裁判字號：臺灣臺北地方法院102年簡上字第252號民事判決
裁判日期：民國102年12月30日
裁判案由：返還房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決102年度簡上字第252號上訴人 蕭復曦 被上訴人行政院農業委員會苗栗區農業改良場法定代理人 侯鳳舞 訴訟代理人 劉紀翔 律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國一百零二年三月十三日臺灣臺北地方法院新店簡易庭101年度店簡字第1246號第一審判決提起上訴，本院於一百零二年十二月十四日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地上之911建號、門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○號之眷舍（下稱系爭房屋）屬中華民國所有，被上訴人為管理機關，系爭房屋前由被上訴人借予訴外人即上訴人之母 王冠華 居住，嗣王冠華過世後，因上訴人不符「中央各機關學校國有眷舍房地處理要點」之合法現住人資格，經以書函通知上訴人應將系爭房屋騰空返還後，上訴人仍未置理，又上訴人無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，而系爭房屋之基地（土地面積計178.62平方公尺，權利範圍四分之一）於99年1月之申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）22,300元，爰依民法第767條規定及不當得利之法律關係提起本訴，請求上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金（依申報地價總額年息8%計算）之不當得利6,638元（計算式：22300×178.62×1/4×8%÷12=6638）。
二、上訴人則辯以：被上訴人於95年間派員做已建讓售方式之意願調查，王冠華於同年8月28日即依該調查提出申購申請，被上訴人於同年9月1日函覆王冠華等人依「已建讓售相關方式辦理」，即為核可渠等買受系爭房屋之處分，惟因證明文件不足遭行政院人事行政局公務人員住宅及福利會員（下稱住福會）退件，被上訴人竟未通知王冠華補正，歷經5年亦未再通知該眷舍政策改變保留公用，使上訴人錯失買受其他房屋之機會，詎王冠華過世後，被上訴人即命上訴人遷讓房屋，是被上訴人顯違誠實信用原則，並有權利濫用之嫌，上訴人應有信賴保護之適用。且，被上訴人原係為將相關眷舍保留公用，始未再辦理已建讓售或騰空標售案，嗣被上訴人既認無需保留公用，即無由不繼續辦理，況被上訴人核可上訴人之母已建讓售申請處分並未經合法撤銷，上訴人基於繼承其母已申購權利，待相關單位覆核計價後，即得繳價並移轉產權登記，自有正當居住權源。再，一般國有土地出租租金均未逾年息5%，而依系爭房屋之位置、周圍交通及房屋實際使用狀況，是被上訴人以年息8%計算不當得利亦嫌過高，至多以年息3%計算為宜等語。
三、原審判命上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人（履行期間為三個月），並應自101年11月3日起至返還系爭房屋予原告之日止，按月給付6,638元。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實及本件之爭點（見本院卷第22頁背面）：
(一)兩造不爭執之事實：
1.坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地上之911建號、門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○號之房屋（下稱系爭房屋）屬中華民國所有，被上訴人為管理機關。
2.系爭房屋所占之基地面積共計178.62平方公尺，權利範圍四分之一，而系爭房屋之基地99年之申報地價為每平方公尺22,300元，有土地登記第二類謄本（見本院101年度補字第733號卷【下稱補字卷】第4頁）可佐。
3.系爭房屋前由被上訴人借予其機關退休人員即上訴人之母王冠華居住，王冠華業於100年8月4日死亡，目前由上訴人占有系爭房屋。
(二)本件之爭點厥為：
1.上訴人有無合法使用系爭房屋之權源？
2.被上訴人請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還，並自起訴狀繕本送達翌日（即101年11月3日）起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付不當得利6,638元，有無理由？
3.倘若無者，應如何計算相當於租金之不當得利？
五、得心證之理由：
(一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。次按民法第470條第1項前段規定：「借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之」。公務員因任職關係獲准配住宿舍，其性質為使用借貸，目的在使任職者安心盡其職責，是倘借用人喪失其與所屬機關之任職關係，則依借貸之目的，當然應認使用業已完畢，使用借貸契約因而消滅，貸與人自得請求返還（最高法院91年度臺上字第1926號判例、88年度臺上字第482號判例、95臺上字第2149號判決意旨參照）。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判要旨參照）。準此，上訴人就其非無權占有之有利於己之事實，自應負舉證責任。而依行政院98年10月21日修正之中央各機關學校國有眷舍房地處理要點（下稱系爭處理要點）第三點第一項規定：「三、本要點所稱合法現住人，應合於下列各款規定：㈠於七十二年五月一日以前依法配（借）住眷舍。㈡為現職人員、退休人員、資遣人員或其遺眷。㈢有居住之事實。㈣未曾獲政府各類輔助購置住宅。㈤非調職、轉任、辭職、解僱、解聘（含不續僱、不續聘）、撤職或免職人員。㈥有續住之資格。㈦所居住之眷舍仍屬配（借）住機關管有。前項第二款所稱遺眷，指原配（借）住人之父母、未再婚之配偶或未婚之未成年子女。現住人不合第一項規定者，各機關學校應通知其於三個月內返還；如拒不返還，應依法訴追，並提返還不當得利之訴。收回之眷舍房地，各機關學校如經檢討無保留公用必要，應層報行政院核定處理方式後，點交國有財產局依法處理。合法現住人之認定，由各機關學校依權責辦理。」（見本院卷第60頁），可知需符合前揭所列之條件，方係系爭房屋之合法現住人。
