裁判字號：臺灣雲林地方法院103年訴字第107號民事判決
裁判日期：民國103年06月26日
裁判案由：給付違約金
臺灣雲林地方法院民事判決103年度訴字第107號原告 周淑慧 即大雲林房屋 仲介 社訴訟代理人 湯光民 律師複代理人 何佳臻 被告 張丹
高火樹 上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國103年6月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、被告張丹委託原告代為銷售其所有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○○○○號土地及其上門牌號碼為雲林縣○○鎮○○路○○○○號房屋（下稱77-1號房地）；同段907-16地號土地及其上門牌號碼為雲林縣○○鎮○○路○○○○號房屋（下稱77-2號房地，二棟房地以下簡稱系爭房地），雙方於民國（下同）102年1月6日簽訂專任委託銷售契約（下稱系爭契約）及委託銷售契約修正同意書，約定委託銷售之價格分別為680萬元（即77-1號房地）、730萬元（即77-2號房地），原契約委託期間自102年1月6日起至102年5月6日止，但因證人 林耿駙 有意繼續透過原告仲介購買系爭房地，故兩造延長委託銷售期間至102年7月6日止。
兩造除約定委託銷售期限內被告張丹不得自行出售或出租外，另約定被告張丹不得於契約期滿3個月內與原告曾介紹之客戶成交，否則應給付委託總價款6%之違約金予原告，且約定被告高火樹應負連帶賠償責任。原告公司業務員於委託銷售期間多次盡心盡力奔波斡旋，曾帶多位客戶前往看屋，其中證人林耿駙表示欲以新臺幣（下同）1,050萬元買受系爭房地，並開立面額10萬元之支票1紙作為斡旋金之用，但被告於102年7月6日在買賣斡旋金契約書上簽名表示不同意證人林耿駙之承購條件，僅同意將出售價格調整為1,250萬元，原告乃將支票退還予證人林耿駙，是兩造之委託銷售契約續約至102年7月6日正式結束。詎被告張丹為規避給付仲介費，竟於系爭契約屆滿後3個月內，私下與證人林耿駙進行買賣，被告張丹之行為實有背誠信原則，違反系爭契約之約定，依約被告應連帶給付原告委託總價1,410萬元6%之違約金，但因被告張丹已於買賣斡旋金契約書上表示同意將出售價格調整為1,250萬元，故本件原告計算違約金之委託總價以1,250萬元計算。原告與證人林耿駙亦曾簽訂買賣斡旋金契約書，於該契約書第9條約定：「買方（指林耿駙）於賣方（指被告張丹）委託銷售期間或期間屆滿3個月內就本不動產買賣標的成交者，視為受託人已完成本買賣之居間仲介，買方仍應給付委託承購總價百分之二服務報酬予受託人。」可知原告亦有要求證人林耿駙於契約屆滿3個月內不得就系爭房地與被告張丹私下成立買賣，否則視為原告已完成系爭房地之居間仲介。而證人林耿駙於102年8月12日與被告張丹訂立買賣契約已違反其與原告之約定，原告曾對證人林耿駙提出給付服務報酬之訴訟，嗣經雙方於鈞院102年度虎簡調字第174號事件中成立調解，證人林耿駙自知理虧依約給付原告12萬元，本件案情與上開訴訟相同，原告之訴自屬有理。為此，依據契約之法律關係，請求被告給付違約金，並聲明：被告應連帶給付原告75萬元（計算式：1,250萬元×6%＝75萬元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。
㈡、對被告抗辯所為之陳述：⒈證人林耿駙與原告簽訂契約之有效時間到102年7月12日
24時止，原告將買賣斡旋金契約書拿給被告高火樹看，被告高火樹不同意以1,050萬元出售，所以在該契約書下方簽名，同意調整價格為1,250萬元，簽名時間為102年7月6日，可見兩造有延長銷售時間至102年7月6日。
