臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
106年度中簡字第2295號
原 告 謝逸騰
被 告 京漢國際驗證有限公司
法定代理人 劉彥宗
訴訟代理人 劉喜 律師
複代理人 蔡昆宏 律師
上列當事人間請求給付使用租金事件，本院於民國107年1月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告與訴外人 劉詩宗 於民國102年3月間共同購買
門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號4樓之1房屋（下稱
系爭房屋），持分各為1/2，且將系爭房屋租予被告公司使
用，而產生特許權利收入（即以專利權、商標權、著作權、
商標認證、產品認可等各種特許權利，供他人使用而取得之
所得）為被告公司之營業方式，且被告公司為客戶申請特許
權利所登記之地址為系爭房屋，故約定被告公司以給付系爭
房屋之房貸、管理費、地價稅及房屋稅，作為租金之給付方
式。嗣原告就系爭房屋向玉山銀行繳納如下款項：105年9月
：17,578元、2,068元、16,720元；105年10月：2,035元、1
6,808元；105年11月：2,034元、16,800元；105年12月：16
,768元、561元、2,030元、2,009元、16,601元；106年1月
：2,009元、16,601元；106年2月：2,009元、16,600元；10
6年3月：2,009元、16,601元；106年4月：2,009元、16,601
元；106年5月：2,033元、16,793元；106年6月：2,033元、
16,793元，以上合計新臺幣（下同）224,103元，自應由被
告將應上開金額之2分之1即112,052元給付予原告，爰依租
賃契約之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原
告112,052元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
年利率5％計算之利息。
二、被告則以：被告於103年6月間即向訴外人 張文粲 承租台中市
○區○○○街○號房屋（下稱東光七街8號房屋），並早已遷
至東光七街8號房屋，且於103年12月3日經台中市0000
00000000地○○○○街0號房屋，並使用迄今，是
被告自103年6月間起即未再使用系爭房屋作為營業用地，又
被告公司於105年12月12日即將所有客戶之ISO證書上之被告
公司地址變更為東光七街8號房屋，亦即被告於105年12月12
日後，即無再使用系爭房屋地址作為被告客戶ISO證書上之
地址，則原告請求被告給付105年9月份至106年6月份之租金
實無理由等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利
判決，被告願供擔保准予宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
本件原告主張其與訴外人劉詩宗於102年3月間共同購買系爭
房屋，持分各為1/2，且將系爭房屋租予被告公司使用，而
產生特許權利收入（即以專利權、商標權、著作權、商標認
證、產品認可等各種特許權利，供他人使用而取得之所得）
為被告公司之營業方式，且被告公司為客戶申請特許權利所
登記之地址為系爭房屋，故約定被告公司以給付系爭房屋之
房貸、管理費、地價稅及房屋稅，作為租金之給付方式，嗣
被告積欠原告105年9月至106年6月之租金乙節，固據原告提
出存證信函、玉山銀行繳款紀錄、ISO證書等件為證，而被
告雖不爭執系爭房屋係原告與訴外人劉詩宗所共有，及曾設
址於系爭房屋之事實，惟否認自105年9月至106年6月期間與
原告間存有租賃關係及應給付租金予原告之義務，並以前詞
置辯，是本件爭點為：兩造間自105年9月至106年6月期間就
系爭房屋有無租賃之合意？茲論述如下：
(一)按民法第421條第1項規定，稱租賃者，謂當事人約定，一
方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。而依民法
第153條規定，當事人對於契約必要之點意思表示一致，契
約始能成立。租賃，乃特定當事人間所締結之債權契約，對
於契約必要之點意思表示必須一致，租賃契約以租金及標的
物為其要素，故租金及標的物，自屬租賃契約必要之點，茍
當事人對此兩者意思表示未能一致，租賃契約自無從成立（
最高法院99年度臺上字第1553號判決、40年臺上字第1482號
判例參照）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有
舉證之責任，此觀民事訴訟法第277條前段即可明知。因此
，主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具
備之特別要件，負舉證之責任（最高法院48年度臺上字第88
7號判例參照）。
(二)查原告對於兩造間就系爭房屋自105年9月至106年6月期間有
租賃關係存在，然為被告所否認，則原告自應就其與被告間
存有租賃或類似租賃之有償契約關係，負舉證責任。換言之
，原告須證明與被告間有給付系爭房屋之房貸、管理費、地
價稅及房屋稅以作為對系爭房屋使用收益之對價之合意。惟
依原告所提出之前揭證據均不足以證明兩造間於105年9月起
至106年6月期間有達成租賃契約之合意，況據證人即系爭房
屋共有人劉詩宗到庭證稱：系爭房屋係由我和原告所共有，
提供給被告公司做為國內營業及外國代理國際地址使用，但
並無約定租金。但在103年6月10日被告公司就已經遷離上開
房屋住址，並未再繼續使用上開房屋。被告公司在103年6月
10日就遷到台中市○區○○○街○號房屋址等語（見本院卷一
第123頁反面）；另被告公司於103年12月2日即已申請遷址
至台中市○區○○○街○號房屋乙情，亦有卷附臺中市政府
函足稽；核與證人劉詩宗所述被告公司早於103年間已遷離
，並未使用系爭房屋乙節相符，足見被告公司自105年9月起
至106年6月期間顯未占有使用系爭房屋至明。至於原告雖提
出ISO證書上記載之住址為系爭房屋地址，惟此僅能證明被
告曾使用該地址在ISO證書上，尚難據此認為被告於105年9
月起至106年6月間有就系爭房屋「占有」使用之。綜觀上情
，均難認兩造間自105年9月起至106年6月期間有合意成立系
爭房屋租約之意思，是以，原告請求被告給付105年9月至10
6年6月之租金，即屬無據。
四、綜上所述，兩造於105年9月至106年6月間，並無租賃關係，
從而，原告依兩造間租賃契約之法律關係請求被告給付原告
112,052元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年
利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與
判決結果不生影響，爰不逐一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年2月14日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官呂明坤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年2月14日
書記官洪加芳