三重簡易庭94年度重簡字第845號民事判決

臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決　94年度重簡字第845號
原　　　告　甲○○
　　　　　　丙○○
　　　　　　丁○○
　　　　　　戊○○
　　　　　　庚○○○
　　　　　　己○○
兼　共　同
訴訟代理人　乙○○
被　　　告　壬○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國94年12月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落臺北縣新莊市○○路六十之一號房屋遷讓返還原告
。
被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬元及自民國九十四年六月二十七
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國九十四年六月二十七日起至返還上開房屋之日止，
按月給付原告新臺幣貳萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告庚○○○之丈夫即原告甲○○、丙○○
、丁○○、戊○○、己○○、乙○○之父親 許水全 將坐落台
北縣新莊市○○路60之1號房屋（下稱系爭房屋）出租予被
告，約定租期自民國83年1月1日起至83年12月31日止，租金
每月新臺幣（下同）15,000元，被告並交付20,000元作為押
金。嗣租期屆滿後，被告繼續承租，但於84年間，因被告積
欠多期租金未繳納，許水全乃向台北縣新莊市調解委員會（
下稱新莊調委會）聲請調解，經調解後成立調解，被告同意
分期償還積欠之租金103,800元，且續租至85年3月31日止，
如屆期未自系爭房屋遷讓，每月應給付許水全20,000元損
害金，惟租期屆至後，許水全並未要求被告搬遷，雙方即成
立不定期租賃關係，且以該損害金為每月租金，其後許水全
於91年9月21日亡故，系爭房屋由原告共同繼承，被告每月
應付之租金則由原告庚○○○代收，詎被告僅繳納租金至93
年3月31日止，自93年4月1日起即未再繳納，其積欠租金已
達兩期以上，原告乃於94年4月16日寄發存證信函催告被告
給付租金，否則即終止租約，然未獲置理，迄94年5月31日
止，被告共積欠租金280,000元，扣除上開押金20,000後，
尚餘260,000元，現再以起訴狀繕本之送達作為終止租約之
意思表示。而兩造之租約既已終止，被告自應將系爭房屋遷
讓返還原告，並清償積欠之租金260，000元；且被告尚未返
還系爭房屋，顯已構成無權占有，妨害原告對於系爭房屋使
用收益之權利，構成不當得利，應按月給付原告相當於租金
之利益20,000元，爰提起本件訴訟，求為判決如主文第1、2
、3項所示。
二、被告則求為判決駁回原告之訴，並辯稱：伊承租系爭房屋之
每月租金為15,000元，並非20,000元，而伊並未於84年12月
20日與許水全至新莊調委會就租約糾紛進行調解，當天所成
立之調解書係偽造的；另伊自86年1月份起每月給付20,000
元租金，付到93年3月31日止，每月已多付了5,000元，應該
用來抵租金；且系爭房屋於93年3月底、4月初間，因天花板
水泥塊掉落砸到伊，已成危屋，故向原告表示不再續租，應
不用再付租金等語。
三、原告主張之前揭事實，業據其提出新莊市調委會84年12月20
日調解書、新莊市農會存摺交易明細表、存證信函及回執各
1件、代收票據明細表2紙、戶籍謄本5件為證。被告則以前
開情詞置辯，並提出房屋租賃契約書、支付租金之簽收單據
各1件為證。經查：
（一）被告所提出之房屋租契約書雖約定其向許水全承租系爭房
屋之每月租金為15,000元，惟其租期為83年1月1日至83年
12月31日，租期屆滿後，被告繼續承租，此為被告所不爭
執，嗣於84年間，因被告積欠多期租金未繳納，許水全乃
向新莊調委會聲請調解，經調解後成立調解，被告同意分
期償還積欠之租金103,800元，且續租至85年3月31日止，
如屆期未自系爭房屋遷讓，每月應給付許水全20,000元損
害金，此經原告提出之新莊市調委會84年12月20日調解書
