裁判字號：臺灣高等法院112年上字第870號民事判決
裁判日期：民國113年07月30日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院民事判決112年度上字第870號上訴人 蔡宗廷 訴訟代理人 李哲賢 律師被上訴人 王贊榮 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國112年5月18日臺灣新北地方法院111年度訴字第2843號判決提起上訴，經本院於113年7月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付被上訴人不當得利及違約金本息部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
廢棄改判部分之第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人原於起訴狀固未明言依民法第179條規定為請求，惟其聲明已為「相當於租金之損失」請求，且係在租賃契約外之另一請求，有原審言詞辯論筆錄足按（見原審卷第479頁）。是其真意應為對上訴人無權占有期間所享有利益返還，為不當得利請求。嗣上訴人於本院陳明訴訟標的法律關係包含民法第179條規定（見本院卷一第106頁），其自始均主張同一事實理由，未變更訴訟標的，應屬補充法律上之陳述，依民事訴訟法第256條之規定，為法之所許。
二、被上訴人主張：上訴人於民國108年8月30日向伊承租門牌號碼新北市○○區○○○路0段00號0樓之0房屋（下稱系爭房屋），並簽訂租賃契約（下稱系爭租約）。雙方約定租期自同年9月1日起至111年8月31日止共計3年，每月租金新臺幣（下同）3萬元。上訴人於租期屆滿時，應立即返還系爭房屋，若未即遷出，依系爭租約第十二條之約定，須按租金1倍支付伊違約金至遷讓完畢。詎上訴人於租期屆滿後，遲至112年8月12日始遷出，其無權占用系爭房屋期間，依社會通常觀念應獲有相當於租金之利益，致伊受有每月租金行情3萬元計算之相當於租金之損害。上訴人自應負有返還不當得利及賠償違約金之責等情。爰依系爭租約上開約定、民法第179條規定，求為命上訴人㈠自111年9月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之損害3萬元；㈡自同年10月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付被上訴人違約金3萬元之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。就上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：雙方於簽訂系爭租約時，即已約定租期屆滿時轉為買賣，僅因兩造間約定買賣價金是實支實付的概念，被上訴人於租賃期間將屆滿時，有提供房屋稅與地價稅的單據，但未提出系爭房屋貸款利息繳納明細（下稱房貸明細），致轉換的頭期款數額無法確定。故伊於租期屆滿後持續占有使用系爭房屋期間並非無權占有，被上訴人請求相當於租金之損害及違約金賠償，並無理由等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人給付不當得利及違約金部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄；㈡上開廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴。
四、查，上訴人之租期至111年8月31日已屆滿，於112年8月12日始遷離。上訴人另訴請被上訴人履行兩造間買賣契約，為臺灣新北地方法院於同年9月18日以111年度重訴字第696號判決（下稱另案判決）駁回其訴，有另案判決在卷（見本院卷一第465至473頁），兩造並不爭執（見本院卷一第407頁），堪認為真實。
五、被上訴人主張上訴人於租期屆滿後未遷出，並無占有系爭房屋之權源，應負給付不當得利及違約金之責等節，為上訴人否認，並以前詞為辯，經查：
（一）民法第946條規定：「占有之移轉，因占有物之交付而生效力。前項移轉，準用第761條之規定」；同法第761條第
