裁判字號：臺灣臺北地方法院100年簡上字第343號民事判決
裁判日期：民國100年11月25日
裁判案由：返還房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決100年度簡上字第343號上訴人 王文政 被上訴人 謝啟泰 訴訟代理人 趙懷琪 律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國100年5月31日臺灣臺北地方法院新店簡易庭100年度店簡字第333號第一審判決提起上訴，經本院於民國100年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決第一項關於命上訴人自民國一百年三月三日起至返還門牌臺北市○○區○○路二段二號一樓房屋之日止按月給付新臺幣陸萬元部分及第二項關於命上訴人給付超過新臺幣壹拾萬玖仟參佰零柒元及其利息部分，以及該部分假執行之宣告暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之六，餘由上訴人負擔。
事實及理由程序部分：本件上訴人於民國100年6月17日提起上訴時，聲明
「原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回」，嗣於100年7月15日具狀表示減縮上訴聲明為「原判決新臺幣（下同）12萬元部分廢棄」，又於100年10月5日準備程序陳述上訴聲明為「如100年6月17日上訴狀所載」，因其上訴範圍不明確，經本院闡明後，於100年11月4日言詞辯論期日確定上訴聲明為「原判決第一項關於命上訴人給付損害金及第二項關於命上訴人給付超過49,307元及其利息部分，以及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回」，先予敘明。
被上訴人主張：被上訴人於99年4月7日與上訴人簽訂房屋租賃
契約（下稱系爭租約），將門牌臺北市○○區○○路2段2號1樓房屋（下稱系爭房屋）出租上訴人，約定租賃期間自99年5月1日起至104年4月30日止，上訴人應於每月1日前給付租金6萬元，另給付保證金6萬元。惟上訴人自99年12月起未依約給付租金，並遲付兩期以上，被上訴人遂依民法第440條第2項及系爭租約第15條約定，於100年2月18日發函向上訴人為終止租約之意思表示，上訴人已於100年3月2日收受，自應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，及自終止租約之翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利6萬元，並於扣除保證金6萬元後，給付自99年12月1日起至100年2月28日所欠租金12萬元，另賠償水電費及設備損失共49,307元等情。依不當得利之法律關係及系爭租約之約定，求為判命上訴人自100年3月3日起至返還系爭房屋之日止按月給付被上訴人6萬元，另給付被上訴人12萬元及自起訴狀繕本送達翌日即100年4月30日起至清償日止按年利率5%計付利息之判決（其餘請求業經判決勝訴確定）。
上訴人則辯稱：上訴人於99年11月底及12月1日曾以電話向被
上訴人表示終止系爭租約，惟被上訴人要求上訴人與仲介人員 許瀞文 洽談，上訴人亦與許瀞文聯繫，但許瀞文不肯處理，並表示被上訴人方有權決定。嗣上訴人於99年12月初遷出系爭房屋後，委託訴外人于 自超 代為返還系爭房屋之鑰匙，許瀞文仍不願收受， 于自超 僅得將鑰匙置於系爭房屋之櫃檯上，並拍照存證，故上訴人已將系爭房屋返還被上訴人，係被上訴人受領遲延等語。
本院之判斷
被上訴人主張：兩造於99年4月7日簽訂系爭租約，約定被上訴人將系爭房屋出租上訴人，租賃期間自99年5月1日起至104年4月30日止，上訴人應於每月1日前給付租金6萬元，另給付保證金6萬元，嗣上訴人自99年12月起未依約給付租金，被上訴人除以保證金6萬元扣抵租金外，並於100年2月18日發函向上訴人為終止租約之意思表示，上訴人已於100年3月2日收受等情，為上訴人所不爭執。惟被上訴人主張：上訴人尚積欠租金12萬元，且於被上訴人終止系爭租約後，迄未返還系爭房屋等情，為上訴人所否認。茲就兩造爭執要點，分述如下：
㈠上訴人是否已先向被上訴人為終止系爭租約之表示？又何時
發生終止效力？被上訴人於100年3月2日向上訴人表示終止系爭租約，有無理由？按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第453條定有明文。次按終止租賃契約，依民法第263條準用同法第258條規定，應向他方當事人以意思表示為之。而對話人為意思表示者，其意思表示，以相對人了解時，發生效力，民法第94條亦定有明文。是終止租賃契約之意思表示，只須相對人了解時即發生效力，並非要式行為。經查：
⒈依系爭租約第11條約定，上訴人得期前終止租約，但應於
1個月前通知對方，並須賠償被上訴人1個月租金（參見原法院卷第7頁）。故系爭租約雖定有期限，上訴人於租賃期間屆滿前，仍得終止租約，僅須於1個月前通知被上訴人並賠償1個月之租金。
⒉上訴人辯稱：其曾於99年11月底及12月1日以電話向被上
