裁判字號：臺灣臺中地方法院107年訴字第2433號民事判決
裁判日期：民國108年11月27日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決107年度訴字第2433號原告即反訴被告均和資產管理股份有限公司法定代理人 朱祐宗 訴訟代理人 蔡琇媛 律師複代理人 許立功 律師被告張 陳月甘 訴訟代理人 洪寸咪 被告 陳由新
陳相佑 被告即反訴原告 鄭民崇 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國108年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告 張陳月甘 應將坐落臺中市○區○村段○○○○○○號土地上，如附圖編號Ａ所示部分之建物拆除，並將占用之土地騰空返還原告。
二、被告陳由新應將坐落臺中市○區○村段○○○○○○號土地上，如附圖編號Ｂ所示部分之建物拆除，並將占用之土地騰空返還原告。
三、被告陳相佑應將坐落臺中市○區○村段○○○○○○號土地上，如附圖編號Ｃ所示部分之建物拆除，並將占用之土地騰空返還原告。
四、被告鄭民崇應將坐落臺中市○區○村段○○○○○○號土地上，如附圖編號Ｄ所示部分之建物拆除，並將占用之土地騰空返還原告。
五、被告張陳月甘應給付原告新臺幣貳仟参佰柒拾元，及自民國一百零八年八月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一百零八年八月七日起至被告張陳月甘返還土地之日止，按月於每月一日給付原告新臺幣参拾柒元。
六、被告陳由新應給付原告新臺幣貳萬参仟壹佰陸拾肆元，及自民國一百零八年八月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一百零八年八月七日起至被告陳由新返還土地之日止，按月於每月一日給付原告新臺幣参佰陸拾肆元。
七、被告陳相佑應給付原告新臺幣参萬貳仟零参拾参元，及自民國一百零八年八月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一百零八年八月七日起至被告陳相佑返還土地之日止，按月於每月一日給付原告新臺幣壹仟伍佰壹拾参元。
八、被告鄭民崇應給付原告新臺幣貳萬参千四佰貳拾捌元，及自民國一百零八年八月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一百零八年八月七日起至被告鄭民崇返還土地之日止，按月於每月一日給付原告新臺幣参佰陸拾捌元。
九、原告其餘之訴駁回。
十、訴訟費用由原告負擔百分之一，餘由被告負擔。
十一、本判決第一、二、四項得假執行；但被告張陳月甘、陳由新、鄭民崇如分別以新臺幣参萬捌仟貳佰伍拾元、参拾柒萬肆仟元、参拾柒萬捌仟貳佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
十二、本判決第三項，於原告以新臺幣伍拾萬元為被告陳相佑供擔保後，得假執行。但被告陳相佑如以新臺幣壹佰伍拾伍萬伍仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
十三、本判決第五至八項得假執行；但被告張陳月甘、陳由新、陳相佑、鄭民崇如分別以新臺幣貳仟参佰柒拾元、貳萬参仟壹佰陸拾肆元、参萬貳仟零参拾参元、貳萬参千肆佰貳拾捌元，及按月以新臺幣参拾柒元、参佰陸拾肆元、壹仟伍佰壹拾参元、参佰陸拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
十四、原告其餘假執行之聲請駁回。
十五、反訴原告之訴駁回。
十六、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
壹、程序部分：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第262條第1項前段、第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查原告於起訴時，原以鄭民崇、陳相佑、 林明德 為被告，並聲明：被告鄭民崇、陳相佑、林明德應將坐落臺中市○區○村段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）如起訴狀附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分地上物、未辦保存登記建物拆除，並將土地騰空返還予原告，及分別給付原告新臺幣（下同）19,600元、112,000元、22,400元，暨均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，與按月於每月