⒉系爭契約之委託銷售期間原於102年5月6日屆至，但因
證人林耿駙有意繼續透過原告仲介購買系爭房地，故兩造延長委託銷售期間至102年7月6日止，否則為何被告高火樹於102年7月6日12時會簽立原證2之確認書，表示其不同意證人林耿駙之承購條件？故當時兩造之意思表示均應作為探求當事人真意之依據，不因被告事後片面辯稱兩造無再續約而受影響。
二、被告則辯以：⒈系爭契約之委託銷售期間於102年5月6日屆至，被告張丹
與證人林耿駙簽訂買賣契約之時間為102年8月12日，已超過102年8月6日，故被告張丹並無違約。
⒉被告高火樹於買賣斡旋金契約書下方簽名，是因原告拿證人
林耿駙開立之斡旋金支票給被告高火樹，被告高火樹不同意出售，所以退回斡旋金，原告騙被告高火樹須於該契約書下方簽名，才可以將斡旋金退還給證人林耿駙，被告高火樹才會在該契約書下方簽名，並非同意延長銷售期間至102年7月6日。
⒊被告張丹共委託四個仲介出售系爭房地，其中原告與訴外人
住商不動產有簽訂書面契約，另訴外人早安房屋及 仁謙 房屋僅以口頭約定如有找到買家即可仲介買賣。原告於102年5月6日委託銷售期間屆滿後，仍繼續介紹買主給被告高火樹，被告高火樹係將其視為無簽訂合約之狀態處理，如果有仲介成交即給付仲介費，倘若未成交就無仲介費，並無違約之問題。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實及本件之爭點：
㈠、兩造不爭執之事實：⒈被告張丹委任被告高火樹於102年1月6日與原告簽訂系
爭契約，委託原告銷售系爭房地，委託銷售期間自102年
1月6日起至102年5月6日止，委託銷售總價共1,410萬元，嗣雙方又簽訂契約內容變更同意書，更改銷售總價為1,250萬元，且約定仲介成功時，被告張丹應給付原告銷售總價2%之服務佣金。
⒉系爭契約第4條第7款約定：本契約期滿3個月內，被告
張丹不得與原告所曾介紹之客戶成交，被告張丹如有違背，仍應支付原告委託總價款6%之違約金，且被告高火樹應連帶負責。
⒊被告張丹於102年8月12日與證人林耿駙簽訂買賣契約，
將系爭房地以1,200萬元出售予證人林耿駙，並於102年
9月4日辦妥所有權移轉登記。⒋原告於102年12月6日向本院虎尾簡易庭起訴請求證人林
耿駙應給付原告服務報酬212,000元，案號為102年度虎簡調字第174號，原告與證人林耿駙於102年12月27日成立調解，調解內容為證人林耿駙願給付原告12萬元。
㈡、本件之爭點：系爭契約之委託銷售期間是否延長至102年
7月6日止？
四、得心證之理由：
㈠、查被告張丹委任被告高火樹於102年1月6日與原告簽訂系爭契約，委託原告銷售系爭房地，委託銷售期間自102年1月6日起至102年5月6日止，委託銷售總價共1,41
0萬元，嗣雙方又簽訂契約內容變更同意書，更改銷售總價為1,250萬元，且約定仲介成功時，被告張丹應給付原告銷售總價2%之服務佣金；系爭契約第4條第7款約定：
本契約期滿3個月內，被告張丹不得與原告所曾介紹之客戶成交，被告張丹如有違背，仍應支付原告委託總價款6%之違約金，且被告高火樹應負連帶給付責任等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之專任委託銷售契約書及專任委託銷售/出租契約內容變更同意書在卷足憑（見本院卷第
8、9、12頁），原告此部分主張自堪信為真實。
㈡、原告雖主張兩造已延長銷售期間至102年7月6日止，並提出買賣斡旋金契約書及本院虎尾簡易庭102年度虎簡調字第174號調解筆錄為證（見本院卷第13、45頁），且聲請傳訊證人即原告公司負責銷售系爭房地之營業員 陳云汝 、 周銘輝 到庭作證。惟查：
