裁判字號：臺灣嘉義地方法院111年訴字第261號民事判決
裁判日期：民國111年10月06日
裁判案由：返還租賃物等
臺灣嘉義地方法院民事判決111年度訴字第261號原告 王庭翊 訴訟代理人 嚴天琮 律師被告 陳宣儒 訴訟代理人 黃泰誌 上列當事人間返還租賃物等事件，在民國111年9月15日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼嘉義市○區○○路000巷0號5樓房屋騰空返還原告。
二、被告應自民國111年5月20日起至遷讓返還第1項房屋日止，按月給付原告新臺幣(下同)10,000元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、本判決第一項，如原告以672,833元為被告供擔保後，可以假執行。但被告如以2,018,500元為原告預供擔保後，可以免為假執行。
五、本判決第二項，如原告按月以3,333元為被告供擔保後，可以假執行。但被告如按月以10,000元為原告預供擔保後，可以免為假執行。
六、訴訟費用20,998元由被告負擔。
七、原告其餘假執行的聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：
㈠、門牌號碼嘉義市○區○○路000巷0號5樓房屋（下稱本件房屋）是原告所有，被告與訴外人黃泰誌（下稱黃泰誌）為夫妻。原本是由黃泰誌向原告承租本件房屋，於民國110年底租約到期前，黃泰誌向原告表示欲由他的配偶即被告為承租人續租111年度。因此，原告在110年12月15日與被告簽訂本件房屋的房屋租賃契約書（下稱本件租約），由被告向原告承租本件房屋，租賃期間自111年1月1日起至111年12月31日止，租金每月新臺幣(下同)2萬2,000元。
㈡、原告於111年2月間發現被告於非正常使用狀態毁損附屬的沙發，經原告通知被告修繕，被告置若罔聞，並開始不再理會原告的通知，被告惡意為之，原告溝通未果，求助無門，迫不得已依本件租約第10條第4項約定，提前30日通知被告終止租約。原告已於111年3月2日向被告寄發終止租約存證信函，被告於111年3月3日已收受，被告卻沒有將本件房屋返還給原告。所以，原告提起本件訴訟，並以民事起訴狀繕本為通知被告終止兩造租約的意思表示。本件租約已經終止，依民法第455條規定、本件租約第11條第1項約定，被告應將本件房屋返還給原告。
㈢、依前所述，本件租約已經終止，但是被告仍然沒有依本件租約第11條第1項約定將本件房屋返還給原告。所以依本件租約第11條第3項約定「乙方(被告)未依第一項約定返還房屋時，甲方(原告)得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍（未足1個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。」，原告可以向被告請求自民事起訴狀繕本送達隔日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告相當月租金一倍即4萬4,000元違約金。
㈣、並聲明：⒈被告應將本件房屋騰空，並遷讓返還予原告。⒉被告應自起訴狀繕本送達隔日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告4萬4,000元。⒊原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、本件房屋是原告合併2棟透天房屋後，分隔為11個單位，1至2樓作為店面，分為兩戶出租；3至5樓作為住宅，分為九戶出租，全部供為反覆出租用途，可見原告是以出租為業。而被告承租的本件房屋是作為被告夫妻2人的住宅用途，且本件租約是原告單方預先擬定内容，供與不特定承租人簽訂，承租人對於本件租約一般條款（即租金、租期等牽涉不同承租對象的條件以外的條款）並沒有修改或變更的權利，所以，本件租約為定型化契約。
㈡、本件租約第10條約定無效：⒈本件租約第10條第1項約定：「本契約於期限屆滿前，乙方（
即被告）不得終止租約」；第4項約定：「甲方（即原告）如終止租約，應提前30日告知乙方」。可知本件租約強迫承租人於期限屆滿前，不得終止租約，但出租人卻可以不具任何理由提前終止租約，此等約定是無故限縮承租人權利，擴大出租人權利，顯然違背民法租賃一節或租賃住宅市場發展及管理條例(下稱租賃住宅管理條例)保護承租人即經濟弱勢者的立法目的，且於承租人與出租人之間，顯失公平。
