裁判字號：臺灣臺北地方法院96年訴字第2519號民事判決
裁判日期：民國96年08月31日
裁判案由：損害賠償等
臺灣臺北地方法院民事判決96年度訴字第2519號
原告戊○○被告丙○○訴訟代理人 陳以儒 律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於中華民國96年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，本件原告於民國96年3月9日起訴時請求被告給付新台幣（下同）90萬元及自94年11月1日起至清償日止，按年息5%計算利息，嗣於96年5月22日將請求金額擴張為1,299,000元，其後又於同年8月22日將遲延利息減縮至起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算，揆諸前開規定，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：伊透過台北夢想家不動產投資顧問有限公司（下稱夢想家公司）仲介出售門牌號碼為台北市○○區○○○路○段○○號6樓及基地（下稱系爭房屋），被告於93年10月
5日與伊簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），被告以總價690萬元向購買系爭房屋，被告於簽約當時交付第1期簽約金40萬元，翌日再付訖第2期備證款20萬元，嗣再付訖第3期完稅款20萬元，伊於93年10月21日將系爭房屋移轉登記在被告名下，並於93年11月5日騰空準備交屋之際，詎料被告因債信不佳，無法申請足額貸款，卻藉詞系爭房屋具有重大瑕疪為由解除系爭契約，自不合法，伊另以存證信函限期被告交付尾款未果，而為解除系爭契約，被告依約應給付69,000元違約金，伊另依民法第227條請求被告賠償207,000元仲介費及銀行貸款40萬元利息，又被告無端驅趕系爭房屋之房客，再將系爭房屋出租他人牟利，伊依侵權行為或不當得利法則請求被告給付323,000元損失。而被告對伊提出竊佔誣告，造成伊名譽及精神上損害，爰依侵權行為法請求被告賠償10萬元財產上損失及20萬元慰撫金等情。並聲明：㈠被告應給付1,299,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保聲請宣告假執行。
三、被告則以：伊於原告將系爭房地移轉登記後，始發現系爭房屋一樓出入口通道，僅在該處服飾店營業時間內能通行，但在非營業時間即自晚上9時至隔日上午10時，因服飾店拉下鐵門而無法通行，而後門防火巷部分，目前亦遭到第三人加裝鐵捲門及擺設大型電冰箱等方式阻擋。經伊向主管機關調閱系爭房屋平面圖，赫然發現原告當初告知系爭房屋之「小套房」部分，竟是將逃生梯通道所增建之違建，一經查報定遭拆除，原告於締約時刻意隱瞞此事，並以在系爭房地產標的現況說明書上「是否有改建、違建、糾紛」欄位中勾選「否」訛騙伊簽訂系爭契約，系爭房地既有上開重大瑕疵，伊以律師函解除契約後，原告非但不返還80萬元價金，反請求伊須負債務不履行責任，賠償違約金、仲介費及銀行貸款利息云云，自屬無理由。又原告拒不返還買賣價金，伊基於同時履行抗辯，未將系爭房屋移轉登記予原告，續為占有系爭房屋使用，自無侵權行為可言，且原告亦無法舉證伊有何違法出租情事存在。至原告主張伊所涉犯誣告罪嫌部分，業經判決無罪確定在案，自無侵權行為可言，則原告請求伊賠償損害云云，亦屬無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保聲請免為假執行。
四、兩造不爭執事項
㈠、兩造於93年10月5日簽訂系爭契約，被告以總價690萬元向原告購買系爭房屋，被告於簽約當時交付第1期簽約金40萬元，翌日再付訖第2期備證款20萬元，嗣再付訖第3期完稅款20萬元，此有系爭契約及交款明細表在卷可參（見本院卷第56頁至第63頁）。
