裁判字號：臺灣士林地方法院97年訴字第990號民事判決
裁判日期：民國98年01月22日
裁判案由：損害賠償
臺灣士林地方法院民事判決97年度訴字第990號原告東龍國際開發股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人甲○○被告乙○○訴訟代理人 郭學廉 律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國97年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告於民國97年2月15日與伊簽訂「專案委託銷售契約書」（下稱系爭契約），委託伊銷售位於臺北市○○區○○段一小段「東方晶華」D戶4樓之房屋、基地及B2-5號車位（以下合稱系爭不動產），約定委託銷售期間自97年2月16日至同年5月16日止，委託銷售價格為新臺幣（下同）1,995萬元。嗣訴外人 黃美雲 表示願以前揭價格出價購買系爭不動產，遂於同年4月1日與伊簽訂「買賣議價委託書」及「買賣定金收款憑證」，黃美雲並交付發票日97年4月20日、票號BX0000000號、受款人為被告、面額20
0萬元之支票1紙（下稱系爭支票）予伊以為定金。伊多次連絡被告，並於同年4月11日以存證信函通知被告前來履約，惟被告藉故不出售系爭不動產，不願在買賣定金收款憑證上簽認，復不與買方簽定不動產買賣契約書。查，依民法第153條規定，不動產買賣非以訂定書面為必要，只要標的物及價金之意思表示合致即為成立，故被告雖未於黃美雲簽署之買賣訂金收款憑證上簽認，亦拒收黃美雲交付予伊之定金，然依系爭契約第5條第1項後段及第8條第2項之約定，買方同意委託人之銷售條件而簽署買賣定金收款憑證，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立。是黃美雲於97年4月1日表示願以委託銷售價格購買，並交付系爭支票予伊作為定金時，即屬對原告欲出售系爭不動產之要約為承諾之意思表示，渠等間就標的物及價金之意思表示合致，買賣契約已成立生效，依系爭契約第5條第1項及民法第565條規定，伊自請求被告給付服務報酬。又被告違約拒不履行出賣人義務，且將系爭不動產出售他人，依系爭契約第12條第1項第3款規定亦應給付伊按委託售價百分之6計算之服務報酬。
（二）被告辯稱伊無代收定金之權限云云，並非可採。蓋若確係如此，被告何以於97年5月22日發存證信函表示撤回授予伊之收受定金代理權？又伊南港加盟店因房市及業務緊縮，遂自97年3月份將業務移至南港直營店，原先加盟店仍派駐人員留守至同年5月止，伊並曾於97年3月27日告知被告前揭上情，顯見並非無預警歇業，被告之抗辯均不足採。爰依前揭系爭契約第5條第1項、第12條第1項第3款約定及民法第565條規定之法律關係，提起本訴。
（三）並聲明：被告應給付原告119萬7,000元，及自97年5月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：
（一）伊本人並未收受黃美雲交付之定金，亦未授權原告有代理收受定金之權限，此從系爭契約第3條第2項未勾選同意及原告所提出買賣定金收款憑證賣方收取定金欄位並無伊簽名即得明暸。是原告主張伊已收受定金而認買賣契約已成立云云，並非可採。依系爭契約第8條第3項之約定可知，黃美雲簽署之定金收款憑證係屬要約，伊不予簽認即不為承諾，買賣契約無從成立，原告自不得請求伊給付服務報酬。至於原告主張伊於97年5月22日寄發之存證信函表示撤回代理權云云，惟此係因伊非法律專業人士，用語錯誤所致，並不影響原告未經伊授與代受定金權限之事實。又原告南港店擅自歇業，且未於停業前以書面通知伊此項事實，明顯違反民法第540條之報告義務，伊已依民法第549條終止系爭契約，自無給付酬金之義務。再者，系爭契約第12條第1項第3款規定，係以買賣契約經解除為要件，本件買賣契約並未成立，原告亦未陳明有何解除契約之情事，其依此項條款請求以委託售價百分之6計算之服務報酬，顯屬無據。退而言之，縱認原告得依此項條款請求服務報酬，其請求具有違約金之性質，其主張之金額亦屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。
（二）並聲明：原告之訴駁回。
三、經查：
（一）兩造於97年2月15日簽訂系爭契約，原告委託被告銷售系爭不動產，委託期間自97年2月16日至同年5月16日止，委託銷售價格為1,995萬元。系爭契約相關重要內容如下：
