裁判字號：臺灣高雄地方法院101年訴字第779號民事判決
裁判日期：民國101年07月13日
裁判案由：損害賠償
臺灣高雄地方法院民事判決101年度訴字第779號原告 蔡玉慧 被告 李榮華
蕭淑真 上列一人 陳意青 律師訴訟代理人上列當事人間損害賠償事件，原告提起刑事附帶民事訴訟（100年度附民字第415號），經本院刑事庭裁定移送前來，本院於民國101年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應連帶給付原告新臺幣壹佰陸拾捌萬元，及自民國一百零一年四月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本判決於原告以新臺幣伍拾陸萬元為被告供擔保後得假執行；但被告蕭淑真如以新臺幣壹佰陸拾捌萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告李榮華經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：被告李榮華、蕭淑真前為夫妻關係，渠等明知訴外人 黃名宏 所有門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○號7樓之房屋（下稱系爭房屋）曾發生「非自然身故」（俗稱凶宅）之情事，仍由被告李榮華出面向黃名宏以新臺幣（下同）
230萬元之低價購得系爭房屋，並將系爭房屋於99年2月4日借名登記予被告蕭淑真之姊姊 蕭淑芬 名下。被告2人為求轉售獲取價金，竟隱瞞系爭房屋曾發生「非自然事故」之交易重要事項，推由被告蕭淑真擔任蕭淑芬之代理人，於99年10月14日委託巨亨資產管理有限公司（下稱巨亨公司）仲介人員銷售系爭房屋，且被告2人於轉售過程時均在場，惟均故意不告知上情，致原告因不知系爭房屋曾發生「非自然身故」事件而陷於錯誤，於99年11月18日以398萬元之代價購買系爭房屋，嗣後原告找到黃名宏得知系爭房屋曾發生「非自然事故」之情事，始知受騙。而被告2人故意隱匿系爭房屋為凶宅之重要交易事項，以398萬元高價出售予原告，獲得168萬元之差價利益，此自屬原告因被告等共同詐騙行為所受之損害。另原告當初為購置系爭房地而向銀行貸款，每月繳納17,700元之高額貸款本息，且自99年11月過戶迄今，已達一年之久，原告仍無法入住系爭房地，出租亦乏人問津，原告為此所支出之貸款利息212,400元（17,700×12＝212,400），亦係因被告之共同詐騙行為所生之損害。又原告購買系爭房屋後，無法居住其內，然每月仍須繳納管理費2,
900元，至今已一年，此費用之支出（2,900×12＝34,800）與被告行為亦有相當因果關係。為此，爰依侵權行為損害賠償請求權，請求被告賠償上開損失等語。並聲明：被告應連帶給付1,927,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告方面：㈠被告李榮華未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
㈡被告蕭淑真則以：系爭房屋係在95年9月1日發生「非自然
身故」事件，被告於99年1月購入後，即住居該處，該屋既經人住居並無不妥情事，是否仍可謂為凶宅，自非無疑。且系爭房屋行情有500萬元左右，原告以系爭房屋向銀行貸款所設定之最高限額抵押權為420萬元，以銀行實務貸款房屋價值之80％計算，系爭房屋應有525萬元以上之價值，是原告主張系爭房屋因95年9月間發生非自然身故事件，價值貶損至398萬元以下，致其受有損害云云，並無依據。又依不動產標的現況說明書所載，需說明者，係指於賣方產權持有期間，於建築改良物之專有部分，曾發生凶殺或自殺而死，及在專有部分有求死行為致死等，而被告擁有系爭房屋期間，並無發生凶殺或自殺情形，則被告縱未說明，亦符合規定，難謂有侵權行為可言。況原告已於另案對系爭房屋之出賣人蕭淑芬主張解約，請求返還價金，顯無價差損失。另原告係因個人需求而向銀行貸款，並依據其與銀行間之契約繳交貸款利息，與被告行為並無因果關係。又大樓管理費之繳交係依據公寓大廈管理條例之規定，與被告行為亦無相關，原告主張，並無理由等語，以資抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠被告李榮華於99年1月28日以230萬元價格向黃名宏購買系爭房屋，並登記在被告蕭淑真姊姊蕭淑芬名下。