載明，被告對此調解書固爭執其係偽造的，然此調解書業
經本院依法審核，准予核定，此經本院依職權調取85年度
重核字第719號民事聲請卷宗核閱屬實，依民事訴訟法第3
55條第1項規定，得認係公文書，推定其為真正，且原告
復聲請訊問證人即主持調解之新莊調委會調解委員辛○○
為佐證，該證人於本院審理中復證稱被告與許水全間有租
金糾紛，許水全要被告搬離系爭房屋，被告要求免費住半
年才要搬走，但是沒有調解成立，後來又有來調解委員會
調解，有調解成立，被告與許水全來調解委員會時我就認
識。當時調解書是由秘書還是幹事寫的，調解成立時當場
有簽名等語，參以被告亦不否認上開調解書上之簽名為其
所親簽，難謂該調解書為他人所偽造，被告自應受其拘束
。
（二）又依前揭調解書之約定，被告應於85年3月31日租期屆至
後自系爭房屋搬遷，惟被告自承迄今仍未搬遷，已長達數
年，足見被告有繼續承租之意思，在許水全未表示反對意
思之情況下，衡情雙方應已就系爭房屋成立不定期租賃關
係，至其每月租金為何，經探求雙方當事人真意，認應以
前揭調解書所載之20,000元損害金為標準，且參酌被告提
出支付租金之簽收單據，可知被告亦每月繳納20,000元租
金至93年3月31日止，益證被告與許水全間所成立不定期
租賃關係之每月租金為20,000元，否則被告當不至於自招
不利益而每月多付5,000元租金。
而被告自承其租金僅繳
納至93年3月31日止，計算至94年5月31日止，被告共積欠
14個月之租金280,000元，扣除上開押金20,000元，尚餘
260,000元。
（三）另系爭房屋固於93年3月底、4月初間因天花板水泥塊掉落
而有修繕之必要，此為原告所不爭執，惟原告曾派人前往
修繕，並支出修繕費用14,309元，此有原告提出之估價單
1紙為證，並為被告所不爭執，依民法第430條之規定，被
告不得以事由終止租約；且查被告迄今仍未自系爭房屋搬
遷，如何可謂其有終止租約之意思，被告更不能以此作為
拒付租金之正當理由。
（四）再被告僅給付租金至93年3月31日止，自93年4月1日起即
未再繳納，此為被告所不爭執，是迄至原告於94年6月2日
提起本件訴訟為止，被告已積欠租金多達14期共280,000
元，扣除上開押金20,000元，尚餘260,000元。而原告已
於94年4月16日寄發存證信函催告被告給付租金，否則即
終止租約，然未獲置理，亦有原告提出之存證信函及回執
1件為證，依民法第440條第2項之規定，兩造間就系爭房
屋所成立之不定期租賃關係，業經原告依法終止甚明。
（五）本件系爭房屋出租人 許水全業 於91年9月21日亡故，原告
均為其繼承人，此有原告提出之戶籍謄本5件為證，原告
自得共同繼承系爭房屋之所有權及本於許水全出租系爭房
屋所得主張之租賃上權利。
綜上可知，被告所辯上情，非可採信，應認原告主張之事實
為真實。
四、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段定有明文。本件兩造就系爭房屋成立之不定期租賃關係
既因被告積欠租金達二期以上，經原告以存證信函表示終止
，應認該租賃關係業經原告合法終止。從而，原告請求被告
將系爭房屋遷讓交還原告，並給付積欠之租金260,000元及
自起訴狀繕本送達翌日即94年6月27日起至清償日止，按年
息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
五、次按無正當權源使用他人房屋，可獲得相當於租金之利益，
為社會通常之觀念。從而，原告本於不當得利之法律關係，
請求被告自起訴狀繕本送達翌日即94年6月27日起至返還系
爭房屋之日止，按月給付相當於租金之損害20,000元，亦
有理由，應併予准許。
六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假
執行。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　12　　月　　22　　日
法官趙義德
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　12　　月　　22　　日
書記官陳建新