裁判字號：臺灣桃園地方法院98年訴字第165號民事判決
裁判日期：民國98年09月30日
裁判案由：返還房屋訂金
臺灣桃園地方法院民事判決98年度訴字第165號原告丁○○
戊○○兼上2人訴訟代理人乙○○上三人共同訴訟代理人 李國煒 律師被告傳豐企業有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人丙○○上列當事人間請求返還房屋訂金事件，本院於民國98年9月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告於起訴狀係請求被告應給付原告新臺幣（下同）505,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，惟於本件審理期間，減縮聲明為被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，原告此部分聲明之變更，係屬減縮應受判決事項之聲明，其請求之基礎事實同一，核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告前於民國95年6月27日，向被告購買其建造之總督府
第10期B區1號三層透天房地1棟，約定總價金為新臺幣（下同）760萬元，原告遂先以信用卡支付5千元，復於同年9月30日再支付50萬元，合計已支付定金505,000元。
㈡兩造於95年6月27日訂立買賣契約時，已在當日之訂購單
上註記：「客戶自己土地銀貸若無法取得，本簽單（刷卡單）則原單奉還，本戶買賣不成立」等語，惟本件銀行貸款無法貸至9成價金，致本件買賣契約無法成交，而原告上開以信用卡支付之5千元未經被告請求付款，是依上開買賣契約之約定，兩造之買賣契約既未成立，被告應依民法第179條之規定，返還已收受之定金50萬元。
㈢綜上，爰依法提起本件訴訟，並聲明：
⒈被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：㈠原告上開購買之總督府第10期B區1號三層透天房地，確
係被告建造，惟此房地係被告委任訴外人新世紀廣告有限公司（以下簡稱新世紀公司）代為銷售，且被告從未與原告就上開房地進行接洽，亦未訂立任何契約，是兩造間並未就上開房地存在任何契約關係，被告亦未從收受原告所給付之任何款項，故被告無何給付之義務。
㈡原告雖主張其因貸款未過，所以兩造買賣契約不成立云云
，然依此主張，被告認兩造買賣契約已成立，惟原告違約並未申請銀行貸款，故不符合前揭訂購單所示之條件，自不能請求被告返還定金。
㈢綜上，原告之請求為無理由，並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、本院之判斷：㈠經查，原告前於95年6月27日，購買被告建造、坐落於桃
園縣蘆竹鄉之總督府第10期B區1號三層透天房地1棟，約定總價金為760萬元，原告遂先以信用卡支付5千元，復於同年9月30日再支付現金50萬元，惟被告並未就上開信用卡之款項為請款，是原告合計支付定金50萬元一情，為兩造所不爭執，並有原告提出訂購單2紙、信用卡簽帳單1紙為證（見本院卷第7頁至第8頁、第53頁），並有臺灣土地銀行98年8月10日總個卡業字第0980029077號函
1紙在卷可稽（見本院卷第65頁），是此部分之事實堪以認定，合先敘明。
㈡被告辯稱：上開建物雖係被告所建造，並委任訴外人新世
紀公司代為銷售等語，惟被告並未與原告訂立上開房地之買賣契約云云，原告固坦承其係與新世紀公司之人員即訴外人己○○、 陳儒宗 、 賴美蓉 ，洽談上開房地之買賣事宜，並交付定金50萬元予訴外人己○○、陳儒宗、賴美蓉，惟否認並未與被告訂立買賣契約，主張：依訴外人己○○等人交付之訂購單，上蓋有被告公司之印章，顯見兩造已成立買賣契約等語。再查，被告自陳上開房地確係為伊建造，並委任訴外人新世紀公司代為銷售，自應認訴外人新世紀公司公司就銷售上開房地之業務範圍內，為被告之代理人；從而，訴外人新世紀公司代理被告與原告就上開房地買賣契約之價金、位置，均達意思表示合致，顯見原告與被告間就上開房地之買賣契約，業已有效成立。