㈡系爭房屋於95年間曾發生房客燒炭自殺事件。
㈢原告於99年11月18日透過巨亨公司仲介，以398萬元承買系
爭房屋。系爭房屋辦理移轉登記前，被告蕭淑真以蕭淑芬代理人身分及巨亨公司業務人員曾出示「不動產標的現況說明書」，聲明系爭房屋未曾發生兇殺、自殺等非自然身故事件。
㈣原告已付清系爭房屋價金398萬元，並已支付系爭房屋99年
12月至101年1月份，每月2,918元之管理費，及系爭房屋
100年1月至101年2月房屋貸款利息共計245,683元。㈤被告李榮華、蕭淑真因涉嫌詐欺原告購買系爭房屋，業經本
院以100年度易字第1442號刑事判決各判處有期徒刑9月、
6月，並經臺灣高等法院高雄分院以101年度上易字第95號刑事判決駁回上訴確定在案。
㈥蕭淑芬因出售系爭房屋，經本院以100年度訴字第1509號民
事判決判令蕭淑芬應返還原告買賣價金398萬元，嗣經上訴，雙方於臺灣高等法院高雄分院101年度上字第27號事件中達成和解。
五、本院得心證之理由：㈠被告對原告有無侵權行為存在？⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184條第1項定有明文。
⒉次按，被告蕭淑真固辯稱系爭房屋於95年間發生房客燒炭自
殺事件，然原告係99年11月間始購買系爭房屋，期間被告蕭淑真亦曾住居該處，故系爭房屋並不屬凶宅云云。惟，存有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」，雖無法律上之定義，然依一般不動產買賣之交易慣例，係指「曾發生凶殺或自殺致死之情事」之房屋，房屋是否因為曾有人於此「發生凶殺或自殺致死之情事」而成為「凶宅」，雖屬個人主觀面及心理層面之範疇，亦因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，可能得藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶而言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大之負面影響，況依我國社會民情，購買不動產多為長久居住以安居樂業為計，心裡期待上均不希望購買之不動產上有何意外事件發生，而系爭房屋自95年發生房客自殺死亡之事件後迄至原告購入時止，僅有
4年多的時間，黃名宏並於前開刑事案件中證稱，系爭房屋撐了很久一年多，都乏人問津才降價出售等語（見100年度易字第1442號影卷第34頁背面），顯見此時間尚不足以抹除一般民眾對該處曾發生燒炭自殺事件之記憶，且原告知悉自殺事實後亦曾向被告表示退屋不買，自己亦不敢入住，此經原告 陳明 在卷，足認上開燒炭自殺事件並未因時間經過而使原告心裡無所影響，被告蕭淑真辯稱系爭房屋並非凶宅云云，自非可採。
⒊內政部版所公告之不動產標的現況說明書中雖記載其應說明
之事項為本建築改良物（含增改建）於賣方產權持有中是否發生兇殺或自殺致死之情事，然該現況說明書乃是房地標的所有人於委託仲介出售時，仲介人員為盡標的調查義務時，持以對出賣人所為之詢問事項，使出賣人亦負說明之義務，用以釐清將來出賣人與仲介業之責任，並於將來以該說明書判斷出賣人是否有故意隱匿不告知瑕疵，而應負瑕疵擔保之情事。該範本乃行政機關所製作提供予人民使用之教示性文書僅具有行政指導之作用，實際之法律效力，尚應視各別法律之規定予以判斷，並非以該範本為唯一標準。而瑕疵擔保乃法定無過失責任，出賣人不論於產權持有期間是否知悉，只要出賣標的物有瑕疵均應負瑕疵擔保之責，故出賣人在產權持有期間知悉有兇殺或自殺致死之情事而未於交易過程中主動說明，仍構成故意隱匿不告知瑕疵之行為，是被告蕭淑真辯稱其未告知，仍符合規定云云，顯屬謬誤。