⒈原告提出之買賣斡旋金契約書第一行清楚記載該契約書係
買方即證人林耿駙為購買系爭房地，特委託原告居間，代理向賣方即被告張丹為斡旋之契約書，下方並明白記載賣方不同意依承購條件出售，但同意針對買方將出售價格調整為1,250萬元，由賣方簽認等字。由上開文字記載可知，該買賣斡旋金契約書係證人林耿駙願以1,050萬元向被告張丹購買系爭房地，於是先交付原告斡旋金10萬元，委託原告居間代理向被告張丹斡旋之契約書，被告高火樹代理被告張丹於該契約書下方「賣方簽認」處簽名，係因被告張丹不同意以1,050萬元出售，但同意以1,250萬元出售，於是簽名確認，該契約書上並無被告張丹同意將委託期間延長至102年7月6日之記載，則原告以該買賣斡旋金契約書為據，主張被告高火樹於上開契約書之賣方簽認處簽名，即有延長委託期間至102年7月6日之意思，實非可採。
⒉且證人陳云汝於本院103年4月17日言詞辯論期日具結證
稱：被告張丹委託原告出售系爭房地，原告方面是我與周銘輝負責去簽約的，證人林耿駙委託原告購買系爭房地，也是我跟周銘輝負責帶看的，我跟周銘輝是一組，如果我們兩人都有空就會一起處理，但是如果其中一人有事情，就由另外一人處理。買賣斡旋金契約書是跟買方林耿駙收斡旋金的契約書，證人林耿駙開了一張支票給我，這個文件都是用在買方委託原告向他人購買不動產的文件。被告張丹委託原告銷售系爭房地，之前簽約期限是簽到102年
5月6日，我們向證人林耿駙收到斡旋金之後，我們又去找被告高火樹談價格的問題，被告高火樹就表示說我們再繼續賣，我們後續也有介紹其他客人去看屋。被告高火樹口頭上有跟原告約定延長銷售期間，他說日期不用改，一樣可以繼續介紹客人來買房子，但他沒有說期限要延到什麼時候，他只有跟我說可以繼續賣系爭房地而已，好像有跟我說會給我們服務費，他跟我們說叫我們繼續賣，堅持不更改委託的期間，他也知道我們有繼續跟證人林耿駙在接洽中。被告高火樹與證人林耿駙都是我們的熟客，我跟被告高火樹講日期一定要更改，但他就是堅持不更改等語（見本院卷第65頁背面至第66頁背面）。證人周銘輝於同日亦具結證稱：我們與原告是承攬關係，有介紹才有收仲介費，被告張丹委託原告出售系爭房地，一開始是我接洽的，我與陳云汝共同處理，證人林耿駙委託原告購買系爭房地，也是我跟陳云汝共同負責。買賣斡旋金契約書是系爭契約期限過後，被告高火樹口頭上還繼續讓我們幫他服務，是買方的斡旋金，是證人林耿駙有意思要買系爭房地，所以我們給他簽訂一份契約書，這個文件都是用在買方委託原告向他人購買不動產的文件。被告張丹委託原告銷售系爭房地，第一次的契約期限是到102年5月6日，第二次有口頭上約定，因為期滿後，我們還有繼續帶客人去看，我們並沒有講到被告二人不能自行出售系爭房地，如果他們自行出售，同樣要給付系爭契約所約定違約金的話，我們只是很樂意延續這個契約，被告高火樹只是說要讓我們繼續賣而已，被告高火樹只有口頭上說繼續賣，我們有要求要延長銷售期間，但是沒有拿契約書去給被告高火樹變更，因為契約書我們都放在公司存檔，他沒有同意，我就沒有帶過去等語（見本院卷第67頁背面至第68頁正面、第69頁背面）。由證人陳云汝、周銘輝上開證述可知，證人陳云汝、周銘輝證稱被告高火樹口頭上有約定延長銷售期間，係指被告高火樹向其二人表示委託期間屆滿後，其二人仍可繼續仲介出售系爭房地，但證人陳云汝、周銘輝亦均證稱被告高火樹明白表示不同意延長銷售期間，只是叫他們二人繼續賣而已。由此可見，被告張丹並未同意延長系爭契約之委託銷售期間，被告張丹只是同意讓證人陳云汝、周銘輝於委託銷售期間屆滿後繼續仲介出售系爭房地，倘若有仲介成功，則其仍願意給付證人陳云汝、周銘輝服務費而已，並無願意繼續受系爭契約拘束之意思，是原告主張系爭契約之委託銷售期間已延長至102年7月
