。
⒋被告應給付原告50,000元，及自本件起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒌原告供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告方面：
㈠原告出租系爭房屋前粉刷乾淨，隱瞞房屋問題，讓被告無法
查知系爭房屋有漏水情形。而證人 陳麗華 與原告是朋友，也
有僱傭關係，且並非陳麗華帶同被告看屋，陳麗華證稱房屋
出租前有粉刷大門入內左側牆壁，但未粉刷右側牆壁，被告
提供之圖片（大門入內右側牆壁）所示情形，是在承租前就
存在云云，上開證詞與事實不符，因為無人會承租牆壁已出
現漏水壁癌黴菌之房屋，被告自搬入系爭房屋後，發現房屋
內有漏水，產生壁癌、黴菌滋生，情形嚴重，被告履催告原
告修繕，原告遲未處理，直至104年12月間才委請訴外人羅
國書前來查看，但 羅國書 看完屋況後向被告表示只能就簡單
漏水處施作防水，其餘無法修繕。然系爭房屋漏水情形嚴重
，致被告存放屋內之影音軟體母片受潮嚴重，被告受損金額
高於租金。原告雖寄發存證信函給被告，惟被告已以存證信
函回覆原告應修復漏水，被告不繳納租金是因為原告就房屋
漏水未為修復。
㈡被告於存證信函雖同意給付租金，係因原告有同意派人修繕
漏水，並非放棄同時履行抗辯權。
㈢並聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。
三、兩造不爭執事項（並有相關證據在卷足佐）
㈠兩造於104年4月3日簽訂系爭租約，由被告向原告承租其所
有之系爭房屋，約定租期自104年4月5日起至107年4月1日止
，每月租金25,000元，應於每月1日繳納，被告並已依約繳
付原告押租金25,000元（房屋租賃契約書，附於本院卷第4
至10頁）。
㈡被告自104年9月起即未再給付租金，算至104年11月止，計3
個月，積欠租金共計75,000元。
㈢原告於104年10月29日以存證信函催告被告於文到3日內給付
2個月租金共計5萬元，並表示欲終止系爭租約，被告於105
年10月30日收受送達；原告復於104年11月23日委請律師寄
發存證信函催告被告於文到5日內給付104年9月至同年11月
共3期租金合計75,000元，被告於105年11月24日收受送達（
台北仁杭郵局355號存證信函暨回執、台北南陽郵局2180號
存證信函暨回執，附於本院卷第11至16頁）。
㈣被告迄至105年11月7日本院言詞辯論期日仍占有系爭房屋。
四、本院得心證之理由
㈠系爭租約業於原告以台北南陽郵局2180號存證信函催告履行
期滿之翌日（即104年11月30日）終止：
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人
得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二
個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定
於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得
終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。系爭租約第3
、4條約定租金每月為25,000元，應於每月1日以前繳納，
每次應繳1個月份不得藉詞拖延。查被告未於104年9月1日
、同年10月1日及同年11月1日支付104年9、10、11月份之
租金，原告於被告積欠租金達3個月租額並符合期初支付
而遲延給付已逾2個月後之104年11月23日以台北南陽郵局
2180號存證信函催告被告於文到5日內給付積欠租金，並
載明逾期未給付即以該函終止契約不另通知之意旨，被告
已於104年11月24日收受送達，催告期滿日為104年11月29
日，依上開規定，堪認系爭租約已於該存證信函催告期滿
之翌日即104年11月30日終止。
2.次按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承
租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收
益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租
賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。
是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收
益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金
之給付，最高法院著有96年度台上字第1415號判決意旨可
參。惟此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租
賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承
租人能否達到使用收益之效果，則應非所問，亦有最高法
院84年度台上字第333號裁判要旨足佐。本件原告於104年
4月簽約後，將系爭房屋交付被告使用，被告固抗辯系爭
房屋漏水情形嚴重，造成被告之影音軟體母片受潮，故被
告拒絕支付租金而為同時履行抗辯（本院卷第29頁），並
提出屋況照片為證（本院卷第39至55頁），惟原告否認系
爭房屋漏水情形嚴重，並主張僅小部分有漏水情形，已委
請訴外人羅國書進行修繕，且提出委任書、收據為證（本
院卷第63、64頁），暨舉證人羅國書及陳麗華到庭作證。
經查：本件被告係自104年9月1日即未依約支付租金，算
至104年10月31日已達逾期2個月，且依前揭說明系爭租約