訴人表示終止系爭租約，惟被上訴人要求上訴人與仲介人員許瀞文洽談，許瀞文亦不肯處理，並表示被上訴人方有權決定，上訴人於通知終止租約後，已先將屋內物搬走，再還鑰匙等情，核與證人許瀞文結證稱：「於99年，詳細時間我不記得，上訴人打電話跟我說他想要解約，他要把鑰匙交給我，叫我交給被上訴人，但是我當下就拒絕他。因為我告訴他這不是我的權責，解約必須跟所有權人面對面談，我可以幫忙約被上訴人。後來我打電話給被上訴人，後來上訴人就請了一位代理人即證人于自超出來處理，中間談過二次，但是條件談不攏…」等語及證人于自超結證稱：「（問：關於上訴人有無向被上訴人主張提前終止租約一事，你是否知悉？）有，我知道，是我拿鑰匙去歸還。（問：過程中有無遇到被上訴人謝啟泰？）有，見過
一、二次，都是談歸還房屋之問題。…我們把屬於我們所有的資產、器材等搬走之後，就去還鑰匙…」等語（參見本院卷第42至44頁之100年10月5日準備程序筆錄）大致相符。再參酌上訴人自99年12月1日起未給付租金，被上訴人所提99年12月5日手機簡訊記載「Jouce（即許瀞文），指南路二段二號八年得，在昨天已開始搬運檯面大冰箱撤離動作…」等語（參見原法院卷第11頁），及被上訴人於99年12月9日在系爭房屋後院、99年12月5日及10日在系爭房屋前方及屋內拍攝之照片，顯示當時系爭房屋後院雜亂、騎樓已無原有營業設備、屋內堆置雜物且無營業等情（參見本院卷第35、33、36、38頁），可知上訴人應早於99年12月5日以前即通知被上訴人終止系爭租約並搬走系爭房屋內外之設備。故上訴人辯稱於99年12月1日已通知被上訴人終止系爭租約，並非無據。從而，依系爭租約第11條之約定，上訴人通知終止租約後，應於1個月後之100年1月1日發生終止效力。被上訴人事後方以上訴人積欠二期以上租金為由，於100年3月2日向上訴人表示終止租約，即無理由。
㈡被上訴人請求上訴人給付99年12月1日至100年2月28日積欠
之租金，是否有理由？上訴人於99年12月1日通知被上訴人終止系爭租約後，既應於100年1月1日發生終止效力，則上訴人仍應依約給付99年12月份之租金，並賠償被上訴人1個月租金。上訴人不爭執99年12月1日以後未依約給付租金，自應給付99年12月份之租金及賠償1個租金共12萬元。又被上訴人主張以保證金6萬元扣抵租金，則其請求上訴人給付6萬元，為有理由；逾此之請求，為無理由。
㈢被上訴人請求上訴人自100年3月3日起至返還系爭房屋之日
止按月給付被上訴人6萬元，有無理由？被上訴人雖主張上訴人於100年3月3日以後迄今未遷讓返還系爭房屋，惟上訴人否認之。經查：
⒈上訴人辯稱已於99年12月初搬冰箱當天遷出，其後返還鑰
匙，但被上訴人拒不受領等語，核與證人許瀞文、于自超上開結證情節及證人于自超另結證稱：「當初是跟仲介人員即證人許瀞文在現場有見面，但是證人許瀞文不收鑰匙，我聯絡上訴人之後，上訴人叫我至少把鑰匙留在房屋裡面並拍照存證」等語相符（參見本院卷第44頁之100年10月5日準備程序筆錄），再參酌被上訴人所提前述手機簡訊及照片內容，顯示系爭房屋至遲於99年12月10日以前已無原有營業設備且無營業等情，可知上訴人所辯並非無據。則上訴人既已遷出系爭房屋並提出鑰匙欲返還被上訴人，被上訴人拒絕受領，應自負遲延責任（民法第234條規定參照），尚難主張上訴人迄未返還系爭房屋。
⒉至於被上訴人雖主張上訴人僅棄置鑰匙或未歸還全部鑰匙
，不生返還系爭房屋之效力等語。惟上訴人既已遷出系爭房屋並欲歸還鑰匙，即無占有之意思，縱未歸還全部鑰匙，被上訴人本得更換門鎖，如受有損害，亦得以保證金扣抵，尚難因此認為上訴人仍占有系爭房屋。又被上訴人雖主張上訴人仍有物品滯留於系爭房屋內等情，然上訴人陳稱：遷出時遺留之物品均為廢棄物，已告知被上訴人得立即處理等語，核與證人于自超結證稱：「…我們把屬於我們所有的資產、器材等搬走…」等語相符，並符合系爭租約第13條「乙方（即上訴人）遷出時，如有遺留物品者，視同廢棄物，任由甲方（即被上訴人）處理…」之約定，亦難因此認為上訴人尚未遷讓返還系爭房屋；至若被上訴人因處理上開遺留物品而支出費用，則得依系爭租約第13條之約定，由保證金先行扣抵，如有不足，再請求上訴人補足。
⒊從而，被上訴人以上訴人迄未返還系爭房屋為由，請求上訴人自100年3月3日起按月給付不當得利，難認有據。
綜上所述，被上訴人依系爭租約之約定，請求上訴人給付6萬
元（連同已勝訴確定之49,307元部分，合計109,307元）及自起訴狀繕本送達翌日即100年4月30日起至清償日止按年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此之請求（確定部分除外），為無理由，應予駁回。原審就上開應駁回部分，判命上訴人給付並為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄，為有理由，爰廢棄改判如主文第2項所示。至上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟
法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中華民國100年11月25日
民事第七庭審判長法官林玲玉
法官陳婷玉法官黃柄縉以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國100年11月25日
書記官洪仕萱