裁判字號：臺灣高等法院臺中分院105年上更(一)字第7號民事判決
裁判日期：民國106年04月19日
裁判案由：給付租金
臺灣高等法院臺中分院民事判決105年度上更㈠字第7號上訴人 莊明學 訴訟代理人 鄭秀珠 律師上訴人 張民義 上二人共同訴訟代理人 江銘栗 律師被上訴人 楊耀池 訴訟代理人 楊瓊蘭
楊蔡 滿足 黃翎芳 律師複代理人 劉明璋 律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國103年4月8日臺灣彰化地方法院102年度訴字第870號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，被上訴人為訴訟標的之追加，本院於106年4月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人連帶給付逾新臺幣壹佰伍拾萬元及超過自民國106年3月10日起算利息部分，暨該部分假執行之宣告，並訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
第一審、第二審（除確定部分外）訴訟費用及發回前第三審訴訟費用，由被上訴人負擔四分之一，餘由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、程序方面：在第二審為訴之變更或追加，因涉及審級利益問題，非經他造同意，不得為之，固為民事訴訟法第446條第1項前段所明定，惟同條項但書規定第255條第1項第2款至第6款情形者，不在此限。又「請求之基礎事實同一者。」為民事訴訟法第255條第1項第2款所明定。所謂「請求之基礎事實同一者」，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院100年度台抗字第716號裁判要旨參照）。被上訴人於原審及本院前審依兩造間租賃契約之租金請求權及連帶保證等法律關係，請求上訴人連帶給付，嗣於本院更審程序中，就同一聲明，追加該租賃契約之違約金請求權及連帶保證等法律關係為其訴訟標的（見更審卷二第10頁背面），請求由法院擇一為有利於被上訴人之判決。其追加之訴與原訴之基礎事實均係基於兩造間系爭租賃是否消滅之爭議，彼此互具共同性，在社會生活上可認為同一或關連，且原請求之訴訟及證據資料，於追加之訴審理中得加以利用，屬請求之基礎事實同一，自應容許被上訴人在第二審所為上開訴訟標的之追加。
二、被上訴人之主張：莊明學邀同張民義為連帶保證人，向被上訴人承租坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○○號土地及其上門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄○○號廠房（含廠內機器設備，以下合稱系爭廠房設備)，兩造於民國102年5月3日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期限自102年7月1日起至111年6月30日止共9年，租金前5年每年新臺幣（下同）380萬元；第6年起每年400萬元，每半年給付一次。被上訴人於訂約當日即將系爭廠房設備交付莊明學管領使用，惟莊明學未依約支付第1期租金190萬元，被上訴人自得請求上訴人連帶給付。如認系爭租約業經莊明學於102年7月1日前請求終止，依該租約第6條第2款約定，上訴人應連帶給付違約金150萬元。爰依租賃契約之租金請求權或違約金請求權及連帶保證之法律關係，訴請上訴人連帶給付190萬元及法定遲延利息（被上訴人於本院前審另追加請求第2期、第3期租金合計380萬元本息部分，業經前審判決駁回確定）。
三、上訴人之答辯：被上訴人僅將系爭廠房交予莊明學先行整修，並未交付機器設備。兩造業於102年6月29日合意終止或解除系爭租約，被上訴人同意莊明學只需將廠房回復原狀即可，此係以新的解約合意消滅系爭租約，莊明學僅負回復原狀之義務，無支付租金或違約金之義務；且系爭租約第7條第4款只是約定租期尚未屆滿之前解約，須於6個月前告知，並非必須給付6個月租金。是被上訴人不得依原租約第7條第4款請求給付6個月租金190萬元；或第6條第2款請求給付違約金150萬元。