1日給付原告327元、1,867元、373元。嗣於本院前往現場履勘時，原告查覺實際佔用系爭土地之人為鄭民崇、陳相佑、張陳月甘、陳由新，爰於108年2月13日具狀撤回林明德，並追加張陳月甘、陳由新為被告。並依土地占用現況，於108年8月6日當庭具狀變更聲明為：被告張陳月甘、陳由新、陳相佑、鄭民崇應分別將系爭土地如附圖即臺中市中正地政事務所107年12月20日鑑測之複丈成果圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分地上物拆除，並將土地騰空返還予原告，及分別給付原告新臺幣（下同）2,370元、23,164元、32,033元、23,428元，暨均自108年8月6日起至清償日止按年息5％計算之利息，與按月於每月1日給付原告37元、364元、1,513元、368元。核其性質係基於同一基礎事實、擴張及減縮請求金額，依前開規定，自屬適法。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行同種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。本件被告鄭民崇於108年10月4日具狀提起反訴，並聲明：反訴被告拆屋還地之訴不存在。其起訴理由為：反訴被告雖經法院拍賣程序取得系爭土地所有權，惟其參予該拍賣程序是否具有特殊優先性，而排除憲法上人人享有之法律平權，實有疑義。查反訴原告以反訴被告非法取得系爭土地之所有權，自無從提起拆屋還地之本訴為由，提起反訴，則本件反訴與本訴之法律關係，及兩造所主張之權利，均係本於系爭土地之所有權所生，即有相牽連之關係，且證據資料共通，尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，並得行同種訴訟程序，揆諸前揭規定，被告鄭民崇提起反訴，應予准許。
貳、實體部分：
一、本訴部分：
（一）原告起訴主張：原告於102年5月30日經法院拍賣程序，取得系爭土地所有權，為系爭土地所有權人，而系爭土地如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分所示，分別為被告張陳月甘、陳由新、陳相佑、鄭民崇所占用，惟被告等並無合法占有權源，原告自得依民法第767條第1項之規定，請求被告等分別將地上物拆除，並將占用部分土地返還原告。爰依法提起本訴，並聲明：如主文所示。
（二）被告則分別以下詞置辯：
1、張陳月甘部分：確實有占用到系爭土地，占用部分的地上物是鐵皮搭建的車庫，願意拆除返還原告等語。
2、陳由新部分：占用到系爭土地部分為車庫，如果原告開價合理，願意向原告購買，希望跟原告協調看看等語。
3、陳相佑部分：我是兩年前才向前手買入房屋，對於該房屋有占用到系爭土地沒有意見，希望可以向原告買入占用部分的土地，且原告不當得利的金額請求過高，應該自我購屋時起算才合理等語。
4、鄭民崇部分：系爭土地原本是我的土地，後來政府徵收去做道路使用，不知為何居然輾轉成為原告所有，太過奇怪。且當初徵收時已經有量過界址，我的房子不可能有占用到他人土地的情形。原告雖是在拍賣程序中取得系爭土地，但拍賣程序未就界址為調查就賣出，且拍賣系爭土地前並未通知相鄰土地的所有權人，讓鄰地所有權人無從主張優先購買權或參與拍賣，原告取得所有權之程序顯有瑕疵。且原告一取得土地就反向我們要求高額買回，那只是畸零地，怎麼可能出這麼高價等語。
二、反訴部分：
（一）反訴原告主張：反訴被告參與系爭土地拍賣程序，是否出自法律應保護其特殊優先性，而可排除憲法上人人享有之法律平權，尚有可疑，應仔細推敲了解等語。並聲明：反訴被告拆屋還地之訴不存在。
（二）反訴被告以：本訴之主張即為反訴答辯等語為辯，並聲明：反訴原告之反訴駁回。
三、本院得心證之理由：
（一）原告為系爭土地之所有權人，被告張陳月甘、陳由新、陳相佑、鄭民崇分別為臺中市○區○村段○段○○○○○號（門牌號碼：榮華街21巷7號）、同段3716建號（門牌號碼：
榮華街21巷5號）、同段3696建號（門牌號碼：榮華街15巷6號）、同段3691建號（門牌號碼：榮華街15巷5號）建物之所有權人，並以上開建物占用系爭土地如附圖編號
Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示部分之位置及面積等情，有系爭土地登記第二類謄本、地籍圖謄本、不動產權利移轉證書、上開建物之第一類謄本、本院107年12月20日勘驗筆錄、現場照片及臺中市中正地政事務所107年12月20日鑑測之複丈成果圖（本院卷第13頁至第21頁、第33頁至第35頁、第62頁至第70頁、第133頁至第134頁）在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真。是被告等確有使用系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示部分無訛。
（二）本訴部分：
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，占有人應證明其取得占有係有正當權源（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。本件原告既為系爭土地之所有權人，自得本於所有權之作用，行使系爭土地遭占有之回復請求。被告鄭民崇既辯稱有合法占有使用權源，自應由其就此部分事實，負舉證責任。經查：
⑴被告鄭民崇雖以：系爭土地原與其房屋即上開3691建號（
門牌號碼：榮華街15巷5號）建物坐落之土地即同段366地號土地為同一塊土地，因政府要將旁邊道路拓寬，而將靠河邊部分之土地徵收，另立新地號，當時就已經有測量過界址，伊之房屋不可能占用到相鄰之系爭土地。且若道路不會用到這麼大的土地，當時徵收土地過多，也應該要將多餘部分歸還給伊，不應轉由私人取得，否則當時徵收補償的金額非常低，如今原告卻以超出市價之高額要求伊買回，太不合理。況原告取得系爭土地所有權之程序有瑕疵，未先行通知鄰地所有權人參與拍賣程序，應重新審酌等語置辯。然查：系爭土地係自同段366地號土地分割得出，於69年5月8日登記為訴外人 徐有得 所有，89年5月10日經華僑商業銀行股份有限公司持假扣押裁定（假扣押債權人嗣後轉為花旗商業銀行股份有限公司），辦理查封登記，系爭土地又於93年5月20日分割出同段366-11地號土地，斯時該兩筆土地所有權人均登記為徐有得，366-11地號土地於94年2月22日因徵收而將所有權人自徐有得移轉登記為臺中市等情，有上開366-9地號、366-11地號土地異動索引、土地謄本在卷可參（本院卷第53頁、第107頁至第108頁，執行卷）。