柳營簡易庭111年度營簡字第329號民事判決

臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事判決

111年度營簡字第329號

原告 蔡宜君

指定送達處所：臺中市大雅○○○000○○○

被告 陳振生

蕭裕恒

方平杰

上一人

訴訟代理人 蘇明道 律師

蘇敬宇 律師

王廉鈞 律師

上列當事人間請求分割共有物事件，經本院柳營簡易庭於民國111年11月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

一、兩造共有坐落臺南市○○區○○段000○號建物，分歸被告方平杰取得。

二、被告方平杰應以新臺幣219,203元補償原告，以新臺幣219,203元補償被告蕭裕恒，以新臺幣1,753,625元補償被告陳振生。

三、訴訟費用由兩造按附表所示應有部分比例負擔。

事實及理由

一、不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。原告起訴時原列陳振生、蕭裕恒及另一姓名不詳之人為被告，起訴請求分割兩造共有臺南市○○區○○段000○號建物(下稱系爭建物)，原告於訴訟程序進行中經調閱相關資料後，於民國111年3月15日具狀補正上開被告之完整姓名為方平杰，此僅屬原告事實上陳述之補充，核與前開規定，並無不合，應予准許。

二、原告起訴主張：兩造共有系爭建物，共有人及應有部分比例如附表所示，因兩造間對於系爭建物並無不分割之協議，然無法達成分割之協議，且系爭建物如為原物分割，並無從達到原有之使用目的，爰依民法第823條、第824條規定請求法院予以變價分割等語。並聲明：兩造共有系爭建物，准予變價分割，由兩造分取價金。

三、被告等則以：

㈠被告陳振生：不同意變價分割，如價格合理，亦考慮承購系爭建物。並聲明：原告之訴駁回。

　㈡被告蕭裕恒：鈞院如採擇被告方平杰之分割方案，因歐亞不動產估價師聯合事務所(下稱歐亞事務所)之鑑定(下稱系爭鑑定)與市價不符，不同意以該金額受補償，同意變價分割系爭建物，由市場決定系爭建物之價格。

㈢被告方平杰：不同意變價分割，系爭建物現由被告方平杰居住，系爭建物所坐落之基地亦為被告方平杰單獨所有，主張原物分割系爭建物，由被告方平杰單獨取得，使系爭建物及其下基地同歸一人所有，避免房地日後產生紛爭。並聲明：原告之訴駁回。

四、得心證之理由：

㈠各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。經查，兩造共有人間就系爭建物並無不分割之協議，且依現使用上之目的並無不能分割之情形，是原告自得依法提起本件訴訟請求分割共有物。

㈡共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項各有明文。又按分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人。此觀諸民法第824條第2項第2款規定「原物分配顯有困難時，得變賣共有物」亦明，自應解釋為變價分割係於原物分配有困難時，始可採用。又所謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配有困難之情形，例如共有物本身無法為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值或難為通常使用。查系爭建物係層數5層之鋼筋混凝土造建物，僅有單一出入口，有系爭建物建物登記謄本、系爭建物外觀照片可參，如將系爭建物之各樓層分割予不同之共有人，分得2、3、4、5樓之人，勢需經由1樓出入，造成該等樓層使用上之不便，並不具使用上之獨立性，而無法割裂使用，足認各共有人均受原物分配，顯有困難。本院審酌被告方平杰對系爭建物之應有部分為2分之1，系爭建物現由被告方平杰占有、使用，被告方平杰對系爭建物之特別依附關係強度明顯高於其餘共有人，又被告方平杰為系爭建物所坐落基地之所有權人，如由被告方平杰取得系爭建物，可使系爭建物與其下基地同屬一人所有，亦確保系爭建物日後得繼續占用基地，而為較完整及有效之利用，被告方平杰亦有取得系爭建物，以金錢補償未分得該建物之其餘共有人之意願等情，肯認被告方平杰所主張由其單獨取得系爭建物，並金錢補償原告、被告蕭裕恒、陳振生之分割方案，應能最大化系爭建物之經濟效用，併兼顧全體共有人之利益，而為妥適之分割方案。至於原告雖主張變價分割，惟分割仍以原物分配為原則，必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人，而本件既可為原物分割，由被告方平杰取得系爭建物全部，並無無法原物分配之情事，依前開說明，自不應採取變價分割之方式分割系爭建物，而使全體共有人均喪失系爭建物之所有權，原告之分割方案，非屬妥適。