四、原審法院經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。
㈡上廢棄部分，被上訴人之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執之事項：
(一)莊明學於102年5月3日邀張民義為連帶保證人，與被上訴人簽訂系爭租約，約定莊明學向被上訴人承租坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○○號土地，及同段89建號建物（門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○弄○○號）之廠房（含廠內機器設備，廠房坐落同段72、73地號），租賃期間自102年7月1日起至111年6月30日止共9年，前5年租金每年380萬元，第6年起每年400萬元，每半年給付租金一次。
(二)系爭租賃契約第6條第2款約定：「契約期限內乙方（指莊明學，下同）解約應付甲方（指被上訴人，下同）一百五十萬元整，且一切設施全歸出租人所有，不得要求出租人補償任何費用。」第6條第3款約定：「契約期限內甲方解約應付乙方一百五十萬元整，倘甲方違約另外支付乙方所增設之機械設備及設施，金額依增設時之原價補償乙方。
」
(三)系爭租賃契約第7條第4款約定：「本契約租賃期限未滿，一方擬解約或是否續租時，須經對方之同意且提前六個月告知對方。」
(四)系爭租約簽訂後，莊明學曾整理租賃標的物之廠房，將伸縮門、部分圍牆、鐵捲門、對講機等拆卸，並移動部分機器及切斷滅菌爐管線。
(五)莊明學於102年5月4日交付面額150萬元、發票日102年5月18日之保證金支票予被上訴人，該支票業經被上訴人兌領完畢。
(六)莊明學未交付任何租金予被上訴人。
六、本件之爭點：
(一)被上訴人是否已依約將租賃標的物即系爭廠房設備交付莊明學？
(二)系爭租約是否業經兩造合意終止？
(三)被上訴人請求上訴人連帶給付102年7月1日至102年12月31日之6個月租金190萬元本息，有無理由？
(四)被上訴人請求上訴人連帶給付違約金150萬元本息，有無理由？
七、本院得心證之理由：
(一)被上訴人主張其將系爭廠房設備出租與莊明學，雙方於102年5月3日簽訂系爭租約，租期自同年7月1日起至111年6月30日止，前5年租金每年380萬元，第6年起每年400萬元，每半年給付租金一次，上訴人張民義為莊明學之連帶保證人等事實，為上訴人所不爭執，並有系爭租約、土地登記謄本、建物登記謄本可證（見原審卷第5至18頁)，自可信屬真正。
(二)被上訴人已將租賃標的物即系爭廠房設備交付莊明學：
１、系爭租約簽訂後，莊明學曾整理租賃標的物之廠房，將伸縮門、部分圍牆、鐵捲門、對講機等拆卸，並移動部分機器及切斷滅菌爐管線等事實，為兩造所不爭執。則莊明學既能進行廠房之整修及機器設備之移動，顯對租賃標的物之系爭廠房設備，有事實上之管領力，被上訴人主張簽訂系爭租約後，業將該廠房設備，交付莊明學自行整理及管領使用等事實，應符真實可信。
２、莊明學就被上訴人主張於簽約當日即已交付租賃標的物即系爭廠房設備等事實，雖辯稱：未點交機器設備云云，惟被上訴人旋即指稱有當場試車給莊明學看，莊明學方稱有當場試車0台，廠房水電工程也都更新了等語（見原審卷第39頁背面），則租賃兩造若非為點交機器設備，何必當場試車運轉，顯見被上訴人就出租之機器設備，應有點交予莊明學。又上訴人所舉證人即系爭租約介紹人 廖文炳 證稱:102年5至6月底這段空窗期不算租金，機器廠房可以動的先動，先讓莊明學使用廠房等語（見原審卷第47頁）；證人 李運春 證述：我是莊明學整修系爭廠房的現場監工，102年5月22日去現場看了之後約
3、4天左右開始進駐3個月，在廠房施作土木工程及機械的拆遷等語（見本院上訴卷第55、56頁、另案臺灣彰化地方法院104年度訴字第5678號卷105年3月10日言詞辯論筆錄第4頁)；證人 葉育銘 證述：我有去系爭廠房進行機器配電之修改，機器有移位，固定位置後才能配線，機器的配線都已完成，只剩接地連接機器的部分未完成，後來莊明學不租了，所以要復原，工程款都是莊明學付的等語（見同上另案105年6月14日言詞辯論筆錄第2至4頁）。再依被上訴人提出李運春申請三大有線電視之帳單（見本院上訴卷第68頁），堪認受僱於莊明學之現場監工李運春，在受僱期間係住於系爭廠房無誤。是莊明學既能僱工整理廠房，重新為機器配電而移動位置或剪斷原有管線，其監工李運春復能住居其中，顯見被上訴人已將系爭廠房及廠內機器設備等全部租賃物交付莊明學管領使用。