⒋系爭房屋於95年間曾發生房客燒炭自殺事件，而系爭房屋之
原所有權人黃名宏於出售時，已於不動產買賣契約書上明白載述「本件買賣標的曾發生〝非自然身故〞之情事（如凶殺案、自殺、他殺等）」等字樣，被告李榮華並於該字樣下方蓋章，且於前開刑事案件中坦承知悉系爭房屋係屬凶宅，被告蕭淑真簽約時在場等語，被告蕭淑真並亦供稱被告李榮華有告知 伊買入 價格為200多萬元等情，有臺灣高雄地方法院檢察署95年度相字第1625號相驗卷宗影本、不動產契約書（參見臺灣高雄地方法院檢察署100年他字第2010號影卷第77、7頁），及被告二人於前開刑事案件之供述（同前卷第88頁、本院100年度易字第1442號影卷第88、43、96頁）在卷可參。是被告李榮華既已於簽約時即知系爭房屋係屬凶宅，被告蕭淑真並參與簽約，且知悉系爭房屋係以低於市價之價格買入，自無不知系爭房屋係屬凶宅之理，二人卻故意隱匿此足以影響標的物交易價格及買主購買意願之重要交易事項，使原告誤認為一般房屋，而以398萬元之價格予以買受。
被告二人亦因此詐欺情事經本院以100年度易字第1442號刑事判決各判處有期徒刑9月、6月，並經臺灣高等法院高雄分院以101年度上易字第95號刑事判決駁回上訴確定在案。
是被告所為，自係故意以背於善良風俗之方法，加損害於原告，而已構成侵權行為，被告蕭淑真辯稱對原告並無侵權行為云云，殊無可採信。
㈡原告得請求之賠償為若干？⒈按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，
應回復他方損害發生前之原狀。損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。民法第213條第1項、第216條第1項分別定有明文。又損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。至於相當因果關係之認定，應以行為人之行為所造成之客觀存在事實為觀察之基礎，倘就該客觀存在之事實，依吾人智識經驗判斷，通常均有發生同樣損害結果之可能者，始得謂行為人之行為與被害人所受損害間，具有相當因果關係。苟無此一行為，固不能發生此項損害；倘有此一行為，通常亦不致發生此種損害時，自無因果關係存在。最高法院97年台上字第1627號著有裁判要旨可參。
⒉被告蕭淑真固辯稱原告以系爭房屋向銀行貸款所設定之最高
限額抵押權為420萬元，以銀行實務貸款房屋價值之80％計算，系爭房屋應有525萬元以上之價值，原告並未受有房屋價值貶損之損失云云。惟原告係於99年12月3日始知系爭房屋係屬凶宅，此經原告陳明在卷（臺灣高雄地方法院檢察署
100年度他字第2010號影卷第33頁），而系爭房屋早於同年11月29日即已設定最高限額抵押權，有土地登記謄本在卷可參（本院卷第48頁），故於銀行評估系爭房屋價值時，原告及銀行顯然均不知情系爭房屋係屬凶宅之事實，銀行自無法於評估房屋價值時將此主觀之嫌惡因素納入考量，是自不能以銀行事後設定最高限額抵押權之額度而為判斷系爭房屋並無貶值之依據。又黃名宏於前開刑事案件中證稱：伊去請仲介公司幫伊租或賣（屋）時是300多萬元，後來因為乏人問津，所以價格一直往下掉，到被告李榮華來問時才會是那個價格（230萬元）等語（本院100年度易字第1442號影卷第40頁）；證人即 房仲 游國雄 亦於該案中證稱系爭房屋有非自然身故原因，正常來說（價格）會降低；系爭房屋於99年1月28日以230萬元出售比市價低很多等語（同上卷第50頁），足見系爭房屋因屬凶宅，市場交易價值確有嚴重低落之事實，且由系爭房屋嗣降至230萬元價格才由被告李榮華買受而觀，系爭房屋當時客觀交易價值應僅有230萬元左右，然被告卻以詐騙方式誘使原告以398萬元之高價予以買受，此
168萬元之差價利益，自係因被告詐騙之侵權行為所導致原告額外支出之損害，是原告依侵權行為損害賠償請求權請求被告連帶賠償此損害，自非無據。