1、第3條第2項關於契約成立後，委託人是否同意授權受託人代為收受買方支付之定金勾選欄位部分，未勾選同意。
2、第5條有關服務報酬之約定，第1項明文：「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之4。受託人之服務報酬請求權，於委託人簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證時成就。」
3、第8條關於定金之收受及其效力約定：⑴第1項：「委託人同意受託人得為買賣雙方定金（含議價
保證金）收受之代理人者：如委託人之原貸款金額及其他債務，合計超過實際買賣成交總價者，定金由受託人暫時保管，委託人不得向受託人主張保管期間之利息…。」。⑵第2項：「若買方同意委託人之銷售條件而簽署「『買賣
定金收款憑證』，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立。」⑶第3項：「買方簽署買賣議價委託書（或要約書），於委
任人簽認同意出售，並通知到達買方時，買賣契約即為有效成立，議價保證金轉為購屋定金。但委託人未同意出售前，買方保有隨時撤回議價之權利。」
4、第12條係有關違約之處罰約定，其中第1項約定，如有該項各款情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付以委託銷售總價百分之6計算之服務報酬。其中第3款明文：「買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意，而解除買賣契約者。」
（二）原告所提出第3人黃美雲於97年4月1日與原告簽訂購買總價1,995萬元之「買賣議價委託書」及「買賣定金收款憑證」（定金支票200萬元），其中「買賣議價委託書」下方「賣方同意出售確認欄」及「買賣定金收款憑證」下方「賣方收取定金簽認欄」均無被告之簽認。被告本人亦未收取「買賣定金收款憑證」所載之定金支票。被告亦未與黃美雲簽訂書面之不動產買賣契約書。
以上各項，有兩造分別提出之系爭契約、「買賣議價委託書」及「買賣定金收款憑證」等影本附卷可稽，並為兩造所不爭執，均堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張被告委託其銷售系爭不動產，其並有代收定金之權限，經黃美雲表示願以委託售價購買系爭不動產，並交付定金支票予原告時，買賣契約即已成立，其已完成服務，被告嗣後拒絕履約，乃依民法第565條及系爭契約第5條第1項、第12條第1項第3款等約定，請求被告給付按委託售價百分之6計算之服務報酬等語，被告則以前揭情詞置辯。是本件所應審究之爭點，應在於：（一）原告是否經被告授權而有代收買方定金之權限？買方黃美雲與被告間是否已成立買賣契約？（二）原告得否請求被告給付服務報酬？（三）前項如是，原告得請求金額若干？是否應予酌減？茲分別論述如下：
（一）原告未經被告授權，並無代收買方定金之權限，買方黃美雲與被告之間並未成立買賣契約：
1、按居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第565條定有明文。又按民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求（最高法院52年度台上字第2675號判例要旨足資參照）。查兩造間系爭契約第5條第1項有關服務報酬之約定，如上開三之㈠之2所示，係以買賣成交為收取服務報酬之要件，是兩造間約定之居間契約當屬訂約之媒介居間甚明，於買賣雙方當事人因居間而成立契約時，始得請求居間報酬。是應審究買方與被告間是否因原告之居間而成立而已成立買賣契約。
2、又按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。民法第248條定有明文。是須以他方受有定金時，契約始得推定成立。本件原告所主張黃美雲交付之定金支票係由原告收受，被告本人並未實際收取該紙支票，亦未於原告所提出「買賣議價委託書」下方「賣方同意出售確認欄」及「買賣定金收款憑證」方「賣方收取定金簽認欄」簽認乙情，為兩造所不爭執。是應先究明者，乃原告是否經被告授權而有代理被告收受買方交付定金之權限。考以前述居間契約之性質，僅在於報告訂約之機會，或為訂約之媒介，不當然即有代理收受定金或代理為法律行為之授權，居間人之權限，自應依雙方委任契約之內容而定。