臺灣士林地方法院民事簡易判決 102年度士簡字第931號
原 告 振興醫療財團法人振興醫院
法定代理人 李壽東
訴訟代理人 莫詒文 律師
張智婷 律師
被 告 台灣國宴開發實業有限公司
法定代理人 簡清泉
訴訟代理人 廖世昌 律師
複代理人 洪佩君 律師
上列當事人間給付租金事件，本院於民國103年1月28日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣叁佰零貳萬伍仟叁佰貳拾捌元，及自民國
一百零二年十一月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利
息。
訴訟費用新臺幣叁萬零玖佰玖拾柒元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由要領
壹、程序部分：
一、本事件係因兩造於民國102年1月2日簽訂之振興醫療財團
法人振興醫院B1休憩區委外經營契約書（下稱系爭契約）所
生之訴訟，依系爭契約第17條第2項約定，兩造因履約而生
爭議者，合意由本院管轄，有系爭契約在卷可佐，本院依民
事訴訟法第24條第1項之規定，為有管轄權之法院。
二、按因請求利息、紅利、租金、贍養費、退職金或其他定期給
付涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序，民事
訴訟法第427條第2項第8款定有明文。查原告係依系爭契
約請求被告給付102年4月至8月24日之欠租，合於適用簡
易訴訟程序之規定，不問其標的金額，應適用簡易訴訟程序
而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠、原告前就「第一醫療大樓B1休憩區」以招標議價方式，出租
予廠商經營商場，經被告於101年12月27日參與招標，被告
承諾就租賃標的願按月給付「定額權利金：每月新臺幣（下
同）2萬元、經營權利金：依每月營業收入之固定百分比率
累進承包（含稅）。180萬以下5%，每增加10萬加抽0.5%，
『無上限』」。被告得標後，兩造於102年1月2日簽訂系
爭契約，約定場地租賃使用期間自102年1月10日起至107
年1月19日止，被告應依約給付場地使用費（即定額權利金
、經營權利金及就承租場地以每度3元計算之電費）。
㈡、詎被告自102年4月起未給付場地使用費，經原告多次催討
，被告仍未全額支付，更於同年5月24日發函原告，表示因
其誤判營業收入，希望改變支付場地使用費之金額，原告若
不同意，將「自行退出」，其退場時間自同年5月25日起至
8月24日止。原告則函覆表明不同意更改約定，但可待原告
另辦理招商後，與被告終止系爭契約。
㈢、嗣被告持續積欠102年4月至6月之場地使用費，原告於同
年7月13日以北投明德郵局存證信函第122號，催告被告應
於文到5日內清償，被告收到存證信函後，於同年7月16日
回覆表示須再過7個月方以分20期方式給付，原告遂於同年
7月24日函知被告系爭契約於同年8月24日終止。
㈣、被告積欠原告自102年4月起至8月24日止之場地使用費共
4,064,403元，經扣除被告陸續給付之497,055元、已繳納
之保證金50萬元及以原告前積欠被告之餐飲費42,020元抵銷
後，被告應給付原告3,025,328元（計算式：0000000－00
0000－000000－00000＝0000000），經原告多次催付未果
，爰依系爭契約第3條、第5條約定，民法第421條、第43
9條規定提起本訴。
㈤、對被告答辯之陳述：
被告參與標案時，原告B1休憩區委外經營規範第壹點已註明
：「依本院會議議決及配合福委會員工問卷調查及實際需求
採行中央餐廚（統包）＋7-11統一商店」之營運需求，被告
於投標前已清楚知悉，並據此現況擬定計畫參與投標，其填
寫之報價單上更載有「『無上限』：有利甲方（即原告）。
乙方（即被告）用功不白費」等語，足見被告對於應支付之
場地使用費總額已有「無上限」之預見。又原告上開招標案
之營運需求須包括7-11統一商店即訴外人統一超商股份有限
公司（下稱統一公司）經營之店鋪，而經營權利金之計算方
式係依全區域各商家（含7-11統一商店）之營業總額計算，
則7-11統一商店每月之營業額可能產生之變化，被告於訂約
時即可預料，無情事變更原則之適用。
㈥、原告聲明：①被告應給付原告3,025,328元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。②
原告願供擔保，請准宣告假執行。③訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯：
㈠、兩造訂立系爭契約時，因原告之要求，於102年3月6日另
行與統一公司簽訂自102年3月18日起至107年1月17日止
之租賃契約，將部分空間出租予統一公司經營，因統一公司
居於締約優勢地位，不容被告商談締約條件，故與統一公司
約定每月租金為7萬元（不含水電費）。
㈡、被告於訂約階段時，曾預估自身每月營業額約90萬元，統一
公司於原告招商前所召開之座談會中，預估其每月營業額約
135萬元至150萬元。被告據此估算每月應給付原告之場地
使用費約174,000元（計算式：2萬元定額權利金＋220萬
元×〈5%＋40萬元/10萬元×0.5%〉經營權利金＝174000）
，尚屬被告得負擔之範圍。
㈢、詎統一公司進駐後，其每月營業額竟高達300萬元，而被告
之每月營業額約100萬元，與簽約時預估大致相同。因統一
公司之高營業額，致被告每月應給付之經營權利金大幅提升
，被告每月應給付之場地使用費成本超過被告營業額之一半
，甚至三分之二有餘，與被告當初締結系爭契約時估計之利
潤與成本顯不相當，致被告入不敷出，經營困難。被告曾多
次向原告請求協商，希望原告考量統一公司之進駐乃原告指