1項規定：「動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力。但受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力」。故當事人就租屋締結買賣契約，買受人於買賣契約成立生效前，既已本於租賃關係而承租占有租屋，依同法第946條準用第761條第1項但書之規定，買受人就租屋自買賣契約成立之日起，即已接受出賣人之交付（最高法院46年台上字第64號判例意旨參照）。本件兩造雖締結系爭租約，且上訴人之租期至111年8月31日已屆滿，系爭租約第十二條第1項復約定，租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。上訴人依約原應於租期屆滿日，負有返還被上訴人系爭房屋之義務。惟查，兩造於系爭租約另訂特別約定（下稱系爭特別約款）：「雙方約定於民國111年8月31日租約到期後轉為買賣，約定新臺幣九百萬元為成交價，三年的租金含押金轉為頭期款，若租方（即上訴人）無法履行買賣合約時，租金就無條件沒收，若出租方（即被上訴人）無法履行買賣合約時，租金全數退還承租方，預計一個月内完成所有買賣流程，否則如上述雙方協議違約論」，首句「於民國111年8月31日租約到期後轉為買賣」，即已明白揭示於系爭租約屆期，即轉換成立買賣契約，有系爭租約在卷（見原審卷第342頁）。被上訴人亦自陳：若順利完成買賣契約，不用交付房屋等語（見本院卷二第69頁）。堪認買賣契約經兩造合意轉換成立，被上訴人願與上訴人達成占有移轉系爭房屋之合意。依系爭特別約款約定，系爭租約於租期屆滿日轉為買賣契約，兩造即達成占有移轉系爭房屋之合意，上訴人自已接受被上訴人之交付。在買賣契約存續期間，上訴人有權占有系爭房屋，且不負有依系爭租約上開約定返還被上訴人系爭房屋之義務。被上訴人雖主張兩造關於買賣契約之成立，是上訴人當初說3年後，如果存夠頭期款，在租約到期轉為買賣契約，若未存夠頭期款，就不買了云云，惟系爭特別約款之約定僅簡要記載，系爭租約到期即轉為買賣契約，並未附加上訴人是否存夠頭期款為條件，被上訴人所述顯與系爭特別約款文義不符，是項主張，自不可採。被上訴人又以系爭特別約款載有「預計一個月內完成所有買賣流程」，係指租期屆期後1個月內由上訴人決定變更契約之合意，故非於系爭租約屆期即轉換為買賣契約云云，執為其主張。被上訴人對系爭特別約款內此句如此解釋之原因，並陳稱：該約款內所載「若租方無法履行買賣合約時，租金就無條件沒收」，係表示上訴人無意變更為買賣契約時，租金還是租金等語（見本院卷一第245頁）。然「履行」一詞，通常係指在契約成立生效後完成約定之義務言，被上訴人自行解釋係上訴人同意變更為買賣契約之意思，已與文義未合。且縱將「履行」解為上訴人同意成立買賣契約，則倘上訴人不願成立買賣契約，租金原本即依系爭租約繳交予被上訴人，不生沒收問題。會有「沒收」之約定，必然是轉換成立買賣契約後，上訴人不願履行交付價款義務，始生被上訴人得「沒收」已收受之價金，以資懲罰，與是否以「租金」作為約定之用語無涉。被上訴人此部分主張，自未可取。至被上訴人有關買賣契約尚未成立之主張本意，或可解為在完成「買賣流程」前，買賣契約尚未成立生效，故系爭特別約款之約定性質僅為預約云云。惟按當事人訂立之契約，究為本約抑係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意見不明或有爭執時，則應通觀契約全體內容定之，若契約要素已明確合致，其他有關事項亦規定綦詳，已無另行訂定契約之必要時，應即認為本約（最高法院85年度台上字第2396號判決意旨參照）。兩造已於系爭特別約款訂明上訴人買受之標的物為系爭房屋，價金為900萬元如上述，約定內容與民法第345條：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」，所規定買賣契約應約定事項均已合致，並無其他必要之點須另行訂定契約決定，因此系爭特別約款並非預約。被上訴人徒以上訴人未完成「買賣流程」，即謂系爭房屋買賣尚未成立生效云云，自非可取。
（二）又依系爭特別約款約定「預計一個月内完成所有買賣流程，否則如上述雙方協議違約論」，可見兩造均負有於系爭租約屆期後，於1個月內會同辦理完成買賣契約履行事項之義務。上訴人就未依約在上開期限內與被上訴人簽訂買賣契約書面，並完成系爭房屋所有權移轉登記等買賣契約流程，並不爭執（見本院卷一第107頁）。且有被上訴人提出其委任之代書於111年7月7日向上訴人洽詢簽約及系爭房屋所有權移轉事宜之對話紀錄、不動產買賣契約書、土地登記申請書、土地所有權、建築改良物買賣移轉契約書、土地增值稅申報書、契稅申報書等稿件可參（見原審卷第537、549至561、565、567、569、571、573至576頁）。惟系爭特別約款就上訴人未於限期履行買賣契約，僅約明「若租方無法履行買賣合約時，租金就無條件沒收」，買賣契約並未因此失其效力。被上訴人亦僅對此陳稱：若上訴人未履行，其也不會讓上訴人有買賣契約等語（見本院卷二第70頁），並未述明其如何依約解消買賣契約效力。因此，上訴人雖有未在期限內完成買賣契約履行事項之情，雙方並未將此項違反系爭特別約款事由約定為買賣契約失效事由，被上訴人以上訴人於系爭租約期滿1個月未履行買賣契約，主張上訴人即喪失占有權源云云，尚屬不合。