㈢被告辯稱：其並未收到原告所交付之定金50萬元，然原告
既已交付此部分之定金予被告之代理人新世紀公司，此為被告所不爭執，復依原告提出桃園縣政府消費申訴案件97年12月26日協商紀錄書1份，訴外人新世紀公司代理人己○○陳稱：該50萬元尚在新世紀公司處等語（見本院卷第11頁），是應認原告已交付定金50萬元予被告，並由被告之代理人新世紀公司收受無訛，是被告辯稱其並未收到原告交付之定金50萬元，即屬無據。
㈣原告主張：依兩造於95年6月27日所訂立之訂購單上註記
：「客戶自己土地銀貸若無法取得，本簽單（刷卡單）則原單奉還，本戶買賣不成立」等語，惟本件銀行貸款無法貸至9成價金，致本件買賣契約並未成立云云。又查，依原告提出兩造於95年6月27日所訂立之訂購單，其上固註記：「客戶自己土地銀貸若無法取得，本簽單（刷卡單）則原單奉還，本戶買賣不成立」等語，然兩造當日已就買賣之標的、價金，已達意思表示合致，業如前述，是應認兩造就上開房地之買賣契約，業已有效成立，雖訂購單上有上開註記，然衡以一般人多以銀行貸款作為買賣房地價金之給付方式，是觀諸上開註記內容，當事人之真意應係以原告無法取得銀行貸款為買賣契約之解除條件，是本件次應審酌者，在於本件買賣契約之解除條件是否已成就。末查，原告主張其將貸款契約交付予訴外人己○○，由己○○去向臺灣土地銀行，以原告丁○○、戊○○之名義辦理貸款，但是後來貸款沒有成功，且己○○在97年12月26日桃園縣政府消費申訴案件中亦陳稱確實無法辦理貸款，顯見本件買賣契約之解除條件業已成就云云；依原告提出97年12月26日桃園縣政府消費申訴案件，訴外人己○○陳稱：「…，申訴人係向本公司訂購傳豐企業有限公司洟設之房屋，並支付現金伍拾萬元予本公司，因申訴人銀行貸款問題，是否可貸未知？所以將該款暫予扣留，假使無法貸款，本公司會將該項款全部退還予申訴人。」等語（見本院卷第11頁），是訴外人己○○並未陳稱：本件原告無法辦理房屋貸款；本院另依職權向臺灣土地銀行查詢原告丁○○、戊○○是否曾向該行辦理貸款，經臺灣土地銀行於98年8月10日以總個卡業字第0980029077號函覆稱：截至98年8月4日止，無上揭情事等語（見本院卷第65頁）；綜上，原告主張其已向銀行申辦貸款，惟未通過貸款之事實，尚無可信。此外，原告就上開解除條件之成就，未能再舉證以實其說，是應認兩造就上開房地之買賣契約，仍有效成立。
㈤綜上，兩造就上開房地之買賣契約，既仍有效成立，則原
告主張買賣契約不成立，依民法第179條之規定，請求被告返還定金50萬元，即屬無據；此外，原告於起訴狀記載，依民法第266條、第249條第4款、第259條第2款之規定，請求被告返還定金云云，惟兩造買賣契約之解除條件並未成就，原告自不能依民法第259條第2款契約解除之效力，請求被告返還定金；另原告亦未能舉證證明兩造就上開房地之買賣契約已屬給付不能，是其依民法第266條之規定請求返還定金，乃係無理；末本件原告既未能舉證證明其已向銀行辦理貸款惟無法通過核貸之事實，則難認本件契約有何不可歸責於雙方之事由，致不能履行之情，則原告依民法第249條第4款之規定，請求返還定金50萬元，亦無理由。從而，原告起訴請求被告返還定金50萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與判決基礎不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國98年9月30日
民事第三庭法官陳心婷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年9月30日
書記官林君燕