㈡、原告於93年10月21日將系爭房屋移轉登記予被告，此有系爭房屋謄本在卷可參（見本院卷第85頁至第87頁）。
㈢、被告涉嫌誣告案件，經本院刑事庭95年度訴字第1534號、臺灣高等法院96年度上訴字第409號判決無罪確定在案，此有上開刑事判決書在卷可參（分見本院卷第77頁至第81頁，第91頁至第95頁）。
五、原告以被告拒付尾款為由，解除系爭契約，並本於系爭契約、不完全給付、侵權行為及不當得利法則，請求被告給付1,299,000元及法定遲延利息，為被告所否認，並以上開情詞置辯。則本件兩造爭點厥為：㈠系爭房屋是否欠缺通常交易觀念所應具備之價值、效用或品質之重大瑕疵？被告得否主張解除系爭契約？㈡原告以被告未依約給付尾款主張解除系爭契約，是否合法？原告據此請求被告賠償69,000元違約金、207,000元仲介費及40萬元銀行貸款利息及法定遲延利息，是否有理由？㈢原告另依侵權行或不當得利法則，請求被告給付相當租金損失，是否有理由？㈣原告依侵權行為法則請求被告賠償誣告其竊佔之損害30萬元，是否有理由？茲分項析述如后：
㈠、按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）；又按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。經查：
⒈系爭房屋於辦理門牌初編，係參照房屋坐落位置及房屋前後
門牌之邏輯順序號碼，根據出入口所面臨之道路，依序編釘門牌及樓層號碼，如編訂門牌當時，上下樓層所編釘之門牌號碼相同，其出入口所面臨之道路即相同等情，此有臺北市中正區戶政事務所96年7月30日北市正戶字第09630713400號函在卷可參（見本院卷第166頁），而系爭房屋雖位於6樓，惟與各樓層門牌號碼皆係台北市○○○路○段○○號，可見系爭房屋之主要出入口即大號門係面臨忠孝西路，而非後方之防火巷通道。然系爭房屋一樓出入通道，因受該處服飾店營業時間所限，無法自由進出等情，業據其提出相片為憑（見本院卷第67頁至第69頁），並為原告所不爭事實（見本院卷第116頁反面）。又買賣標的物有無瑕疵，應綜合當事人之約定及通常交易之觀念判斷，而房屋之居住效用及使用價值並非僅侷限於專用部分而已，自由且無障礙之出入環境，本為使用房屋的基本要求，更何況一樓大門係各樓層住戶重要通道，如無法隨時自由進出，非但影響房屋使用效能，更涉及大樓公共安全，自屬影響居住之重要環節，故系爭房屋之一樓大門既受服飾店營業時間限制，住戶無法隨時自由進出，出賣人自應將之告知買受人，否則即應認系爭欠缺通常應有之品質及效用，而認有減少契約預定效用之重大瑕疵。
⒉原告雖辯稱：伊在被告購買系爭房屋之初，即告知一樓出入
受服飾店營業時間限制，必須改由後方防火巷進出云云，為被告所否認，雖證人即夢想家公司仲介人員甲○○（原名張謹玲）於本院審理時證陳：伊在被告每次帶家人前來看屋，均會再次告知系爭房屋大門在服飾店營業時間是可出入，但其他時間必須由後方防火巷進出云云（見本院卷第156頁），惟證人即陪同被告看屋之丁○○、乙○○於本院審理時則證稱：甲○○並未告知大門出入口受服飾店營業時間限制等語（見本院卷第156頁反面），然甲○○既自陳考領證照之專業仲介人員，卻陳稱系爭房屋大門係後面防火巷，而非編釘門牌號碼之忠孝西路大門云云（見本院卷第156頁反面），顯係昧於事實之證詞，自無可採。況原告在委託夢想家公司出售系爭房屋之際，並未在房地標的現況說明書之重要事項欄內註記一樓大門出入時間受限等情（見本院卷第71頁），可見原告在出賣系爭房屋時並未揭露此重要事項，被告無從事前查閱售屋資料得知該瑕疵存在，原告亦未能證明其事後曾告知被告此事，自應認原告所出售之系爭房屋，因無法隨時使用一樓大門自由進出，嚴重影響住戶進出權益，而具有減少系爭房屋價值及通常效用之重大瑕疵存在，則被告以