已於104年11月30日終止，倘被告以租賃物不合於所約定
使用、收益為由主張拒絕支付租金，即應證明系爭房屋於
斯時確有未合於約定使用收益狀態，惟依被告所提出之屋
況照片，並無法知悉究為何時所拍攝，且牆面雖有掉漆情
形，然據證人羅國書、陳麗華到庭證述內容及陳麗華庭繪
之現場圖（本院卷第70至71頁、第84頁反面至88頁），可
知系爭房屋僅外推陽台（入門後右側）天花板處有漏水，
及入門後右側牆面有掉漆情形，且依證人所述，該漏水情
形輕微，並已為修補，茲系爭房屋既僅有入門後右側外推
陽台天花板有漏水及該右側牆面有掉漆問題，尚難認原告
所提供之系爭房屋已達未合於約定使用收益狀態，本件被
告舉證猶有未足，是其所為同時履行抗辯，難認有據。
㈡按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段定有明文。系爭租約已於104年11月30日終止，依上開
規定，原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋，且被告於105
年9月7日言詞辯論期日亦當庭表示願意在105年10月底前將
系爭房屋返還原告，核屬對原告此部分請求為認諾，是原告
請求被告遷讓返還房屋，自應准許。又依系爭租約第3、4條
約定，本件租金每月為25,000元，並應於每月1日以前繳納
。查被告積欠104年9月至同年11月計3個月租金共計75,000
元（計算式：25,000Ｘ3＝75,000），依約原告自得請求被
告給付積欠租金。惟按押租金之主要目的在於擔保承租人履
行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債
務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。本
件押租金為25,000元，為兩造所不爭執，則以押租金抵充後
，被告尚積欠租金為50,000元（計算式：75,000－25,000＝
50,000），故原告請求被告給付租金50,000元，核屬有據，
逾此部分之請求，即屬無憑，不能准許。
㈢再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能
獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台
上字第1695號判例參照。查系爭租約已於105年11月30日終
止，是被告自契約終止後已無占有系爭房屋之正當權源，屬
無權占有而應返還相當租金之不當得利。參以系爭房屋每月
租金為25,000元，則原告請求被告自104年12月1日起至105
年3月31日止計4個月相當於租金之不當得利共計100,000元
，及自105年4月1日起至被告遷讓返還系爭房屋日止，按月
給付原告25,000元，亦屬有據。
㈣又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，
民法第250條第1項定有明文，惟當事人間因訂立契約而成立
法律關係，其契約內容應具體而確定，查系爭租約第18條約
定：「…⒉租賃期間內乙方（即被告）如有違背本契約各條
項時，任憑甲方（即原告）處理，乙方決不異議」，則所謂
任憑處理所指為何，缺乏具體約定內容，原告本於系爭租約
第18條約定請求被告給付50,000元之違約金及法定遲延利息
，難認有據，不能准許。
㈤末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任
；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應
付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利
率為百分之五，民法第229條第1、2項、第233條第1項前段
、第203條分別定有明文。原告請求積欠租金部分屬有確定
期限，不當得利則屬無確定期限，原告均僅請求自本件起訴
狀繕本送達翌日（即105年4月14日，本院卷第26頁）起算之
法定遲延利息，自非無據，亦應予准許。
五、從而，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，並請求被告應給付
原告150,000元（即租金50,000元及不當得利100,000元）及
自105年4月14日起至清償日止按年息5％計算之利息，暨請
求自105年4月1日起至被告遷讓返還系爭房屋日止，按月給
付原告25,000元之不當得利，為有理由，應予准許。逾此部
分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果
不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡
易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規
定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項、第3項
規定，宣告被告預供擔保，得免為假執行。至於原告敗訴部
分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國105年11月23日
臺北簡易庭
法官郭麗萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○
○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附
繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年11月23日
書記官陳紀元