是被告鄭民崇所稱系爭土地係自其建物坐落土地即366地號土地所分割得出乙節，堪信為真。然366-9地號土地雖自366地號土地分割得出，但自69年5月8日起即登記為徐有得所有，嗣後始因徵收必要，而另自系爭土地分割出399-11地號土地，並於94年2月22日辦理徵收。與被告鄭民崇所稱系爭土地係因政府徵收而自366地號土地分割得出，已屬有別。且以被告鄭民崇之上開建物係於84年9月25日以買賣為原因由其取得，及系爭土地於69年5月8日即完成分割並登記為徐有得所有等情，可知被告鄭民崇購入上開建物時，系爭土地早已自366地號土地分割出，成為獨立產權，要無日後於被告鄭民崇使用中始為分割、徵收並轉讓為原告所有之情。是被告鄭民崇所辯，核與事實不符，委無可採。
⑵則被告等使用系爭土地既無合法權源，則原告主張被告等
無權占有系爭土地乙節，應屬真實。從而，原告依所有物返還請求權之法律關係，請求被告等將占用系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分所示之建物拆除後，將土地返還原告，即屬有據。
2、原告依法得請求被告等人賠償相當於租金之不當得利。⑴次按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害，應為社會通常觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。本件被告等占用系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，並無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，是原告依民法第179條規定，請求被告等返還因占用所受之不當得利，即屬有據。
⑵再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價額年息10％為限。此項規定，於租用基地建築房屋之情形亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。另土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言。法定地價依同法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。查，系爭土地經擬定為臺中市都市計劃（舊有市區、後車站地區、後庄里地區、北屯東山重劃區附近地區、西屯中正重劃區附近地區及西南屯地區）之土地，使用分區為第二種住宅區乙節，有臺中市政府都市計畫土地使用分區證明書（執行卷）可佐，屬城市土地，即應有前揭規定之適用。而被告張陳月甘、陳由新、陳相佑、鄭民崇分別無權占用系爭土地0.9、8.8、36.6、8.9平方公尺，且系爭土地於
105年度前之申報地價為5,600元、106年度以後之申報地價為4,960元等情，有系爭土地複丈成果圖、地籍謄本、系爭土地104、105年度地價稅課稅明細表（本院卷第70頁、第135頁、第154頁至第155頁）可參。又系爭土地地形畸零，面積狹小，以柳川上游、榮華街、健行路、梅亭街為界，位於北區與北屯區之交界，處於住宅區內，周遭有新民高中、臺中市立殯儀館、中正公園、中國附醫，地處鬧區，生活機能便利，對外出入道路為約2米無名巷道等情，有本院勘驗筆錄、勤熙不動產估價師事務所之估價報告書（本院卷第62頁，執行卷）附卷可佐，足見系爭土地之地形及面積雖小，但週邊市況尚稱良好，交通亦屬便利。是本院審酌系爭土地之地理位置、工商業繁榮程度及經濟價值等情，認原告請求被告占用系爭土地相當於租金之不當得利，以申報地價年息10％計算為適當。又被告張陳月甘、陳由新、鄭民崇無權占用系爭土地，原告自得請求其等給付原告自變更訴之聲明狀送達日起往前回溯
5年之相當於租金之不當得利。而被告陳相佑係自106年10月31日始取得3696建號建物所有權，而占用系爭土地，其占用之不當得利自應以106年11月1日起算。再被告等人於108年8月6日當庭收受變更訴之聲明狀繕本（本院卷第143頁）。依此標準分別計算如下：
①被告張陳月甘就占用附圖編號Ａ所示部分，自103年8月
7日至108年8月6日，應給付原告2,370元【計算式：（0.9平方公尺×5,600元×1/10×146/365）＋（0.9平方公尺×5,600元×1/10×2）＋（0.9平方公尺×4,
960元×1/10×2）＋（0.9平方公尺×4,960元×1/10×218/365）＝2,370元，小數點以下四捨五入】。又被告張陳月甘就占用附圖編號Ａ所示部分，自108年8月7日起，每月所受相當於租金之不當得利為37元（計算式：
0.9平方公尺×4,960元×1/10÷12＝37元，小數點以下四捨五入）。
②被告陳由新就占用附圖編號Ｂ所示部分，自103年8月7
日至108年8月6日，應給付原告23,164元【計算式：（
8.8平方公尺×5,600元×1/10×146/365）＋（8.8平方公尺×5,600元×1/10×2）＋（8.8平方公尺×4,96
0元×1/10×2）＋（8.8平方公尺×4,960元×1/10×218/365）＝23,164元，小數點以下四捨五入】。又被告陳由新就占用附圖編號Ｂ所示部分，自108年8月7日起，每月所受相當於租金之不當得利為364元（計算式：8.
