臺中簡易庭98年度中簡字第2543號民事判決

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　98年度中簡字第2543號
原　　　告　甲○○
被　　　告　丙○○○
訴訟代理人　乙○○
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國98年11月5日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國（下同）78年1月27日購得坐落
臺中市○區○○○○段159之12地號及同段159之13地號土地
（下稱系爭土地），且系爭土地上已有被告所有之建物即門
牌號碼為臺中市○區○村路○段○○○巷○○弄○號及8號房屋（下
稱系爭建物），而被告係於69年8月26日第一次登記取得系
爭建物所有權。然系爭建物既坐落於系爭土地上，被告自應
給付原告租金，且系爭建物附近住家及商店林立、交通便利
、生活機能完善，被告所有系爭建物占用系爭土地，原告認
以系爭土地申報地價之年息8%核算系爭土地之租金應無不當
，惟屢次向被告請求，並聲請調解均獲不成立之結果，爰提
起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）31
萬8176元，及自98年8月20日起至清償日止，按年息百分之5
計算之利息。暨被告自98年8月20日起，每年給付原告租金6
萬3635元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：其所有系爭建物係於65年6月29日向訴外人仲偉
建設股份有限公司（下稱仲偉公司）預購的，目前仲偉公司
尚未交屋，契約應在持續中，若要收取租金應是向仲偉公司
索取。又仲偉公司於80年5月15日及同年5月21日分別來函催
收剩餘尾款共計約50萬元，但原告於78年1月27日取得系爭
土地究係價購取得、合夥取得、或包含永久租金等，被告並
不知情。且原告於78年1月27日購買系爭土地時，應知系爭
土地上有系爭建物存在，一般而言，法院拍賣時，沒有人會
購買，且系爭土地及建物所有人尚未完成交屋，且契約正在
進行中，足見原告是惡意取得系爭土地，法院自不應保障惡
意第三人。另原告於78年1月27日取得系爭土地後，焉有經
過20餘年，再請求法院核定租金，不知是否與仲偉公司串謀
，顯見原告上開主張無理由，應予駁回等語，資為抗辯。並
聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判
決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件兩造所不爭執之事項：
㈠原告於78年1月27日購得坐落臺中市○區○○○○段159之12
地號及同段159之13地號土地。並於78年4月17日以買賣原因
登記為所有權人。
㈡被告於65年6月29日向訴外人仲偉公司預購坐落臺中市○區
○○○○段159之12地號及同段159之13地號土地及其上建物
即門牌號碼為臺中市○區○村路○段○○○巷○○弄○號及8號房屋
，且被告係於69年8月26日第一次登記取得系爭建物所有權
。然被告尚積欠上開房地買賣價金50萬元未給付予訴外人仲
偉公司。
四、本件兩造爭執所在厥為：兩造間究有無租賃關係存在？原告
得否向被告請求基地租賃之租金？就租金數額得否請求法院
核定之？茲說明如下：
㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約。又土地及其土地上之房屋同屬一人所
有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房
屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與
讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用
期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制
。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定
之。民法第421條第1項、第425條之1分別定有明文。另由民
法第425條之1立法理由可知，係為杜爭議並期明確，爰將最
高法院48年台上字第1457號判例意旨予以明文化。又為兼顧
房屋受讓人及社會經濟利益，明定當事人間在房屋得使用年
限內，除有反證外，推定有租賃關係。然查本院48年台上字
第1457號判例係指土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分
開同時或先後出賣之情形而言。倘土地及房屋並非同屬一人
所有，自無上開判例之適用（最高法院89年度台上字第273
號判決要旨可資參考）。
㈡查本件原告係於78年4月17日因買賣登記取得系爭土地所有
權，而其前手為訴外人 蔡欽隆 ，有土地登記簿謄本影本在卷
可稽。而系爭建物雖位在系爭土地上，然被告係於69年8月2
6日以第一次登記取得系爭建物所有權，即被告就系爭建物
係原始取得，即系爭土地及建物並非同屬一人之情形，自無
民法第425條之1規定及上開最高法院48年台上字第1457號判
例之適用。其次，依據被告所提出之「預購大新花園新莊房
屋買賣契約書」內容，尚無從得悉被告取得系爭土地之使用
權利，縱或認訴外人仲偉公司曾自系爭土地所有權人取得使
用系爭土地之權利，惟此僅有債之效力，不得以之對抗契約
外之第三人，土地所有人如已將系爭土地出賣並移轉所有權
予他人，則房屋所有人或其承受人，即不得再執上開契約之
約定對抗土地承買人，且本件被告亦未提出其有占有使用系
爭土地之合法權源。再者，被告否認兩造間有基地租賃關係
存在，而原告亦未就此舉證以實其說，又系爭土地及建物間
之關係，核與民法第425條之1規定不符，且該條屬立法政策
之規定，自無類推適用之餘地。
五、綜上所述，兩造間既無租賃關係存在，復核與民法第425條
之1規定不符，已如前述，原告又未提出向被告請求給付租
金之依據，亦未提出請求法院核定租金數額之根據，是原告
訴請被告應給付原告31萬8176元，及自98年8月20日起至清
償日止，按年息百分之5計算之利息，暨被告自98年8月20日
起，每年給付原告租金6萬3635元，為無理由，應予駁回。
六、本件原告既受敗訴判決，則其假執行之聲請即無宣告之依據
，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，亦與判
決之結果不生影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　11　　月　　13　　日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法　官　夏一峯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　11　　月　　13　　日
書記官