裁判字號：臺灣新北地方法院105年重訴字第24號民事判決
裁判日期：民國105年11月08日
裁判案由：不動產所有權移轉登記
臺灣新北地方法院民事判決105年度重訴字第24號原告 莊龍堂 訴訟代理人 張漢榮 律師被告 李泊龍 上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，經本院於民國105年11月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由原告起訴主張：其於民國（下同）104年1月8日以每坪新台幣
（下同）53萬元，買賣總價1億154萬500元，買受被告及訴外人 郭櫪業 、 李泰宏 、 李德威 等人共有坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號及其上建物即門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號房屋（建號480）房屋，因被告持有如附表所示之不動產須繳納奢侈稅，為規避奢侈稅，兩造約定就無須負擔奢侈稅之房地先為履行，並簽立原證1之契約，原告給付買賣價金7301萬8100元後，被告已移轉原證1所載不動產持分之登記予原告。再於104年4月9日簽定原證3協議書，確認被告應於104年9月30日交付並移轉登記如附表所示之房地（以下簡稱系爭房地）予原告之同時，原告應給付價金計1426萬1200元，補充104年1月8日成立之買賣契約。其餘共有人李泰宏均已履行完畢，然被告卻拒絕履行原證3之協議書，爰依原證
1之契約書、原證3之協議書及民法第348條之規定，提起本訴，並聲明：被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告。
被告則以：本件契約應分為前後二部分，兩造間就系爭房地尚
未成立買賣契約，縱使成立買買契約，被告尚未支付此部分房地之買賣價金，被告解除此部份之買賣契約，原告原承諾支付仲介費100萬元予被告，然原告事後反悔不同意支付，被告認原告並無誠意，是被告不願出賣系爭房地等語置辯，並聲明：
原告之訴駁回。
原告起訴主張兩造就系爭房地已成立買賣契約，爰依原證1之
契約書、原證3之協議書及民法第348條之規定，請求如訴之聲明，被告則以前詞置辯，因此，本件應審究之爭點:㈠兩造是否已就系爭房地成立買賣契約？㈡被告主張解除契約是否有理由?㈢原告依據原證1契約、原證3協議書、民法第348條之規定，請求被告移轉登記系爭房地，是否有理由?茲分述如下：
㈠兩造是否已就系爭房地成立買賣契約？
1.「當事人意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之」民法第153條定有明文。買賣契約非要式行為，除第一百六十六條情形外，不論言詞或書據祇須意思表示合致即可成立，其寫立書據者，亦無履行何種方式之必要。若囑人簽字即係授權行為，當然對於本人直接生效，最高法院19年上字第335號民事判例意旨參照。
準此，又查契約為諾成契約，須當事人意思表示一致，契約即能成立，不以簽訂書面契約為必要，先為陳明。
2.參以證人 莊鎮宏 於本院審理時證述:「（法官問:請說明原證一不動產買賣契約書簽訂之過程為何？）雙方通知我有此買賣，到現場時，雙方就價格已經達成共識，因有牽扯到奢侈稅的問題，要到期限後才去為過戶的動作，買方是要買系爭土地的全部，不是要買持分，但是涉及部分持分有奢侈稅的問題，所以才延後辦理過戶。雖然價錢、付款條件、過戶時間都談好了，若簽約會有奢侈稅的問題，故當初其他持分沒有簽約，但有簽一個協議，此協議雙方有持有，我未持有。」「（法官問:原告係與郭櫪業、李威德、李泊龍、李泰宏等人買受不動產持分之全部嗎？）是的。」「（法官問:原證一是否為全部之不動產持分？如果不是，原因為何？）原證一還要在加上他們那份協議才是全部，如先前所述是因為奢侈稅的問題。」「（法官問:原證一不動產買賣契約書是否已經辦理所有權移轉登記？）是的。」「（法官問:除原證一之契約書外，有無簽訂全部土地持分之買賣契約書？若無，原因為何？）另一份協議書，加起來就是全部。」「（法官問:（提示原證三）原告與郭櫪業、李威德、李泊龍、李泰宏是否曾在104年4月9日簽訂協議書？簽訂協議書之原因及過程為何？）同時簽第一份全部的土地買賣契約後，發生買方要貸款，貸款因銀行政策變動，銀行要求共有人出具同意書，才能貸款，造成買方延遲付款，故才簽此協議書，約定買方交付價金的時間及賣方交付土地的時間。」「（法官問:協議書第一條記載賣方同意104年9月30日前交付全部之土地予買方，所謂全部土地所指為何？）是指系爭三筆地號全部的土地。」「（法官問:李泰宏部分之全部不動產持分是否已經辦理移轉登記完畢？）是的。」「（法官問:所以現在剩下李泊龍部分374地號土地有1/10、382地號土地有3/40、383-3地號土地有1/10及房屋部分有1/10還沒有辦理登記是嗎？）是的。」「（法官問:李泊龍不願意辦理登記之原因為何？）被告認為買方當初有承認一筆傭金100萬元要給被告，但後來原告沒有支付，因兩造對於支出項目名稱有爭執，故沒有支付，是到去年10月才支付。」等語（見本院卷第80-82頁、105年3月29日筆錄），足見，兩造已就系爭房地成立買賣契約之合意，僅規避奢侈稅，而未同時移轉系爭房地，且被告不同意移轉之原因，兩造因原告支付100萬元之名目有所爭執，被告拒絕履行系爭房地之移轉登記等事實，可堪認定。㈡被告主張解除契約是否有理由?
被告主張已向原告解除契約，並未舉證以實其說，自難採信。㈢原告依據原證1契約、原證3協議書、民法第348條之規定，請
求被告移轉登記系爭房地，是否有理由?按買賣契約為雙務有償之債權契約，買受人固有交付價金之義務，惟出賣人亦有按債務本旨將無瑕疵之買賣標的物財產權移轉予他方之義務，出賣人如未依債務本旨交付買賣標的物，買受人依民法第二百六十四條規定自得拒絕給付價金而有同時履行抗辯權，最高法院87年度台上字第671號民事裁判意旨參照。買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣外，應同時為之，標的物交付定有期限者，推定其為價金交付之期限，民法第369條、第370條分別定有明文（最高法院80年度台上字第391號判決意旨參照）。兩造約定於被告完成系爭房地產權移轉登記之同時，原告應將尾款付清，有原證3協議書第2條可按（見本院卷第30頁）。被告於原告並未付清尾款前，並無先為移轉系爭房地予原告登記之義務，矧被告抗辯原告並未支付系爭房地之買賣價金等情，為原告所不爭，被告並未依法解除契約，揆之前開說明，原告於尚未付清尾款前，依據原證1契約及原證3協議書，請求被告將系爭房地移轉登記予原告，並無理由。
綜上述，原告依據民法第348條之規定、及原證1契約、原證3
協議書之約定，請求被告移轉系爭房地予原告，則屬無據，應予駁回。
本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本件判決結果無涉，爰不一一論述。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國105年11月8日
民事第四庭法官徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年11月8日
書記官林瓐姍