臺灣花蓮地方法院小額民事判決
111年度花小字第542號
原告 王弘毅
被告 葉素娥
上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國111年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣(下同)100,000元，及自民國111年10月17日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用1,000元由被告負擔。
本判決第1項得假執行。但被告如以100,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠伊於民國109年2月11日經訴外人 卯重寶 介紹，以新臺幣(下同)4,064,800元向被告購買其所有坐落於花蓮縣○○鎮○○段0000○0000地號土地(下稱系爭土地)，而為確認系爭土地可供建築，兩造並於系爭土地買賣契約書（下稱系爭契約）上增列第10條第3點之特別約定事項，約明「本件買賣如經建築師判定不能建築，則雙方同意解除契約，賣方無息返還簽約金，本特約期限自簽約日起壹個月內有效。」（下稱系爭特約條款），嗣兩造簽約後，伊即依約給付簽約金100,000元予被告。
㈡詎料，逾越上揭特約期限後，伊仍未獲告知系爭土地是否經判定能否建築，反而於109年5月7日收受被告催告伊於10日內履行付款義務，否則將解約並沒收簽約金之存證信函（下稱系爭存證信函）。然被告遲至簽約後5個多月始取得花蓮縣玉里鎮公所(下稱玉里鎮公所)函覆確認系爭土地前方之道路符合既成道路要件，已逾系爭特約條款所定之1個月期限，系爭契約自當然生解除。且縱認伊逾期未行使解除權，惟系爭土地業經被告出售予他人，被告自應返還簽約金。
㈢為此，爰依系爭契約及民法第259條、第179條之規定提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應給付原告100,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉請依職權宣告假執行。
二、被告則以：因兩造對建築執照之取得均無把握，所以於簽訂系爭契約時，議定由準備建築的買方即原告委請建築師判斷，並約定如判定系爭土地不能建築，則伊同意歸還簽約金100,000元，且系爭特約條款中既已約明：「本特約期限自簽約日起壹個月內有效」等語，而迄至伊於109年5月7日寄發系爭存證信函時止，原告已逾付款期限近2個月，伊依約沒收簽約金，於法並無不合。且原告於收受系爭存證信函後亦置之不理，顯已放棄權利，歷經2年才提起本件訴訟要求歸還簽約金，實不合理等語。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文，又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。倘當事人契約發生疑義，法院應觀契約全文，斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據。法院進行契約之解釋，除依文義解釋(以契約文義為基準)、體系解釋(綜觀契約全文)、歷史解釋(斟酌訂約時之事實及資料)、目的解釋(考量契約之目的及經濟價值)並參酌交易習慣與衡量誠信原則，加以判斷外，並應兼顧其解釋之結果不能逸出契約中最大可能之文義(最高法院103年度台上字第713號判決意旨參照)。
㈡本件依系爭特約條款，「被告」負有最終查證系爭土地可否建築之義務。
⒈經查，系爭特約條款係因原告為避免購入系爭土地後，卻因法規限制無法建築，而經兩造合意之特別約定，自屬保護「原告」之特約，倘該特約條款文義有不明之處，揆諸上揭說明，自應為「原告」有利之解釋，合先敘明。
⒉查系爭土地於被告依系爭契約為移轉登記前，被告仍為所有權人，故系爭土地有無建築限制，依建築管理行政實務及社會交易常情，自以「土地登記名義人」即被告始有權限進行查證，此可由下列㈢、⒈所示之系爭函文1、2、3均為「被告」具名向行政機關申請而獲函復可證。綜上，足認此項查證義務屬出賣人即被告之義務。至被告雖主張兩造約定由原告委請建築師判斷能否建築云云，惟建築師雖可依其專業提供建議，然倘對系爭土地在建築法規上有無不能建築之限制存有疑義，核仍屬建照核發之主管機關始有判定之權，是系爭特約條款雖約定「建築師判定」等語，惟對於存有上揭建築師不能判斷之情形，其處理方式顯存有漏洞，又系爭特約條款文義有不明之處，應為「原告」有利之解釋，已如前述。從而，自不得僅以系爭特約條款載明「建築師判定」之語，遂對「被告」負有最終之查證義務略而不論。