３、證人廖文炳於兩造簽約時並不在場，其另證稱：我知道
這個行業一定要點交，莊明學說沒有點交，我不知道有無點交等語（見原審卷第47頁背面），可知其對於租賃雙方有無點交租賃物事宜，係得知於莊明學，並非親自見聞，不足執為不利於被上訴人之認定。又系爭租約未附機器設備或廠房辦公室等物品清單及移交資料，係雙方漏未檢附及未逐項點交並製作相關記錄所致，僅屬交付租賃物書面證據欠缺之問題，不足據以否認廠房及機器設備已現實交付莊明學占有管領之事實，上訴人提出系爭租約雖僅附地籍圖、土地及建物謄本、空白建材設備表（見本院更審卷一第104至113頁），亦難為其有利之認定。證人李運春雖證述其間被上訴人仍住居於工廠辦公室2樓內等語（見本院上訴卷第56頁背面)，惟被上訴人自陳：租賃契約於102年5月3日簽訂，租金自102年7月1日起算，是莊明學要求給他2個月期間進廠房裝修等語（見本院上訴卷第36頁背面）；且證人廖文炳亦證稱102年5至6月底這段空窗期不算租金等語，業如前述，則在5、6月莊明學進行整修廠房之期間既不計算租期及租金，被上訴人仍住於系爭廠房2樓辦公室，亦不影響其將系爭廠房設備交付莊明學管領使用之事實。是上訴人抗辯租賃物未全部交付，被上訴人僅將廠房交給莊明學先行整理，機器設備尚未點交云云，並不可採。
(三)系爭租約業經莊明學與被上訴人於102年6月29日合意終止：
１、莊明學曾於102年6月29日在系爭廠房，向被上訴人表明不想租了，要恢復原狀，被上訴人說沒有意見，但拆掉的部分要恢復原狀，當時有莊明學、張民義、廖文炳及另外一個人（即李運春）在場，廖文炳有說如果不租，莊明學應將移位或修改廠房大門的部分恢復原狀，被上訴人說這樣可以，當天沒有談到租金或押租金如何處理，彼此也都講的很愉快，沒有爭論，廖文炳還說如果莊明學恢復原狀讓被上訴人不滿意的話，再打電話給他等情，業經廖文炳證述明確（見原審卷第46、47頁、本院上訴卷第76至79頁）。證人李運春亦證稱：102年6月底兩造在談不要承租的事情時，我有在場，莊明學因大陸的技術股比較多，好像不划算，所以不要跟被上訴人租，被上訴人答應說可以，只要把工廠復原即可，當時沒有談到租金如何計算，因承租的時間還沒開始，被上訴人住在工廠辦公室二樓，事後實際上也開始復原，但機器復原還要估價，沒有辦法作，最後因被上訴人不喜歡大門的作法，才阻止施工等語（見本院上訴卷第55至57頁）。顯見被上訴人於102年6月29日，就莊明學所為不再租用系爭廠房設備之意思表示，確有為同意之表示，則系爭租約之兩造當事人就該契約效力不再繼續，既已達成意思表示一致，當發生合意終止租約之效力。
２、莊明學於102年6月29日向被上訴人表明不租之相關對話內容，有當時之錄音光碟及其節錄之譯文可證（見本院上訴卷第26至34頁)。其中如上訴人103年12月23日民事準備書狀(二)所摘錄之重點對話（見本院上訴卷第71、72頁），經本院前審受命法官於準備程序當庭播放錄音光碟並核對譯文結果，除光碟25分31秒以下關於「楊：
想沒辦法只好這樣，我是要你想清楚」；27分15秒以下有關「楊：阿我那些機械向你們這樣變卦‧‧‧」等部分不甚清楚外，其餘對話內容與譯文相符（見本院上訴卷第77頁背面、78頁）。證人廖文炳亦證述確為當時交談內容無誤，譯文「莊」、「楊」、「廖」部分，依序為莊明學、被上訴人、廖文炳之聲音等語（見本院上訴卷第77頁背面、78頁）。觀諸上開錄音內容，莊明學表示因為做不下去（指賠錢），沒有賺錢的空間，所以無法再承租系爭廠房設備，多次向被上訴人表示不好意思，其中廖文炳表示不做一定要將廠房恢復；被上訴人表示其是可以互相的人，要有賺錢；莊明學再次說這種情形，大陸的沒有賺錢的空間；被上訴人向莊明學確認是否真要放棄；莊明學表示看破認賠，因為如作下去，錢都給大陸人拿走，會將廠房復原後，再請被上訴人驗收；之後即相互討論外面新建的「鐵樑」是否要拆，大門要留在那裡；莊明學表示復原不敢拖，要比建設還要積極；被上訴人表示這句話很對，詢間時間要多久；莊明學稱會趕快連絡安排人照流程來處理，但天氣方面，人無法控制；廖文炳即向被上訴人稱：「楊先生你如果不滿意，你再打電話給我一下啦，我再盯他」；被上訴人即稱：「搞到這樣了，不然怎麼辦」；莊明學向被上訴人稱：「 楊董 ，你對我不錯，但真的不好意思」；被上訴人稱：「你就把它試好，趕快處理起來」。