裁判字號：最高法院105年台上字第639號民事判決
裁判日期：民國105年04月20日
裁判案由：請求給付租金
最高法院民事判決一○五年度台上字第六三九號上訴人 莊明學
張民義 共同訴訟代理人 江銘栗 律師被上訴人 楊耀池 訴訟代理人 呂緯武 律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國一○四年二月二十六日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○三年度上字第二七四號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人之上訴部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理由本件被上訴人主張：上訴人莊明學邀同上訴人張民義為連帶保證人，向 伊承租 坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○○號土地及其上門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄○○號廠房（含廠內機器設備），兩造於民國一○二年五月三日簽訂系爭租約，約定租賃期限自同年七月一日起至一一一年六月三十日止共九年，前五年租金每年新台幣（下同）三百八十萬元，第六年起每年四百萬元，每半年給付租金一次。伊於訂約當日即將系爭廠房含機器設備交付莊明學管領使用，惟莊明學未依約支付第一期租金一百九十萬元等情，爰依租賃契約及連帶保證之法律關係，求為命上訴人連帶給付一百九十萬元並加付法定遲延利息之判決（被上訴人另以追加之訴請求給付三百八十萬元本息部分，業經原審判決駁回確定）。
上訴人則以：被上訴人僅將系爭廠房交予莊明學先行整修，並未交付機器設備。兩造已於一○二年六月二十九日協議終止系爭租約，被上訴人同意莊明學僅將廠房回復原狀即可。至於系爭租約第七條第四款僅約定租期未屆滿前解約，須於六個月前告知，並非必須給付六個月租金等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：莊明學邀同張民義為連帶保證人，向被上訴人承租系爭廠房（含廠內機器設備），兩造於一○二年五月三日簽訂系爭租約，約定租期自同年七月一日起至一一一年六月三十日止共九年，前五年租金每年三百八十萬元，第六年起每年四百萬元，每半年給付租金一次。被上訴人於簽約後，即將系爭廠房交由莊明學自行整理，莊明學已將廠房大門、圍牆、鐵捲門、對講機等拆除，並移動部分機器及切斷滅菌爐管線。被上訴人已將系爭廠房及廠內機器設備等全部租賃物交付莊明學管領使用。莊明學曾於一○二年六月二十九日向被上訴人表示不租及回復原狀，被上訴人當場同意，但未談及租金及押租金如何處理，上訴人主張兩造已於一○二年六月二十九日達成終止系爭租約之合意，應屬可取。系爭租約第七條第四款約定：「本契約租賃期限未滿，一方擬解約或是否續租時，須經對方之同意且提前六個月告知對方」，乃保留終止權之約定，為民法第四百五十三條所許。此所謂租賃期限未滿之「解約」或「是否續租」，係提前結束租賃關係，是為租約之終止而非解除。參酌民法第四百五十三條關於定期租約之終止，仍應依同法第四百五十條第三項規定先期通知之規定，除另有特別約定外，在擬終止租約之一方告知「解約」及他人表示同意時，如雙方未具體表明終止生效日期者，應解為於他方同意租約終止後，租期滿六個月之翌日，發生租約終止之效力。至於租約第六條第二款有關承租人於契約期限內解約，應付出租人一百五十萬元違約處罰之約定，僅適用於承租人提前終止租約之情形，與第七條第四款係規範雙方當事人提前解約或是否續租者不同，自不得因此解為承租人終止租約時毋須先期通知，僅須支付違約罰款。莊明學於一○二年六月二十九日，經被上訴人同意提前終止租約，雙方即成立終止租約之合意，但因彼等未具體約定終止之生效日期，依系爭租約第七條第四款約定，應認為租期滿六個月之翌日即一○三年一月一日為終止生效日。至租約終止後，莊明學負回復廠房及機器設備原狀並返還租賃物之義務，乃契約終止後之法律效果，並非合意終止租約之停止條件或前提要件。又兩造合意終止租約時，並未談及租金如何給付，足見被上訴人同意莊明學提前終止租約，但未免除莊明學於租約終止前應給付之租金債務。上訴人抗辯兩造合意終止租約時，被上訴人僅表示回復原狀即可，毋庸給付租金云云，為不足取。準此，系爭租約經兩造合意終止後，莊明學仍應給付租約終止生效日前六個月租金一百九十萬元。從而被上訴人本於租賃及連帶保證之法律關係，請求上訴人連帶給付一百九十萬元本息，洵屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按租賃契約經合法成立，並已交付租賃物而開始履行者，得以合意終止或行使終止權方式，使之消滅。契約之合意終止與終止權之行使性質不同，效果亦異。前者為契約行為，即以第二次契約終止第一次契約；後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定或約定終止原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意終止。又所謂保留終止權之約定，仍屬由一方行使終止權之約定，自與雙方合意終止契約之概念互不相容。查系爭租約第七條第四款約定：「本契約租賃期限未滿，一方擬解約或是否續租時，須經對方之同意且提前六個月告知對方」（見一審卷第八頁），即一方解約（終止）須經他方同意，似與由一方行使終止權之「保留終止權」概念未盡相符。其究屬行使終止權或合意終止之約定？攸關法律效果之不同，自有詳究之必要。原審未遑詳查究明，遽謂上開約定係有關終止權保留之約定，已有可議；而其先謂兩造已於一○二年六月二十九日達成終止系爭租約之合意，復適用其所謂「終止權保留」之上開約定，究何所指，亦費詞猜。次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，以為判斷之基礎，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意，尤應避免因解釋契約致生輕重失衡等不合理之情況。查系爭租約第六條第二款約定：「契約期限內乙方（指莊明學）解約應付甲方（指被上訴人）一百五十萬元整，且一切設施全歸出租人所有，不得要求出租人補償任何費用」（見一審卷第八頁），準此，承租人於期限內任意解約（終止）者，似僅須支付一百五十萬元違約處罰。乃原審認上訴人經被上訴人同意終止租約時，須依第七條第四款約定給付六個月租金共計一百九十萬元，二者輕重顯然失衡。則系爭租約第六條第二款及第七條第四款約定之真意為何？尤待釐清。原審未詳為推求，遽准被上訴人給付租金一百九十萬元之請求，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百四十八條第二項，判決如主文。
中華民國一○五年四月二十日
最高法院民事第一庭
審判長法官劉福來
法官李錦美法官李文賢法官詹文馨法官梁玉芬本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○五年五月三日
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