8平方公尺×4,960元×1/10÷12＝364元，小數點以下四捨五入）。
③被告陳相佑就占用附圖編號Ｃ所示部分，自106年11月1
日至106年12月31日，應給付原告32,033元【計算式：（
36.6平方公尺×4,960元×61/365）＋（36.6平方公尺×4,960元×1/10）＋（36.6平方公尺×4,960元×1/10×218/365）＝32,033元，小數點以下四捨五入】。又被告陳相佑就占用附圖編號Ｃ所示部分，自108年8月7日起，每月所受相當於租金之不當得利為1,513元（計算式：
36.6平方公尺×4,960元×1/10÷12＝1,513元，小數點以下四捨五入）。
④被告鄭民崇就占用附圖編號Ｄ所示部分，自103年8月7
日至108年8月6日，應給付原告23,428元【計算式：（
8.9平方公尺×5,600元×1/10×146/365）＋（8.9平方公尺×5,600元×1/10×2）＋（8.9平方公尺×4,96
0元×1/10×2）＋（8.9平方公尺×4,960元×1/10×218/365）＝23,428元，小數點以下四捨五入】。又被告鄭民崇就占用附圖編號Ｄ所示部分，自108年8月7日起，每月所受相當於租金之不當得利為368元（計算式：8.
9平方公尺×5,600元×1/10÷12＝368元，小數點以下四捨五入）。
⑤是原告請求上開不當得利之金額，核屬有理，應許准許。
至原告重複加計108年8月6日部分，即無理由，應予駁回。
（三）反訴部分：
1、反訴原告雖為前開主張，然其爭執系爭土地竟透過徵收程序而轉手他人私有等情，並非屬實，業據本院依據卷內事證認定如前（上開本訴部分1、⑴）。而反訴原告雖又主張法院拍賣系爭土地時，未通知鄰地所有人，而排除最需要系爭土地之人，其等權利未受保障等語，然執行程序中之債權人或拍賣人員，依法均無通知鄰地所有權人之義務，且該執行公告均有登載於法院外牆公佈欄亦有上網公告，並無隱匿拍賣消息之情存在，反訴原告雖認其未及參與拍賣程序標得系爭土地，而致權益受損，亦難認與債權人或拍賣人員有關，更遑論反訴被告僅為拍賣程序中投標之人，更難認有何損及權利之行為。再反訴原告雖主張反訴被告於執行程序中享有取得拍賣資訊之優先權，而認拍賣程序有瑕疵，反訴被告因而取得之系爭土地所有權，亦有瑕疵等語，然反訴原告若認執行程序有瑕疵，依法應於執行程序終結前提出異議，然該執行程序已因將拍得價金分配而執行完畢，反訴原告於本訴中再行爭執執行程序有瑕疵，自屬無據。反訴原告另以反訴被告居然開高價要求反訴原告購買系爭土地，而為主張，惟反訴被告既取得系爭土地所有權，兩造洽談購買系爭土地時，就買賣價金本得自由議約，縱認反訴被告所提之售價較反訴原告所認知之金額為高，反訴原告亦得自行決定是否購買，不得以此作為反訴被告有何取得系爭土地所有權之瑕疵。
2、是反訴原告之主張，或與事實有別，或有誤解法律規定，亦或有誤認法律程序，均與法未合，自難採認。
四、綜上所述，本訴部分，原告依第767條第1項、第179條規定，請求被告張陳月甘、陳由新、陳相佑、鄭民崇應分別將系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示建物拆除，並將土地騰空返還予原告，及分別給付原告2,370元、23,164元、32,033元、23,428元，暨均自108年8月7日起至清償日止按年息5％計算之利息，與自108年8月7日起至返還占用部分土地之日止，按月於每月1日分別給付原告37元、364元、1,513元、368元，為有理由，應予准許。逾此部分，即無理由，應予駁回。反訴部分，反訴原告請求判決反訴被告所提本訴不存在，為無理由，應予駁回。
六、末按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389條第1項第5款定有明文，本件原告就主文第一至二項、第四至八項勝訴部分，因該部分土地價值或被告應給付之金額未逾50萬元，揆諸前開之規定，本院應依職權宣告假執行；就主文第三項部分，原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應予駁回。另本院依職權酌定被告反擔保金額，分別宣告准免假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條、第79條。中華民國108年11月27日
民事第六庭法官楊珮瑛正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年11月27日
書記官紀俊源