綜合以上對話內容，被上訴人就莊明學表示因賠錢，不再租用系爭廠房設備，確以只能接受此項結果之方式表示同意後，方進一步就如何回復原狀及所需時間為協商，益見系爭租約確經莊明學與被上訴人於102年6月29日合意終止。被上訴人主張終止租約僅為莊明學之單方意思表示，彼此間並無期前終止租約之合意云云，尚非可採。
３、證人廖文炳於原審時雖同時證稱：我沒有聽到要終止租約，雙方沒有說要終止租約的意思，當時沒有談到要終止或解約，只說要恢復原狀，莊明學說恢復原狀，被上訴人說沒有意見，我的理解是雙方終止租約的意思，因為一方說不租了，一方說要恢復原狀等語（見原審卷第46頁背面、47頁），核係指雙方於對話時，未直接使用「終止租約」或「解約」之用語而言，不能以辭害意，認為莊明學並未表明終止租約，被上訴人亦未同意終止租約。況證人李運春亦證稱：事後已開始復原，最後因被上訴人不喜歡廠房大門的復原作法，才阻止施工等情，業如前述，益見被上訴人確實有同意莊明學提前終止系爭租約及回復原狀，否則莊明學豈有可能開始進行復原。
４、莊明學提出之前開錄音光碟雖係在隱瞞被上訴人及廖文炳之情形下錄音取得，惟其談話錄音內容如非隱私性之對話，又無介入誘導致有誤引虛偽陳述之危險性，基於證據保全之必要及手段方法之社會相當性考量，自應承認其證據能力（最高法院94年度台上字第2001號判決要旨參照）。是前開莊明學、被上訴人、廖文炳間之談話錄音，其內容係關於莊明學不租及恢復原狀之對談，尚無牽涉被上訴人或他人隱私可言，對談內容亦無誘導或誤引他方為虛偽陳述之危險性，且係基於證據保全所必要，而其手段及方法復無違反比例之情形，自應承認其證據能力。又契約合意終止，係契約雙方當事人，依合意訂立契約，使原有契約之效力向後歸於無效，以當事人相互表示意思一致，契約即為成立（民法第153條第1項）。故僅須一方表明終止契約，而他方表示同意，即足成立，其他終止後雙方如何結算、賠償或回復原狀，為終止租約後之法律效果，並非契約必要之點，即使當時未具體詳細為約定，除有特別情事外，不足以影響當事人終止契約意思表示之合致。本件被上訴人同意莊明學提前終止租約時，雙方即成立合意終止租約之契約。至於被上訴人表示須將廠房回復原狀，為一般租賃關係消滅後承租人通常應負之債務，不能認為其同意終止租約之意思表示，附有回復原狀之前提要件或停止條件。被上訴人否認前開錄音光碟之真正，並謂該談話錄音係隱瞞在場人情形下竊錄取得，不具證據能力；且依證人廖文炳、李運春之證言及該錄音光碟、譯文內容，可知雙方僅係談論回復原狀，均未談及租約如何終止、賠償暨給付租金等重要事項，不足證明其同意終止租約云云，委無可採。
(四)被上訴人請求上訴人連帶給付102年7月1日至102年12月31日之租金190萬元本息，為無理由：
１、系爭租約經莊明學與被上訴人於102年6月29日合意終止，業如前述，則系爭租約既經合意終止，向後歸於消滅而失其效力，被上訴人依已失效力之契約關係，請求上訴人連帶給付102年7月1日至102年12月31日之租金190萬元本息，顯無理由。
２、系爭租約第7條第4款固約定：「本契約租賃期限未滿，一方擬解約或是否續租時，須經對方之同意且提前六個月告知對方。」惟其僅係就租賃期間之提前解約（終止）或是否續租，約定應事先告知之期限且須得他方之同意，衡情應係使他方有足夠之時間，斟酌是否同意提前結束租賃關係或願否續租；如決定同意結束租賃關係或不續租，亦可就租賃關係結束所生相關事宜，預為因應規劃及準備，並無關於未事先告知之效力規定，尚難解為如已提前6個月告知；或給付6個月租金，即可片面結束租賃關係，亦不得認承租人如未提前6個月告知，仍應給付6個租金予出租人。是被上訴人主張莊明學未提前6個月告知終止系爭租約，上訴人應連帶給付102年7月1日至102年12月31日之租金190萬元本息云云，亦無理由。
(五)被上訴人得請求上訴人連帶給付違約金150萬元：