93年11月5日律師函通知原告解除系爭契約（見本院卷第19頁），自屬有據。
㈡、原告雖主張其以93年1月25日台北郵局第39支局存證信函催告被告於文到5日內給付尾款，逾期則解除系爭契約等語（見本院卷第24頁）。惟查，被告在原告以上開存證信函催告給付尾款前，即以系爭房屋具有重大瑕疵，而以律師函向原告為解約之意思表示，是被告解除系爭契約既屬合法有效，則原告事後以被告未給付尾款為由，再為解除系爭契約，自屬不合法。則原告本於系爭契約第7條第3項約定，請求被告按日賠償買賣總價萬分之五之違約金69,000元及法定遲延利息部分，自屬無理由。又被告既係合法解除系爭契約，自無可歸責被告之事由存在，則原告依民法第227條規定，請求被告賠償仲介費207,000元與銀行貸款利息40萬元及法定遲延利息部分，亦屬無理由。
㈢、次按民法第254條所謂解除契約，固指解除債權契約而言，但本於債權契約而成立物權移轉契約後，如有解除契約之原因，仍得將該債權契約解除。債權契約解除時，物權契約之效力雖仍存在，而依民法第259條之規定，受物權移轉之一方，負有將該物權移轉於他方以回復原狀之義務。又按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259條定有明文，此項互負之義務，依同法第261條準用第264條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。最高法院著有28年上字第2113號判例及44年台上字第702號判例可資參照。查原告於93年10月21日業將系爭房屋移轉登記予被告，此有謄本在卷可參（見本院卷第85頁至第87頁）。而被告既以93年
11月5日律師函向原告為解除系爭契約之意思表示，僅解除債權契約，因物權行為具有獨立性及無因性，物權契約並不因此而失效。茲被告主張同時履行抗辯，在原告返還80萬元價款之前，拒絕辦理系爭房屋之回復登記，自屬有理由。故在被告將系爭房屋回復登記之前，其仍係系爭房屋之所有權人。雖兩造事後就給付尾款發生爭執，原告主張被告拒繳尾款，故未依系爭契約第3條第7項約定為點交云云，惟原告與仲介甲○○偕同原告共赴系爭房屋清點物品，並由甲○○將鑰匙交予被告使用，可見事實上原告業將系爭房屋移轉占有予被告，則在原告請求被告回復登記及占有之前，原告尚無處分或使用收益系爭房屋權限，惟原告自94年5月起將系爭房屋出租予訴外人 洪雅惠 ，此有租賃契約在卷可參（見本院卷第107頁至第110頁），被告本於所有權人及占有人地位促請洪雅惠搬遷，並無侵害原告權利可言。再者，原告迄未能舉證證明被告有何出租系爭房屋行為，則其空言主張被告出租牟利屬不當得利云云，自無可採。是原告本於侵權行為或不當得利法則，請求被告賠償323,000元及法定遲延利息，為無理由。
㈣、末查，原告另主張被告誣告其竊佔系爭房屋，損害其名譽云云，惟被告係因仲介甲○○交付系爭房屋鑰匙，兩造偕同仲介進入系爭房屋清點屋內物品，以確認交屋等客觀事實，認其對系爭房屋已有相當支配力，而認原告出租系爭房屋涉犯竊佔罪嫌，難認被告有何虛構事實誣告之犯意存在，況被告上開誣告案件，迭經本院刑事庭以95年度訴字第1534號判決及臺灣高等法院96年度上訴字第409號判決無罪確定在案，是被告對原告所提竊佔告訴，既非虛構事實向司法機關訴追，致原告名譽受有損害之誣告行為，則原告本於侵權行為法則，請求被告賠償30萬元及法定遲延利息，自屬無理由。
六、綜上而論，原告本於系爭契約、不完全給付法則、侵權行為或不當得利法則，請求被告給付1,299,000元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國96年8月31日
民事第一庭法官傅中樂以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年8月31日
書記官吳彩華