(二)經查，本件上訴人為系爭房屋原配住人王冠華之成年子女，顯非前揭處理要點所規定之遺眷，亦不具備前開所列續住資格，自難認上訴人為系爭房屋之合法現住人，是被上訴人主張上訴人就系爭房屋並無合法使用之正當權源等語，信屬可取。上訴人雖辯稱其母王冠華於95年8月28日即已就系爭房屋提出已建讓售案之申購申請，被上訴人既於同年9月1日函覆王冠華等人依「已建讓售相關方式辦理」，即為核可渠等買受眷舍之處分，且被上訴人乃有權核定機關，然被上訴人竟未通知王冠華補正不足之文件，歷經5年亦未再通知該眷舍政策改變保留公用，詎王冠華過世後，被上訴人即命上訴人遷讓房屋，被上訴人顯違誠實信用原則，並有權利濫用之嫌，上訴人應有信賴保護之適用云云，惟為被上訴人否認。經查，依系爭處理要點第13點規定：「眷舍於95年8月9日以前興建，如無特別指定用途或其他整體規劃利用計畫，並有下列情形之一者，得由各機關學校調查眷舍合法現住人意願，其具結（格式如附件五）同意依國有財產局評定之價格承購，於95年12月31日以前依第四點、第五點規定報送執行機關層報行政院核定已建讓售者，由國有財產局讓售予合法現住人。」（見本院卷第61頁），而王冠華依前開要點申請承購系爭眷舍後，業經被上訴人以95年9月1日苗場行字第0000000000號函，呈請農委會報送執行機關即住福會層報行政院核定是否讓售，有被上訴人提出之函文（見本院卷第36頁）可稽，足見系爭讓售申請須經行政院核定，並非上訴人一提出申請即一定會獲准許讓售，被上訴人只是初步審核，並非有權核定機關。是上訴人抗辯其母提出已建讓售案之申購申請，經被上訴人於同年9月1日函覆，即為核可渠等買受眷舍之處分暨被上訴人乃有權核定機關云云，與事實不符，並無足取。又，王冠華雖曾提出已建讓售案之申購申請，惟已建讓售案並非一經申購申請即必獲同意核可，此觀系爭處理要點第13點規定即明，主管機關即行政院人事行政局公務人員住宅及福利會員（下稱住福會）依法並非無權審核准駁，且被上訴人業於100年12月1日回覆「本案經農委會核轉公務人員住宅及福利委員會審核，因證明文件不足，已由住福會退回本場；復經本場審慎檢討，基於業務需要，相關眷舍決定保留公用，不續辦理已建讓售或騰空標售，合法現住人，並得依法繼續使用」等語（見本院卷第50頁），是王冠華之前開申請並未獲核可，應堪認定。上訴人抗辯王冠華之前開申請已獲核可，應有信賴保護之適用，並執此辯稱其有合法占有系爭房屋之權源云云，容有誤解。上訴人既非系爭處理要點第3點所稱之「合法現住人」，一如前述，則其自無同要點第13點關於已建讓售之承購資格及繼續占用系爭房屋之合法權源，是上訴人無權占有系爭房屋，應堪認定。則被上訴人於王冠華過世後，先後以系爭100年8月23日函、101年4月16日函通知上訴人應騰空遷讓返還系爭房屋，即無違反誠實信用原則或權利濫用可言，上訴人前開所辯，均無可取。
(三)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。次按無權占用他人土地者，通常可享有相當於租金之不當得利，土地所有權人得請求占用人返還（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。復按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項亦有明定，而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，為土地法施行法第25條所明定，又土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法第105條復規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，是建築基地之租金，亦按土地申報地價年息10%為限。惟此年息10%為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例意旨參照）。本件上訴人既無權占用系爭房屋，則被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付相當於租金之不當得利，自屬有據。查系爭房屋之基地（面積計178.62平方公尺）於99年間之申報地價為每平方公尺22,300元，有土地登記第二類謄本（見補字卷第4頁）可稽，而系爭房屋位於新北市新店區七張捷運站附近，鄰近尚有醫院、市場，生活機能方便，交通四通八達，復有系爭房屋及附近照片、地圖足佐（見補字卷第23至25頁）經斟酌系爭房屋之坐落位置、週遭環境、繁榮程度、交通狀況、使用方式等情，認被上訴人主張以系爭房屋之基地申報地價年息8%計算不當得利，尚屬妥適。準此，被上訴人請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日（即101年11月3日）起至遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付原告不當得利金額為6,639元【計算式：
22300×178.62×1/4×8%÷12=6639（小數以下四捨五入）】，即屬有據，應為可取。
六、綜上所述，被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋，請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還，並自起訴狀繕本送達翌日（即101年11月3日）起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付不當得利6,638元，為有理由，應予准許，上訴人所辯，則無可取。原審判決被上訴人全部勝訴，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國102年12月30日
民事第三庭審判長法官劉又菁
法官曾益盛法官林振芳以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國102年12月30日
書記官林思辰