１、系爭租賃契約第6條第2款約定：「契約期限內乙方（指莊明學，下同）解約應付甲方（指被上訴人，下同）一百五十萬元整，且一切設施全歸出租人所有，不得要求出租人補償任何費用。」第6條第3款約定：「契約期限內甲方解約應付乙方一百五十萬元整，倘甲方違約另外支付乙方所增設之機械設備及設施，金額依增設時之原價補償乙方。」第7條其他特約事項第4款約定：「本契約租賃期限未滿，一方擬解約或是否續租時，須經對方之同意且提前六個月告知對方。」則上開第6條、第7條等約定互有關聯，自應探求其真意。查第7條第4款約定係列於特約事項，自應優於一般約定而適用，其既明文一方於租賃期間內如擬提前解約（終止），須得他方之同意，顯見提前解約（終止），應徵得他方同意，方生效力，則第6條第2款、第3款之約定，即非賦與契約一方在契約期限內有任意解約（終止）權，自應解為出於一方要求提前解約（終止）而發生租賃關係消滅（即經他方同意而合意終止）之結果，除雙方於合意終止時，另有增減或免除違約金之特別約定，該要求解約（終止）之一方，自應依第6條第2款、第3款之約定給付他方150萬元之違約金。
２、本件承租人莊明學係因承租系爭廠房設備，如實際生產經營，錢都會讓大陸人拿走，所以自認做不下去，無賺錢的空間，方向被上訴人要求提前終止系爭租約，有前揭錄音光碟及譯文可證，核與證人李運春證稱：102年6月底兩造在談不要承租的事情時，我有在場，莊明學因大陸的技術股比較多，好像不划算，所以不要跟被上訴人租等語（見本院上訴卷第55頁背面）相符，則系爭租約既係出於莊明學要求提前解約（終止），經被上訴人同意而發生租賃關係消滅（即合意終止）之結果，依前項之說明，上訴人即應依系爭租約第6條第2款約定，連帶給付被上訴人違約金150萬元。
３、莊明學與被上訴人於102年6月29日為終止系爭租約之協商時，其重點均在如何回復原狀，並未談到租金、押租金之處理等情，業據證人廖文炳、李運春證述明確（見原審卷第47頁、本院上訴卷第56頁）；且上訴人所提出102年6月29日對話錄音全部譯文（見本院更審卷一第41至44頁），亦無任何有關違約金免除之特別約定，自難認被上訴人與莊明學間於合意終止系爭租約時，另有僅回復原狀而免除違約金之特別約定。上訴人辯稱被上訴人同意莊明學只需將廠房回復原狀即可，依此項新的合意，莊明學僅負回復原狀之義務，被上訴人不得依系爭租約第6條第2款請求給付違約金150萬元云云，洵非可採。
(六)給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件被上訴人對上訴人之違約金債權，核屬無確定期限之給付，既經被上訴人於106年3月9日以言詞當庭向被上訴人追加此項訴訟標的之請求（見本院更審卷二第10頁），上訴人迄未給付，依前揭法律規定，自應負遲延責任，亦即就上開金錢給付，上訴人應另連帶支付自106年3月10日起算至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息。
(七)綜上所述，被上訴人依系爭租約第6條第2款違約金約定及連帶保證等法律關係，請求上訴人連帶給付150萬元及自106年3月10日起算至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。原審法院就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院改判如主文第一、二項。上開應准許之部分，原審法院為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請，分別酌定應供擔保之金額，宣告假執行及免為假執行，理由雖與本院不同，但結論並無二致，仍應予維持，上訴論旨指摘原判決此部分不當，聲明求為廢棄改判，非有理由，應予駁回如主文第三項。
八、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第450條、第79條、第85條第2項，判決如主文。
中華民國106年4月19日
民事第八庭審判長法官蔡秉宸
法官許旭聖法官張恩賜以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官賴宜汝中華民國106年4月19日