裁判字號：臺灣桃園地方法院112年訴字第2257號民事判決
裁判日期：民國113年08月30日
裁判案由：返還房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決112年度訴字第2257號原告 簡文珊 訴訟代理人 周福珊 律師複代理人 王東磬 被告 謝家倩 上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國113年7月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路0段00號4樓房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告應自民國112年7月6日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣1萬6,000元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣81萬6,064元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣244萬8,192元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、本判決第二項各期已屆期部分，於原告以新臺幣5,400元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣1萬6,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：附表所示門牌號碼桃園市○○區○○路0段00號4樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地（下併稱附表所示不動產），原為訴外人 葉宣辰 所有，因葉宣辰積欠債務無力償還，遭債權人第一銀行股份有限公司（下稱第一銀行）聲請強制執行，經本院以111年度司執字第59514號清償債務執行事件（下稱系爭執行事件）查封後，葉宣辰為籌款還債，民國於112年6月8日與原告簽訂不動產買賣契約書，約定由原告以總價金新臺幣（下同）560萬元向葉宣辰買受附表所示不動產，原告於支付價金後，第一銀行業已撤回系爭執行事件，附表所示不動產於112年7月6日已移轉登記予原告，惟系爭房屋現遭被告無權占有使用中，兩造曾於112年9月1日見面商談，因被告未提出任何租約或其他與系爭房屋使用權源有關之文件，原告乃請求被告返還系爭房屋，惟迄今未獲置理。原告自112年7月6日起即為系爭房屋之所有權人，被告無權占有使用系爭房屋之行為，妨害原告對系爭房屋所有權之行使，原告依民法第767條第1項規定，自得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告；又被告無權占用系爭房屋獲有相當於租金之利益，原告因而受有損害，與系爭房屋相當房屋附近之租金行情為每月1萬6,000元至2萬元間，故原告主張被告每月占有使用系爭房屋受有相當於每月1萬6,000元租金之不當得利，應屬合理，另依民法第179條之規定，請被告給付相當於租金之不當得利，爰依民法第767條第1項、第179條規定提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。（二）被告應自112年7月6日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬6,000元。（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、原告主張為系爭房屋所有權人，且系爭房屋現遭被告占用之事實，業據其提出本院執行處112年3月9日桃院增松111年度司執字第59514號通知函文、附表所示不動產買賣契約書、土地及建物所有權狀、兩造間簡訊截圖等影本為證（見本院卷第13-45頁）；並經本院依職權調閱附表所示不動產土地及建物登記謄本，核閱屬實（見本院卷第63-87頁）。又被告經相當時期受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項之規定，應視同自認，故原告主張之事實，應堪信屬實。
四、本院之判斷：
（一）原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋為有理由：
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民事訴訟法第767條第1項定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。
2、經查，系爭房屋自112年7月6日以買賣為原因移轉登記予原告，此有系爭房屋建物登記謄本、異動索引等附卷可稽（見本院卷第67頁、第85頁），足認自112年7月6日起，原告確為系爭房屋之所有權人，堪信屬實。原告主張被告未經同意亦無正當理由持續占有使用系爭房屋全部之事實，業據原告提出被告傳送予原告之簡訊內容截圖（見本院卷第43-45頁），由被告傳送之上開簡訊內容觀之，被告不爭執其為系爭房屋之現占有人，依上揭意旨被告本應就其有合法占用權源之利己事實負舉證之責，然全未見被告舉證證明，依舉證責任分配原則，本院即應認定被告占有系爭房屋無合法占用之權源，則被告占有使用系爭房屋全部範圍之行為，應屬妨害所有權人即原告就系爭房屋所有權之行使，原告依民法第767條第1項規定，請求被告騰空返還系爭房屋予原告，自屬有據，應予准許。
（二）原告請求自112年7月6日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬6,000元相當於租金之不當得利，為有理由：
1、按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨可資參照）。被告自原告取得系爭房屋所有權之112年7月6日即無權占有系爭房屋，業經說明如前，且迄未返還系爭房屋予原告，則原告請求被告自112年7月6日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，自屬有據。
2、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，而該條規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、105條定有明文。所謂土地之申報總價，係指法定地價，所謂法定地價，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人若未申報地價，則以公告地價80％為申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條規亦有明定。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查系爭房屋坐落基地即桃園市○○區○○段000地號土地112年之申報地價為1萬1,221元（見本院卷第119頁）；系爭房屋位於桃園市中壢區龍岡路3段，屋齡24.08年，主要作為住家使用，附近生活、交通、商業機能均屬便利，又鄰近忠貞市場、馬祖新村眷村文化園區等觀光景點，本院審酌上開各情，暨系爭房屋之位置、周遭繁榮程度、經濟價值等一切情狀，認以系爭房屋坐落之土地面積71.48平方公尺、該土地112年7月之申報地價為每平方公尺11,221元及系爭房屋鑑定價值244萬8,192元（見111年度司執字第59514號第49-57頁）年息6％作為計算本件被告無權占有系爭房屋所受相當於租金之利益為適當，準此，被告每月受有相當租金之不當得利數額應為1萬6,251元【計算式：（坐落土地面積71.48平方公尺×申報地價1萬1,221元＋系爭房屋總價值244萬8,192元）÷12月×6％=1萬6,251元，元以下四捨五入】，則原告請求被告每月給付1萬,000元，自可准許。準此，原告依民法第179條規定，請求被告自其取得系爭房屋所有權之日即自112年7月6日起至返還遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告1萬6,000元相當於租金之不當得利金額，於法有據，自應准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋全部予原告，並依民法第179條規定，請求被告自112年7月6日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬6,000元，均為有理由，應予准許。
六、原告就訴之聲明第1項、第2項陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核均合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；併依職權酌定相當金額，諭知被告如預供擔保得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國113年8月30日
民事第二庭法官陳俐文正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國113年8月30日
書記官藍予伶附表：
編號土地坐落面積（平方公尺）權利範圍縣市鄉鎮市區段地號1桃園市中壢區中興段719128.137分之1編號建號基地座落----------建物門牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍樓層面積合計附屬建物主要建築材料及用途1813桃園市○○區○○段000地號----------桃園市○○區○○路0段00號4樓住家用、7層鋼筋混凝土造四層：71.48合計：71.48陽台10.39全部備註共有部分：中興段818建號，290.49平方公尺；權利範圍：7分之1