6日為止，與事實不符。⒊再者，原告雖提出本院虎尾簡易庭102年度虎簡調字第17
4號調解筆錄為證，主張證人林耿駙委託原告買受系爭房地時，與原告簽訂之確認書上（見本院卷第34頁）亦約定證人林耿駙不得於系爭契約委託銷售期間屆滿後3個月內，與被告張丹成立買賣契約，否則仍應給付原告委託承購總價2%服務費予原告，證人林耿駙違反約定，原告對其提起給付服務報酬訴訟，證人林耿駙自知理虧，故同意給付原告服務報酬12萬元，此與本件訴訟案情相同，原告之訴自屬有理等語。然查，證人林耿駙委託原告買受系爭房地與被告張丹委託原告出售系爭房地，係屬二個不同之契約，證人林耿駙是否應給付原告服務報酬與被告是否應連帶給付原告違約金，為不同之二件事，應分別判斷，並非證人林耿駙已同意給付原告服務報酬12萬元，即表示被告有連帶給付原告違約金之義務，故原告以證人林耿駙已答應給付原告服務報酬12萬元，逕認被告亦應連帶給付原告違約金75萬元，所為主張已屬無據。況證人林耿駙於102年
6月12日言詞辯論期日到庭證稱：因為我在藥局工作，沒有時間打官司，為了省事，所以我父親就想說以12萬元與對方和解。有無違約應該是由法官來判斷，而調解的時候並沒有法官在場，我也不知道有無違約，我只是認為因為是證人周銘輝、陳云汝帶我去看系爭房地，所以應該給予一些車馬費，所以才同意給付12萬元等語（見本院卷第91頁正面、第92頁正面），可見證人林耿駙亦非因自知違約才同意給付原告12萬元。從而，原告以證人林耿駙已給付原告12萬元服務報酬，而認被告亦應連帶給付原告違約金75萬元，並非有理。
⒋又證人林耿駙證稱：「（法官問：被告張丹所有之系爭兩
棟房地，你原本是委託原告仲介買賣，為什麼後來沒有成交？）因為我有提出我認為的合理價錢，可是原告沒有談成，所以才沒有成交。（法官問：後來為什麼你又與被告張丹的代理人高火樹訂立買賣契約？）因為剛開始我們覺得價格有一點高，後來我父親覺得價格雖然高了一點，但還是買了。（法官問：你父親後來決定要買系爭房地的時間，就是你們簽訂買賣契約的時間，是嗎？）是。（法官問：系爭兩棟房地後來以多少價格成交？）後來是以1,20
0萬元成交。（原告複代理人問：你與被告簽訂買賣契約，是誰聯絡誰？）是我父親聯絡高火樹先生，因為剛好有一個代書來我們藥局買藥，我知道他在從事代書工作，所以我就跟我父親說可以請他辦理買賣過戶的事情」等語（見本院卷第90頁背面至第91頁正面）。可知，證人林耿駙未經由原告仲介買賣成功，是因證人林耿駙覺得被告張丹所定的價格太高，嗣經與父親討論後，決定仍要買受系爭房地，於是由證人林耿駙父親主動與被告高火樹聯繫買賣的事情，最後雙方以1,200萬成交，並非被告張丹故意拖延至系爭契約委託銷售期間屆滿後，才自行與證人林耿駙成立買賣契約，故難認被告張丹上開行為有違誠實信用原則。
㈢、此外，原告復未提出其他證據足以證明被告張丹已同意將委託銷售期間延長至102年7月6日之事實，原告主張系爭契約之委託銷售期間延長至102年7月6日，自難採信。
五、綜上所述，系爭契約之委託銷售期間至102年5月6日為止，依照該契約第4條第7款約定，被告張丹不得於契約期滿
3個月內即102年8月6日前與原告所曾介紹之客戶成交，否則應與被告高火樹連帶給付原告委託總價款6%之違約金，而本件被告張丹係於102年8月12日與證人林耿駙成立買賣契約，並無違反系爭契約之上開約定。從而，原告依據契約之法律關係，請求被告連帶給付違約金75萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年6月26日
民事第二庭法官蔡碧蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年6月26日
書記官楊雯君