㈢本件原告於被告未履行系爭特約條款之1個月期限後，已行使解約權，被告自負有返還簽約金之義務。
⒈查系爭土地前方之道路是否為既成道路，前經「被告」向玉里鎮公所函詢，經該公所於109年3月13日以玉鎮建字第1090003074號函復以：「一、經本所現場勘查結果，旨述地號面前道路（坐落本鎮泰林段1747及1751地號前)現況係可供公眾通行使用，惟實際位置應以地政單位鑑界為準。二、是否為現有巷道請逕向花蓮縣政府都市計畫科申請。」（下稱系爭函文1，見卷第67頁）；並函轉花蓮縣政府處理，而經花蓮縣政府於109年6月17日以府建土字第1090115605號函復以：該道路符合釋字400號既成道路之要件等語（下稱系爭函文2，見卷第69-70頁）後，玉里鎮公所於109年7月31日以玉鎮建字第1090011345號函復被告：「系爭土地前之聯外道路，已經縣府確認符合既成道路要件。」等語（下稱系爭函文3，見本院卷第65頁）。綜上，距系爭契約於109年2月11日簽約時起算，系爭函文1、2、3作成之時間均已逾系爭特約條款所定之1月期限，依系爭特約條款規定，自當然生解約退還簽約金之效果。況本件縱認原告須依系爭特約條款向被告表示解約，始生解約效力，然依被告所提出之系爭存證信函上所載：「今雖然經仲介通知台端（即原告)已決定放棄權利不買了」等語(見本院卷第27頁)，已足認原告於上揭存證信函發函之日（即109年5月7日）前某日，已透過仲介向被告行使解約之權，益徵系爭契約已生解約效力，被告自負返還簽約金之義務。
⒉至被告雖偕擬定系爭契約條款之代書即證人 鄭永秋 到庭稱：「(法官問：如果超過一個月當時兩造如何約定？）超過的話，代表買方願意承購就需要付錢。」等語。然本院審酌此情與上揭㈡之說明不合，且不符系爭特約條款係以使原告購得「可供建築土地」之契約目的；況倘如此解釋，則豈非被告僅需單純不為查證或為拖延，待超過系爭特約條款1個月查證期間後，原告即無由依系爭特約條款主張解約並請求退還簽約金？是證人上開所述，自不足採，無由據此為被告有利之認定。
㈣綜上，原告已合法解除系爭契約，是其依系爭特約條款請求被告返還簽約金，自屬有據。而本件原告至遲於被告寄發系爭存證信函前某日，已向被告表示解約之意，業如前揭㈢、⒈所述，是自被告自斯時起即負有返還簽約金之義務。從而，原告請求自起訴狀繕本送達翌日起算遲延利息，對被告既無不利，自無不可。而本件原告之起訴狀繕本係於111年10月5日寄存於被告住所地之高雄市政府警察局小港分局小港派出所，有卷附送達證書可憑（本院卷第47頁），經10日（即自111年10月16日）發生送達效力，是原告請求自起訴狀繕本送達翌日即111年10月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，自屬有理。
五、綜上所述，原告依系爭特約條款，請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、本件係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條之20規定，依職權宣告假執行。本院並依同法第436條之23準用第436條第2項，適用同法第392條第2項規定，依聲請宣告被告預供擔保，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第2項所示金額。
中 華 民 國 111 年 12 月 2 日
花蓮簡易庭 法官 李立青
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（上訴狀
應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費；如於本判決宣示後送達
前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按對
造人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不
得為之。且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其
具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事
實者。
中 華 民 國 111 年 12 月 5 日
書記官林政良
計算書：
項目金額（新臺幣）
第一審裁判費1,000元
合計1,000元