定，進而帶來高額營業權利金，致被告客觀經營成本大幅變
動，可同意修訂系爭契約第3條場地使用費之約定，自102
年4月起改為每月定額30萬元，然原告仍不為所動，爰請求
考量上開情狀，依民法第227條之2第1項規定及最高法院
102年度台上字第929號判決意旨，將系爭契約第3條約定
之場地使用費自102年4月10日起至102年8月24日止，調
整為每月定額30萬元。
㈣、被告聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
㈠、原告主張兩造前簽訂系爭契約，約定原告之第一醫療大樓B1
休憩區自102年1月10日起至107年1月19日止，委由被告
經營，惟營運需求須包括統一公司所經營之7-11統一商店，
被告並應給付場地使用費（定額權利金：每月2萬元、經營
權利金：依每月營業收入之固定百分比率累進承包（含稅）
。180萬以下5%，每增加10萬加抽0.5%，『無上限』、電費
以每度3元計算），其中經營權利金之計算方式係依包含7-
11統一商店之全區域各商家之營業總額計算。惟被告自102
年4月起，未依約給付約定之場地使用費，原告於同年7月
13日以存證信函催告被告應於文到5日內付清所積欠同年4
月至6月之場地使用費，被告仍未於上開期限內清償積欠款
項全額，原告遂於同年7月24日發函通知被告系爭契約於同
年8月24日終止，被告自同年4月起至8月24日止積欠原告
場地使用費共4,064,403元，經扣除被告陸續給付之款項、
已繳納之保證金50萬元，及以原告前積欠被告之餐飲費42,0
20元抵銷後，被告尚應給付原告3,025,328元等語，業據提
出振興醫療財團法人振興醫院B1休憩區委外經營契約書、財
團法人振興復健醫學中心廠商投標議價單、報價單、振興醫
療財團法人振興醫院B1休憩區委外經營規範、元亨法律事務
所函、台灣國宴4月至8月24日營運狀況表及存證信函等件
為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡、按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他
原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。此項情事
變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情
事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及
不可預見之損失。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該
當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風
險評估以作為是否締約及其給付內容（如材料、價金等）之
考量，而不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發
生，依據情事變更原則，請求增減給付。惟倘於契約成立後
，其成立當時之環境或基礎有所遽變，非當時所得預料，依
一般觀念，認為如依其原有效果顯然有失公平者，即有上開
規定之適用。又因情事變更為增減給付之判決，非全以物價
變動為根據，並應依客觀之公平標準，審酌一方因情事變更
所受之損失，他方因情事變更所得之利益，及其他實際情形
，以定其增減給付之適當數額（最高法院66年台上字第2975
號判例意旨參照）。
㈢、被告固以上開情詞，請求依民法第227條之2第1項規定，
將102年4月10日起至8月24日止之場地使用費調整為每月
定額30萬元等語，惟查：
１、原告招標時即於振興醫療財團法人振興醫院B1休憩區委外經
營規範註明：「貳、B1休憩區營運需求：依本院會議議決及
配合福委會員工問卷調查及實際需求採行中央餐廚（統包）
＋7-11統一商店」之內容，相關經營權利金之計算，係以包
含7-11統一商店之全區域各商家之營業總額計算等情，均如
上述，堪認被告對於7-11統一商店參與經營及該商店每月營
業額影響其應付出成本之多寡，應知悉甚詳。
２、被告經營原告B1休憩區店面之成本與獲利多寡，本為被告簽
訂系爭契約風險評估之一環，被告於契約成立前，既已知悉
統一公司月營業額對其支出成本之影響，經其風險評估後，
猶決定參與投標，更在投標議價單報價結果欄之經營權利金
項目添列「無上限」；於報價單之經營權利金項目及頁末空
白處分別添列「無上限」、「無上限：有利於甲方。乙方用
功不白費」等文字，表明其願給付經營權利金之金額無最高
額限制之意思，有上開投標議價單、報價單可稽，自不得於
契約成立後，以原可預料情事之實際發生，依情事變更原則
，請求減其給付金額。
３、從而，被告請求依民法第227條之2之規定，調整場地使用
費，無足憑採。
四、綜上，原告主張依兩造間之契約關係，請求被告給付3,025,
328元，及自起訴狀繕本送達翌日即102年11月9日起至清
償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許
。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告
敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應
依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額為30,997元（
第一審裁判費），應由被告負擔。
中華民國103年2月24日
士林簡易庭法官林昌義
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年2月24日
書記官羅以佳