原告雖主張其有代理被告收受買方定金之權限，惟其並未具體主張及舉證其有代收權限之依據。而觀諸前揭系爭契約第8條第1項及第3項約定內容，即可得知簽訂系爭契約並非當然包含授權原告代收定金之權限，仍須被告勾選同意始有授權之效力，原告方有代收定金之權限。然系爭契約第3條第2項關於契約成立後，委託人是否同意授權受託人代為收受買方支付之定金勾選欄位部分，被告並未未勾選同意授權，業如上述（參見三之㈠之1）。原告既未經被告授權，自無從取得代理被告收受買方定金之權限，其以賣方受託人名義收受黃美雲所交付之定金支票，自屬無權代理之行為。復按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。民法第
170條第1項規定甚明。原告上述無權代理收受定金之行為，既未經被告事後承認或同意，對被告自不生效力。原告雖另主張被告寄發存證信函表示撤回代理權限云云，然被告並非法律專業人士，難以認知未曾授權與撤回授權用語之法律意義，事屬當然，核其存證信函之內容，僅在於表明不承認原告代收定金之真意，自不足憑為被告確有授予代收定金權限之依據。除此，原告復未能舉證以明，自難認其確有代理被告收受定金之權限。準此，原告無權代收定金之行為，對被告既不生效力，自無從以收受定金而推定被告與買方業已成立買賣契約。原告此部分主張要非可採。
3、復按契約之要約人，因要約而受拘束。非對話為要約者，通常情形可期待承諾之達到時期內，相對人不為承諾時，其要約失其拘束力。民法第154條第1項前段、第157條分別定有明文。復按要約之引誘，乃以喚起他人向自己要約為作用之意思通知，必須經自己承諾後，契約始能成立（最高法院85年度台上字第2681號判決要旨參照）。審酌比對系爭契約第8條第1項至第3項規定，即可得知，於委託人未授權同意受託人得代收定金之情形，受託人為居間促使買賣雙方達成契約合意之方式，應依該條第3項規定為之。而稽之系爭契約第8條第3項之文義內容（參見前述三之㈠之3），買方簽署買賣議價委任書（或要約書），須於委託人簽認同意出售，並通知到達買方時，買賣契約始為有效成立，又委託人未同意出售前，買方保有隨時撤回之權利。再參以原告所提出黃美雲97年4月1日簽署之確認書第3點亦載明：「您在約定的議價期限內，仍然可以書面隨時撤回議價。但是如果賣方已簽署承諾您的議價條件時，那麼您就不能撤回議價。」（參見本院卷第14頁）等語。由此可知，被告以委託銷售價格委託原告銷售系爭不動產，僅係要約之引誘，黃美雲簽署買賣議價委託書之性質，則係要約，並非承諾，須以賣方簽認同意始為承諾而成立買賣契約。本件被告既未於黃美雲簽署之買賣議價委託書下方「賣方同意出售確認」欄位中簽認承諾，即難認雙方意思表示已經合致，雙方買賣契約自未成立，堪以認定。至於原告另主張如認其交易不成立，交易市場就會混亂，無法保障買賣雙方乙節，考以買賣契約是否成立，涉及委託銷售契約約定內容及受託人代理權限之範圍，應依個案情形而定，非可一概而論，原告此部分論述，自非認定買賣契約業已成立之法律理由，要非可採。
（二）承上所述，被告與買方黃美雲間既未成立買賣契約，原告依系爭契約第5條第1項規定請求服務報酬，即非有據。
又按系爭系爭契約第12條第1項第3款約定，係以買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意，而解除買賣契約為要件。惟本件買賣契約並未成立，遑論有解除買賣契約之情事，且原告就所謂解除買賣契約乙節亦未能具體主張及舉證以明，其本於該條款請求以委託售價百分之6計算、具有違約處罰性質之服務報酬，亦無理由，要難准許。至於原告另主張民法第565條規定部分，僅係居間契約一般性定義之規定，系爭契約就請求服務報酬之要件既已為上述之約定，自應依系爭契約約定內容定之，不得執此規定而為服務報酬之請求依據，附此敘明。
（三）原告依前揭規定請求服務報酬，均非有據。則關於得請求服務報酬之金額、應否酌減等其他爭點，即無再予論述之必要，併予敘明。
五、從而，原告本於前揭系爭契約約定及民法第565條規定等法律關係，請求被告給付119萬7,000元，及自97年5月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國98年1月22日
民事第三庭法官施月燿以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年2月6日
書記官于耀文