（三）雖被上訴人所表明上訴人未履行買賣契約，其也不會讓上訴人有買賣契約一語如上述，倘參酌其以兩造間在系爭租約期滿後不存在契約關係，而向被上訴人依物上請求權法律關係，請求返還系爭房屋資為起訴事由。可解為被上訴人因上訴人遲延未履行會同辦理「買賣流程」事項，而依民法第255條規定，以起訴狀送達上訴人代解除契約之意思表示，解除兩造間買賣契約而為系爭房屋返還請求。惟上訴人就其未依約履行原因，稱：（契約）要轉換時，因被上訴人並沒有提出房貸明細，雙方發生爭執等語。此與上訴人與代書於111年7月7日對話：「（代書）蔡先生您好，我把每一期應支付價金與條件放在記事本，原則暫約周日晚上簽約。…」「（上訴人）依約定，我還是強調出租方本來就承諾提供三年的房貸利息明細作為抵扣，代書一直跟我強調合約內容，也希望同時約定出租方。感謝」，有關上訴人向被上訴人索要房貸明細情節一致，有通訊軟體對話紀錄足按（見本院卷一第327頁）。上訴人復陳稱：「兩造間買賣契約已成立，但被上訴人提供利息明細與房屋稅單，會影響頭期款計算，所以應是被上訴人契約上協力義務，若不履行，依兩造約定會發生違約問題」等語（見本院卷一第496頁）。顯見上訴人在被上訴人未提出房貸明細前，無法在限期內同意辦理與被上訴人間之「買賣流程」事項。其於履約期內行使同時履行抗辯權之意甚明。按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，為民法第264條第1項前段所明定。債務人享有同時履行抗辯權者，於未行使其抗辯權前，固可發生遲延責任，然於其合法提出同時履行之抗辯後，其遲延責任即溯及免除（最高法院110年度台上字第2411號判決意旨參照）。又雙務契約上之給付義務，除債之關係所固有、必備，並用以決定債之關係類型之主給付義務外，尚有從給付義務。所謂從給付義務，僅具輔助主給付義務之功能，確保債權人之利益獲得最大之滿足。從給付義務雖非基本義務，但該義務之履行對契約目的之達成倘有必要，應認與他方之給付立於互為對待給付之關係，可行使同時履行之抗辯。查系爭特別約款之約定，尚包含「轉為頭期款時，由出租方提供這三年的房貸利息明細與房屋、地價稅單扣除後方為頭期款」之附加條款（下稱系爭附加約款），有系爭租約可稽（見原審卷第342頁）。附加此部分約款之緣由，係被上訴人於雙方簽完系爭租約並完成系爭特別約款之約定後，因感覺上訴人在繳完3年頭期款前，可先行享有居住於系爭房屋3年，致其可另行出租他人之利益受損。故提議系爭租約3年所產生之房貸利息、房屋稅及地價稅均由上訴人承擔，經上訴人應允後，始再行附加之約定，為被上訴人於另案判決陳述甚明（見本院卷一第467頁）。又被上訴人自陳系爭附加約款所計算之金額是要上訴人先在所付的全部租金中扣除，嗣扣除後之租金與押租金轉為頭期款等語（見本院卷二第70頁），核與上訴人與代書交涉中言明房貸利息可供抵扣一語相符如上述。是貸款利息金額多寡與上訴人應繳付頭期款金額息息相關，且係明顯有利於上訴人之資料。被上訴人迄系爭租約期滿後1個月未提出房貸明細，為被上訴人自承其僅給與上訴人107年申請貸款時之利息明細，雖嗣後有延長貸款優惠期，並未再交付上訴人重行計算之明細等語（見本院卷一第313頁），自已違反系爭附加約款之約定，上訴人以此為由未會同辦理購買系爭房屋之「買賣流程」，並於與代書對話當時即已行使同時履行之抗辯，應不負遲延責任，被上訴人解除買賣，依法無據。被上訴人另主張其已與上訴人約明房貸利息為每月8,775元云云，惟其對於雙方有此合意，並未舉證以明，是項主張，亦未可採。
（四）本院已於112年11月17日調取被上訴人關於系爭房屋之房貸明細，有安泰商業銀行繳息明細附卷（見本院卷一第393頁）。被上訴人自已無庸再為此項給付義務之履行，上訴人同時履行抗辯事由亦消滅，惟上訴人早於同年8月12日即遷離，且遷離前係有權占有，已如前述。被上訴人以上訴人占有期間為無權占有，並請求上訴人給付系爭租約期滿後占有期間相當於租金損害及違約金，並無理由。
六、綜上所述，被上訴人依系爭租約第十二條約定、民法第179條規定，請求上訴人自111年9月1日起至遷讓系爭房屋之日止，應按月給付被上訴人相當於租金之損害3萬元；自同年10月1日起至遷讓系爭房屋之日止，應按月給付被上訴人違約金3萬元，為無理由，不應准許。原審關於命上訴人如數給付不當得利及違約金部分，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國113年7月30日
民事第六庭
審判長法官周美雲
法官游悅晨法官古振暉正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國113年7月31日
書記官廖逸柔