⒉原告只因與被告無法溝通，就依本件租約第10條第4項約定終
止租約，但是，事實上雙方並沒有不能溝通的情形。由此可知，如果出租人只因為片面的理由就可以隨意、提前終止租賃契約，承租人如何能立即找到適合居住的房屋並搬遷？承租人日後又如何能於訂定租賃契約後，安心規劃租賃期間的生活方式？可見本件租約第10條第4項約定出租人可以隨時、任意終止租約，明確違背公平、互惠原則及前揭法律立法目的。
⒊依「住宅租賃定型化契約應記載事項及不得記載事項」，其
中應記載事項第14點規定，是「租賃雙方」，可以選擇是否於租期屆滿前任意終止租約，非其中一方可以單獨享有此終止權，所以出租人無權單方決定是否賦予承租人此權利，更無權單獨決定出租人可以在租期屆滿前任意終止租約，而承租人則不可以。足以證明本件租約第10條違背住宅租賃定型化契約應記載事項第14點規定。
㈢、本件租約第11條第3項約定無效：⒈原告此種專以出租為業的出租人所受損害，是沒辦法出租與
第三人收取租金的金錢損失。因此，承租人如果有於租期屆滿或契約終止後，沒有立即返還租賃物的違約行為，對出租人所負損害賠償責任，應以原約定租金額為賠償基準。但是，本件租約第11條第3項竟約定承租人違約沒有返還本件房屋時，承租人應賠償原約定租金額2倍的違約金，顯然已不當加重承租人的責任，且此約定是原告預訂於其提出的定型化契約條款内，被告無磋商變更的餘地，此等約款依本件租約之主要權利義務加以判斷，有顯失公平的情形。
⒉又出租人即原告如果以本件租約第10條第4項約定隨時、任意
終止租約，承租人即被告必然不可能立即找到合適的住宅而可以搬遷。因為要找到適合全部家庭成員的居住環境、經濟能力足以負擔的租金、能配合工作或就學地點等等條件的住宅，並非容易，往往需提前數個月尋找。此時，原告就可以主張依本件租約第11條第3項約定要求給付兩倍租金額的違約金。此種約定顯然大幅加重承租人之義務，且是否發生此不合理之義務，竟然是取決於出租人單方的任意行為，所以，本件租約第10條第4項連結第11條第3項約定適用結果的不公平及不合理，顯而易見。
㈣、原告不可以依照本件租約第10條、第11條第3項約定，請求返還租賃物及給付違約金：⒈本件租約第10條、第11條第3項約定違反租賃住宅市場發展及
管理條例第5條規定，無效，不能作為本件租約的約定內容。但除去該條款，本件租約仍然可以成立，所以，依租賃住宅管理條例第8條規定，原告在租期屆滿前應以合於約定居住使用的租賃住宅交付被告，不得要求收回，並應於租賃期間保持本件房屋合於居住使用之狀態。
⒉又本件租約第10條、第11條第3項約定無效，原告不可以依本
件租約第10條約定終止租約，請求返還本件房屋，及依照第11條第3項約定，請求在返還本件房屋前，按月給付租金額2倍計算的金錢(4萬4,000元)。
㈤、並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、法院的判斷：
㈠、原告原與被告配偶黃泰誌簽約，由黃泰誌向原告承租本件房屋，在110年12月15日，原告改與被告簽訂本件租約，由被告向原告承租本件房屋，租賃期間自111年1月1日起至111年12月31日止，租金每月2萬2,000元等情形，雙方沒有爭執，並且有本件租約在卷可佐(見本院卷第11至16頁)。
㈡、原告與被告簽署的本件租約，並非定型化契約：⒈本件租約是原告預先擬訂，交由被告簽約一事，雙方都不爭
執(見本院卷第59頁、第87頁)。但是，就本件租約的租金、押租金、或是附屬在本件房屋交由被告使用的傢俱等事項，是經雙方協商議定後簽署的情形，兩造也沒有爭執(見本院卷第98頁)，足認兩造間所訂的本件租約，是經雙方協商後訂立，被告具有一定程度的議約能力。
⒉而且，本件租約是在被告配偶黃泰誌與原告原租約簽訂後相
隔約一年才簽訂，被告也自承前後兩份租約內容相同(見本院卷第87頁)，被告對於續租本件房屋的利弊得失，應更有清楚暸解，衡情已經過充分評估及考慮後，始決定再繼續承租本件房屋，其對於本件房屋條款的認識及議約能力衡情應更為加強。
⒊所以，從本件合約簽訂之過程，雙方均為自然人，締約條件
相當，被告應具有相當議約能力，且被告可就個別條款與原告進行磋商及變更，自難認本件租約為定型化契約。
㈢、原告依照民法第455條規定，請求被告遷讓房屋，為有理由：⒈定型化契約條款，指企業經營者為與多數消費者訂立同類契