⒊又原告主張為購置系爭房屋而向銀行貸款，每月繳納17,700
元之貸款本息，並支出管理費2,900元，然因系爭房屋係屬凶宅無法入住，被告亦應賠償上開費用之損失云云。惟此為被告所否認。查，原告買受房屋之款項來源並不一定需向銀行貸款支應，而其支出房貸利息係基於其與銀行間之消費借貸契約；支出管理費，則係基於建物區分所有權人之身分依公寓大廈管理條例之規定所應為之義務，二者與被告所為之侵權行為間並無相當因果關係，故原告請求被告連帶賠償一年之房貸利息212,400元及管理費34,800，並無理由，應予駁回。
⒋末按，被告故意以背於善良風俗之方法，加損害於原告，原
告得依民法第184條第1項、第185條規定，請求被告連帶賠償，而系爭房屋之借名登記人即被告蕭淑真之姐蕭淑芬係基於買賣契約而應對原告擔負瑕疵擔保責任（參見本院100年度訴字第1509號民事判決），故蕭淑芬與被告二人並無應負連帶損害賠償問題。縱蕭淑芬與被告二人因法律規定之偶然競合，對於原告負有同一目的給付（賠償）之債務，然此僅屬不真正之連帶債務關係。而不真正連帶債務人中之一人所為之清償，如已滿足債權之全部或一部，即應發生絕對清償效力，債權人就已受償部分，自不得再向其他債務人請求清償。查，蕭淑芬與原告就本件糾紛於臺灣高等法院高雄分院101年度上字第27號事件中達成和解，和解內容第1、3、4項為：蕭淑芬願意給付原告168萬元，及自101年4月
1日起至清償日止，按年息5％計算之利息；系爭房屋由原告取得所有權；蕭淑芬同意本件因和解而退還之裁判費40,402元，由原告直接領取，此經本院依職權調閱該案卷宗核閱無訛。而原告供稱蕭淑芬成立和解後，並未給付分文，和解筆錄上記載40,402元是退還伊的利息，當作沖抵起訴後到和解前的利息，所以和解筆錄上利息才從101年4月1日起算等語（本院卷第84頁），被告對此亦未表示反對意見，自堪信為實。則蕭淑芬雖已與原告達成和解，然其既未實際給付原告分文和解金，原告所受之損害尚未經填補，被告辯稱原告已另案對蕭淑芬主張解約，請求返還價金，顯無價差損失云云，顯無可採。惟依原告前開所述，其自該案起訴後（10
0年4月25日）到和解前即101年3月31日止之利息既經以應退還蕭淑芬之裁判費40,402元予以沖抵，則原告迄至101年3月31日止所發生之遲延利息債權自因受領40,402元而已受償，揆諸前揭說明，此已受償之部分，原告自不得再向其他債務人請求。是原告於此請求被告連帶給付自起訴狀繕本送達翌日起至101年3月31日止，按年息5％計算之利息之部分，即屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，被告二人故意以背於善良風俗之方法，加損害於原告，致原告受有168萬元之損害，應予賠償，惟原告所支出之房貸利息及管理費，與被告行為無相當因果關係，且原告迄至101年3月31日止所發生之遲延利息債權，亦因不真正連帶債務人蕭淑芬之給付而受償，不得再向被告請求，則原告依據侵權行為損害賠償請求權請求被告連帶給付168萬元，及自101年4月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息部分為有理由，應予准許；逾此範圍外之請求，則無依據，應予駁回。
七、本件原告及被告蕭淑真均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附，應併予駁回。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
九、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，合依民事訴訟法第385條第1項、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國101年7月13日
民事第五庭法官郭宜芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年7月13日
書記官何秀玲