　㈢以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。是以原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨。依前所述，本院雖認系爭建物應由被告方平杰取得，然因其於分割後單獨取得系爭建物，與原應有部分比例不合，其餘共有人則未取得系爭建物，揆諸上開規定，自有以金錢補償之必要。本院經囑託歐亞事務所為鑑定人，就系爭建物後，如由被告方平杰取得該建物全部，被告方平杰應對其餘共有人為多少補償為鑑定。經該所針對勘估標的進行一般因素、不動產市場概況、區域因素、個別因素及勘估標的依最有效使用情況下，採用成本法評估系爭建物於現行不動產市場條件下之合理價值後，依據原告、被告蕭裕恒、陳振生之權利範圍計算被告方平杰應找補之金額，有該所不動產估價報告書即系爭鑑定足憑。其估價方法應屬嚴謹，內容詳實客觀有據，其評估系爭建物之時價應屬合理，而得採為系爭建物分割後，被告方平杰應金錢補償其餘共有人之依據。是本院審酌系爭建物之價格、目前之經濟景氣、被告方平杰為金錢補償之意願及前開鑑定報告之意見，認系爭建物分割後由被告方平杰取得系爭建物之全部，被告方平杰並應分別以新臺幣(下同)219,203元、219,203元、1,753,625元補償原告、被告蕭裕恒、陳振生。

　㈣原告、被告陳振生雖主張系爭鑑定與系爭建物之市價不符，惟其等對此未舉證以實其說，難為可採。被告蕭裕恒亦抗辯系爭鑑定與市場行情差距甚大等語，雖提出其民事起訴狀附件1、2(見本院卷第107頁、第109頁)為證，惟系爭鑑定乃具鑑價技術之不動產估價師本於其專業，並依系爭建物之現況等因素所為，被告蕭裕恒並未指出系爭鑑定有何不當之處，以致估價金額過低，其提出之證據即鄰近建物參考價格、臺南市建築師公會(依實際造價)訂定各類建築物工程造價參考表，是否得充分反應系爭建物之價值，或作為推估系爭建物價值之依據，亦非無疑。況僅系爭建物出賣未包含基地，與其所提出物件情況是否相同，不無疑問，自難捨專業之系爭鑑定不用而改以被告蕭裕恒所提出之上開證據認定系爭建物價值，被告蕭裕恒之抗辯，亦無足採。

五、綜上所述，原告主張兩造對系爭建物並無不分割之特約，系爭建物亦無不能分割之情事，自屬可信，是原告請求裁判分割系爭土地，於法自無不合，惟本院審酌系爭建物之使用現狀、整體利用之效益、共有人之利益等情，認被告方平杰主張由其取得系爭建物全部，較符合系爭建物之整體經濟效能，爰採為本件之分割方法，並認被告方平杰應以如主文第2項所示之金額補償原告、被告蕭裕恒、陳振生。

六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第78條、第80條之1分別定有明文。查分割共有物事件本質上並無訟爭性，乃由本院斟酌何種分割方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法。原告請求分割共有物，因兩造均獲得利益，如僅由敗訴之被告負擔，本院認為顯失公平，爰依兩造獲得之利益及就系爭建物應有部分之比例確定訴訟費用之負擔，爰判決如主文第3項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第80條之1，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　111　年　　11　　月　　29　　日

臺灣臺南地方法院柳營簡易庭

法官陳協奇

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　

中　　華　　民　　國　　111　年　　11　　月　　29　　日

　　　　　　　　　　　　　　　書記官洪季杏