約之用，所提出預先擬定之契約條款。中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。違反第1項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。消費者保護法第2條第7款、第17條第1項、第4項前段分別有明文規定。
⒉而「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，是中央主管機關內政部依消費者保護法第17條之授權而制定公告。
依消費者保護法的規定，自以締約之一方為企業經營者，一方為消費者，方有適用的餘地。
⒊本件締約雙方都是自然人，被告雖抗辯原告是將兩棟透天房
屋分隔為11個單位反覆出租，但是原告否認上開房屋均為其所有，及以出租為業，被告也未提出其他證據證明，自難直接認定原告為企業經營者。而且，本件租約非定型化契約，已如前述。所以，被告抗辯本件租約第10條約定，違反內政部公告的住宅租賃定型化契約應記載事項第14條規定「本契約於期限屆滿前，除依第十七點及第十八點規定得提前終止租約外，租賃雙方□得□不得任意終止租約」，應屬無效等語，就難以採信。
⒋租賃契約具消費關係者，適用消費者保護法相關規定；非具
消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之。非具消費關係之租賃契約條款，違反第一項應約定及不得約定事項者，無效；該應約定事項未記載於契約者，仍構成契約之內容；其為口頭約定者，亦同。租賃住宅管理條例第5條第1項、第4項前段分別有明文規定。
⒌內政部依照上開法律授權訂定非具租賃關係之「住宅租賃契
約應約定及不得約定事項」，在應約定事項第13條規定：「本契約於期限屆滿前，除依第十六點及第十七點規定得提前終止租約外，租賃雙方□得□不得任意終止租約。依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。前項承租人應賠償之違約金，得由第四點第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額。租期屆滿前，依第一項終止租約者，出租人已預收之租金應返還予承租人。」。
⒍解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句
，民法第98條定有明文。又解釋契約，應以立約當時之真意為準，而真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，並應通觀契約全文，於文義上及理論上詳為推求，不能拘泥文字致失真意（最高法院82年度台上字第341號判決參照）。
⒎本件租約第10條約定「本契約於期限屆滿前，乙方(被告)不
得終止租約。乙方違反前項規定者，應賠償2個月租金額之懲罰性違約金，甲方(原告)得逕由第四條之擔保金(押金)或預收之租金中扣抵。租約屆滿前，乙方終止租約者，甲方已預收之租金，經扣除乙方之違約金後，應返還予乙方。甲方如終止租約，應提前30日告知乙方」（見本院卷第12頁）。
⒏兩造所簽訂的本件租約第10條第1項雖然記載「本契約於期限
屆滿前，乙方(被告)不得終止租約。」，但是從同條第2項及第3項文義來看，是約定被告在租約屆滿前終止租約，應賠償2個月租金為違約金，原告預收的租金扣除該違約金後，應返還被告。可見租約的真意是，租賃雙方都可以終止租約，而承租人(被告)提前終止租約，須賠償出租人(原告)2個月租金，出租人(原告)則是須在30日前通知承租人(被告)期前終止租約，而無違約金賠償。
⒐因此，本件租約第10條約定，其中承租人任意終止租約就應
賠償2個月租金，違反上開租賃住宅契約應約定事項第13條規定「依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。」而無效，其餘部分仍為有效。被告辯稱上開約定僅賦予出租人可任意終止，依照租賃住宅管理條例第5條規定，全部無效等語，就不可採。
⒑土地法第一百條出租人收回房租之限制，僅限於不定期限租
賃，不包含定有期限租賃契約（最高法院37年上字第7729號判決意旨參照）。本件租約為定期租賃契約，被告辯稱，原告任意終止租約違反土地法第100條等語，也不可採。
⒒原告已在111年3月2日以嘉義埤子頭郵局存證號碼000018號存
證信函通知被告要依照本件租約第10條第4項約定終止租約，被告在同年月3日收受，有回執附卷可查(見本院卷第21至23頁)。本件租約為定有期限之租賃契約，租金是按月給付，依民法第453條、第450條第3項規定，以曆定1個月之末日為契約終止期。因此，本件租約於原告終止函送達後1個月之111年4月2日當月末日，即111年4月30日發生終止租約的效力。
⒓承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力
者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第455條有明文規定。
⒔本件租約既經原告合法終止，原告依民法第455條規定請求被告返還本件房屋，就有依據，應予准許。
㈣、原告依照本件租約第11條第3項約定，請求被告給付違約金，為有理由：⒈本件租約第11條第3項約定：「乙方(被告)未依第一項約定返
還房屋時，甲方(原告)得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍（未足1個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。」(見本院卷第12頁)。
⒉由上開條文內容，可知該約定是屬於強制租賃物返還債務之
履行為目的，確保債權效力強制罰之「懲罰性違約金」性質。
⒊本件租約第11條第3項約定，與「住宅租賃契約應約定及不得
約定事項」應約定事項第14條第3項規定：「承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足1個月者，以日租金折算）至返還為止」大致相同，被告辯稱本件租約第11條第3項約定，違反租賃住宅管理條例第5條規定而無效等語，就不可採。
⒋被告於本件租約終止後，迄今均未遷讓交還本件房屋，已如
前述，原告自可依此約定請求被告給付未返還房屋期間之違約金。又本件租約是約定可以請求相當月租金額「1倍」計算的違約金(2萬2,000元×1)，原告請求被告賠償2倍房租計算的違約金4萬4,000元（2萬2,000元×2），顯有誤會。
⒌約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252
條有明文規定。而違約金之約定是否過高，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準（最高法院86年度台上字第1084號判決參照）。
⒍審酌被告延遲返還本件房屋的違約情節，導致原告受有相當
於租金本息之損害，影響原告規劃該房屋後續使用收益，及依照上開約定，原告可另請求未返還房屋期間相當月租金額，而被告在本院審理時表示每月都有按時繳納租金(見本院卷第87頁)，原告也沒有否認，與參考近年社會經濟與不動產景氣狀況、兩造社會地位等一切客觀情狀，認為被告於兩造租賃關係終止後，未即時自本件房屋遷出而另應支付之違約金，應酌減為每月10,000元，方屬相當。
⒎所以，原告請求被告自起訴狀繕本送達隔日即111年5月20日
起至遷讓返還本件房屋之日止，按月給付原告1萬元違約金，有法律上依據，超過的部分，就沒有依據。
四、結論，原告依照民法第455條規定、本件租約的法律關係，訴請被告遷讓返還本件房屋，及從111年5月20日起至遷讓返還本件房屋之日止，按月給付原告1萬元，為有理由，應予准許，超過的部分，就沒有理由，應該駁回。
五、就原告勝訴部分，原告表明願意提供擔保聲請宣告假執行，而被告就其敗訴部分，陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，均與法律規定相符，本院分別酌定相當的金額准許之。又原告請求不被准許部分的假執行的聲請，沒有理由，一併駁回。
六、本件訴訟的事實已經明確，當事人提出其他的攻擊防禦方法及證據，都已經法院詳細斟酌，經認定不影響本件判決的結果，所以不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
八、據上論結，原告之訴，一部有理由，一部無理由，因此判決如主文。中華民國111年10月6日
民事第一庭法官吳芙蓉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年10月7日
書記官王立梅